2023-12-05
İletişime geçin
+905455880258Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların taşınmaz satışını şu anda yapmak istemedikleri yahut yapamadıkları ancak ileride taşınmazın satışını gerçekleştirmek istedikleri durumda yaptıkları sözleşmedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter önünde resen düzenlenmesi gereken yani geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı bu sözleşme ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan, yükümlülük yerini getirilmediğinde “tapu iptali ve tescil” davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yasal dayanaklarına baktığımızda Türk Medeni Kanun’u ve Türk Borçlar Kanunlarında hükümlere rastlamak mümkündür. İlgili maddelere bakmak gerekirse;
TBK m. 29: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.
Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak yeni bir sözleşmenin şekline bağlıdır.”
TBK m. 237/2: “Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
TMK m. 716/1: “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tarafların borç ve yükümü: Vaat alacaklısının borcu bedeli ödemek; vaat borçlusunun yükümü taşınmazın mülkiyetinin devrini yerine getirmektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurları ve satış bedeli: taşınmaz satış vaadi iki sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşmelerdendir. Vaat alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen vaat borçlusunun edimini yerine getirmemesi halinde edimin hükmen yerine getirilmesini mahkemeden isteyebilir.
Taşınmaz satış vaadi ile amaçlanan ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz satımdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir tapulu taşınmazın satışını gelecekte yapılmasını istemek hakkını sağlayan bir ön sözleşmedir. Vaat alacaklısı, bedel karşılığında taşınmazın mülkiyetini kendi üzerine geçirilmesini vaat borçlusundan istemek hakkını sağlar. Satış vaadi sözleşmesi, asıl satım sözleşmesinin öncülüdür. Eş deyişle taşınmaz satımı sonucunu doğurur. “Taşınmaz satış vaadi hukuki niteliği bakımından, bir ön akittir. Bu sözleşme ile; taşınmaz mal mülkiyetinin başkasına geçirilmesi ve başkası adına tescili değil, sadece o taşınmaz malın ileride satışına ilişkin bir sözleşme yapılması hususu borçlanılmaktadır.”
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şahsi hak doğurur. Tapuya şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerhle bu hak ayni hak gücünü kazanmaktadır. Ancak ayni hakka dönüşmemektedir. Şerh 5 yıl için geçerlidir. Sözleşenler bu süreyi uzatamazlar. Vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi hak doğurur, tapuya şerh verilmesi halinde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir. Şerhle bu hak ayni hak gücünü kazanmaktadır. Ancak ayni hakka dönüşmemektedir. Şerh 5 yıl için geçerlidir. Sözleşenler bu süreyi uzatamazlar.
Vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesiyle kazandığı kişisel hakkına dayanarak vaat borçlusundan vaade konu taşınmazın mülkiyetini isteyebilir. Bu isteğin yerine getirilmesinden kaçınılmışsa hakimden “hükmen mülkiyetin kendi adına geçirilmesi” isteminde bulunabilir.
Başkasına ait taşınmazın satışının vaat edilmesi sözleşmesi geçerlidir. Eş deyişle başkasına ait taşınmazın satış vaadine konu edilmesi mümkündür. Satışı vaat edilen taşınmazın sözleşmenin noterde yapıldığı tarihte vaat eden kişi adına tapuda kayıtlı olmaması sözleşmenin geçerliliğine etkisi yoktur. Sözleşme tarafları bağlar. Vaat alacaklısının yani davacının kendisine satışı vaat edilen taşınmazın başkasına ait olduğu sözleşme sırasında bilmesinin de bir etkisi yoktur. “Taşınmaz mal satış sözleşmesinin geçerli olması için, vaat edenin vaat ettiği taşınmaz malın sahibi bulunması gerekmez. Çünkü bu sözleşme doğuran bir akittir ve borç doğuran akitlerin konu yönünden sınırları kanunda gösterilmiştir. Malik olmak ise bu sınırlar içinde yer almamıştır. Satış vaadinde bulunan, satmayı vaat ettiği taşınmaz malın maliki değilse, aleyhine dayanılarak bir ifa davası açılamaz.
…”Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK m. 716 uyarınca açacağı tapu iptal ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir…” 14. HD. 19.6.2013-7244/9335
Uygulamada vaat alacaklısının açtığı davaya “cebri tescil davası ya da ferağa icbar davası” denilmektedir. Satış vaadi sözleşmesi, ileride satış sözleşmesinin yapılmasına tarafları zorlar.
Vaat alacaklısı satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu sicilinde memurdan vaat edilen taşınmaza ilişkin asıl satış sözleşmesinin yapılmasını doğrudan doğruya isteyemez. İşleme, vaat borçlusu satıcının da iştirak etmesi gerekir. Satıcı, tapuda ferağa yanaşmazsa, alıcı TMK m. 716 hükmüne dayanarak satışı vaat edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile kendi adına tescil edilmesini mahkemeden dava yoluyla talep edebilir.
Satış vaadi sözleşmesi, satış sözleşmesinden farklıdır. Satış vaadi sözleşmesiyle taşınmaz mülkiyeti vaat alacaklısına geçmez, mülkiyet ancak tapudaki satış işlemiyle geçer. Vaat eden, sözleşme ile yükümlendiği mülkiyet devrini yanaşmazsa, ancak cebri tescil hükmü yoluyla alıcı tapuda devri kendi adına sağlayabilir.
Uygulamada sıkça karşılaşılan “adi yazılı düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” şeklen geçerli olmadığı için tescil davasında hukuki dayanak yapılamaz. Adi yazılı şekilde yapılmış satış sözleşmesi temlik edilmişse, temlik alacaklısı bu sözleşmeye dayanarak taşınmazın kendi adına tescilini isteyemez. Ancak geçerli sözleşme gereğince şahsi hakkı temlik alanın bu sözleşmeye dayanarak cebri tescile isteme hakkı vardır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterce “düzenleme şeklinde” yapılması gerekir. Noter dışında yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Sözleşme sonunda yanlar ve noterin imzalarının alınması ve fotoğrafların sözleşmeye yapıştırılması ve mühürlenmesi zorunludur.
Tarafların iradelerinin noter önünde birleşmesi arandığından, yalnızca birinin imzasını taşıyan bir satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir. Gerçekten taşınmaz satış vaadi, malikin taşınmazını ileride satmak taahhüdü altına girmesi ve diğer tarafın bunu kabul etmesi yönünden belirlenen iradelerinin noter önünde beyan ve düzenlenecek sözleşmeyi imza etmeleri gerekir.
Başkaları adına satış vaadi sözleşmesi yaptıranlarda sıfat ve yetkilerini gösteren belgeyi notere ibraz etmeleri şarttır. Sözleşmede yanların hak ve borçları açıkça belirtilmeli kuşku doğurucu ifadelere yer verilmemelidir. Özellikle satış vaat edilen taşınmaza ilişkin tapu kayıt numarası ile satış bedelinin sözleşme metninde açıkça belirlenmiş olması şarttır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde belirlenen satış bedelinin vaat eden satıcıya tamamen ödenmiş olması halinde kararlaştırılan tarihte satıcıdan taşınmazın mülkiyetinin devrini alıcı isteyebilir. Vaat borçlusu devre yanaşmazsa hakkında ferağa icbar davası açılarak hükmen tescil yoluyla mülkiyet edinilebilir. Satış vaadi sözleşmesi hukuken geçersiz ise, verdikleri şeyleri birbirlerinden isteyebilirler. Sözleşme geçersiz olduğu için kararlaştırılan cezai şart gibi yükümlükler de geçersizdir. Sözleşmede “cayma” kararlaştırılmış ise, cayma hakkını kullanan tarafa karşı sözleşmenin ifası için herhangi bir dava açılamaz. Vaat alıcısı ödemeyi üstlendiği satış bedelini tamamen tediye etmedikçe taşınmazın tesciline karar verilmez.
Cebri tescil davası alıcının bedeli ödemesi, satıcının devirden kaçınması halinde açılması kuraldır. Bedeli hiç ödemeden ya da eksik ödemeyen alıcının ferağa icbar davası açması halinde davacıya depo ettirilmeden mahkemece davacı adına tescil hükmü verilemez. Ödenmeyen satış parasının tahsili için satıcının cebir icra yoluna başvurması olası değildir. Kararlaştırılan bedel ile cezai şart için mahkemeye başvurulduğu tarihten itibaren yasal faiz istenebilir. Bedelin ödenmediği ya da eksik ödendiği şeklinde davalının savunması karşısında, beldin ödendiği ispat yükü davacıya aittir. Bedelin ödeneceği ifa günü sözleşmede belirlenmişse, vaat alacaklısına o gün ödeme yapılmamışsa, kendisine ihtar yapılmadan temerrüt hali gerçekleşmiş sayılır.
Açılan cebri tescil davasında davalı temerrüt faizi isteminde bulunabilir. Anılan faizi talep edebilmek için yanlar arasında sözleşme yapılmasına gerek yoktur. Davalı, bir zarara uğramasa bile temerrüt faizi isteme hakkına sahiptir. Cebri tescil davasının yargılaması sırasında davalının talep edebileceği temerrüt faizi de bilirkişiye hesaplattırılarak kendisine ödenmesi gereken miktar davacıya depo ettirilerek tescile karar vermek gerekmektedir.
Yargıtay 14. HD. E:2021/17 K: 2021/937 KT:15.02.2021
“Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 07/05/2013 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 11/07/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar … ve … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, tapu iptal ve tescil, ikinci kademede istem tazminata ilişkindir.
Davacılar vekili, müvekkillerinin murisi …’ın …Mahallesinde bulunan 293 parseli 07.07.1970 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile müştereken malik bulunan davalılar murisleri … ve …’dan aldığını, o tarihten bugüne kadar muris … ve daha sonra da müvekkilleri olan mirasçıları tarafından nizasız ve fasılasız kullanıldığını, vaat borçlusu …’un 1974 yılında, vaad borçlusu …’ın ise 1981 yılında vefat ettiklerini, mirasçıları olan davalıların uzun yıllar taşınmazın tapuda intikaline yanaşmayıp 2011 yılında tapuda intikal işlemlerini yaparak taşınmazı 3. kişilere sattıklarını ve tapuda daha evvelden görünen satış vaadi şerhini de kaldırttıklarını belirterek yapılan satışın iptalini, olmadığı takdirde taşınmazın piyasa rayiç değerinin belirlenerek işletilecek faizle müvekkillerine verilmesini istemiştir.
Davacılar vekili, 05.05.2016 tarihli harçlandırdığı ıslah dilekçesiyle dava değerini artırarak toplam 114.590,00 TL olarak işlemiş ve işleyecek faizi ile birlikte karar verilmesini dava ve talep etmiştir.Bir kısım davalılar vekilleri davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile;
1-Davacı vekili tarafından … mirasçıları yönünden tapu iptali mümkün olmaması halinde rayiç bedel ve denkleştirici adalet ilkesi uyarınca belirlenecek miktardan hangisi fazla ise o miktar yönünden tazminata hükmedilmesi talebi ile dava açılmış ise de, davacı vekilinin …’a isabet eden hisse yönünden bu hissenin davacılara satış yapılmış olması sebebi ile açmış olduğu davadan feragat ettiğinden, …’ın hissesine isabet eden hisse miktarı yönünden açılan davanın feragat nedeni ile reddine,
2-… adına eski 293 nolu parselde 1/8 oranında kayıtlı taşınmazın imar uygulaması sonucu … ili, … ilçesi, … Köyü, 11272 ada, 3 parsel, 1606/12841 hisse ile 8732 ada 8 parselin 31/6833 hisseye dönüştüğü, davalılar tarafından satış vaadine dayılı taşınmazların 13/09/2011 tarihinde elden çıkarılması sonucu satış vaadinin ifa olanağının mümkün olmadığından, davalı … için 14.324,10.-TL’nin, davalı … için 28.647,60.-TL’nin, davalı … için 28.647,60.-TL’nin, davalı … için 14.324,10.-TL’nin, davalı … için 7.161,85.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin,
davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin, davalı … için 1.953,25.-TL’nin 13/09/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiz ile birlikte davalılardan alınıp … … mirasçıları davacılara hissesi oranında verilmesine karar verilmiştir.
Hükmü davalılar … ve … vekili temyiz etmiştir.
Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığında Türk Borçlar Kanunu 77. ve 136. maddeleri dikkate alınması gerekir.
Somut olayda; taraflar arasında … 5. Noterliğinde 07.07.1970 tarihve 15145 yevmiye no’lu geçerli bir satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede taraflarca belirlenen bedelin davacılar murisi tarafından davalılar murislerine nakden ve tamamen ödendiği belirtilmiştir. Böylece, resmi sözleşmede ödendiği belirtilen bedelin ödenmediği ancak aynı değerde başka delil ile ispatı gerekeceğinden davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerekir.
Öte yandan taşınmazın davalılar … mirasçıları tarafından tapuda üçüncü kişilere devredilmiş olmasıyla satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davacılara devir şeklindeki ifanın artık imkansız hale geldiği açıktır. Bu nedenle, bir taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini koruyan sözleşme gereği dava konusu taşınmazların Türk Borçlar Kanunu 77. ve 136. Maddeleri gereğince davanın açıldığı tarih itibariyle rayiç değerleri hesaplanarak hüküm altına alınması gerekirken 3. kişilere yapılan devir tarihi esas alınmak suretiyle tazminat hesabı yapılması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalılar … ve … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 15.02.2021 gününde oybirliği ile karar verildi.”
Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Türk hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla avukat vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.
İletişime geçin
+905455880258