Kira Hukuku

Kira hukuku, sahipleri ve mal sahipleri arasındaki kira haklarını düzenleyen hukuk dalıdır. Kiracılar, bir mülkü kiralayarak kullanma hakkına sahipken, ev sahipleri ise mülklerini kiralamak amacıyla gelir elde ederler. Kira haklarını, sahiplerinin ve ev sahiplerinin haklarını, sorumluluklarını ve bunların düzenini düzenler.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira hukukunda kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinde şekil şartı yoktur. Yazılı yahut sözlü şekilde yapılabilir. Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmazsa sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Kira sözleşmesi 3 bölümden oluşur;

• Kiralama bilgiler
• Kiralanan mülk içinde yer alan demirbaş bilgileri:
• Genel koşullar:

Kiracı ve mülk sahibi arasında kira sözleşmesi gerçekleşebilmesi için bu üç madde yeterli olur. Kira kontratı hazırlanıp imzalandıktan sonra ilgili sözleşmenin bir nüshası kiracıda, diğeri ise mülk sahibinde kalır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi, Tespit Davası

Kira hukukunda kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Kira Tespit Davalarında Yetkili ve Görevli Mahkeme

​Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh hukuk mahkemesidir Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.

Dava Açma Süresi

Kira hukukunda kira tespit davalarındaki dava açma süresine bakmak gerekirse; Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava Açma Surest ve Kararan Etkisi” başlıklı 345. maddesi uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafindan bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin          artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira ilişkisinin (5) yıl devamı süresince Türk lirası üzerinden yapılmış olan sözleşmelerde sadece TÜFE bazlı olarak kira artışının yapılabilmesi, yabancı para cinsinden yapılmış olan sözleşmelerde hiç artırım yapılmaması neticesinde (5) yılın tamamlanmasını müteakip kira ilişkisinin devam ediyor olması halinde, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamamalarının neticesinde yapılacak olan kira tespit davası açılmasıdır.

Kiraya veren yenilenen kira yılı başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte kira tespit davası açar ise dava ne zaman biterse bitsin, geriye etki ederek yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurur ve aradaki kira farkı talep edilebilir.

Kira Artış Oranı TÜFE Nedir?

Kira hukukunda konut ve çatılı iş yeri kiraları için kira artış oranına üst sınır olarak TÜFE oranı getirilmiştir. Ev sahibi ve kiracıların kira artışını belirlerken kullanabileceği finansal ve yasal faktörler mevcut. Önemli olan konulardan biri kiracı ile ev veya iş yeri sahibi arasında yapılmış sözleşmedir. Bir diğeri ise bu konudaki yasal düzenlemelerdir. Standart kira sözleşmelerinde kiralanan mülklerin kira bedelin artışı yılda bir kez olarak uygulanıyor. Buradaki artışın belirlenmesinde önceki senenin kira tutarı baz alınıyor. Bu değerle birlikte TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) de hesaplamaya dahil ediliyor. TÜFE’ye göre kira artışı uygulaması, konutlarda geçerli olduğu gibi iş yerlerinin kira artışı hesaplamasında da geçerlidir. Konut ya da iş yeri fark etmeksizin artış yapılırken Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi’nin dikkate alınması gerekiyor.

Konut ve Çatılı İş yeri Kiraları

Türk Borçlar Kanunu’nun “Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarının Uygulama Alanı” madde uyarınca;

Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında;

• Kiraya verenin kiracı karşısında güçlü olma konumunu kullanarak kiracılıkla ilgisi olmayan başkaca borçların kiracıya yüklenmesi,
• Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılması,
• Yapılacak olan fesih bildiriminin sözlü olarak yapılması,
• Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshetmesi,
• Kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin, kiracı aleyhine değiştirilmesi söz konusu değildir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kira hukukunda, Kira sözleşmesinden bağımsız olarak bir taşınmazı kiralayan kiracının, sözleşme bitiminde kiraladığı taşınmazı herhangi bir şart öne sürmeden boşaltacağına dair verdiği yazılı irade beyanına tahliye taahhütnamesi adı verilir. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak kabul edilebilir olması için yazılı şekilde yapılması, sözleşme tarihinden itibaren belirli bir sürenin geçmesi ve kiracının özgür iradesine dayanarak tahliye kararının belirtilmesi gerekir. Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kiracının belirli bir süre taşınmazda oturması esas alınır. Bu nedenle kira sözleşmesi esnasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhüdüne rağmen süre bitiminde kiracının mülkü boşaltmaması durumunda, kiraya veren taahhüt tarihinin bitiminden 30 gün öncesinde ihtarname çekerek dava ve icra yoluna gidebilir.

Kiracının Bildirim Yoluyla Kira Sözleşmesini Feshi Nedir?

Kira hukukunda, Konut ve işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani, kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisi vardır.  Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kira süresinin bitimi dışında, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira sözleşmesi kurulurken var olan koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki denge, bir tarafın aleyhine katlanılamayacak ölçüde bozulabilir; borcunu ifa etmesi taraf açısından aşırı güçleşmiş olabilir. Bu durumda da katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifasının borçludan beklenmesi, adalete, dürüstlüğe ve hakkaniyete aykırı düşer; Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşme değişen bu koşullara göre yeniden uyarlanır.

Kira hukukunda bu amaçla açılan davaya kira uyarlama davası denilmektedir.

Kiracının Güvence Depozito Vermesi

Kiracı tarafından güvence verilmesi kiraya verenlerin, kiracıdan “depozito” veya başka ad altında, kira bedeli dışında kira sözleşmesinin yapıldığı sırada güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, bu uygulamaya karşı kiracıyı korumak amacıyla;

• Konut ve çatılı iş yeri kiralarında sözleşmede kiracıya güven verme borcu getirilmişse, bu güvencenin üç aylık kira bedelin aşmaması,
• Güvence bedeli para ise bunun kiracı tarafından kiraya vere onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması,
• Güvence kıymetli evrak ise bunu bir bankaya depo etmesi,
•  Bankanın, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin  kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri vermesi,
• Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren tarafından kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflâs yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka,

kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir.

Kira Hukuku İle İlgili Örnek Yargıtay Kararları

YARGITAY HD Esas: 2021/ 6342 Karar: 2021 / 9491 Karar Tarihi: 05.10.2021:

“Mahkemece; uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bozmadan sonra alınan bilirkişi raporu, kira bedelinin tespiti davasındaki usul ve esaslar göz önünde bulundurularak hazırlanmış olup, raporda uyarlama koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkin bir değerlendirmeye yer verilmemiştir. Bundan ayrı mahkemece, bozma kararında belirtilen hususlarda yapılan herhangi bir araştırma da bulunmamaktadır. Bu nedenle mahkemece; bozma kararında açıklanan ilkeler ışığında, uyarlama şartlarının oluşup oluşmadığı hususunda yeniden bilirkişi raporu alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bozma gerekleri yerine getirilmeksizin karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

YARGITAY 12.HD Esas: 2023/ 1014 Karar: 2023 / 3646 Karar Tarihi: 24.05.2023

“Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; borçlu husumet yöneltilmesinin sözleşme ve yasal mevzuat hükümlerine aykırı olduğunu beyan etmiş ise de İİK’nın 269/d maddesinin atfıyla uygulanması gereken İİK’nın 63. maddesine göre itiraz sebeplerinin değiştirilemeyeceği ve itiraz dilekçesinde bu hususta bir itiraz olmadığı, icra müdürlüğü nezdinde takibe dayanak kira sözleşmesindeki imzaya ayrıca ve açıkça itiraz edilmediğinden kira ilişkisi kesinleşmiş olup uyuşmazlığın takibe konu edilen kira sözleşmesine göre çözümü gerektiği, genel mahkemelerde açılan menfi tespit ve muarazanın giderilmesi davalarının icra hukuk mahkemesinde bekletici mesele yapılamayacağı,

bu davalarda verilen tedbir kararlarının da itirazın kaldırılması davasını konusuz bırakmayacağı gibi hukuki yararı da ortadan kaldırmayacağı, İİK’nın 68/son maddesini infaz aşamasında uygulanacağından itirazın kaldırılması talebi esastan kabul edildiğinden borçlu aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesinin yerinde olduğu, HMK’nın 355-(1). maddesine göre inceleme, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılacağından bu nedenle \”enflasyon farkı\” (kira artış miktarı) hususunda inceleme yapılmadığı gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup borçlu tarafından temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

YARGITAY 3.HD E 2012/ 19984 K2012 / 26086 KT. 18.12.2012:

“Hüküm, duruşma talepli temyiz edilmiş ise de; miktarı gözetilerek duruşma isteminin reddine karar verildi.Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü. Davada, 27.10.2010 tarihinden itibaren aylık kiranın net 60.000 TL. olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinin geçerli olduğu, tarafların özgür ve serbest iradeleri ile bu sözleşmeyi yaptıkları, ayrıca kira bedelinin uyarlanmasını gerektiren şartların da mevcut bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Somut olayda tüm dosya içeriğine göre davaya konu olan yerin … ’de bulunan … Koleji” olduğu, kira sözleşmesinin başlangıcının 01.08.2003; kira süresinin 13 yıl olduğu; kira sözleşmesindeki yıllık kira bedelinin 36.000 TL olup, 12 aylık dönemler sonunda yıllık olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davacının talebinde ise; ödenen aylık kiranın düşük olup, talep edilen kira bedelinin günün koşullarına uygun olduğunu belirttiği, bu durumda açılan davanın kira sözleşmesine dayanan tespit davası olmayıp uyarlama niteliğinde bulunduğu anlaşılmıştır.

Davacının talebi kira tespitine yönelik değil, ödenen kira bedelinin ekonomik koşullara uyarlanarak belirlenmesine ilişkindir.Dava bu niteliği itibariyle, kira sözleşmesine dayanan kira tespit davası olmayıp, kira parasının günün ekonomik koşullarına uygun olarak düzenlenmesi istemini içeren uyarlama davasıdır. Her ne kadar, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı  gereğince her türlü kira alacağının sulh hukuk mahkemesinde görüleceği belirtilmiş ise de, eldeki bu dava, 6100 sayılı HMK yürürlüğe girmeden evvel, 23.05.2011 tarihinde açılmıştır.

Bu durumda; mahkemenin görevi dava tarihi itibari ile dava değerine göre belirlenecektir. Davacının aylık kira talebi 60.000 TL olduğundan, yıllık kira miktarı dikkate alındığında bu davanın, dava tarihi itibari ile Asliye Hukuk Mahkemesinin görev alanına gireceği açıktır.Görev konusu kamu düzenine ilişkin olup yargılamanın her aşamasında mahkeme tarafından kendiliğinden göz önüne alınır. O halde mahkemece, dava konusu taşınmazın yıllık kira bedeli dikkate alınarak, davanın Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine girdiği gerekçesi ile görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, işin esası hakkında hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 18.12.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Türk hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla avukat vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.(2023 -2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Kira Hukuku
• Kira bedelinin belirlenmesi,
• Kira sözleşmesi,
• Tahliye Taahhütnamesi,
• Kiralananın tahliyesi davası,
• Kira tespit davası,
• Kira uyarlama davası,
• Kira sözleşmesinin iptali,
• Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar,
• Sulh hukuk davaları,
• Yönetim planı,
• Hukuk davaları,
• Arabuluculuk Nedir?

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN