Kira Sözleşmesi Nedir?

Av. İrem Bike Demirhan > Yazımlar  > Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira Sözleşmesi Nedir?

kira sozlesmesi

Kira sözleşmesi bir bedel karşılığında bir malı veya bir hakkı kullanma imkanı sağlayan sözleşme çeşididir. Bir malın satışı gibi kiralanması da sıkça gerçekleşen hukuki işlemlerdendir. Kira sözleşmesinin temel unsurları kiralanacak mal veya hakkın bulunmasıdır. Mal taşınır veya taşınmaz olabilir.  Kiralanacak mal bir haksa bu hak kullanmaya veya kazanç elde etmeye uygun bir hak olmalıdır.

Adi Kira Sözleşmesi

Adi kira sözleşmesiyle kiralayan belli bir malın kullanılmasını bedel karşılığında kiracıya bırakmayı borçlanır Adi kira sözleşmesi için şekil şartı öngörülmemiştir yanı yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ihtilaf çıkması halinde ispat kolaylığı bakımından adi kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.

Hasılat Kirası Sözleşmesi

Hasılat kirası sözleşmesi, kiralayanın işletilerek ürün veya kazanç elde edilmesine elverişli bir malın ya da bir miktar paranın veya ekonomik değer taşıyan bir hakkın kullanımı ile işletimini ve işletme sonucu elde edilecek ürünü veya kazancı hasılat kiracısına bırakmayı, bunun karşılığı olarak da kiracının bir bedel ödemeyi borçlandığı kira sözleşmesidir. Hasılat kırası sözleşmesi yazlı veya sözlü olarak yapılabilir.

Kira Sözleşmesinin Genel Koşulları

Borçlar kanunda geçen maddelere dayanarak hazırlanır ve neredeyse bütün kira sözleşmelerinde standart ve benzer maddelerden oluşur. Kira sözleşmelerinde özel koşullar tamamen ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmayı ifade eder. Özel koşulları örnek olarak sıralarsak:

  • Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır.
  • Kiralanan alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez.
  • Kiralanan, kullanım amacı dışında herhangi bir amaçla kullanılamaz.
  • Kiracı kat malikleri kurulu kuralı uyarınca , yapılması gereken işlere izin vermek zorundadır.
  • Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde teknik olanaksızlar hariç yaptıracaktır.
  • Kiracı, üç gün içinde aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir.

Kiracının Ayıbın Giderilmesi İsteme Hakkı

Kiralananın ayıplı olması hâlinde kiracıya seçimlik hak olarak, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkı tanınmış ve, kiraya verene, kiralanandaki ayıbı giderme yerine, uygun bir süre içinde kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirme yetkisi verilmiştir. Bu hükme göre: “Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir

Kiracının temerrüdü

Kiraya veren, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedeli yanında, yan giderleri (elektrik, su vb. tüketim bedelleri gibi) ödeme borcunu ifa etmeyen kiracıya da  yazılı olarak en az on günlük konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz günlük bir süre verip bu sürede de ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Öngörülen sürenin, kiracıya verilmesi zorunluluğu bakımından sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması önemsizdir.

Kira Sözleşmesinin Süresi

Kira sözleşmeleri, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır. Taraflar kira sözleşmesinin süresini serbestçe belirleyebilirler. Sözleşmeye konu taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi ise  kiracı, öngörülen sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Herhangi bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl için uzatılmış sayılır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Fesih

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Kira süresinin bitimi dışında, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi

Taraflar sözleşmenin başlangıcında sözleşme özgürlüğü gereğince kira bedelini belirlemekte serbesttir. Bu halde kanun koyucu kira bedelinin belirlenmesinde herhangi bir sınırlama getirmemiştir. Ancak bu serbesti Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen m. 26 ve 27 hükümleri içerisinde kullanılabilir. Buna göre, taraflar, kira sözleşmesinin yapılması aşamasında irade sakatlığı, aşırı yararlanma, ahlaka ve hukuka aykırılık hükümlerine aykırı olmayacak bir bedel belirlemelidir.

Kiracının Güvence Vermesi

Kira sözleşmesinde, kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, güvence miktarı 3 aylık kira bedelini geçmemesi gerekir. Güvence, para ya da kıymetli evrak olarak kararlaştırılmış olabilir. Para olarak verildiyse, bu para vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmesi gerekir. Kıymetli evrak olarak verildiyse, bu kıymetli evrakın bir bankada depo edilmesi gerekir. Paranın vadeli hesaba yatırılması ya da kıymetli evrakın bankaya depo edilmesi işlemlerini kiracı yapar. Ancak yatırılan ya da depo edilen güvence bedeli, iki tarafın rızası, kiraya veren tarafından yapılan icra takibinin kesinleşmiş olması ya da mahkeme kararına dayanarak geri verilebilir.

Güvence bedelinin yatırıldığı banka, kiraya verenin kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini yazılı olarak bildirmez ise kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür

Kiracının Ölümü

Kiracının ölmesi halinde, onun mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi için sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının ölümü üzerine sözleşme kendiliğinden sona ermez.

Örnek Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3643E. 2016/537K.  28.01.2016 tarihli ilamında:

 “…Taraflar arasındaki çatılı yere dair yapılan kira sözleşmesinin 01.07.2000 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli olduğu, kira sözleşmesinin süre sonunun 31.06.2002 tarihi olduğu, 10 yıllık uzama süre sonunun ise 31.06.2012 tarihi olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yürürlük tarihinde 10 yıllık uzama süresi dolduğundan Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinin taraflar yönünden uygulanabilirliği 6101 Sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca 01.07.2014 tarihinde başlamaktadır. Buna göre davacı kiralayanların 01.07.2014 tarihinden en az 3 ay öncesinde yani 01.04.2014 tarihinde kiracıya ulaşmak üzere ihtarname göndermesi gerekmektedir”

Yargıtay 12.Hukuk Dairesi E: 2006/ 4805 K: 2006 / 7027 Karar Tarihi: 04.04.2006 tarihli ilamında:

“…Yukarıda tarih ve numarası yazılı mahkeme kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü : Takip dayanağı bononun imzası inkar edilmeyen 22.6.2004 sözleşme tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmında yazılı ikinci maddeye  göre  kira sözleşmesinin teminatı olarak verildiği anlaşılmaktadır .Alacaklı vekili Silifke Vergi Dairesinde bulunup dosyaya celbedilen kira kontrat fotokopisinin hususi şartlar kısmının boş olmasına dayalı olarak kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının tek taraflı olarak sonradan borçlu tarafça doldurulduğunu iddia etmiş ise de (sözleşme aslı ibraz edilmeden) bu iddiasını yazılı bir belge ile ispat edememiştir.

 Şu halde bononun tahsilinin gerekip gerekmediği yargılama sonunda belirleneceğinden İİK’nun 170/a. maddesi uyarınca takibin iptali yerine red kararı verilmesi isabetsizdir.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Medeni hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla  avukat vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2023 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;
Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sivas Avukat Irem Bike Demirhan

Sohbeti Aç
Hemen iletişime geç
Merhaba, size nasıl yardımcı olabilirim?