Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi mümkündür. Taşınmaz satış vaadi tapuya şerh edilmemişse kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımının korunması gerekir. Ancak, satış vaat alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötü niyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu durumda üçüncü kişinin mülkiyet ediniminin yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken kişi olup olmadığına bakılması gerekir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların taşınmaz satışını şu anda yapmak istemedikleri yahut yapamadıkları ancak ileride taşınmazın satışını gerçekleştirmek istedikleri durumda yaptıkları sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter önünde resen düzenlenmesi gereken yani geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı bu sözleşme ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan, yükümlülük yerini getirilmediğinde “tapu iptali ve tescil” davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Yöntemi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi tarafların istemi ile mümkün olabilmektedir. Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerh için usulüne uygun şekilde vaat sözleşmesinin yapılmış olması tek başına yeterlidir. Ayrıca gerek sözleşme içerisinde ve gerekse satış vaadi sözleşmesinden ayrı olarak yapılmış şerh anlaşmasına gerek yoktur. Satış vaadi taraflardan birinin isteği üzerine, sözleşme tapu kütüğüne şerh verilmekle, bu hak üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilecek duruma girer.

Böyle bir şerhin varlığı halinde, vaatte bulunan taşınmaz malı sözleşmenin tapu siciline şerhinden sonra, üçüncü bir şahsa sattığı takdirde, satış vaadinin alacaklısı, son malikten mülkiyetin kendi adına tescilini; ve bu istek yerine getirilmediği takdirde son malik aleyhine tescil davası açarak mülkiyetin kendisine tanınmasını isteyebilir. Tapuya şerh verilmesi durumunda şahsi hak güçlendirilmiş, daha sonra taşınmazı edinen kişilere karşıda ileri sürülebilir imkanı doğmuş olur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Hukuki Gücü

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinin hukuki etkinliğine baktığımızda, tapu kütüğündeki şerh ve beyan kaydının taşınmazın statüsünde bir değişiklik meydana getirmediği görülecektir. Yargıtay kararlarında ifade edildiği üzere; “Tapu kütüğüne esas itibariyle mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktadır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolayısıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tapuya Şerh İsteminde Süre

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh isteminde bulunmak için herhangi bir süre öngörülmemiştir. Şerh istemi tarafların irade beyanına bağlıdır. Taraflar sözleşme içinde ya da ayrı bir sözleşme ile şerh isteme süresini kararlaştırabilirler. “Taraflar belirleyebilecekleri bu süre, yapılacak işlemin niteliğine göre iki türlü olabilir.

• Satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerhinin belli bir zaman içerisinde istenilmesi, yani istemin belirlenen süre geçtikten sonra yapılması halinde, buna rıza gösterilmemesi.
• Veya satış vaadi sözleşmesinin belli bir süre geçtikten sonra, tapu siciline şerhinin istenilmesi, yani şerh isteminin yapılabilmesi için, belirlenen sürenin geçmiş olması.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tapuya Şerhin Yasal Süresi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde tapuya şerhin yasal süresi 5 yıldır. Yani bu süre boyunca sözleşme ile kazanılan şahsi hak üçüncü kişilere karşı güçlendirilmiştir. Bu sürenin geçmesinden sonra, tekrar şahsi hak durumuna düşer. Yasal 5 yıllık şerh süresini taraflar anlaşma ile değiştiremezler.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tapuya Şerhin Mülkiyet Naklini Sağlamayacağı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh ile mülkiyetin nakli sağlamaz, mülkiyet iktisabını ancak tescil işlemi sağlar. Taşınmaz üzerinde haciz varsa, haczin kaldırılması için beş yıllık şerh süresi içinde tescil davası açılması ve 3. kişi adına taşınmazın tescil işlemlerinin tamamlanması zorunludur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tapuya Şerhin Taşınmaz Satışına Engel Olup Olmadığı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, taşınmazın satışına engel teşkil etmez. Ne var ki şerhe rağmen taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyi niyetinden söz edilemez ve vaat alacaklısı beş yıl süre boyunca geçerli olan şerhe dayanarak üçüncü kişi üzerindeki kaydın iptali ve adına tescilini isteme hakkına sahiptir.

İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay17. HD. E:2018/1422 K:2019/12403 KT:24.12.2019

“Taraflar arasındaki istirdat davasının yapılan yargılaması sonunda; kararda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine dair verilen hükmün süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:

Davacı 3.kişi vekili, davalı … idaresinin 6183 sayılı Yasa gereğince yaptığı takip sırasında, borçlu …’ın, vergi borcundan dolayı haczedilen taşınmaz hissesini borçludan gayrimenkul satış vadi sözleşmesi ile satın aldığını dava konusu taşınmazın daha sonra mahkeme kararı ile paylı mülkiyete çevrildiği ve 06.10.2008 tarihinde de satılarak paraya çevrildiğini borçlunun hissesine düşen 8.986,99 TL’nin davalı alacaklı vergi idaresinden tahsilini istemiştir. Davalı alacaklı vekili, davanın süresinde ve görevli mahkemede açılmadığını ayrıca gayri menkul satış sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçtiğinden 3.kişilere karşı ileri sürülemeyeceğinden haksız açılan davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece, uyuşmazlığın tapuya şerh edilen satış vaadi ile buna dayalı verilen hükmen tescil kararı arasında konan haciz şerhinin, sahibine alacağını tahsil imkanı verip- vermeyeceği noktasında toplandığı, satış vaadi kişisel hak doğuran bir sözleşme olup, tapuya işlenmesi ile vaat alacaklısına, hakkını 3. şahıslara karşı ileri sürme hakkı verdiği, ancak, 3. şahıslara karşı ileri sürülebilecek bu hak, “satın alan yeni malike karşı ileri sürülecek olan tescil hakkı” olduğu, vaat alacaklısının sözleşme ile vaat borçlusuna karşı kazandığı hak olduğu, bir an için “mülkiyeti talep edenin, daha dar anlamda satış bedelini de talep edebileceği” akla gelse de, satış vaadi ile mülkiyetin geçmediği, hükmen tescil kararının inşai nitelikte olması, sadece ileriye yönelik hüküm ifade etmesi,

tapuya şerh edilmesi ile mülkiyetin değişmediği, vaat alacaklısının bu sözleşmenin tescil yönünden icrasını isteyip-istemeyeceğinin belli olmadığı, mülkiyetin alıcıya geçip-geçmeyeceğinin henüz belli olmadığı, somut olayda hisse hacizinin hukuki olduğu, İİK’ da da tahdidi olan haciz engelleri içinde yer almaması sebebiyle, 2007/23 Satış Memurluğu dosyasında yapılan ödemenin iadesi gerekmediği; davacının borcu ödenen ve böylece haksız zenginleşen …’a rücu etmesi gerektiği kanaatine varıldığından bahisle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş ise de varılan sonuç dosya kapsamına uygun düşmemektedir. Davacı 3.kişi ve borçlu arasında yapılan gayrimenkul vadi sözleşmesi 30.04.2001 tarihinde tapuya şerh edilmiş, davalı alacaklının haczi ise 04.07.2005 tarihinde tapuya işlenmiştir. Taşınmaz üzerindeki elbirliği ile mülkiyet, mahkeme kararı ile 11.11.2004 tarihinde paylı mülkiyete çevrilmiş ve karar 17.02.2005 tarihinde kesinleşmiştir. Borçlu hissesine düşün miktardan davalı idareye 8.986,99 TL ödenmiştir.

Davacının dayandığı gayrimenkul satış sözleşmesi, şahsi hak doğuran bir sözleşme olmakla birlikte, tapuya şerh verilmesi halinde kuvvetlendirlmiş şahsi hak niteliğini kazanmakta ve üçüncü kişilere de ileri sürülme hakkını sahibine vermektedir. Davacının gayrimenkul satış sözleşmesini tapuya şerh tarihi 30.04.2001 tarihi olup, davalı idarenin haciz tarihi ise bundan sonra 04.07.2005 tarihinde konulmuştur. Davalı idare haciz şerhi konulurken bu hakkın varlığından haberdardır.

Dava konusu taşınmaz satılmamış olsa idi, davacı alacaklının hakkı önce doğduğundan bu hakka dayalı olarak açacağı istihkak davasını kazanacak ve haczin kaldırılmasını sağlayacaktı, ancak dava konusu taşınmaz paydaşlığın giderilmesi yolu ile paraya çevrilmiş olduğundan, böyle bir hakkını kullanma imkanı olmadığından, satış bedelini haksız olarak tahsil etmiş olan davalı idareden talep etme hakkına sahip olacaktır.

Aksi düşünce, davacnın kuvvetlendirilmiş şahsi hakkını üçüncü kişilere de ileri sürmesine anlamsız hale getirecektir. Bu durumda, mahkemece 8.986,99 TL’nin davalıdan tahsiline karar vermesi gerekirken aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlanın kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine 24.12.2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 14. HD. E: 1989/696 K: 1989/2865 KT:21.03.1989

“Davacı şirket vekili tarafından, davalı aleyhine 14.06.1988 gününde verilen dilekçe ile tapudaki satış vaadi sözleşmesi ile ilgili şerhin kaldırılması istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 02.12.1988 günlü hükmün Yargıtay’ca duruşmalı olarak incelenmesi davalı B. vekili tarafından istenilmekle; dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek, gereği düşünüldü:

HUMK. nun 13. maddesine göre; gayrimenkule müteallik davalar, gayrimenkulün bulunduğu mahal mahkemesinde açılır. Maddede gayrimenkule müteallik davanın sebebi ne olursa olsun onun aynına veya üzerindeki bir hakka ilişkin isteklerin teşkil ettiği belirlenmiştir. Satış vadi sözleşmeleri şahsi hak meydana getirmekle birlikte bunu güçlendiren bir nitelik meydana getirerek tapuya şerhi mümkün olduğuna ve eldeki davada tapudaki bu şerhin kaldırılması istendiğine nazaran doğrudan sicille ilgili olması nedeniyle gayrimenkule müteallik bir dava olarak kabulü gerekir. Böyle bir dava için gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Belirtilen hususlar gözetilmeksizin işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.800 lira duruşma vekalet ücretin davacı M . Konut İnşaat Sanayi A.Ş. den alınarak davalı B.’ye ödenmesine, 21.03.1989 gününde oybirliği ile karar verildi.”

Yargıtay 7. HD.  E:2021/6226  K:2021/1921 KT:14.10.2021

“Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 08/11/2004 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil, davalı … ve davalı … arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin iptali, davalı … lehine verilen satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkini talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 01/10/2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, sonraki tarihli satış vaadi sözleşmesinin iptali, satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkini istemlerine ilişkindir.

Davacı vekili; davalı …’ın Söke 2.Noterliğinin 27/04/1998 tarih 05743 yevmiye no’lu “düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve temlikname” adı altında yaptığı sözleşme ile diğer davalı Sıdıka Türk’den Söke Yenicami Mah. 733 ada 152 no’lu parselde davalı …’ya düşecek 5 adet taşınmazdan birini satın aldığını, davalı …’ın taşınmaz vaadi sözleşmesindeki hakkını Söke 3. Noterliğince düzenlenen 07/07/2000 tarih ve 08322 yevmiye no’lu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacı …’e satmayı vaadettiğini, davalı …’in aynı taşınmazı Söke 2. Noterliğince düzenlenen 03/08/2000 tarih 11013 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile bu defa davalı …’e satmayı vaadettiğini,

davacının hakkını yok etmek için danışıklı bir şekilde mal kaçırmak amacıyla sözleşmenin yapıldığını, …’in kötüniyetli olduğunu ileri sürerek, dava konusu taşınmazın müvekkili davacı adına tescilini, davalı … ve … arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinin iptalini, davalı … adına konulan saatış vaadi sözleşmesi şerhinin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir. Davacı vekili, 21.05.2015 tarihli ıslah dilekçesi ile 733 ada 152 parsel sayılı taşınmazda davalı Sıdıka Türk adına kayıtlı 3. Blok 2. Kat. 6 no’lu bağımsız bölüm sayılı taşınmazın davalı müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

Davalı …, davacının açtığı davayı kabul ettiğini, davalı …’ye satış yaparken tarafına her hangi bir bedel ödenmediğini amaçlarının taşınmazı davacıdan kaçırmak olduğunu, davacı …’e yaptığı satışın geçerli olduğunu, davalı …’nin hiçbir hakkı olmadığını, Ayşe ile yaptığı sözleşmenin danışıklı olduğunu beyan etmiştir.

Davalı … vekili, davalı …’ın müvekkili ile önceye dayalı hiçbir ilişkisi olmadığını, iddiaların asılsız olduğunu, haksız açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Davalı arsa sahibi Sıdıka Türk mirasçıları, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacı … ile davalı … arasında yapılan sözleşmenin, diğer davalı … ile davalı … arasında yapılan sözleşmeden tarih olarak öncelik taşıdığı gerekçesi ile davanın kabulüne, 733 ada 152 parselde kayıtlı 3. Blok, 2. Kat 6 no’lu bağımsız bölümün davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, şerhin sadece daha sonraki sözleşme yapacaklara karşı etkili olacağı gerekçesi ile davalı … ile davalı … arasında yapılan 03/08/2000 tarih ve 11013 yevmiye no’lu Söke 2. Noterliğince düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin iptaline, şerhin kaldırılmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı … vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Hukuki yarar, bir kimsenin mahkemeden herhangi bir istemde bulunmasında hukuken korunmaya muhtaç bir ihtiyaç içinde olması şeklinde tanımlanabilmektedir. Bu kavram, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114. maddesinde düzenlenen dava şartlarından biri olup hukuki yararın bulunmaması halinde dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilmelidir.

Dava şartı olarak hukuki yararın varlığının mahkemece, taraflarca dava dosyasına sunulmuş deliller, olay veya olgular çerçevesinde, kural olarak davanın açıldığı tarihe göre kendiliğinden ve yargılamanın her aşamasında gözetilmesi gerekir. Somut olaya gelince; davacı … ile davalı … arasında yapılan sözleşmenin diğer davalı … ile davalı … arasında yapılan sözleşmeden tarih olarak öncelik taşıdığı gerekçesi ile davacının tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, borçlandırıcı işlem niteliğinde olup, taahhüt işlemi olarak geçerliliğini korumakla birlikte, sözleşenler arasında kişisel bir hak doğuracağından, davalı …’nin davalı …’e yönelik şahsi haklarını ortadan kaldıracak şekilde ve davacının davalı … ile davalı … arasında yapılan satış vadi sözleşmesinin iptalini istemekte hukuki yararının bulunmadığı da gözetilmeksizin, davalı … ile davalı … arasında yapılan 03/08/2000 tarih ve 11013 yevmiye no’lu Söke 2. Noterliğince düzenlenen gayrimenkul satış vadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,  numaralı bent uyarınca davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.10.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Türk hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla avukat vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.(2023 -2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi
• Taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası
• Kamulaştırmasız El Atma
• Kamulaştırmasız fiili el atma davası
• Kamulaştırmasız hukuki el atma davası
• Tapu iptal ve tescil davası
• Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar
• Miras hukuku
• Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi,
• Vasiyetnamenin tenfizi davası,
• Ortaklığın giderilmesi/İzale-i şuyu davası,
• Hukuk davaları
• İstihkak davası
• Ecrimisil davası
• Ferağa icbar davası
• Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası
• Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası
• Geçit Hakkı Davası
• Şufa Hakkı Davası
• Taşkın Yapı (Taşkın İnşaat)

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz.  Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN