Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler

Tapu siciline hakim olan ilkeler ilgili yazımızda kısaca incelenmiştir.

Aynilik İlkesi

Bu ilke, tapu sicillerinin ve özellikle tapu kütüğünün hangi esaslar çerçevesinde tutulacağını göstermektedir. Her taşınmaz için ayrı bir sayfa açılması suretiyle kayıt işlemleri yapılmakta ve taşınmazın hukukî durumu rahatlıkla takip edilebilmektedir. Taşınmaza ilişkin bütün işlemler bu tapu kütüğü sayfası üzerinde gerçekleşmekte ve bu taşınmaz üzerindeki aynî haklar, şerh edilmiş haklar ve taşınmaza ilişkin diğer bilgiler açıkça görülmektedir. Adeta taşınmazın hayatı tapu kütüğündeki bu aynî yapraklardan anlaşılmaktadır; taşınmaz üzerindeki aynî hakların varlığı, bu hakların uğradığı hukukî değişiklikler, taşınmaz üzerindeki sınırlama ve rehinler bu sayfalarda açıkça belirtilir.

Sınırlı Sayı İlkesi

Taşınmazlar üzerinde, ancak kanunda sınırlı olarak sayılmış olan aynî hak türleri kurulabilmesi tipe bağlılık de denilen sınırlı sayı ilkesinden kaynaklanmaktadır. Bu aynî haklar; taşınmaz mülkiyeti, taşınmaz mükellefiyetleri, irtifaklar ve rehin haklarıdır. Tarafların aralarında anlaşarak yeni bir aynî hak türü oluşturmaları mümkün değildir.

Tescil İlkesi

Tescil ilkesi, tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde aynî hak kurulmasının, aynî hakkın kapsamının değiştirilmesinin, devrinin ve sonra erdirilmesinin, kural olarak, tapu siciline yapılacak geçerli bir tescil (veya terkin) işlemi ile gerçekleştirilmesini ifade etmektedir. Tapu sicili sisteminde, tescil işlemi yapılmaksızın bir aynî hakkın kurulması, devri ve sona erdirilmesi mümkün değildir. Bu kural bütün aynî haklar için geçerlidir.

Kanunen açıkça belirlenmiş istisnalar dışında, tescil dışında aynî hak kazanılamaz, devredilemez ve sona erdirilemez.

Esas olan tescilin olumsuz etkisi de denilen tescilin kurucu etkisidir. Buna göre; tapuya kaydedilmeyen bir aynî hak var olmaz. Tescilin olumsuz etkisi, tapu siciline şerh edilen haklarda ve beyanlarda da geçerlidir.

Açıklık İlkesi

Aleniyet ilkesi olarak da ifade edilen açıklık ilkesi, aynî hakkın herkese karşı ileri sürülebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Taşınırlarda zilyetlik aynî hakkın açıklığını sağlarken, taşınmazlarda tapu sicili bu işlevi yerine getirir. Bu nedenle, taşınmazlar üzerindeki aynî hakların tapu sicili ile aleniyet kazanması, sicillerin ilgili her kişiye açık olmasını zorunlu kılar.

TMK m. 1020 hükmü gereğince; tapu sicili herkese açıktır, “ilgisini inanılır kılan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir; kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.”

Bu hüküm tapu sicilini inceleyebilecek kişiler açısından ve incelenebilecek siciller bakımından bir sınır getirmektedir.

Sebebe Bağlılık İlkesi

Tescil, taşınmaz üzerindeki aynî hakkı doğrudan etkilediğinden hukukî niteliği bakımından bir tasarruf işlemidir.

Tapu kütüğüne yapılan tescilin geçerliliği kendisine esas teşkil eden hukukî sebebe bağlıdır. Bu nedenledir ki, dayandığı hukukî sebep geçersiz ise tescil de geçersiz olacaktır. Tescile esas oluşturacak bir hukukî sebebin bulunmaması da yetkili memurun usulüne uygun olarak yaptığı tescilin geçersiz olması sonucunu doğuracaktır. Tescilin geçerliliğinin, tescile esas oluşturan hukukî sebebin varlığına ve geçerliliğine bağlı olmasına sebebe bağlılık (illilik, illiyet) ilkesi adı verilmektedir.

Talep İlkesi

İstisnalar dışında, yazılı talep olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz. Kural olarak tapu memuru talep üzerine tapu sicili işlemlerini yani yazım (tescil, şerh ve beyan) ve çizim (terkin) yapar. Tapu memurunun kendiliğinden tapu sicilinde işlem yapması bir istisna olup bu haller sınırlı sayıdadır, tarafların iradeleri ile bu haller genişletilemez. Hak sahibinin veya yasal temsilcisinin yazılı tescil talebi şarttır, tapu memuru re’sen işlem yapamaz. Talep, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz.

Talep, iki yönlü etkiye sahiptir. Bir yönüyle talep konusu hak için hukukî bir tasarruf olması nedeniyle tescile onayı, diğer yönüyle, şekil hukuku bakımından, tapu sicil müdürlüğünden tapu sicilinde bir değişiklik yapılmasının istenmesini kapsar.

Talep olmaksızın yapılan işlem, geçersiz olacaktır. Talep olmaksızın yapılan tapu sicili işlemleri aleyhine TMK m. 2’deki dürüstlük kuralı istisna olmak üzere kural olarak her zaman düzeltme davası açılabilir.

Devletin Sorumluluğu İlkesi

Tapu sicili, devlet memurları tarafından, devletin sorumluluğu altında tutulan resmî bir sicildir. Bu nedenle tapu sicilinin tutulmasından devlet sorumludur. Devletin objektif sorumluluğu, tapu siciline güvenin korunması ilkesinden dolayı aynî hakkını kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalan hak sahibini başka bir ifadeyle zarar göreni korumak için kabul edilmiştir. Bu sorumluluk tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararları kapsar. Devletin sorumluluğu birinci derecede aslî sorumluluktur. Bu sorumluluk hukukî niteliği itibariyle, ağırlaştırılmış sebep sorumluluğudur. Kusursuz ve objektif bir sorumluluk söz konusudur. Tapuda yapılan yanlış işlem ve kayıtta tapu memurunun kusursuz olması devletin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Devletin sorumlu olması için tapuda yanlış yapılan bir işlem ve bu işlem ile zarar arasında bir nedensellik bağının bulunması yeterlidir.

Güvenin Korunması İlkesi

Güvenin korunması ilkesi, tapu sicilinde yer alan bir hükmün gerçek hak durumuna uygun düşmese bile, bu kayda iyiniyetle güvenerek aynî hak kazanan kişilerin bu kazanımlarının korunacağını ifade eder. Başka bir ifadeyle; güvenin korunması ilkesi gereğince, herkes tapu sicilindeki kayıtların doğruluğuna güvenir. Burada tapu kaydına olan güven korunduğu için tescile dayanak olan belgeye iyiniyetle güvenmek tescili geçerli hale getirmez. Tapu sicilinin doğru olmadığı kesinleşene kadar tapu sicilinin içerdiği kayıtlar kesin delil oluşturur ve işaret ettikleri hak lehine karine oluşturur. Tapu siciline güvenin korunması ilkesi, tescilin sebebe bağlı oluşunun bir istisnasıdır.

TMK m. 1023 “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü ile bu hususu düzenlemiştir. Tapu siciline güvenin korunması ilkesi, taşınmazlar üzerindeki aynî hak ilişkilerinde işlem güvenliğinin gerçekleşmesini sağlar.

Belirlilik İlkesi

Bireysel olarak belirlenmiş olan taşınmaz üzerinde aynî hak kurulması mümkündür. Taşınmaz rehni konusunda TMK m. 854/I hükmü gereğince rehin kurulurken, rehin konusu taşınmazın belirli olması gerekir. Belirlilik ilkesi aynilik ilkesinin de bir sonucudur; zira sicildeki her taşınmaza açılacak olan sayfa kaydedilecek ilgili taşınmaza özgülenmiştir ve bu taşınmazın bireysel olarak belirlenmiş olması sonucunu doğurur.

Zaman Yönünden Öncelik İlkesi

Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla aynî hak kurulabilir. Aynı taşınmaz üzerinde kurulmuş olan aynî haklar arasında öncelik ilkesi geçerlidir. Kurulmuş olan aynî hakların tamamının sınırlı aynî hak olması gerekmez, bu aynî haklardan biri mülkiyet hakkı olması bu ilkenin uygulanmasını bertaraf etmez. Aynı taşınmaz üzerinde hem mülkiyet hakkı hem sınırlı aynî hak kurulmuşsa; sınırlı aynî hak, mülkiyet hakkından önce gelir. Eğer aynı taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan sınırlı aynî haklar arasında öncelik ilkesi uygulanacaksa; zaman yönünden önce kurulan sınırlı aynî hak daha sonra kurulan aynî hakka göre öncelik taşınır. Ancak, taşınmaz rehninin önceliği (kıdemi), içinde bulunduğu derecenin kuruluş tarihine göre belirlenir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 1978/9400 K. 1978/9658 T. 28.09.1978:

“KARAR: Davacı tapu ile sahip olduğu taşınmazın bir bölümünün kadastroca parseli içinde bırakıldığından söz ederek tesbitdeki yanlışlığın düzeltilmesini istemiştir. Mahkemece davalının dava konusu taşınmazı kadastro tesbitinden sonra tapu siciline dayanarak iyi niyetle satın aldığı belirtilmek ve MK.nun 931. maddesine dayanılmak suretiyle dava reddedilmiştir.

Gayrimenkul hukukumuzda tapu sicilinin önemi ve yeri büyüktür. MK.nun 25. babında tapu sicili ile ilgili hususlar hükme bağlanmıştır. Bu babın:

910. maddesinde “tapu sicilinin gayrimenkuller üzerindeki hakların hallerini” gösterdiği, 911. maddesinde nelerin “gayrimenkul” olarak sicile yazılması gerektiği, 918. maddesinde “mülkiyet” ve “irtifak hakları” ile “gayrimenkul mükellefiyetinin” sicile tescili zorunlu olduğu, 928. maddesinde sicilin “aleni” olduğu, 929. maddesinde varlık ve doğumu için tapu siciline tescili gerekli olan her hakkın tescil yapılmadıkca mevcut olmadığı, 930. maddesinde aynı hakların “tescil” ile doğduğu, 917. maddesinde tapu sicilinin tutulmasından hazinenin sorumlu olduğu ön görülmüştür.

Açıklanan bu hükümler Yasanın tapu siciline tanıdığı üstün değeri kuşkuya yer vermiyecek şekilde ve açıklıkda ortaya koymaktadır. Kanun koyucu bu ilkeye ve değerlendirmeye bağlı kalarak Devletin güvencesi altında bulunan Tapu Siciline yurtdaşların güvenlerini artırmak için onların sicile dayanarak iyi niyetle iktisapda bulundukları hallerde iktisaplarının geçerli olduğunu MK.nun 931. maddesinde vurgulamak gereğini duymuştur.

Davada, davacı, kadastro tesbitinin iptalini istemiştir. Mahkeme iptal isteğine konu olan yerin davacıya ait olup olmadığı, dayandığı tapu kapsamına girip girmediğini soruşturmadan davalının kadastrodan sonra sicildeki kayda müsteniden iktisapta bulunduğunu ve MK.nun 931. maddesinden yararlandığını ileri sürerek davayı reddetmiştir.

MK.nun 931. maddesi sicildeki kayıt üzerinden iyi niyetle iktisapta bulunan kişiyi koruyan ve yasal karineyi kapsayan bir hükümdür. Bu yasal karine “def’i” değil “itiraz” niteliğindedir. Davalı böyle bir savunmada bulunmasa bile Hakim bu yönü kendiliğinden göz önünde tutmak zorunluğundadır. Ancak hakim bu gibi durumlarda davalının MK.nun 931. maddesinden yararlanmak olanağına sahip bulunduğunu davacıya hatırlatmak, iktisabın kötü niyete dayandığı hususunda bir iddiası mevcut olup olmadığını sormak, davalının kötü niyetli olduğunu ileri sürdüğü takdirde bu konuda getireceği deliller dinlenilmek suretiyle uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken açıklanan şekilde işlem ve inceleme yapılması yolsuzdur.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 1980/11744 K. 1980/13357 T. 08.12.1980:

“KARAR: Tapulama sırasında 2161 parsel sayılı, 2150 m.2 yüzölçümündeki taşınmaz tapu kaydına dayanılarak Ahmet adına tespit edilmiştir. Tapulama komisyonunca itirazı reddedilen Hazine vekili, taşınmazın sınırlarında orman, çalılık ve fundalık bulunduğunu, zilyetlikle iktisap edilemeyen yerlerden olduğunu ileri sürmüş dava açmıştır. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dayanılan tapu kaydının 1958 yılında asliye hukuk mahkemesi ilamında miktarı düzeltilerek 3757,60 m.2 ye çıkartılmış ve kayıt maliki Hüseyin tarafından 21.10.1958 gününde davalı Ahmet’e harita ile itiraz etmek suretiyle 2000 m.2 miktarındaki bölümünü satmıştır. Her ne kadar asliye hukuk mahkemesinin ilamının getirtilmesi Hazine’ nin hasım olup olmadığının dolayısıyla kesin hüküm bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir ise de; olayda Hazine davalının iktisabının kötü niyetle gerçekleştiğini iddia etmemiştir. Harita tapu sicilinin ana unsurlarındandır. Ve sicilin aleniyet ilkesinden yararlanır. O halde davalının MK. nun 931. maddesinden yararlanması gerekir.

Bu itibarla Hazine’ nin diğer temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak yapılan harita uygulamasında krokide (B) harfi ile gösterilen bölümün bitişik parsele tecavüzden ileri geldiği saptandığına göre Tapulama Kanunun 54. maddesi hükmü gözönünde tutularak gerçek hak sahibi olan bitişik parsel sahibi adına bu yerin tescile karar verilmek gerekirken niza olmadığından söz edilerek davada taraf olmayan kişi yararına hüküm kurulmamış olması isabetsiz…”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla  her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2024 -2025 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
• Taşınmaz Mal (TMK m.704)
• Taşınır Davası (TMK m.988)
• Zilyetlik (TMK m.973)
• Paylı Mülkiyet
• İntifa Hakkı
• Genel İşlem Koşulları
• Taşkın Yapı
• Geçit Hakkı Davası
• Şufa Hakkı Davası
• Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)
• Önalım Hakkı (Şufa) Davası
• Mühalenin Men-İ (Elatmanın Önlenmesi) Davası
• Ortaklığın Giderilmesi/İzale-İ Şuyu Davası
• İstihkak Davası
• Ecrimisil Davası
• Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
• Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davası
• Muris ve Mirasçı
• Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar
• İnançlı İşlem Davaları

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN