Yönetim Planı

Yönetim planı Kat Mülkiyeti Hukuku kapsamında düzenlenen, kat maliklerince uyulması gereken ve apartman yönetimi hakkındaki hususları içeren kurallar bütünüdür.

Yönetim Planı Nedir?

Toplu yaşam alanlarının düzenli şekilde yönetilmesi ve uyulması gereken planların belirlenmesi için yönetim planına ihtiyaç duyulur. Yönetim planında binanın yapısı, kat maliklerinin sorumlulukları, ortak giderlere nelerin dahil olduğu ve bu giderlerin nasıl ödeneceği gibi hususlar ile yönetimsel konular hakkında bilgilendirmeler yer almaktadır. Kat mülkiyeti rejiminin uygulandığı yapılarda Yönetim Planı, ilgili binanın anayasası olarak yönetime ilişkin temel esasların belirlendiği kurallar bütünüdür. Yönetim Planı, Tapu Müdürlüğü’nde her bina/site için mevcuttur. Kat maliklerini bağlayan özel sözleşme hükmünde tapuda tescil edilmiş bir belgedir.

Yönetim Planı Nasıl Oluşturulur?

Yönetim planı bir binanın yönetim şeklini hukuk çerçevesinde belirleyen plandır, tapu müdürlüklerinden temin edilebilir.  Bunun için bina yönetimi veya kat malikinin tapu dairesine giderek talep etmesi yeterli olacaktır. Bina yönetimi yönetim planı taslağına kendi belirledikleri sözleşme maddelerini ekleyebilirler.

Yönetim Planında Hangi Konular Düzenir?

Kat mülkiyeti rejimindeki gayrimenkulün yönetimine dair hükümler barındırmaktadır. Bu kapsamda iyi hazırlanmış bir yönetim planında;

• Bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulacak kurallara
• Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanım usulüne ilişkin temel prensiplere
• Ortak alanların kullanımına ve bakımına dair hangi kuralların uygulanacağına
• Genel giderlere kimlerin hangi oranda katlanacağı
• Kat malikleri kurulunun toplantı ve çağrı usulüne
• Yöneticinin görevlerine
• Yöneticinin gelir / giderler ve sair hususlara ilişkin kimlere hangi zamanlarda hesap vereceğine ve
• Hesapların ne zaman hangi usullerde kimler tarafından denetleneceğine ilişkin hükümler bulunmalıdır.

Site Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Site yöneticisi KMK m.38’e göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

Site yöneticisinin görevleri:

• Apartman giderlerinin hesabını verme yükümlülüğü site yöneticisine aittir,
• Yönetim planında aksine hüküm olmadığı sürece yönetici, kanunda belirtilmiş olan yükümlülüklerini yerine getirmek durumundadır,
• Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi site yöneticisinin görevlerindendir,
• Ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı ile ilgili tedbirlerin alınması ve sigorta ettirilmesi de yöneticinin görevlerindendir,
• Ödemelerin kabulü, tebligatların alınması ve yönetim sebebiyle doğan borçların ödenmesi yöneticinin diğer görevleri arasında yer almaktadır,
• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, karar defterinin tutulması, işletme projesinin ayrıntılı bir şekilde yapılması, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı icra takibi yapılması ya da dava açılması da yöneticinin temel sorumluluklarındandır,
• Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiği takdirde bunları almak üzere muteber bir bankada kendi adına ancak ana gayrimenkulün yönetici sıfatını göstermek suretiyle hesap açmak da site yöneticisinin kanunda belirtilmiş olan görevlerinden birisidir.

Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Neler Gereklidir?

İnşaatın bitmiş, yapının iskân belgesinin alınmış olması gereklidir. Binalar için kat mülkiyeti alma işlemini müteahhitlerin yapması gerekiyor. Mülk sahibi veya mülkün tüm maliklerinin imzasıyla bir dilekçe hazırlanmalı.  Söz konusu dilekçe ile kat mülkiyetli tapu başvurusu yapılabilir. Böylece kat mülkiyeti tapuyla belgeleniyor.

Apartmanlarda ve Sitelerde Yönetim Planı Nasıl Oluşturulur?

Bir apartman veya site yönetim planı oluşturmak için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oy şartı aranır. Bu duruma ek olarak kat malikleri arasında birden fazla bağımsız bölüm üzerinde oy hakkı olanlar varsa söz konusu her bağımsız bölüm için bu kişi ayrıca oy hakkına sahip. Bütün kat maliklerini bağlayacak olan bu sözleşmenin oluşumu ve değişimi için o kişinin söz hakkıysa en fazla üçte bir oranında olur. Bu şartın sağlanmasıyla Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne bağlı ilgili tapu müdürlüklerine apartman yönetim planı belgesinin şerh edilmesi gerek. Bu belgenin şerhiyle apartmana veya siteye özel bir yönetim planı oluşturulmuş olur.

Oluşturulmuş bu yönetim planıyla kat malikleri genel kurulun sorumluluğunda ortak olarak uygulanacak kararların alınmasını sağlar. Alınmış kararlarsa denetim kurulu tarafından kontrol edilir.

Apartman Yönetim Planına Nereden Ulaşılır?

Tescil işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için kat irtifakı sırasında yönetim planının da tapuya verilmesi koşulu bulunuyor. Bu sayede tapu siciliyle ilgisi olan herkes tapuda bulunan belgelerin kendisine gösterilmesini isteyebilir. Bu belgeleri gösterme ve kişinin isteğine göre belgenin örneğini alabilmesi işlemi bir tapu memuru tanıklığında gerçekleşir. Bu olanak sayesinde kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini söyleme hakkı bulunmaz.

Belirli bir harç ücreti ödeme koşuluyla kat malikleri yönetim planına ilgili tapu müdürlüğünden ulaşabilir.

Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır?

Yönetim planında değişiklik yapılması için bütün kat maliklerinin en az 4/5’inin oyu gerekmektedir. Aksi halde planda değişiklik yapmak mümkün değildir. Kat maliklerinin Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’e göre bu hususta mahkemeye başvurma hakları mevcuttur. Yönetim planında yapılan değişiklikler tapu müdürlüğü nezdinde tutulan kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine işlenecektir. Yapılan değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanmaktadır.

Yönetim Planının İptali Davası Nedir?

Yönetim planı değişikliğinin hukuka aykırı olduğu kanaatinde olan kat malikleri yönetimin planı değişikliği öğrendikten sonra bir ay içinde ancak her halükarda altı ay içinde taşınmazın bulunduğu yer  mahkemesine yönetim planı değişikliğinin iptali istemli dava açabilirler.

Yönetim Planının İptali Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Yönetim planı iptali davası, taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır.

Yönetim Planı İle İlgi Örnek Yargıtay Kararları

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, Esas: 2009/ 8052, Karar: 2010 / 875, Karar Tarihi: 02.02.2010:

“…Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dairemizin, 30.03.2009 günlü geri çevirme kararı ile davaya konu taşınmaza ait istenilen tapu kayıtlarının eksik gönderildiği anlaşılmakla, … parsel üzerindeki kargir apartmana ait tüm bağımsız bölümlere ilişkin (dükkan vasfında olan bağımsız bölümlerini de gösterecek şekilde) tapu kayıtlarının yeniden ilgili Tapu Sicil Müdürlüğünden istenilmesine ayrıca kat malikleri tarafından tanzim edilen yönetim planının taraflardan temin olunarak, evraka eklenip gönderilmesi için dosyanın mahalline GERİ ÇEVRİLMESİNE, 02.02.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 5.Hukuk Dairesi, Esas: 2022/ 15244, Karar: 2023 / 2357, Karar Tarihi: 13.03.2023:

“…Kat maliklerince 09.12.2015 tarihli toplantıda alınan kararlarla, yapımını üstlendiği inşaattaki ayıplı ve eksik işlerin giderilmesini teminen yüklenici hakkında dava açılması için yöneticiye yetki verildikten sonra, ilgili davayı avukatla takip için de yetki ve izin verildiğini toplantı tutanağının incelenmesinden açıkça anlaşıldığı, bu aşamada ana taşınmazda kat mülkiyetine geçildiği, yönetim planına uygun olarak yönetici de tayin edildiği dikkate alınarak,

yöneticiye, genel hükümlere göre üçüncü şahıs olan müteahhidin eksik ve ayıplı yaptığı işler nedeniyle uğranılan zararların tazmini istemiyle dava açma konusunda izin, yetki ve muvafakat verildiği dikkate alınarak yerel makemece bu yönü ile davaya devam edilip davanın esasına girilerek deliller toplandıktan sonra bir karar verilmesi gerekirken, eksik ve yetersiz inceleme ile davacı yönetimi temsilen yöneticinin aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın aktif husumetten usulden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir denilerek kararın bozulmasına hükmedilmiştir.

Ereğli (Konya) Sulh Hukuk Mahkemesinin 29.09.2022 Tarihli ve 2022/1337 Esas, 2022/932 Karar Sayılı Kararı Davacı yöneticinin genel hükümlere göre üçüncü şahıs olan müteahhidin eksik ve ayıplı yaptığı işler nedeniyle uğranılan zararların tazmini istemiyle açmış olduğu bu davada yargılama yetki ve görevinin Ereğli (Konya) Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğu gerekçesiyle yetkisizlik kararı verilmiştir.

634 sayılı Kanun’un “Kat irtifakı sahibinin hakları” başlıklı 17 nci maddesinin son fıkrası şöyledir: “Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”3. 634 sayılı Kanun’un “Görevli mahkeme” başlıklı Ek Madde 1 inci maddesi şöyledir “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.””

Sulh hukuk davaları ne kadar sürer?

Adalet Bakanlığı tarafından yargıda hedef süreler belirlenmiştir. Bu süreler davanın konusu ve niteliği uyarınca belirlenmiş olup İstinaf ve Yargıtay aşamaları bu süre içinde değerlendirilmez. Pratik uygulamalara göz atıldığında sulh hukuk davaları;

• Dilekçelerin tam ve eksiksiz olması
• Tebligat süreleri
• İlgili kurum ve kuruluşlardan gelecek yazılar
• Varsa tanıkların dinlenmesi gibi süreçler dava içeriğine göre değişiklik gösterir.

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Medeni hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla  avukat vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2023 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Yönetim Planı
• Kiralananın tahliyesi davası,
• Kira ilişkisinden kaynaklanan tespit davası,
• Kira bedelinin uyarlanması davası,
• Kira sözleşmesinin iptali,
• Kira hukuku
• Kira bedelinin belirlenmesi,
• Kat mülkiyetinden kaynaklanan davalar,
• Kazai rüşt davası,
• Kira sözleşmesi
• Yaş düzeltme davası,
• Vesayet ve vasi tayini,
• İsim değiştirme davası,
• Soyadı değişikliği davası,
• Aile konutu şerhi konulması ve kaldırılması,
• Ortaklığın giderilmesi/İzale-i şuyu davası,
• Terekeye temsilci ataması
• Aile konutu şerhi konulması ve kaldırılması,
• Ortaklığın giderilmesi/İzale-i şuyu davası
• Hukuk davaları
• Gaiplik Kararı
• Miras ortaklığına temsilci atanması,
• Mirasçılık belgesinin iptali,
• Mirasın reddi davası,
• Terekenin borca batık olduğunun tespiti davası,
• Kayyım atanması ve kayyımlık ile ilgili diğer davalar,
• Vasiyetnamenin açılması,
• Tek başına açılan zilyetliğin korunması davası,
• Arabuluculuk uygulamasında icra edilebilirlik şerhi verilmesi,
• Çocuk mallarının korunması davası,
• Taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar.

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz.

AV.İREM BİKE DEMİRHAN