2023-12-29
İletişime geçin
+905455880258Ferağa icbar davası yani bir diğer ismiyle tescile zorlama davası Türk Medeni Kanunu madde 716 gereğince tanımlanmış ve taraflara tanınmış olan tescili isteme hakkından doğan bir davadır.
Ferağa icbar davası, TMK’nun 716.Maddesi’nde düzenlenmiş olup ilgili düzenlemeye bakmak gerekirse;
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir. Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir. Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”
Ferağa icbar davası, mevcut ve geçerli bir hukuki sebebe dayanarak mülkiyetin kendi adına tescilini malikten isteyebilecek yetkili kişi tarafından malike yönelik açılacak tescili isteme davasıdır. Borçlu yani malik, alacaklıya devretmesi gereken taşınmazı alacaklıya devretmediğinde alacaklı, bu geçerli hukuki sebebe dayanarak borçludan tescile zorlama yoluyla mülkiyetin kendisine devrini isteyebilmektedir. Yukarıda belirtmiş olduğumuz kanun hükmü gereği alacaklının bu talepte bulunabilmesi için malikin mülkiyetin devrini borçlandığı bir sözleşme veya hukuki sebep bulunması gerekir.
Tüm bu şartlardan anlayacağımız üzere; davacı, davaya konu olan hukuki sebebi çok iyi belirlemeli ve analiz etmelidir.
TMK m.6 gereğince kanunda aksi bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığı ispatla yükümlüdür. Davayı açarak tescil hakkını öne süren davacı, hakkına dayanak oluşturan hukuki sebepleri ispatlamalıdır. Aynı zamanda hukuki sebebi ispatlayan davacı, davalının ifa vaktinde kendisi adına tescili de yapmadığını ispatlamalıdır.
Ferağa icbar davası özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabii değildir. Fakat söz konusu davayı açabilmek için geçerli bir hukuki neden olması gerektiğinden davaya konu teşkil edecek hukuki işlemin tabi olduğu zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabiidir. Örnek verecek olursak davanın taşınmaz satış vaadine dayandırılacağı düşünülürse on yıl zamanaşımı içerisinde dava açılmalıdır. Başka bir örnek olarak sebepsiz zenginleşmeyi baz aldığımızda, sebepsiz zenginleşmede kanunun öngördüğü süre iki yıl ve her halde on yıllık süre dikkate alınacaktır.
Ferağa icbar davasında görevli mahkeme HMK m.2 gereği asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise dava konusu mülkiyet hakkı olduğu için mülkiyet hakkı da ayni bir hak olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleridir.
Mevcut ve geçerli bir hukuki nedene dayanarak hukuki menfaati zedelenmiş alacaklı tarafından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine yazılacak dava dilekçesiyle beraber dava açılmaktadır. Davada harca esas değer ise davacının davaya konu ettiği taşınmazın değeri miktar üzerinden nispi olarak belirlenir.
Bu hususta verilebilecek net bir cevap yoktur. Davaya konu teşkil eden somut olayların detay ve koşullarına göre bu süreler değişkenlik göstermektedir. Söz konusu davada en kısa sürede sonuç alabilmek için bu sürece hakim, deneyimli ve bilgi sahibi bir avukatla çalışmanızda fayda vardır.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – Samsun BAM, 1. HD., E. 2018/644 K. 2018/663 T. 27.3.2018
“… Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden (TBK 29 madde) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi (TBK 237 madde) ile Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerektiği, ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedelin Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmesi gerekir, resmi şekilde düzenlenen sözleşmedeki bedelin ödendiğine ilişkin beyanın aksi ancak aynı nitelikte yazılı bir belge ile ispat edilebilir. …”
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – İstanbul BAM, 7. HD, E. 2020/742 K. 2020/762 T. 18.6.2020
“… Dava, yükleniciden temlik alınan taşınmazlara ilişkin tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde alacak istemine ilişkindir.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,
bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir. Dava konusu uyuşmazlıkta istinaf edilen husus; arsa sahibi davalı F2 Şirketinin mülkiyeti devir borcu ile her iki davalı arasındaki sorumluluk esası ve buna göre yargılama giderlerinin değerlendirilmesi hususundadır.
Yukarıda içeriği açıklanan İBK kararı doğrultusunda davacının davalı yüklenici F1 Şirketinden taşınmaz aldığı, bedelini ödediği, yeri teslim aldığı ve ferağ icbar koşullarının bulunduğu dosyadaki deliller ile sabittir. Böyle bir durumda sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK 2.maddeye aykırı olup dinlenemez. Davalılar arasındaki hukuki durumun belirlenmesine gelince; davalılar arasında Kadıköy 19. Noterliğinde akdedilen 19/06/2014 tarihli sözleşme ile dava konusu taşınmazda henüz inşaatına başlanmamış arsanın hisse devrinin bedel karşılığı kararlaştırıldığı, sözleşmenin 23/10/2015 ve 19/07/2017 tarihlerinde revize edildiği, 19/07/2017 tarihli ek sözleşmede hasılat paylaşımının öngörüldüğü, asgari hasılat payının %40 ila %60 oranında paylaşılacağının da kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Bu haliyle sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, hasılat paylaşımlı bir adi ortaklık sözleşmesi olduğu açıktır. 19/07/2017 tarihli sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müşterek ve müteselsilen sorumludurlar. Yapılan bu genel açıklamaların ışığında mahkemece davalı F2’ın mülkiyetin naklinden sorumlu tutulması ve aleyhine hüküm kurulmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. …”
Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. İcra hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.
İletişime geçin
+905455880258