Üst Hakkı

Genel

Gönderi:

Av. İrem Bike DEMİRHAN

On 22 Temmuz 2025

0 yorumlar

Üst hakkı, TMK. m. 726 hükmünde ve TMK. m. 826-836 hükümleri arasında düzenlenen bir irtifak hakkıdır.

İçindekiler

Üst Hakkı Nedir?

TMK. m. 726 hükmünde üst hakkı ile ilgili olarak “bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin irtifak hakkı sahibine ait olacağı” düzenlemesi mevcuttur. TMK. m. 826/II hükmünde ise “bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabileceği” yer almaktadır.

Üst hakkı, birleşme ilkesini (TMK. m. 718/II) kesintiye uğratan istisnalardan birisidir. Üst hakkı kurulduğunda arazi ile üzerindeki yapının mülkiyeti birbirinden ayrılır ve üst hakkı sona erinceye dek bu şekilde devam eder. Üst hakkı sona erdiğinde birleşme ilkesi tekrar canlanır. Üst hakkı konusu yapının mülkiyeti, arazi mülkiyeti ile birleşir.

Üst hakkı, kişinin kendi lehine kendi taşınmazı üzerinde de kurulabileceği ifadesini barındıracak biçimde, “bir kişinin kendi veya başkasının taşınmazı üzerinde yapı yapma veya var olan yapıyı koruma ve söz konusu yapıya malik olma yetkisi veren bir irtifak hakkı” olarak tanımlanabilir.

Üst Hakkı Nasıl Kazanılır?

Sicile Tescil ile Kazanma

Tesisen Kazanma

Hukuk sistemlerinde üst hakkının kazanılmasında en sık rastlanan yol, tescil yoluyla kazanmadır. Tescil ile kazanmanın söz konusu olabilmesi için geçerli bir hukukî sebep (borçlandırıcı işlem) ile tescil isteminin (tasarruf işlemi) bir arada bulunması gereklidir. Bunlardan herhangi birinin olmaması durumunda yapılan tescil yolsuz olur. Tescilin hukukî sebebi, bir üst hakkı sözleşmesi olabileceği gibi, bir vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı bir tasarruf da olabilir. Malikin kendi taşınmazında kendi lehine üst hakkı kurması durumunda borçlandırıcı işleme gerek yoktur. Bu ihtimalde tescil için sadece istem belgesi sunulması yeterlidir.

Tescil Yoluyla Devren Kazanılması

Üst hakkının tescil yoluyla devren kazanılması da çeşitli durumlarda söz konusudur. Tescilin, borcu doğuran geçerli bir hukukî sebebe dayanması koşuluyla eşyaya bağlı üst hakkının ve tapuda taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli üst hakkının tescil ile devren kazanılması mümkündür.

Üst Hakkının Tescilden Önce Kazanılması

Miras Yoluyla

Şahsa bağlı olarak kurulan üst hakkının miras yoluyla kazanımı mümkün değildir. Eşyaya bağlı bir üst hakkının miras yoluyla kazanımı ise mümkün olup, terekede yer alan yararlanan taşınmazın mirasın açılması anında mirasçıya geçmesi ile gerçekleşir. Aynı şekilde, terekede bulunan bağımsız bir üst hakkı da mirasın açılması ile, Kanundan dolayı mirasçıya geçer. Üst hakkının miras yoluyla tesisen ve tescilsiz kazanılması söz konusu değildir; vasiyet yoluyla irtifak kurulması ise kural olarak, tescille kazanmayı gerektirir.

Mahkeme Kararıyla

Üst hakkının devrini veya bu hakkın kuruluşuna dair bir taahhüdü içeren bir sözleşmeden veya vasiyet içeren bir ölüme bağlı tasarruftan doğan üst hakkı tesisi (tescili) borcunun yerine getirilmemesi halinde, hak sahibi Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesine binaen hâkimden üst hakkının kendi lehine kurulmasını talep edebilir232. Bu kurucu nitelikteki karar ile üst hakkı sicil dışında ve tescil öncesinde kazanılmış olur. Bu sebeple malikin talebi ile tapu sicilinde yapılacak tescil kurucu değil, açıklayıcı niteliktedir.

Cebri İcra Yoluyla

Mirasta olduğu gibi cebri icra yoluyla da üst hakkının tesisen kazanılması mümkün değildir. Ancak haczedilmiş veya iflas masasına dahil olan bir üst hakkının paraya çevrilmesi ile alıcı mülkiyeti devren kazanmış olur.

İşgalle

Taşınmazların mülkiyeti işgal yolu ile kazanıldığından, bu durumdaki bir taşınmazdaki üst hakkının işgal yolu ile kazanılması da mümkündür. Bir başka deyişle işgal yolu ile mülkiyetinin kazanılması mümkün olmayan bir arazide irtifak hakkının kazanılması mümkün değildir. Ancak teorik olarak üst hakkının Türk Medeni Kanunu m.707 uyarınca işgal yolu ile aslen iktisabı mümkün olmakla birlikte, üst hakkına konu taşınmazı işgal eden kimsenin amacı üst hakkını kazanmak değil, mülkiyet hakkını kazanmak olacağından pratik olarak böyle bir durumla karşılaşılması pek olası değildir.

Kamulaştırmayla

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca, taşınmaz malın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmaz malın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir. Bu halde üst hakkı kamulaştırma yoluyla (tescilden önce) kurulmuş olur. Aynı şekilde mevcut bir üst hakkının kamulaştırma yoluyla (tescilden önce) devren kazanılması da mümkündür.

Kazandırıcı Zamanaşımıyla

Türk Medeni Kanunu m. 780/3 kapsamında kazandırıcı zamanaşımı yolu ile irtifak hakkı kazanılması, ancak zamanaşımı yolu ile mülkiyetin kazanılabildiği durumlarda mümkündür. Anılan maddeye göre, üzerinde irtifak hakkı kurulan taşınmazın zamanaşımı yolu ile kazanılması açısından geçerli olan şartlar irtifak hakkının (dolayısı ile üst hakkının) kazanılması açısından da geçerlidir. Üst hakkının, Türk Medeni Kanunu m. 712’deki şartlar gerçekleşmişse olağan; m. 713’teki şartlar gerçekleşmişse olağanüstü zamanaşımı yoluyla (aslen) iktisabı mümkündür.

Hiç şüphesiz ki, Türk Medeni Kanunu’nun zamanaşımı ile kazanıma ilişkin hükümlerinde aranan “davasız ve aralıksız” zilyetlik, malik sıfatıyla değil, üst hakkı sahibi sıfatıyla ve yine fiili bir zilyetlik olacaktır. Ayrıca tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerindeki üst hakkının, Türk Medeni Kanunu m. 713 hükmü çerçevesinde olağanüstü zamanaşımıyla aslen kazanılması mümkün olmakla birlikte, bu durumda üst hakkının tescil edilebilmesi için ilk önce yüklü taşınmazın tapuya kaydedilmesi gerekir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Danıştay 4. Daire E. 2007/3348 K. 2008/2305 T. 12.06.2008

“4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704 üncü maddesinin 2 numaralı bendinde; tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların taşınmaz mülkiyetinin konusunu oluşturacağı hükmüne yer verilmiş, aynı Kanunun 826 ncı maddesinde de; bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabileceği, aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hakkın, devredilebileceği ve mirasçılara geçeceği, üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebileceği, en az otuz yıl için kurulan üst hakkının, sürekli nitelikte olduğu hükme bağlanmıştır.

…

Uyuşmazlık konusu olayda, tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilen, bağımsız ve sürekli nitelikte olduğu anlaşılan üst hakkının, Mahkeme kararında da belirtildiği üzere, Medeni Kanunun 704 üncü maddesi kapsamında taşınmaz olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Ancak bu hakkın tesisi, Mahkeme kararında belirtildiği gibi bir satış işlemi niteliği taşımamaktadır. Zira, üst hakkında Medeni Kanunun 826 ncı maddesinde açıklandığı şekliyle, bir taşınmazın altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisinin üçüncü kişiye verilmesi söz konusudur.

Üst hakkı tesisinde arazi malikinin mülkiyet hakkı devam eder. Arazinin maliki, arazisini satıp, devredebilir. Arazi malikinin mükellefiyeti, resmi senetteki hükümlere uygun olarak, üst hakkı sahibinin inşaat yapmasına ve yaptığı inşaatı muhafaza etmesine katlanmaktır. Diğer bir anlatımla, arazi sahibi, arazisinin altında veya üstünde bir yapı yapma veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisini üçüncü kişiye belirli süre ve şartlar dahilinde devretmekte, arazisinin üçüncü kişi tarafından kullanılmasına rıza göstermektedir.

Dolayısıyla, üst hakkı tesisiyle, arazinin mülkiyeti üçüncü kişiye geçmemekte, satış işleminde olduğu gibi “mülkiyetin nakli” söz konusu olmamaktadır. Bu durumda, üst hakkı kurulması işlemi, bir taşınmazın kiralanması niteliğinde olduğundan, üst hakkı bedeli üzerinden 193 sayılı Kanunun 94 üncü maddesinin 5/b bendi uyarınca gelir vergisi tevkifatı yapılması gerekmektedir. Bu nedenle, dava konusu işlemi satış olarak nitelendiren Vergi Mahkemesi kararında hukuka uyarlık görülmemiştir.”

Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili Yazılarımız;

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sonuç

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz? Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)