Kira Sözleşmesi 2026

Kira sözleşmesi, bir taşınmazın veya taşınır bir malın kullanım hakkının belirli bir süre karşılığında devredilmesini düzenleyen en temel hukuki sözleşme türlerinden biridir. Kiraya veren ile kiracı arasında yapılan bu sözleşme; kira bedeli, kullanım şartları, tarafların hak ve yükümlülükleri ile sözleşmenin sona erme koşullarını açıkça belirler. Gerek konut ve çatılı işyeri kiralarında gerekse ticari kiralamalarda, uyuşmazlık yaşanmaması için kira sözleşmesinin doğru ve eksiksiz hazırlanması büyük önem taşır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kanun koyucu, TBK. m. 299’da her türlü kirayı kapsayan genel bir tanım vermiştir. Buna göre, “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Kiraya veren ve kiracı, gerçek kişi olabilecekleri gibi, tüzel kişi de olabilirler. Sözleşmenin taraflarından birinin veya her ikisinin birden çok kişi olması da mümkündür. Özellikle kiraya veren tarafın paylı mülkiyet veya adi ortaklık, miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyet ilişkisi içindeki bir hak topluluğunu oluşturan birden çok paydaş veya ortaktan meydana gelmesi hâlinde durum böyledir. Kira sözleşmesinin kiraya veren veya kiracı tarafının birden çok kişiden oluşması, ilke olarak bunlar arasında teselsül ilişkisinin varlığını gerektirir. Ancak bu, mutlak değildir. Bu nedenle, her olayda durumun özelliklerine bakmak gerekir.

Kira Sözleşmesinin Nitelikleri Nelerdir?

Kira sözleşmesinin nitelikleri, taraflar arasındaki kira ilişkisinin hukuki mahiyetini belirleyen temel unsurlardır. Bu sözleşme, karşılıklı borç yükleyen iki tarafa da sorumluluk getiren, süreklilik arz eden ve kullanım hakkının devrine dayanan rızai bir akittir. Kiraya veren, kiralananı kullanılabilir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumu korumakla yükümlüyken; kiracı da kira bedelini ödeme ve kiralananı özenle kullanma borcu altındadır. Sözleşmenin bu özellikleri, hem konut hem de ticari kiralamalarda tarafların haklarının korunmasını ve uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar.

Kira Sözleşmesi Bir Borç Sözleşmesidir

Bu sözleşmeden her iki taraf için de borç doğmaktadır. Kiraya verenin borcu, kiralananın kullanılmasının devri borcu iken, kiracının borcu kira bedelini ödeme borcudur.

Kira Sözleşmesi Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir

Kira sözleşmesinde, kiraya verenin borçlandığı edim, bir şeyin kullanılmasını devretme; kiracının borçlandığı karşı edim ise kira bedelini ödeme borcudur. Kiraya verenin borçlandığı edim ile kiracının üstlendiği karşı edim birbirinin sebep ve karşılığını oluşturur; bu iki edim birbiriyle değiştirilir.

Kira Sözleşmesi Sürekli Borç Doğuran Bir Sözleşmedir

Belirli veya belirsiz bir süreyle yapılan kira sözleşmeleri taraflar arasında sürekli bir borç ilişkisi doğurur. Durum özellikle kiraya veren yönünden bu merkezdedir. Gerçekten de kiraya veren sözleşme devam ettiği sürece kiralananı kiracının kullanımına uygun ve elverişli bir şekilde bulundurmak zorundadır. Dolayısıyla kiraya veren bu borcunu kira süresi boyunca her an yerine getirdiği için kira sözleşmesi, sürekli borç doğuran bir sözleşmedir.

Kira Sözleşmesi Rızai Bir Sözleşmedir

Kira sözleşmesi, rızaî bir sözleşmedir. Sözleşme, tarafların edimlerin birbirleriyle değiştirilmeleri hakkında anlaşmalarıyla kurulur.

Kira Sözleşmesi İvazlı Bir Sözleşmedir

Kira sözleşmesi, ivazlı bir sözleşmedir. Kiracı, kiraya verenin devretmeyi üstlendiği kullanmaya karşılık ona kira bedeli ödeme borcu altına girer. Kiralanan şey ve kira bedeli, sözleşmenin esaslı unsurlarından olduğu için kira bedelinin belirli veya belirlenebilir olması gerekir.

Kira Sözleşmelerinde Tarafların Borçları Nelerdir?

Kira Sözleşmelerinde Tarafların Borçları Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde tarafların borçları, kiraya veren ile kiracının sözleşme süresince uyması gereken temel yükümlülükleri ifade eder. Bu yükümlülükler, kira ilişkisinin sağlıklı şekilde devam edebilmesi için kanun tarafından açıkça düzenlenmiştir. Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli halde teslim etme ve bu durumu koruma borcu bulunurken; kiracı, kira bedelini zamanında ödeme, kiralananı özenle kullanma ve sözleşme hükümlerine uygun davranma sorumluluğu altındadır. Tarafların borçları doğru şekilde yerine getirildiğinde kira ilişkisi sorunsuz ilerler ve olası uyuşmazlıkların önüne geçilir.

Kiraya Verenin Borçları

Kiraya verenin borçları, kira sözleşmesinin tarafı olan mal sahibinin kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etme ve kullanım süresince bu durumu koruma yükümlülüklerini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren, kiralananı güvenli, kullanılabilir ve sözleşmede belirtilen amaç için elverişli durumda teslim etmek zorundadır. Ayrıca kiralananda ortaya çıkan ayıpları gidermek, gerekli bakım ve onarımları yapmak ve kiracının kullanım hakkını engelleyecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Bu borçların eksiksiz yerine getirilmesi, kira ilişkisinin sağlıklı ve hukuka uygun şekilde devam etmesini sağlar.

Kiraya verenin kiralananını kiracıya teslim borcu

Kiraya verenin en önemli borcu kiralananın şeyin kullanımını kiracıya bırakmak, dolayısıyla kiralananı ona teslim etmektir. TBK. m. 301’e göre “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.”

Kiraya verenin bu borcunu düzenleyen TBK. m. 301 hükmü, konut ve çatılı işyeri kiralarında mutlak emredici hukuk kuralı olup, kiracı aleyhine değiştirilemez. Kiracı aleyhine değiştirme yasağı hem sözleşmeye konulan özel şartlar hem de genel işlem şartları yönünden geçerlidir. Kiracı aleyhine değiştirme yasağının yaptırımı, mutlak hükümsüzlük, yani butlan olup tarafları bağlamaz. Dolayısıyla, kiracı aleyhine konut ve işyeri kira sözleşmesine konulan hüküm, kesin hükümsüzlük (butlan) nedeniyle başından itibaren geçersiz olduğu gibi, zamanla da sağlık kazanmaz. Hükümsüzlük mutlak olup herkes için geçerlidir. Ayrıca hâkim dosyayı incelerken fark ettiği takdirde bu durumu re’sen nazara almak zorundadır. Nihayet kesin hükümsüzlük (butlan) iddiası zamanaşımına da uğramaz. Kiracı bu durumu kiraya verene karşı her zaman ileri sürebilir.

Kiraya verenin kiracının güvenliğini sağlama borcu

Kiralayanın, kiralananı kullanmaya elverişli bir durumda teslim etme ve kira süresince de bu durumda bulundurma borçlarından, bir diğer borç daha doğmaktadır. Bu borç, kiraya verenin kiracının güvenliğini sağlama borcudur. Buna göre kiraya verenin, kiralanan şeyi kiracının ve onunla birlikte yaşayanların fizik, pisişik ve moral sağlıklarını tehlikeye sokacak durumlardan uzak güvenli bir kullanmayı sağlayacak şekilde teslim etmesi ve sözleşme süresince de gerekli bakım ve onarmaları yapmak suretiyle bu durumda tutması gerekir. Kiracı kendi güvenliği için gerekli önlemleri alsa bile kiraya veren de gerekli önlemleri almalıdır. Kira sözleşmesi üçüncü kişileri koruma etkili bir sözleşme olduğu için kiraya verenin özellikle konut kiralarında kiracıyla birlikte yaşayan aile üyelerinin de güvenliklerini koruma yükümlülüğünün kabul edilmesi gerekir.

Kiraya verenin vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu

TBK. m. 302’ye göre “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.”

Bu düzenlemenin sebebi, şeyin kiracıya teslim edilmiş olmasına rağmen, mülkiyetin kiraya verende kalmasıdır.

Vergi ve benzeri yükümlülükleri düzenleyen TBK. m. 302 hükmü, hâkim görüşe göre emredici değil, düzenleyici bir hükümdür. Dolayısıyla, taraflar bu yükümlülüklere kiracının katlanmasını kararlaştırabilirler.

Kiraya verenin yan giderlere katlanma borcu

TBK. m. 303’e göre “Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”

Bunlar özellikle kiralananda yapılan önemli (büyük) onarım giderleridir (TBK. m. 304/1). Buna karşılık kiracı, TBK. m. 304/2’ye göre kiralananın olağan kullanılması için gerekli ufak tefek, önemsiz onarım ve temizlik işleri için yapılan giderlere katlanmak zorundadır.

Kiraya verenin zapttan sorumluluğu

TBK. m. 309’a göre “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.” Madde hükmü her türlü kira sözleşmesinde uygulanabilir; hukukî niteliği itibariyle nispi emredici bir etkiye sahip olup, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Zapttan doğrudan doğruya doğan zararlardan sorumlu olması için kiraya verenin kusurlu olması şart değildir. Ancak, diğer (dolaylı) zararlar için kiraya verenin kusurlu olması gerekir. Dolayısıyla, kiraya veren, kusursuz olduğunu ispat ederse sorumluluktan kurtulur.

Zapttan doğan sorumluluğun şartlarına bakmak gerekirse;

• Üçüncü kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan (üstün) bir hak ileri sürmelidir.
• Bu hak kira sözleşmesinin yapılmasından önce mevcut olmalıdır.

Zapttan doğan sorumluluğun hüküm ve sonuçlarına bakmak gerekirse;

• Kiraya veren, davayı üstlenmek zorundadır.
• Kiraya veren, kiracının uğradığı zararları gidermek zorundadır.

Kiracının Borçları

Kiracının borçları, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracının sözleşme süresince yerine getirmek zorunda olduğu temel yükümlülükleri ifade eder. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kira bedelini zamanında ödeme, kiralananı özenle kullanma, sözleşme hükümlerine uygun davranma ve ihtiyaç hâlinde gerekli bildirimleri yapma sorumluluğu altındadır. Ayrıca kiracı, kiralananda kendi kusuruyla meydana gelen zararları gidermekle yükümlüdür ve kullanım hakkını sözleşmede belirtilen sınırlar içinde korumak zorundadır. Bu borçların doğru şekilde yerine getirilmesi, kira ilişkisinin düzenli ve sorunsuz devam etmesi açısından büyük önem taşır.

Kira bedelini ödeme borcu

Kiracının en önemli borcu kira bedelini ödeme borcudur. Nitekim, TBK. m. 313, “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” demektedir. Kira bedeli borcu, kiracının aslî edim borcu olup, kiraya verenin kiralanan şeyin kullanılmasını devretme borcunun karşılığını oluşturmaktadır. Kira bedeli, para olarak ödenir. Para ülke parası olduğu gibi yabancı para da olabilir. Kira bedelinin paradan başka bir şey ya da kısmen para kısmen de paradan başka bir şey olarak kararlaştırılması hâlinde, birden çok unsurun bileşiminden oluşan karma bir isimsiz sözleşme söz konusu olur.

Kira bedelini ödeme borcunun doğması için kiraya verenin kiracıyı, şeyi sözleşmeye uygun olarak kullanabilecek duruma getirmesi, dolayısıyla kiralananı, ifa amacıyla kiracının fiilî hâkimiyet alanına sunması gerekir.

TBK. m. 324’e göre kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli bulundurduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ancak böyle bir durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

TBK. m. 317’ye göre “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.” Maddede sözü geçen “bakım giderlerinden amaç, önemli bakım giderleri değil, kiralananın olağan kullanımıyla ilgili, dolayısıyla ufak tefek, küçük bakım giderleridir.

Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

Kiracının kira bedeli dışında bir diğer borcu da, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve taşınmaz kiralarında taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme borcudur (TBK. m. 316). Bu maddeye göre kiracı, ister taşınır ister taşınmaz kirası söz konusu olsun, her türlü kiralananı özenle kullanma borcu vardır. Kiracının diğer bir borcu da kiralanan taşınmaz ise, burada oturan kişilerle komşulara saygı gösterme borcudur. Bu madde hükmü, her iki tarafa da asgari bir koruma sağladığı için mutlak emredici bir hükümdür155. Dolayısıyla, aksine hüküm konulamaz, değiştirilemez.

Kiracının kiralananı özenle kullanma borcunun başında, kiralanana zarar vermeden ve özellikle de kiraya verenin izni olmadan kiralananın şeklini, görünümünü, özellikle plan ve projesindeki durumunu değiştiremez. Gerçekten de kiracı, kiraya verenin yazılı iznini almadan kiralananda değişiklik ve yenilik yapamaz; şeyin özgülendiği kullanma yönünü değiştiremez; özellikle de normal kullanma dışında şeyin özüne zarar verecek veya değerini önemli ölçüde azaltacak değişiklikler yapamaz. Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilmesi için TBK. m. 321’e göre kiraya verenin yazılı iznini (rızasını) alması gerekir.

Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

TBK. m. 318’e göre “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.” Bu madde hükmünün içeriğinden, bir yandan koruyucu nitelikte kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu, diğer yandan da kiracıya yükletilmiş akdî nitelikte bir yan yükümlülük olduğu anlaşılmaktadır. Kiracı, bu madde uyarınca söz konusu ayıpları vaktinde kiraya verene bildirdiği takdirde, kiraya veren bunları giderme ya da en azından doğuracakları olumsuz sonuçlara karşı önlem alma imkânına sahip olur.

Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu

TBK. m. 319/I’e göre “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.” Aynı şekilde, TBK. m. 319/2 uyarınca da, “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.” Kanunun bu maddesi tüm kira sözleşmelerine, özellikle de konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. Madde metninden de anlaşıldığı üzere, kiracı kiralananda gerçekleştirilecek tüm zorunlu onarım çalışmalarının yapılmasına, kiralananın gezilip görülmesine, zorunlu oldukları ölçüde acil olup olmadıklarına bakılmaksızın imkân ve izin vermek, buna katlanmakla yükümlüdür. Madde hükmü kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hükümdür, Ancak, taraflar aralarında onarım çalışmalarıyla kiralananın gezilip görülmesinin tarz ve şeklini, gün ve saatini serbestçe kararlaştırabilirler.

Alt kira ve kullanım hakkının devri

Belirli şartlarla da olsa, kiracıya kiralananı alt kiraya verme hakkı tanıyan TBK. m. 322 hükmüne göre “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.”

Alt kira, hukukî niteliği itibariyle bir kira sözleşmesi olup, bununla asıl sözleşmenin kiracısı kiralananın kullanımını tamamen veya kısmen alt kiracı adı verilen üçüncü bir kişiye devretmektedir. Alt kirada, asıl sözleşmedeki kiracı, kiraya veren; üçüncü kişi de alt kiracı adını almaktadır. Alt kira sözleşmesi ilke olarak, asıl sözleşmedeki kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi değiştirmeksizin yalnız kiracı ile alt kiracı arasında hukukî bir ilişki kurmaktadır.

Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?

TBK. m. 323/I’de kira ilişkisinin (kira sözleşmesinin) başkasına devri ya da daha doğru bir ifadeyle kira sözleşmesinin bir üçüncü kişi tarafından üstlenilmesi söz konusu olmaktadır. Maddeye göre “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.”

Sözleşmeyi devralan ile devreden ve sözleşmede kalan taraf arasında yapılan ve devredenin bu sözleşmeden doğan taraf olma sıfatı ile birlikte bütün hak ve borçlarını devralana geçiren sözleşmeye, devir sözleşmesi (veya sözleşmenin) devri denir. (TBK. m. 205/1)

Kiralanan Taşınmaz Tapu Siciline Şerh Edilebilir Mi?

TBK. m. 312’ye göre “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” Kira sözleşmesi, kişisel bir borç ilişkisi olup, yalnız taraflar arasında hukukî ilişki kurar. Ancak, tapuya şerh edilen kira sözleşmesi kiracı lehine güçlendirilmiş bir şahsî hak, yani eşyaya bağlı borç ilişkisi doğurur. Şerhten sonra üçüncü bir kişi kiralananın mülkiyetini veya kiracının hakkıyla bağdaşmayan sınırlı bir aynî hakkı kazansa bile şerh, kiracıyı yeni malike veya sınırlı aynî hak sahibine karşı korur, özellikle bunlar şerh süresi içinde kiracıya karşı tahliye davası açamazlar.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kanun, 336-338. maddeleri arasında taşınmazların kira bedeli alacağını güvence altına almak için kiraya verene kiracının bazı taşınır malları üzerinde hapis hakkı tanımıştır. Hapis hakkı, niteliği itibariyle atipik, kendine özgü bir taşınır rehni türü olup, alacaklı yararına kanundan doğan bir teminat hakkıdır. Türk Borçlar Kanununda kiraya veren lehine düzenlenmiş bulunan hapis hakkı da bu genel hakkın bir uygulama alanını oluşturmaktadır.

Hapis hakkının konusu yalnız taşınır mallardır. Taşınmazlar ve diğer haklar, hapis hakkına konu olmazlar. Ayrıca bu hak yalnız kiralanan taşınmaz içinde bulunan eşya üzerinde kullanılabilir. Kiraya veren, kiracının kiralanan dışında bulunan eşyası üzerinde hapis hakkı kullanamaz. Kiraya verenin, yalnız kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı vardır.

Buna göre kiracı, kiralanandan taşınmak veya kiralananda bulunan taşınır eşyayı başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, hapis hakkına dayanarak kira alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.

Kiraya veren icra takibinde bulunursa, icra müdürlüğü, üzerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini tutar; kiraya verene takip talebinde bulunması için 15 günü geçmemek üzere uygun bir süre verir. Burada uygulanacak takip yolu rehnin paraya çevrilmesi yoludur. Kiraya veren, bu yolla alacağı ödenmediği veya yeterli güvence gösterilmediği takdirde üzerinde hapis hakkı bulunan eşyanın paraya çevrilmesini ister. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürüldüğü takdirde, kiraya veren bu eşyanın götürüldükleri tarihten itibaren 10 gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilmesini isteyebilir.

Kiraya veren, alıkonulan eşyanın götürülmesinden itibaren 10 gün içinde kiralanana geri getirilmesini isteme hakkı vardır. Eşyanın geri getirilmesini isteme hakkı (takip hakkı), alıkoyma hakkı yerine geçer.

Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erer?

Kira sözleşmesi sürekli bir borç sözleşmesidir. Dolayısıyla, bu sözleşmenin sona ermesi, özellikle de bunun sebeplerinin Kanunda ayrıntılı olarak düzenlenmesi gerekir. Nitekim, kira sözleşmesinin sona ermesiyle bunun sebeplerinin önemli bir kısmı bu sözleşmeyle birlikte düzenlenirken, diğer bazı sebepleri de genel hükümlerden çıkarmak mümkündür. Bu bağlamda taraflar, kira sözleşmesini her şeyden önce karşılıklı irade beyanlarıyla yapacakları bir sözleşmeyle her zaman sona erdirilebilirler. Bu sözleşmeye; bozma sözleşmesi adı verilir. Bozma sözleşmesinin geçerliliği şekil şartına bağlı değildir. Hatta kira sözleşmesinin yapılması taraflarca şekle bağlı tutulsa ya da kira, tapuya şerh edilmiş olsa bile durum aynıdır. Bozma sözleşmesi açık olarak yapılabileceği gibi, örtülü olarak da yapılabilir.

Kira ilişkisi, bozma sözleşmesinin yapıldığı andan itibaren ileriye (geleceğe) etkili olmak üzere ortadan kalkar. Bundan sonra taraflar arasında kiralananın iadesi, ödenmemiş kira bedelleriyle yan giderlerin, tazminatların ödenmesi gibi tasfiye ilişkisi söz konusu olur.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2006/14139 K. 2007/822 T. 30.01.2007:

“DAVA: Taraflar arasındaki mecurun satış için gösterilmesine izin davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR: Davacı, maliki olduğu taşımazı 1.01.2004 tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladığını, günün ekonomik koşulları gereği mecuru satmak istediğini, davalının taşınmazı almak isteyen müşterilere göstermediğini belirterek, mahkeme uygun görülecek gün ve saatlerde müşterilere gösterilmesine izin verilmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, mecuru haftada 2-3 gün emlakcılar eşliğinde 4-5 müşteriye gösterdiğini, davacının mecuru tahliye ettirmek için kötüniyetli olarak hareket ettiğini, Çarşamba günleri saat 14: 00-15.00 arası mecuru göstermeye hazır olduğunu bildirmiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne, mecurun her haftanın Çarşamba günü 14: 00-15: 00 saatleri arasında satın alacak 3. kişilere davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmesine karar verilmiş hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır.

Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği, ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı vardır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş hakim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir.

Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere gösterilmesine izin verilmesi gerekir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içinde kullanmalıdır.

Mahkemece, mecurun her hafta Çarşamba günleri 14: 00-15: 00 saatleri arasında müşterilere gösterilmesine izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmalıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir.

Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerekirken bu konuda süre sınırlamasına gidilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.”

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi E. 1980/8915 K. 1981/850 T. 02.02.1981:

“ÖZETİ: Maliye tarafından yapılan ödemelerin ne şekilde olacağı kanun ve yönetmeliklerle saptanmıştır. Kira parasının ödenmesi durumunda da bu paradan ne için ne kadar kesinti yapılacağı belirli olup icra takibinden evvel yapılan ödeme ile takipten sonra yapılan ödemelerden yapılacak kesintiler arasında fark olmamak gerekir.

Merci kararının borçlu vekili tarafından temyiz olunması üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 27.11.1980 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:

Maliye tarafından yapılan ödemelerin ne şekilde olacağı kanun ve yönetmeliklerle saptanmıştır. Kira parasının ödenmesi durumunda da bu paradan ne için ne kadar kesinti yapılacağı belirli olup icra takibinden evvel yapılan ödeme ile takipten sonra yapılan ödemelerden yapılacak kesintiler arasında fark olmamak gerekir. Ödeme emrinin tebliğ üzerine ilgili dairece «tahakkuk müzekkeresi ve verilen emri» düzenlenmiş olup mevzuat gereğince yapılması gerekli 1031 TL. lık kesintiden sonra bakiye miktar süresi içerisinde icra dosyasına yatırıldığından alacaklının talebinin reddine karar vermek gerekirken itirazın ref’i ile tahliyeye karar verilmesi isabetsiz olup temyiz olunan merci kararının İİK. nun 366 ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca (BOZULMASINA), 02.02.1981 gününde oyçokluğuyla karar verildi.”

Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili Yazılarımız;

• Kira Sözleşmesi
• Kira Sözleşmesi Nedir?
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
• Sözleşme Özgürlüğü
• Kefalet Sözleşmesi
• Rödovans Sözleşmesi
• Rödovans Sözleşmesinde Tarafların Hak Ve Borçları
• Sözleşme Özgürlüğü
• Avukatlık Kanunu M.35/A
• Bağışlama Sözleşmesi
• Ödünç Sözleşmesi
• Ürün Kirası Sözleşmesi
• Genel İşlem Koşulları
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi
• Miras Taksim Sözleşmesi
• Sigorta Sözleşmesinde Yükümlülükler

Sık Sorulan Sorular – Kira Sözleşmesi

Sık Sorulan Sorular – Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesiyle ilgili en çok merak edilen sorular, özellikle geçerlilik, fesih, zam oranları, noter onayı ve kiracının hakları gibi konular etrafında yoğunlaşmaktadır. Aşağıdaki SSS bölümünde, Google’da en sık aranan ifadeler doğrudan soru hâline getirilmiş ve her biri anlaşılır şekilde yanıtlanmıştır. Tüm sorular pratik açıklamalarla desteklenmiş olup, kiracı ve ev sahipleri için yol gösterici niteliktedir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracının otomatik olarak tahliyesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı koruyucu hükümler içerir ve sözleşme süresi dolsa bile kiraya veren ancak belirli şartlarda tahliye davası açabilir. Kiraya verenin haklı sebebe veya kanunda yer alan özel tahliye nedenlerine dayanması gerekir. Aksi hâlde kiracının sözleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır.

Notersiz yapılan kira sözleşmesi geçerli mi?

Notersiz yapılan kira sözleşmesi Türk hukukunda geçerlidir. Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda olmadığı için taraflar arasında el yazısı veya basit yazılı sözleşme de geçerli kabul edilir. Noter işlemi sadece ispat kolaylığı sağlar ve taraflara ek hukuki güvence sunar. Bu nedenle notersiz sözleşmeler de mahkemede delil olarak kullanılabilir.

5 yılı dolduran kiracıya en fazla ne kadar zam yapılır?

5 yılı dolduran kiracılarda zam oranı TÜFE ile sınırlı değildir. Bu durumda hâkim, emsal kira bedellerini dikkate alarak kira tespit davasında hakkaniyete uygun bir kira belirleyebilir. Dolayısıyla beş yıldan sonra zam oranı her yıl değişebilir. Uygulamada bu hesaplama uzmanlık gerektirdiğinden davayla belirlenmesi yaygındır.

1 yıllık kira kontratı kaç yıl geçerli?

1 yıllık kira kontratı, süresi dolduğunda aynı şartlarla kendiliğinden 1 yıl daha uzar. Kiracı istemedikçe sözleşme sona ermez ve kanun kiracıyı korur. Kiraya veren tahliye için sadece kanunda belirtilen özel nedenlere dayanabilir. Bu nedenle kira sözleşmeleri fiilen uzun süre devam eder.

Kırtasiyeden alınan kira kontratı geçerli midir?

Kırtasiyeden alınan kira kontratı hukuken geçerlidir. Sözleşmenin geçerliliği, noter onayına bağlı olmadığı için tarafların imzalaması yeterlidir. Ancak sözleşmenin detaylı ve doğru düzenlenmesi olası uyuşmazlıkların önüne geçer. Bu nedenle birçok kişi hazır sözleşmelere ek maddeler eklemeyi tercih eder.

Kira kontratı olmayan kiracının hakları nelerdir?

Kira kontratı olmayan kiracı da kanun tarafından korunur. Kira ilişkisi yazılı olmasa bile fiili kullanım, ödeme dekontları veya tanık beyanlarıyla ispatlanabilir. Bu durumda kiracı yine TBK hükümlerine göre tüm haklardan yararlanır. Tahliye süreci de yazılı sözleşme varmış gibi işlemeye devam eder.

Hangi durumlarda kira kontratı geçersiz sayılır?

Kira kontratı, tarafların iradesini sakatlayan hile, tehdit veya aldatma durumlarında geçersiz sayılabilir. Ayrıca sözleşmenin konusunun imkânsız olması veya hukuka aykırı şartlar içermesi de geçersizlik yaratır. Geçersizlik hâlinde taraflar sözleşme hükümlerine bağlı tutulmaz. Mahkeme, somut olayı inceleyerek karar verir.

Mal sahibi hangi şartlarda kiracıyı çıkarabilir?

Mal sahibi kiracıyı yalnızca kanunda belirtilen nedenlerle çıkarabilir. Bunlara ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa veya esaslı onarım, kira ödememe ve tahliye taahhüdü gibi sebepler dahildir. Her sebep için farklı prosedürler uygulanır. Kiraya veren bu süreçleri doğru yürütmezse tahliye davası reddedilebilir.

Ev sahibi kiracıya %100 zam yapabilir mi?

Ev sahibi kiracıya %100 zam yapamaz çünkü zam oranı TÜFE sınırına tabidir. Ancak sözleşmenin 5 yılı doldurmuş olması hâlinde kira tespit davasıyla yeni bir kira belirlenebilir. Yine de yüksek zamlar mahkeme denetimine açıktır. Kiracı bu tür zam taleplerine karşı yasal itiraz hakkına sahiptir.

Ev sahibi %50 zam yapabilir mi?

Ev sahibinin %50 zam yapması, TÜFE oranını aşması hâlinde geçerli değildir. Kanunda belirtilen üst sınır uygulanır ve taraflar bu sınırı aşan oranları geçerli şekilde kararlaştıramaz. Ancak kiracının rızası varsa ve yazılı olarak kabul ederse bu oran uygulanabilir. Yine de emsal kira bedelleri mahkemede değerlendirilebilir.

5 yıllık kira kontratı yenilenmezse ne olur?

5 yıllık kira kontratı yenilenmezse bile kiracının tahliyesi kendiliğinden gerçekleşmez. Kiracı sözleşme bitiminden sonra konutta kalmaya devam ederse sözleşme aynı şartlarla uzar. Tahliye için ev sahibinin kanuni nedenlere dayanarak süreç başlatması gerekir. Aksi hâlde kiracı korunmaya devam eder.

Noter onayı olmayan bir sözleşme geçerli midir?

Noter onayı olmayan kira sözleşmesi geçerlidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinin geçerliliği noter onayına bağlı değildir. Bu nedenle el yazısıyla yapılan sözleşmeler de hukuken kabul edilir. Noter sadece ispat kolaylığı sağlar.

Kira sözleşmesi hangi durumlarda geçersiz sayılır?

Kira sözleşmesi, taraf iradesinin sakatlandığı, hukuka aykırı maddeler içerdiği veya imkânsız bir konuya ilişkin olduğu durumlarda geçersiz olur. Bu hâllerde sözleşme baştan itibaren hükümsüzdür. Mahkemeler somut olaya göre değerlendirme yapar. Geçersizlik kararı verilirse kira ilişkisi sona ermiş sayılır.

Kira sözleşmesi noter onaylı olmak zorunda mı?

Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu değildir. Noter işlemi sadece güvence ve ispat kolaylığı sağlar. Uygulamada çoğu kira sözleşmesi notersiz şekilde yapılmaktadır. Hukuki açıdan bu sözleşmeler de geçerlidir.

Notersiz sözleşme geçerli midir?

Notersiz sözleşme hukuken geçerlidir ve kiracının tüm haklarını korur. Tarafların imzası ve iradesi sözleşme için yeterlidir. Noter onayı daha çok resmi belge niteliği kazandırmak amacıyla tercih edilir. Ancak geçerlilik için zorunlu bir şart değildir.