Gayrimenkul Hukuku 2026: Tapu, Kira ve Mülkiyet Davalarında Haklarınız
Gayrimenkul Hukuku, taşınmaz mallara (arsa, ev, işyeri, arazi vb.) ilişkin mülkiyet, devir, kira, ipotek ve tapu işlemlerini düzenleyen hukuk dalıdır. Bu hukuk alanı, hem bireylerin hem şirketlerin en değerli varlığı olan taşınmazların korunmasını sağlar. Türkiye’de her yıl binlerce gayrimenkul alım-satımı yapılmakta; buna bağlı olarak uyuşmazlıklar da artmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul işlemlerinde hukuki güvenlik büyük önem taşır.
Sivas gibi hızla gelişen şehirlerde, tapu kayıtları, imar düzenlemeleri ve mülkiyet anlaşmazlıkları sıkça gündeme gelir. Bu durumlarda bir Sivas Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak, hem hak kaybını önler hem de sürecin yasal çerçevede ilerlemesini sağlar.
Gayrimenkul Hukuku’nun Kapsamı
Gayrimenkul Hukuku’nun Kapsamı
Gayrimenkul Hukuku, taşınmazlara ilişkin her türlü mülkiyet hakkını, ayni hakları, kira ilişkilerini, tapu işlemlerini ve bunlardan doğan uyuşmazlıkları kapsar. Temel amacı, mülkiyetin devri ve korunması süreçlerini güvenli hale getirmektir. Bu hukuk dalının en önemli dayanakları Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’dur.
Gayrimenkul hukuku sadece mülkiyetin devriyle değil, aynı zamanda bu mülkiyetten doğan hak ve yükümlülüklerle ilgilenir. Örneğin bir arsanın imar planına aykırı kullanımı, bir apartman dairesindeki ortak alan ihtilafı veya bir kira sözleşmesindeki hukuka aykırı madde bu alanın konularındandır.
Gayrimenkul Hukukunun Önemi
Gayrimenkul hukuku, yalnızca bireylerin özel mülkiyet ilişkilerini düzenlemekle kalmaz; aynı zamanda ekonomik hayatı, şehirleşmeyi ve toplumsal düzeni doğrudan etkiler. Taşınmazların değeri, hem bireyler hem de şirketler açısından büyük yatırım aracı olması nedeniyle çok yüksektir. Bu sebeple, gayrimenkul üzerindeki en küçük bir hukuki hata bile ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
| Başlık | Açıklama |
|---|---|
| Mülkiyet Hakkı | Anayasal ve uluslararası sözleşmelerle korunan temel haklardan biridir. Güvence altında olması, bireylerin ve şirketlerin ekonomik yaşamda güvenle hareket etmesini sağlar. |
| Toplumsal Etki | Gayrimenkul üzerindeki her tasarruf; imar, şehirleşme ve çevre düzeni gibi geniş alanlarda etkiler doğurur. Yalnızca mal sahibi değil, toplumun tamamı ilgilidir. |
| Uyuşmazlık Çeşitliliği | Tapu iptali ve tescili, kira, kamulaştırma, imar ve ortaklığın giderilmesi gibi uyuşmazlıkların çokluğu bu alanın günlük hayatta ne kadar önemli olduğunu gösterir. |
Mülkiyet Hakkı
Anayasal ve uluslararası sözleşmelerle korunan temel haklardan biridir. Güvence altında olması, bireylerin ve şirketlerin ekonomik yaşamda güvenle hareket etmesini sağlar.
Toplumsal Etki
Gayrimenkul üzerindeki her tasarruf; imar, şehirleşme ve çevre düzeni gibi geniş alanlarda etkiler doğurur. Yalnızca mal sahibi değil, toplumun tamamı ilgilidir.
Uyuşmazlık Çeşitliliği
Tapu iptali ve tescili, kira, kamulaştırma, imar ve ortaklığın giderilmesi gibi uyuşmazlıkların çokluğu bu alanın günlük hayatta ne kadar önemli olduğunu gösterir.
Tapu ve Tescil İşlemleri
Tapu, taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Tapu kayıtları, devlet güvencesi altındadır. Ancak bazı durumlarda tapu kayıtlarıyla fiili kullanım birbirini tutmayabilir. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir.
Örneğin bir kişi, uzun yıllar kullandığı bir araziyi fiilen sahiplenmiş olabilir; fakat tapuda başkasının adına kayıtlıdır. Eğer bu kişi malı iyi niyetle edinmişse, belirli koşullar altında taşınmazın mülkiyetini kazanabilir. Bu sürece zamanaşımı yoluyla mülkiyet edinme denir. Bu tür durumlarda hukuki bilgi ve dikkat şarttır.
Kira Hukuku ve Tahliye Davaları
Kira sözleşmeleri, gayrimenkul hukukunun en sık karşılaşılan alanlarından biridir. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hak ve sorumlulukları Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kiracının kira bedelini ödememesi, evi izinsiz alt kiraya vermesi veya taşınmaza zarar vermesi durumunda tahliye davası açılabilir.
Benzer şekilde, mülk sahipleri de haksız şekilde kira artışı yapamaz veya kiracıyı keyfi olarak çıkaramaz. Sivas’ta son yıllarda artan konut kiraları, kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarını sıklaştırmıştır. Bu tür durumlarda bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla hem tahliye davaları hem de kira tespit davaları profesyonel şekilde yürütülmelidir.
Kat Mülkiyeti ve Apartman Hukuku
Modern şehir yaşamında apartman ve site yönetimi önemli bir yer tutar. Kat Mülkiyeti Hukuku, bir binadaki bağımsız bölümlerin sahipleri arasındaki ilişkileri düzenler. Kat maliklerinin ortak giderlere katılımı, toplantı kararları, yöneticinin yetkileri gibi konular bu kapsamda değerlendirilir.
Örneğin, apartman aidatlarını ödemeyen bir malik hakkında icra takibi başlatılabilir. Veya yönetici, yetkisini aşarak ortak alanı kiraya verirse bu işlem geçersiz sayılabilir. Bu nedenle apartman yönetimlerinde alınan kararların hem Kat Mülkiyeti Kanunu’na hem de yönetim planına uygun olması gerekir.
İmar Planları ve Kamulaştırma Davaları
İmar Planları ve Kamulaştırma Davaları
Gayrimenkul hukukunun bir diğer önemli alanı da imar planları ve kamulaştırma işlemleridir. Belediyeler, şehir planlaması gereği bazı taşınmazları yol, park veya kamu alanı olarak belirleyebilir. Bu durumda mal sahiplerinin mülkiyet hakkı sınırlandırılır veya taşınmaz tamamen kamulaştırılır.
Kamulaştırma sürecinde en önemli konu, taşınmazın gerçek değerinin tespitidir. Eğer idare, rayiç bedelin altında bir teklif sunarsa, mal sahibi kamulaştırma bedel tespit ve artırımı davası açabilir. Sivas’ta gelişen altyapı projeleri nedeniyle bu tür davalar son yıllarda artmıştır.
Gayrimenkul Satış Vaadi ve Tapu Dolandırıcılığı
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflar arasında bir taşınmazın gelecekte devrini vaat eden anlaşmadır. Bu sözleşme mutlaka noter huzurunda yapılmalıdır; aksi takdirde geçersizdir. Satış vaadi, genellikle tapu devri öncesinde güvence sağlar. Ancak kötü niyetli kişiler, aynı taşınmazı birden fazla kişiye satmaya kalkabilir. Bu durumlarda tapu iptal davası açılması gerekir.
Tapu dolandırıcılığı, Türkiye’de en yaygın mülkiyet suçlarından biridir. Sahte vekâletname, imza taklidi veya hileli devir işlemleri, ciddi mağduriyetlere yol açar. Böyle durumlarda hukuki süreç hızla başlatılmalı ve tapuya ihtiyati tedbir kararı konulmalıdır.
Ortak Mülkiyet ve Paydaş Davaları
Ortak Mülkiyet ve Paydaş Davaları
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, “paylı mülkiyet” olarak adlandırılır. Ancak paydaşlar taşınmazı birlikte kullanmakta zorlanabilir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak mülk satılır ve bedel paylaştırılır. Sivas’ta miras yoluyla edinilen taşınmazlar nedeniyle bu tür davalar sık görülmektedir.
Ortaklık davalarında süreç, hem duygusal hem de ekonomik olarak hassastır. Çünkü çoğu zaman aile bireyleri arasında yaşanır. Bu nedenle, profesyonel bir gayrimenkul avukatının yönlendirmesiyle sürecin uzlaşmacı bir şekilde yürütülmesi tercih edilir.
Tapu Siciline Güven İlkesi
Türk hukuk sisteminde tapu sicili devlet güvencesi altındadır. Buna “tapu siciline güven ilkesi” denir. Bu ilkeye göre, tapuda malik görünen kişi mülkiyet hakkına sahiptir ve bu hak, üçüncü kişiler tarafından korunur. Ancak bazı durumlarda tapu kayıtları hatalı veya sahte olabilir. Bu tür hallerde devlet, mağdura tazminat ödemekle yükümlüdür.
Örneğin tapu memurunun hatalı işlem yapması sonucu bir taşınmaz yanlış kişiye tescil edilirse, bu işlem iptal edilir ve gerçek malik adına yeniden tescil yapılır. Ancak bu süreçte zaman kaybı yaşanmaması için hukuki takibin bir avukat tarafından yürütülmesi gerekir.
Sivas’ta Gayrimenkul Avukatı ile Çalışmanın Önemi
Gayrimenkul davaları genellikle uzun süren ve teknik bilgi gerektiren davalardır. Tapu kayıtlarının incelenmesi, bilirkişi raporlarının değerlendirilmesi, belediye ve kadastro kayıtlarının karşılaştırılması gibi detaylı işlemler içerir. Bu nedenle, bir Sivas Gayrimenkul Avukatı desteği, hem sürecin hızlanmasını hem de hatasız yürütülmesini sağlar.
İrem Bike Demirhan Hukuk Bürosu, Sivas merkezde tapu iptal tescil, kira ve tahliye davaları, kamulaştırma, ortaklığın giderilmesi, imar uyuşmazlıkları ve tapu dolandırıcılığı konularında müvekkillerine profesyonel hukuki danışmanlık sunmaktadır. Her taşınmaz, yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda hukuki bir değerdir; bu değeri korumanın yolu, hukuka uygun işlem yapmaktan geçer.
Gayrimenkul Hukuku, Mülkiyet Güvencesinin Temelidir
Gayrimenkul Hukuku, mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan en önemli hukuk dallarından biridir. Taşınmazlar, sadece yatırım değil, aynı zamanda bir yaşam alanıdır. Bu nedenle gayrimenkul işlemlerinde hukuki hatalar, büyük maddi kayıplara yol açabilir.
Sivas merkezli İrem Bike Demirhan Hukuk Bürosu, gayrimenkul davalarında bilgiye dayalı, şeffaf ve çözüm odaklı yaklaşımıyla müvekkillerinin haklarını korumaktadır. Taşınmazın gerçek sahibi olmak kadar, o mülkiyeti hukuken korumak da önemlidir. Bu da profesyonel hukuki danışmanlıkla mümkündür.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)-Gayrimenkul Hukuku
Konu hakkında en çok merak edilen sorular ve cevapları bu başlık altında sizler için toplanmıştır.
1- Tapu iptal davası ne kadar sürer?
Delil ve bilirkişi sürecine göre değişir, ortalama 8 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanabilir.
2- Kiracımı nasıl tahliye edebilirim?
Ödeme yapılmaması, tahliye taahhüdü veya sözleşme süresinin dolması halinde dava açılabilir.
3 – Miras kalan evi kardeşler arasında paylaşamıyoruz, ne yapmalıyız?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açarak satış ve paylaştırma yapılabilir.
4 – Tapuda ismim yanlış yazılmış, nasıl düzeltilir?
Yazım hataları tapu müdürlüğüne başvuru ile düzeltilebilir; mülkiyet hatalarında dava açılması gerekir.
5 – Sivas’ta gayrimenkul avukatına nasıl ulaşabilirim?
İrem Bike Demirhan Hukuk Bürosu, Sivas merkezde taşınmaz hukuku, kira ve tapu işlemleri alanında danışmanlık hizmeti vermektedir.