Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Davalar: 2026 Rehberi
Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Davalar Nelerdir?
Komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar, bir taşınmazın kullanımının komşu taşınmaza zarar vermesi halinde açılan davalardır. Temel dayanak Türk Medeni Kanunu’nun 737. ve 730. maddeleridir.
Başlıca davalar elatmanın önlenmesi, eski hale getirme, tazminat, geçit hakkı ve mecra hakkı davalarıdır. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. 1 Eylül 2023 tarihinden beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Mülkiyet hakkı geniş bir haktır ama sınırsız değildir. Malik, taşınmazını kullanırken komşusunu gözetmek zorundadır. Kanun bu dengeyi komşu hakkı kurallarıyla sağlar.
Bu rehberde dava türlerini, şartları, görevli mahkemeyi ve Yargıtay’ın temel ölçütlerini bulacaksınız. Amaç, hangi sorunda hangi davanın açılacağını açıkça göstermektir.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 683, 725, 730, 737 ila 750 ve 761 ile Kat Mülkiyeti Kanunu md. 18 esas alınarak hazırlanmıştır.
Dava şartı arabuluculuk hakkında resmi bilgiye Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasından ulaşabilirsiniz.
Komşuluk Hukuku Nedir, Komşu Kimdir?
Komşuluk hukuku, taşınmaz maliklerinin birbirine karşı katlanma ve kaçınma yükümlülüklerini düzenler. Amaç, komşuların bir arada huzur içinde yaşamasıdır.
Komşu yalnızca bitişik parselin sahibi değildir. Taşkınlıktan etkilenen her taşınmaz komşu sayılır. Aradaki mesafe değil, etkinin ulaşması önemlidir.
Kiracı ve intifa hakkı sahibi de komşuluk hukukuna dayanarak dava açabilir. Dava hakkı yalnızca malike ait değildir.
Yasal Dayanaklar
| Madde | Konu | Özeti |
|---|---|---|
| TMK 683 | Mülkiyetin içeriği | Malik, hukuk düzeninin sınırları içinde yetki kullanır |
| TMK 730 | Malikin sorumluluğu | Zarar gören, eski hale getirme ve tazminat isteyebilir |
| TMK 737 | Taşkınlık yasağı | Hoşgörü sınırını aşan duman, koku, gürültü ve sarsıntı yasaktır |
| TMK 738 | Kazı ve yapılar | Kazı ve yapı komşu taşınmazı tehlikeye sokamaz |
| TMK 740 | Bitkiler | Taşan dal ve kökler belirli şartlarla kesilebilir |
| TMK 742 | Doğal su akışı | Alt arazi, üstten doğal akan suya katlanır |
| TMK 744 | Mecra hakkı | Su, gaz ve elektrik hatlarının geçirilmesine bedel karşılığı katlanılır |
| TMK 747 | Zorunlu geçit | Yola çıkışı olmayan malik bedel karşılığı geçit ister |
| TMK 725 | Taşkın yapı | Komşu araziye taşan yapının akıbetini düzenler |
| KMK 18 | Kat maliklerinin borçları | Kat malikleri birbirini rahatsız edemez |
Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Davalar ve Talepler
Tek bir komşuluk davası yoktur. Talep, yaşanan soruna göre şekillenir. Çoğu dosyada birkaç talep birlikte ileri sürülür.
| Dava | Ne İstenir? | Tipik Örnek |
|---|---|---|
| Elatmanın önlenmesi | Taşkınlığın durdurulması | Sürekli duman, koku veya gürültü |
| Eski hale getirme | Zarar veren durumun kaldırılması | Su akıtan saçağın sökülmesi |
| Tehlikenin giderilmesi | Yakın zarar tehlikesine karşı önlem | Yıkılmak üzere olan istinat duvarı |
| Maddi ve manevi tazminat | Doğan zararın karşılanması | Kazı nedeniyle çatlayan bina |
| Denkleştirme bedeli | Kaçınılmaz taşkınlığın bedeli | Ruhsatlı inşaatın yol açtığı kazanç kaybı |
| Geçit hakkı | Yola çıkış için irtifak kurulması | Yola cephesi olmayan tarla |
| Mecra hakkı | Hat ve boru geçirilmesi | Su borusunun komşu parselden geçmesi |
| Taşkın yapı | Yıkım, irtifak veya temlik | Sınırı aşan bina veya duvar |
Bu davaların birçoğu için sitemizde ayrı rehberler bulunur. Elatmanın önlenmesi davası, geçit hakkı davası ve taşkın yapı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Komşuluk Hukukunda Dava Türleri ve Görevli Mahkeme
Taşkınlık Ne Zaman Hukuka Aykırı Sayılır?
Her rahatsızlık dava konusu olmaz. Kanun, komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan etkileri yasaklar. Bu sınırı hakim üç ölçütle belirler.
- Taşınmazın durumu: Sanayi bölgesi ile konut bölgesi aynı değerlendirilmez.
- Taşınmazın niteliği: Konut, işyeri ve tarım arazisi farklı beklentiler doğurur.
- Yerel adet: O yörede olağan sayılan kullanım biçimi dikkate alınır.
Değerlendirmede aşırı hassas kişi değil, ortalama bir insan esas alınır. Hakim ayrıca iki tarafın çıkarlarını tartar. Amaç komşuluğu bitirmek değil, dengeyi kurmaktır.
Avukat Notu: Yargıtay’a göre mahkeme önce taşkınlığı en az zararla giderecek önlemi araştırır. Yıkım son çaredir. Ses yalıtımı, baca yükseltme veya filtre takılması gibi çözümler önceliklidir.
Komşunuzla yaşadığınız sorunun dava konusu olup olmadığını birlikte değerlendirelim.
Dava Şartları ve Kusursuz Sorumluluk
- Davalının bir taşınmaz üzerinde malik veya kullanıcı sıfatı bulunmalıdır.
- Mülkiyet hakkı yasal sınırlar aşılarak kullanılmış olmalıdır.
- Bir zarar doğmuş veya ciddi bir zarar tehlikesi oluşmuş olmalıdır.
- Zarar ile taşkın kullanım arasında nedensellik bağı bulunmalıdır.
Bu sorumluluk kusura dayanmaz. Malik, özen göstermiş olsa bile zarardan sorumlu tutulur. Sorumluluktan ancak nedensellik bağı kesilirse kurtulur. Mücbir sebep ve zarar görenin ağır kusuru buna örnektir.
Yargıtay’ın Temel İlkeleri
| İlke | Açıklama |
|---|---|
| Kusur aranmaz | Davalının kasıtlı veya ihmalli olması gerekmez |
| Zarar şarttır | İmara aykırılık tek başına komşuluk hukukuna aykırılık değildir |
| Gelecekteki zarar | Soyut ve uzak bir zarar ihtimali dava açmaya yetmez |
| Yakın tehlike | Zararın doğacağı muhakkaksa önleyici dava açılabilir |
| Ölçülülük | Önce önlem, mümkün değilse yıkım kararı verilir |
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/3413 E. ve 2023/4637 K. sayılı kararında bu ilkeleri yinelemiştir. Karara göre imar mevzuatına aykırılık, zarar yoksa komşuluk hukuku davasını haklı kılmaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Uyuşmazlık | Görevli Mahkeme |
|---|---|
| TMK 737 ve 730’a dayalı davalar | Asliye hukuk mahkemesi |
| Geçit ve mecra hakkı davaları | Asliye hukuk mahkemesi |
| Aynı ana taşınmazdaki kat malikleri arası davalar | Sulh hukuk mahkemesi |
| Taraflar tacir olsa bile komşuluktan doğan dava | Genel mahkemeler |
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sivas’taki bir taşınmaz için dava Sivas mahkemelerinde görülür. Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları için sulh hukuk davaları yazımıza bakabilirsiniz.
Arabuluculuk Dava Şartı mıdır?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar da aynı kurala tabidir.
Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. Başvuru adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılır.
Sürecin ayrıntıları için ihtiyari ve zorunlu arabuluculuk yazımızı okuyabilirsiniz.
Zamanaşımı ve Deliller
Elatmanın önlenmesi davası, taşkınlık sürdüğü müddetçe her zaman açılabilir. Tazminat talepleri ise haksız fiil zamanaşımına tabidir. Süre, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren 2 yıldır. Her halde 10 yılın geçmesiyle talep zamanaşımına uğrar.
- Mahallinde keşif ve uzman bilirkişi raporu
- Fotoğraf, video ve ölçüm kayıtları
- Belediye, zabıta ve kolluk tutanakları
- Delil tespiti dosyası
- Tanık anlatımları ve yazışmalar
Zarar kalemleri için maddi tazminat davası ve manevi tazminat davası rehberlerimiz yol gösterir.
Arabuluculuk başvurusundan dava sonuna kadar süreci sizin adınıza yürütelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar hangi mahkemede açılır?
Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır. Aynı binadaki kat malikleri arasındaki davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Komşuya dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten beri komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
Komşuluk davasında kusur aranır mı?
Hayır. Taşınmaz malikinin sorumluluğu kusursuz sorumluluktur. Zarar ve nedensellik bağı yeterlidir.
Kiracı komşuluk hukukuna dayanarak dava açabilir mi?
Evet. Taşınmazı kullanan kiracı ve intifa hakkı sahibi de dava açabilir.
Kiracının verdiği zarardan ev sahibi sorumlu olur mu?
Dava, taşkınlığı yapan kiracıya ve koşulları varsa malike birlikte yöneltilebilir.
İmara aykırı yapı için komşuluk davası açılır mı?
Yapı size zarar veriyorsa açılır. Yalnızca imara aykırılık yeterli değildir. İmar yönünden belediyeye başvurulur.
Henüz zarar doğmadan dava açılabilir mi?
Kural olarak hayır. Ancak zararın doğacağı muhakkak veya çok yakınsa önleyici dava açılabilir.
Komşuluk davasında zamanaşımı var mı?
Taşkınlık sürdükçe elatmanın önlenmesi istenebilir. Tazminat talebi 2 ve 10 yıllık sürelere tabidir.
Mahkeme komşunun yapısını yıktırır mı?
Yıkım son çaredir. Mahkeme önce zararı giderecek daha hafif önlemleri araştırır.
Komşu taşınmaz ne kadar yakın olmalıdır?
Bitişik olması şart değildir. Taşkınlıktan etkilenen her taşınmaz komşu sayılır.
Üst kattan su sızması komşuluk davası mıdır?
Aynı ana taşınmazda ise uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre çözülür. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Komşuluk davası ne kadar sürer?
Süre keşif ve bilirkişi sürecine bağlıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık haftalar içinde çözülebilir.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TMK 730, 737 ve devamı, KMK 18 |
| Başlıca davalar | Elatmanın önlenmesi, eski hale getirme, tazminat, geçit, mecra |
| Sorumluluk | Kusursuz sorumluluk |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk, kat mülkiyetinde sulh hukuk |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| Temel delil | Keşif ve bilirkişi raporu |
Kısacası komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar, mülkiyet hakkı ile komşunun huzuru arasındaki dengeyi korur. Doğru talebi seçmek ve zararı somut delille ortaya koymak sonucu belirler.
Sivas’ta komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kadastro ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.