Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira bedelinin belirlenmesi hususu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinde sadece konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerli olmak üzere kanun koyucu tarafından emredici olarak düzenlenmiştir. Dolayısıyla konut ve çatılı iş yeri kiralarında artış oranı belirlenirken TBK’nın emredici hükümleri göz önüne alınmalıdır aksi haldeki artışlar geçerli olmayacaktır.

Kira Artış Oranının Sözleşmede Belirlenmesi Halinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira artış oranının sözleşmede belirlenmiş olması halinde kira bedelinin belirlenmesi hususunu açıklamak için TBK madde 344/1’e bakmak gerekirse;

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Kanun koyucu konut ve Çatılı iş yeri kiralarında sözleşme taraflarının kira bedelinin belirlenmesine yönelik anlaşmalarını bir üst sınır koymuştur. Tarafların kira bedeli için belirleyecekleri artış oranı Türkiye İstatistik Kurumunun yayınladığı tüketici fiyat endeksinde gerçekleşen 12 aylık ortalama değişim oranıyla sınırlandırılmıştır kanundaki bu sınırlama kira sözleşmesinin ilk yenileme döneminde geçerli olduğu gibi sonraki yenileme dönemlerinde ve hatta sözleşme süresi içindeki artış anlaşmalarına da uygulanır

TÜFE’nin üzerinde artış anlaşması yapılırsa ne olur?

Taraflar arasındaki kira artışı anlaşması kanunun koyduğu tüketici fiyat endeksi sınırlamasını aşıyorsa sözleşmenin bu maddesi sınırı açtığı oranda geçersiz olur ve kanundaki üst sınırı olan tüketici fiyatı endeksi oranı uygulanır.

Üstelik kiracı kanundaki üst sınırı olan tüketici fiyatı endeksi oranının üzerine bir artışa razı olup bu oranda artırılmış kira bedelini kiraya veren Ödemiş olsa dahi kanundaki sınıra Aşan kısmının iadesinin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde kiraya verenden kabul edebileceği kabul edilir.

TÜFE’nin altında artış anlaşması yapılırsa ne olur?

Daha önce de ifade edildiği gibi tarafların yaptıkları kira artışı anlaşması kira sözleşmesinin süresi boyunca geçerli olduğu gibi sözleşme süresinin ardından TBK 347 gereği gerçekleşecek olan uzama yılları boyunca diğer bir ifadeyle kira sözleşmesi sonlandırılınca kadar uygulanacaktır. Bu Kural tarafların anlaştığı artış oranını tüketici fiyat endeksini düşük olması haline de geçerlidir.

Dolayısıyla Tüfe oranının altında belirlenmiş olan kira artış oranı geçerlidir.

TÜFE Sınırlamasının Uygulama Alanı Nedir?

Kira bedelinin belirlenmesi hususuna kanuni sınır olan Tüfe sınırlamasının uygulama alanına bakmak gerekirse;

• Kira artış anlaşmalarına TÜFE sınırlaması getiren TDK 344/1 sadece Konut ve Çatılı iş yeri kiralarında uygulanır.
• Bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ibaresi TÜFE’nin oranını belirler.
• TBK 344/1 maddesinin son hükmünde bu Kural 1 yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerine de uygulanır demektedir. Bu hükmün temel amacı uzun süreli kira sözleşmeleri yapmak suretiyle aynı fıkranın 1 cümlesiyle artış anlaşmalarına getirilen TÜFE sınırlamasına etkisiz hale getirilmesini engellemektir. Dolayısıyla bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinin artışında da TÜFE sınırlaması uygulanacaktır.

Kira Artış Oranının Sözleşmede Belirlenmemiş Olması Halinde Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira artış oranının sözleşmede belirlenmemiş olması halinde kira bedelinin belirlenmesi hususunu açıklamak için TBK madde 344/2’ye bakmak gerekirse;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” Denilmiştir.

Bu fıkrada düzenlenen durumla çok sık karşılaşmayı zira tarafların kira sözleşmesine artış oranına ilişkin anlaşma yapmamış olmaları Türkiye gibi enflasyonu yüksek seyrettiği bir ülkede sıkça rastlanacak bir ihtimal değildir.

Ancak bir şekilde tarafların kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma yapmamış olmaları ya da yaptıkları anlaşmanın belirsizlik veya başka bir sebeple tamamen geçersiz olması ve tarafların yeni kira bedelini belirlenmesi aşamasını anlaşmazlığa düşmeleri halinde hakim uyuşmazlığı TBK 344/2’ye göre çözecektir.

TBK 344/2’deki kriterlere baktığımızda tüfeğin yine bir üst sınırı olarak dikkate alınacağı ancak kira konusu ya da iş yerinin durumu gözetildiğinde hakimin TÜFE oranın altında bir artış oranı da hükmedebileceği anlaşılmaktadır.

Kira Artışına %25’lik Sınırlama Getiren Kanun

Konut kiralarına %25’lik artış getiren bu kanun resmi gazetede yayınlandığı 11 Haziran 2022’den itibaren 1 Temmuz 2023’e kadar konut kiralarında yapılacak kira artışlarında geçerli olacaktır. Kira bedelinin belirlenmesi hususunda ilgili tarihlere dikkat edilmelidir.

Kira Bedelinin Yabancı Para Birimiyle Belirlenmesi

TBK madde 344/4’e bakmak gerekirse;

“Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

TBK 344’te kira bedeli Yabancı para birimi üzerinden belirlenmesi halindeki artışının 5 yıl boyunca yasaklandığını görüyoruz. Kanun koyucunun Bu hüküm çerçevesinde Yabancı para birimi ile kira sözleşmesi yapılmasını zorlaştıran bir müdahalede bulunduğu anlaşılmaktadır.

Zira bu hükme göre kiraya veren Türk Lirası üzerinden kira sözleşmesi yapması halinde sınırlı da olsa her kira yılında kira bedelini arttırabilecekken döviz cinsinden kira anlaşması yapması halinde sözleşmede kira bedelini her yıl belirli bir oranda artılacağına ilişkin hüküm bulunsa dahi bu hüküm 5 yıl boyunca uygulanmayacaktır.

Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı

Ülkemizde 2018’den bu yana bazı istisnalar dışında konut ya da işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelini Yabancı para birimi ile belirlenmesi yasaklanmıştır. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkındaki kanunun 1 maddesinin verdiği yetkiye dayanarak yayımlanan Cumhurbaşkanı kararına göre “her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve bu sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya döviz endeksi olarak kararlaştırılamaz.”

Aynı karara göre 13 Eylül 2018 tarihinden önce akdedilmiş ve kira bedeli döviz cinsinden ya da dövize Endeksli olarak belirlenmiş olan kira sözleşmelerindeki kira bedelinin de 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren 30 gün içinde Türk lirasına çevrilmesi gerekir.

Kira bedelinin belirlenmesi hususunda bu husustaki sınırlamalara da dikkat edilmelidir.

Bahsi geçen karara aykırı davranışın yaptırımı nedir?

Bu hükümde doğrudan veya dolaylı olarak başka bir yaptırıma yer verilmiş değildir. Bu sebeple. Bir idari işlem niteliğindeki Cumhurbaşkanı kararıyla getirilen dövizle sözleşme kurma yasağına aykırı olarak sözleşme kurulmasının yaptırımının idari para cezasından ibaret olduğu kabul edilmelidir.

Kira Hukukunda Zorunlu Arabuluculuk Nedir?

5 Nisan 2023 tarihine Resmi Gazete’de yayınlanan 74 45 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 37 Maddesi hükmüyle kira ilişkilerinde kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir bu düzenleme 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru yapma zorunluluğu getirmiştir

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Medeni hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla  avukat vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2023 -2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Kira bedelinin belirlenmesi,
• Kira sözleşmesi,
• Kiralananın tahliyesi davası,
• Kira tespit davası,
• Kira uyarlama davası,
• Kira sözleşmesinin iptali,
• Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar,
• Kira hukuku
• Yönetim planı,
• Hukuk davaları
• Arabuluculuk Nedir?

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN