Kira Uyarlama Davası Nedir? Şartları ve Açılma Süreci

Bir sözleşme ilişkisi içerisinde taraflar, sözleşme ile bir takım yükümlülükler altına girerler. Sözleşmenin kurulduğu anda geleceğe ilişkin sahip oldukları bir takım tasavvurlar ve öngörüler çerçevesinde hareket ederek, adeta geleceği akdedilen sözleşme ile düzenlemeye ve olabilecek sorunları yine akdettikleri sözleşme ile önceden çözmeyi hedeflerler. Kira uyarlama davası; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uyarlanması talebi ile açılan dava türüdür.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür. Kira sözleşmesi, devamlılık arz eden, her iki tarafa hak ve borçlar yükleyen, iki taraflı sözleşmedir. Kira hukukunda asıl olan akde bağlılık ilkesi gereği sözleşme hükümlerine bağlı kalmaktır. Kira akdi kurulduktan sonra, kira ilişkisinin devam ettiği süre içerisinde beklenmeyen olağanüstü veya mücbir sebeplerden dolayı kira akdin başlangıcında edimler arasında var olan denge taraflar birinin aleyhine değişebilir. Böyle bir durumda kira akdi kurulurken edimler arasında var olan denge beklenmeyen durum nedeniyle taraflardan birinin aleyhine değiştiği için hakimin sözleşmeye müdahalesi talep edilir.

TBK m. 344 ve TBK m. 138 birlikte değerlendirildiğinde, “Olağanüstü nedenlerle sözleşmenin başlangıcında edimler arasında var olan denge taraflardan biri aleyhine bozulmuş ise” kiracı veya kiralayan tarafından TBK m. 138 gereği uyarlama davası açabilecektir. Yargıtay 3 ve 6. Hukuk Dairesinin yerleşmiş kararlarında kira sözleşmelerinde benimsenen “Uyarlama” davasının kaynağı da TBK’nın 138. maddesi gösterilmişti

Kira Uyarlama Davası Şartları

kira-uyarlama-davasi

Kira uyarlama davası, öngörülmeyen olağanüstü durumun meydana gelmesine dayanır. Bu durumda sözleşmenin bir tarafına aşırı yük yüklenmiş olacağından; kira sözleşmesi, adalete ve hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurur. Ayrıca dürüstlük kuralı da sözleşmenin uyarlanmasını gerektirir. Kira uyarlama davasının temel şartları şunlardır:

Olağanüstü Durumun Ortaya Çıkması

Kira uyarlama davasının temel şartlarından biri, sözleşmenin uyarlanmasını gerektiren olağanüstü durumun ortaya çıkmasıdır. Bu durumun kira sözleşmesinin kuruluşu safhasında var olmaması ve öngörülememesi de gerekir. Olağanüstü duruma örnek olarak, öngörülmesi mümkün olmayan ulusal ve uluslararası siyasi gelişmelerin etkisiyle çok yüksek enflasyonun, çok yüksek fiyat dalgalanmalarının meydana gelmesi gösterilebilir.

Durumun Davacıdan Kaynaklanmaması

Hukukun temel ilkelerinden biri, “kimsenin kendi kusurundan yararlanamayacağı ilkesidir. Bu ilke, kira uyarlama davalarında da geçerlidir. Bu şekilde, kira sözleşmesinin tarafları arasında var olan menfaat dengesi korunmaya çalışılır. Dava için aranan bu şart ile kötü niyetli kişilerin bilerek ve isteyerek kendisi lehine bir durum oluşturmasını, hakkı kötüye kullanmasını engellemek amaçlanmaktadır.

Yeni Şartlarda Sözleşmeyi Devam Ettirmenin Çok Güç Olması

Meydana gelen olağanüstü durum nedeniyle, taraflar arasındaki denge o kadar çok bozulmuş olmalıdır ki; diğer tarafın sözleşmeyi devam ettirmesi çok güç hale gelmelidir. Bu nedenle kira uyarlama davasıyla, şartları artık katlanılamaz hâle gelen sözleşmenin uyarlanmasına ihtiyaç bulunmalıdır.

Borcun Koşulsuz Biçimde Yerine Getirilmemesi Gerekir

Kira sözleşmeleri, süreklilik arz ederler. Kiraya veren, gayrimenkulü sözleşme boyunca kiraladığı zamanki özelliklerine uygun vaziyette bulundurmak, kiracı ise kira bedelini ödemek yükümlülüğündedir. Sözleşme sona erince, tarafların borçları da sona erer. Sözleşme sona erince, kira bedelinin uyarlanmasını istemek geçersiz bir talep olur. Ama, kiracı ya da kiraya veren, borcunu ifa etmemiş veya ifa etmenin çok güç olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa ederse, kira uyarlama davasını açabilir.

Kira Uyarlama Davasının Tarafları

kira-uyarlama-davasi

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinin lafzına bakıldığında sözleşmenin uyarlanması hakkının sadece borçluya ait olduğu anlaşılabilir; ancak değişen koşullar nedeniyle mağdur olan taraf borçlu olabileceği gibi alacaklı da olabilir. Türk hukukunda sözleşmenin uyarlanmasının alacaklı tarafından da talep edilebileceği kabul edildiğinden hükümdeki “borçlu” ifadesinin yerinde olmadığı ve “borçlu” ifadesinin yerine “mağdur” ifadesinin kullanılmasının daha doğru olacağı ifade edilmiştir.

Kira Uyarlama Davasının Açılma Zamanı

Kira bedelinin belirlenmesi davasından farklı olarak uyarlama davasının açılma zamanı ile ilgili Türk Borçlar Kanunu’nda bir hüküm bulunmamaktadır. Uyarlama davası olağanüstü durumun ortaya çıkmasından sonra herhangi bir zamanda açılabilir. Buna karşılık olarak doktrinde olağanüstü durumun ortaya çıkmasından itibaren uzun bir süre geçmeden uyarlama davasının açılması gerektiği belirtilmiştir. Zira bu durumda ifanın beklenemez olmadığının kabul edilmesi gerekir. İnceoğlu da bu görüşe katılmakla birlikte bu konuda değerlendirme yapılırken katı yaklaşımlardan sakınmak gerektiğini ifade etmektedir.

Özellikle kiracının dava açmadan önce kiraya verenle uzlaşma yolları denemesi ve uzlaşma sağlanamaması halinde belli bir süre geçmektedir.

Kira Uyarlama Davası Kararının Hangi Hususlarda Verilebileceği Hakkında

Kira sözleşmelerinde uyarlamaya ilişkin olarak Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra sözleşmenin kira bedeli dışındaki diğer şartları hakkında uyarlama kararı verilmesine hukuki bir engel bulunmamaktadır. Hâkimin kira sözleşmesinin süresine ilişkin uyarlama kararı vermesi mümkündür. Bu konuda kira sözleşmesinin süresinin uzatılmasına veya kısaltılmasına ilişkin uyarlama kararı verebilir.

818 sayılı Borçlar Kanunu döneminde Yargıtay, kira sözleşmelerinde uyarlamanın sadece kira bedeline ilişkin olabileceğini kabul etmiştir. Yargıtay’ın bu tutumunu değiştirmesi beklenmektedir; ancak Yargıtay yakın tarihli bir kararında kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış şartında uyarlama yapılamayacağını belirtmiştir.

Kira sözleşmesinin diğer hükümlerinin uyarlanması önünde hukuki engel bulunmasa da uygulamada kira sözleşmelerinin uyarlanması kira bedeline ilişkindir. Hâkimin sözleşme şartları ile olağanüstü koşulları birlikte değerlendirerek, tarafların amacına, edimler arasındaki dengeyi de gözeterek dürüstlük kuralına ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemesi gerekir. Bir tarafın zararına olacak şekilde uyarlama kararı verilemez. Bununla birlikte uyarlama talep eden taraf uyarlamanın sözleşmenin hangi koşullarında yapılması gerektiğini hâkime bildirse dahi, hâkimin sözleşmenin talep edilenler dışındaki koşullarında da uyarlama yapabileceği kabul edilmektedir.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

kira-uyarlama-davasi

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Bu davada yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sonuçta kira uyarlama davası, “taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde” açılır.

Kira Uyarlama Davasında İhtiyati Tedbir

Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hak- kın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkansız hale gelmesi yada gecikme halinde ciddi bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, başvurulan hukuki yollardandır.

HMK m. 389 göre; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hallerinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Tarafların “her ikisi de tacirse” ve dava konusu “alacak veya tazminat ise” dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Bu şartlar gerçekleşmedikçe, kira uyarlama davası için arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira uyarlama davasıyla birlikte alacak veya tazminat da isteniyorsa, o zaman zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir.

İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi E: 2021/ 8040 K: 2022 / 142 KT: 19.01.2022:

“Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen alacak ve tazminat davasının kısmen kabulüne dair verilen hüküm hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; davacı vekilinin istinaf isteminin esastan reddine dair verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı; davalı ile aralarında 01/01/2006 tarihinden 31/12/2008 tarihine kadar mesire yeri kira sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmenin bitimi tarihinden bir gün öncesinde idareye süre uzatımı için başvuruda bulunulması ve idarenin uygun bulması halinde sözleşmenin 31/12/2012 tarihine uzatılacağının kararlaştırıldığını, işletme süresi içinde kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin uzatılmayacağının davalıya usulüne uygun olarak tebliğ edildiğini, tesisin 31/12/2008 tarihinde boşaltılması gerektiği halde davalının sözleşme hükümlerine aykırı olarak ihale konusu yeri tahliye etmediğini, öte yandan davalıya teslim edilen demirbaşların eksik ve tahrip edilmiş olduğuna dair yaptırılan tespit sonucu düzenlenen raporda zararın 47.835TL olarak belirlendiğini, davalının tahliye etmediği günler karşılığında 5.243,28TL kira bedeli ve ayrıca sözleşme gereğince kararlaştırılan cezai şart bedeli olan 2.865.078TL’nin ödemesi gerektiğini, ihale konusu edilen yerin 09/12/2009 tarihinde tamamen tahliye edilerek idareye teslim edildiğini ileri sürerek; demirbaşlar için uğranılan zarar, kira bedeli ve cezai şart olarak belirlenen toplam 2.918.156,28TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.”

Yargıtay 4. HD E: 2020/ 2334 K: 2021 / 8054 KT: 03.11.2021:

“Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacı vekilince istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen 02.11.2021 Salı günü davacı vekili Av. … geldi. Davalılar adlarına gelen olmadı. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davacı vekili dinlendikten sonra vaktin darlığından dolayı işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmış olup dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Davacı vekili; müvekkili şirket ile davalılar arasında kira sözleşmesinin bulunduğunu, müvekkili tarafından davalılar aleyhine açılan kira uyarlama davasının … Sulh Hukuk Mahkemesinin 26/10/2017 tarihli 2017/472 esas ve 2017/1665 sayılı kararı ile reddedildiğini ve davalılar yararına 20.350,00 tl ilam vekalet ücretine hükmedildiğini, davalılar tarafından bu ilam henüz kesinleşmeden iş bu vekalet ücreti alacağı yönünden …İcra Müdürlüğünün 2017/13394 esas sayılı dosyasında ilamlı icra takibi yapıldığını ve 08/11/2017 tarihinde müvekkilinin adresinin bulunduğu hastanede gerçekleştirilen haciz kapsamında takip konusu borcun aynı gün ödendiğini ancak …İcra Hukuk Mahkemesinin 2017/800 esas sayılı dosyasında şikayet yolu ile kira tespitine ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulamayacağından bu takibin iptaline karar verildiğini ve haczin haksız olduğunun tespit edildiğini beyan ederek, haksız haciz nedeniyle 100.000,00 TL manevi tazminatın olay tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuşlardır.

İlk Derece Mahkemesince, davalıların olayda kötüniyeti ve ağır kusuru bulunmadığı gerekçesi ile davanın esastan reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

İlk derece mahkemesince verilen karara yönelik olarak davacı vekili tarafından yapılan istinaf başvurusu üzerine HMK’nın 355 vd. maddeleri kapsamında yöntemince yapılan inceleme sonucunda Bölge Adliye Mahkemesince verilen nihai kararda, dosya kapsamına göre saptanan somut uyuşmazlık bakımından uygulanması gereken hukuk kurallarına aykırı bir yön olmadığı gibi HMK’nın 369/1. ve 371. maddelerinin uygulanmasını gerektirici nedenlerin de bulunmamasına göre usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının ONANMASINA, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, karardan bir örneğin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, duruşmada vekille temsil olunmayan davalılar yararına vekalet ücreti takdirine yer olmadığına, aşağıda dökümü yazılı 4,90 TL kalan onama harcının temyiz eden davacıdan alınmasına, 03/11/2021 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili yazılarımız;

• Kira Uyarlama Davası
• Kira Tespit Davası
• Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Uyarlanması
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi
• Kira Sözleşmesi Nedir?
• Kira Hukuku
• Kira Bedelinin Belirlenmesi
• Tahliye Taahhütnamesi

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sonuç

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz? Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)