Ortak Alanların İşgali Halinde Başvurulacak Hukuki Yöntemler
Ortak Alan İşgal Edilirse Ne Yapılır?
Ortak alanların işgali halinde başvurulacak hukuki yöntemler şunlardır: yöneticiye başvuru, hakimin müdahalesi, elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası, ecrimisil talebi ve belediyeye şikayet. Dayanak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16., 18., 19. ve 33. maddeleridir.
Her kat maliki bu davayı tek başına açabilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Elatmanın önlenmesi talebi zamanaşımına uğramaz. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bahçeyi çitle çeviren zemin kat sakini, otoparkı depoya dönüştüren komşu, sığınağı kiler yapan malik. Hepsi aynı kuralı ihlal eder. Ortak alan, tek bir malikin değil herkesin kullanımına aittir.
Bu yazı, ortak alanların işgali halinde başvurulacak hukuki yöntemler için adım adım bir yol haritası sunar. Hangi yolun ne zaman seçileceğini de gösterir.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 4, 16, 18, 19, 33, 45 ve ek md. 1 esas alınarak hazırlanmıştır.
Ruhsatsız eklentiler ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu md. 32 ve 42 kapsamında belediyece denetlenir.
Ortak Alan Nedir?
Ortak alan, bağımsız bölümler dışında kalan ve birlikte kullanılan yerlerdir. Kanun bazı yerleri doğrudan ortak yer sayar. Sözleşmeyle başka yerler de ortak yer yapılabilir.
- Temel, ana duvarlar, taşıyıcı sistem ve çatı
- Merdivenler, asansörler, sahanlıklar ve koridorlar
- Bahçe, avlu ve genel giriş kapıları
- Otopark, sığınak, kömürlük ve depo alanları
- Kalorifer dairesi, su deposu ve tesisat şaftları
- Kapıcı dairesi ve ortak teras
Kat malikleri ortak yerlere arsa payı oranında maliktir. Kullanma hakkı ise herkese aittir. Bir malik, diğerlerinin kullanımını engelleyemez.
Kısa cevap: Ortak yerin bir malike tahsis edilmesi, o yerin ortak yer niteliğini ortadan kaldırmaz.
İşgal Sayılan Davranışlar
| Alan | Tipik İşgal | Sonuç |
|---|---|---|
| Bahçe | Çitle çevirme, özel kapı açma, kamelya kurma | Kaldırma ve eski hale getirme |
| Otopark | Depo yapma, zincir veya bariyerle kapatma | Engelin kaldırılması |
| Sığınak | Kiler, depo veya daire olarak kullanma | Boşaltma ve eski hale getirme |
| Çatı ve teras | Kapalı alan ekleme, özel kullanıma ayırma | Yıkım ve eski hale getirme |
| Merdiven ve koridor | Ayakkabılık, dolap, demir kapı koyma | Eşyanın kaldırılması |
| Dış cephe | İzinsiz tabela ve reklam panosu | Sökme |
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Rıza olmadan yapılan her değişiklik işgal sayılır. Sığınak gibi zorunlu alanların amacı dışında kullanımı ayrıca özel mevzuatla sınırlandırılmıştır.
Ortak Alanların İşgali Halinde Başvurulacak Hukuki Yöntemler
| Yöntem | Dayanak | Başvuru Yeri | Sonuç |
|---|---|---|---|
| Uyarı ve kurul kararı | Yönetim planı, KMK 18 | Yönetici, kat malikleri kurulu | Yazılı uyarı ve süre verilmesi |
| Hakimin müdahalesi | KMK 33 | Sulh hukuk mahkemesi | İhlale son verilmesi emri, uymayana para cezası |
| Elatmanın önlenmesi | KMK 16 ve 19, TMK 683 | Sulh hukuk mahkemesi | İşgalin sona erdirilmesi |
| Eski hale getirme | KMK 19 | Sulh hukuk mahkemesi | Yapı ve eklentinin kaldırılması |
| Ecrimisil | Genel hükümler | Mahkeme | Haksız kullanım bedeli |
| Belediyeye şikayet | İmar Kanunu 32 ve 42 | Belediye | Mühür, yıkım ve idari para cezası |
Hakimin Müdahalesi
Zarar gören kat maliki sulh hukuk mahkemesine başvurur. Hakim, işgalciye kısa bir süre vererek ihlale son vermesini emreder. Emre uyulmazsa idari para cezası uygulanır. Yol hızlıdır ve basit ihlallerde etkilidir.
Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirme
Kalıcı işgallerde asıl yol budur. Mahkeme keşif yapar ve projeyi zemindeki durumla karşılaştırır. Projeye aykırı her eklentinin kaldırılmasına karar verir. Konunun genel kuralları elatmanın önlenmesi davası yazımızdadır.
Ortak alandaki işgalin kaldırılması için doğru yöntemi birlikte seçelim.
Ortak Alana Müdahalenin Önlenmesi ve Eski Hale Getirme
Davayı Kim Açar, Kime Açar?
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Tek başıma dava açabilir miyim? | Evet. Her kat maliki tek başına açabilir. |
| Yönetici dava açabilir mi? | Kat maliki ise veya kurul yetki vermişse açabilir. |
| Kiracı işgal ediyorsa kim davalı olur? | Kiracı ve duruma göre malik birlikte davalı olur. |
| İşgalci üçüncü kişiyse? | Dava doğrudan işgalciye açılır. |
Bahçeye çit çekilmesi ve özel otopark yapılması Yargıtay kararlarına da konu olmuştur. 20. Hukuk Dairesi, 04.12.2018 tarihli 2017/2359 E. ve 2018/7850 K. sayılı kararında bu rıza koşulunun araştırılması gerektiğini belirtmiştir.
Ecrimisil İstenebilir mi?
Ortak alanı tek başına kullanan kişiden haksız kullanım bedeli istenebilir. Ancak işgalcinin kim olduğu önemlidir.
| İşgalci | Ön Şart | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat maliki | İntifadan men | Malike kullanımdan vazgeçmesi önceden bildirilmiş olmalıdır |
| Üçüncü kişi | Yok | Bildirim şartı aranmaz |
Bu nedenle komşunuza önce yazılı bildirim göndermeniz gerekir. Noter ihtarı ispat açısından güvenlidir. Bedelin hesabı için ecrimisil davası yazımıza bakabilirsiniz.
Avukat Notu: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 05.11.2025 tarihli 2025/693 K. sayılı kararında görev konusunu ele almıştır. Karara göre ortak yere elatmanın önlenmesi isteminde sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ecrimisil talebi için asliye hukuk mahkemesini gösteren daire kararları da vardır. Bu nedenle görev konusu dava açılmadan önce güncel içtihatla kontrol edilmelidir.
Belediyeye Şikayet ve İmar Boyutu
Ortak alana yapılan kapalı eklentiler çoğu zaman ruhsatsızdır. Bu durumda belediyeye şikayet edilebilir. Belediye yapıyı mühürler ve aykırılığın giderilmesi için en çok bir ay süre verir. Aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır ve para cezası kesilir.
İdari yol ile dava yolu birlikte işletilebilir. Belediye tutanakları davada güçlü delildir.
Ortak Alan Kiraya Verilebilir mi?
Ortak alanın bir malike veya dışarıdan birine kiralanması kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır. Dış duvarların ve çatının kiralanması gibi önemli işlerde oybirliği aranır. Oybirliği olmadan yapılan kiralama haksız işgal sayılır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.10.2025 tarihli 2025/671 K. sayılı kararında bu kuralı uygulamıştır. Ayrıntılar apartmana ait ortak yerin kiraya verilmesi yazımızdadır.
Görevli Mahkeme, Arabuluculuk, Süre ve Deliller
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
| Elatmanın önlenmesi | Zamanaşımına uğramaz |
| Tazminat ve ecrimisil | Genel zamanaşımı süreleri uygulanır |
- Onaylı mimari proje ve yönetim planı
- Tapu kayıtları ve vaziyet planı
- Keşif ve bilirkişi raporu
- Fotoğraf ve video kayıtları
- Belediye tutanakları
- Yönetici uyarıları ve noter ihtarı
Sivas’taki bir yapı için dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yönetim kuralları için yönetim planı ve kat mülkiyeti ve site yönetimi yazılarımız yol gösterir. Yönetici harekete geçmiyorsa site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi yazımıza bakabilirsiniz. Arabuluculuk için zorunlu arabuluculuk rehberimiz yararlıdır.
İhtar, arabuluculuk ve dava sürecini sizin adınıza yürütelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ortak alanların işgali halinde başvurulacak hukuki yöntemler nelerdir?
Yöneticiye başvuru, hakimin müdahalesi, elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası, ecrimisil talebi ve belediyeye şikayettir.
Ortak alan işgali için tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. Her kat maliki, diğerlerinin onayı olmadan dava açabilir.
Ortak alan işgalinde zamanaşımı var mı?
Elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme talepleri zamanaşımına uğramaz. İşgal sürdükçe dava açılabilir.
Yıllardır süren kullanım hak kazandırır mı?
Hayır. Ortak alan uzun süre kullanılsa bile işgalci lehine hak doğmaz.
Zemin kat maliki bahçeyi çevirebilir mi?
Bahçe ortak alansa çeviremez. Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Sığınak depo olarak kullanılabilir mi?
Bir malik sığınağı tek başına depo yapamaz, bu işgaldir. Sığınağın amacı dışında kullanımı ayrıca özel kurallara bağlıdır.
Otopark yerim işgal edilirse ne yaparım?
Yöneticiye bildirirsiniz. Sonuç alamazsanız arabuluculuk ve ardından sulh hukuk mahkemesi yoluna gidersiniz.
Ortak alan için ecrimisil istenir mi?
Evet. Kat malikine karşı önce yazılı bildirim gerekir. Üçüncü kişide bu şart aranmaz.
Kapı önüne ayakkabılık koymak işgal midir?
Koridor ve sahanlık ortak alandır. Geçişi engelleyen veya yönetim planına aykırı eşyanın kaldırılması istenebilir.
Yönetici dava açabilir mi?
Yönetici kat maliki ise veya kat malikleri kurulu yetki vermişse açabilir.
Hangi mahkeme görevlidir?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
Keşif ve bilirkişi aşamasına hazırlıklı girmek için delillerinizi birlikte toplayalım.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | KMK 4, 16, 18, 19 ve 33 |
| Rıza koşulu | Beşte dört yazılı rıza |
| Dava hakkı | Her kat maliki tek başına |
| Zamanaşımı | Elatmanın önlenmesinde yok |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
Sonuç olarak ortak alanların işgali halinde başvurulacak hukuki yöntemler çeşitlidir ve birlikte kullanılabilir. Basit ihlallerde hakimin müdahalesi, kalıcı yapılarda eski hale getirme davası öne çıkar. İlk adım her zaman yazılı bildirimdir.
Sivas’ta ortak alan ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuza ulaşabilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 17 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.