Site Yönetimlerine Karşı Dava Açılabilir Mi?
Site Yönetimine Dava Açılır mı, Kime Açılır?
Site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi sorusunun cevabı evettir. Ancak site yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Bu nedenle dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye veya doğrudan kat maliklerine yöneltilir.
Kat malikleri hesap sorma, yöneticinin değiştirilmesi, kurul kararının iptali ve tazminat davaları açabilir. Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kurul kararının iptalinde süre kural olarak bir aydır.
Hesap vermeyen yönetici, usulsüz alınan karar ya da keyfi harcama. Bu durumlarda kat maliki çaresiz değildir. Ancak doğru davayı doğru kişiye yöneltmek gerekir. Yanlış hasım, davanın usulden reddine yol açar.
Bu yazı, “site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi” sorusunu bütün yönleriyle cevaplar. Dava türlerini, tarafları ve süreleri tablolarla gösterir.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 33, 34, 35, 37, 38, 39, 41 ve ek md. 1 ile 7579 sayılı Kanun değişiklikleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Dava şartı arabuluculuk hakkında resmi bilgiye Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasından ulaşabilirsiniz.
Site Yönetiminin Hukuki Niteliği ve Davalı Kim Olur?
Site yönetimi bir şirket ya da dernek değildir. Ayrı bir hukuki kişiliği yoktur. Yönetimin vergi numarası veya banka hesabı bulunması bu sonucu değiştirmez. Hak ve borçların asıl sahibi kat malikleridir.
Yönetici, kat maliklerinin kanuni temsilcisidir. Bu nedenle davalar çoğu zaman “kat maliklerini temsilen yönetici” gösterilerek açılır. Yöneticinin kişisel kusuruna dayanan davalarda ise hasım bizzat yöneticidir.
| Talep | Davalı |
|---|---|
| Kurul kararının iptali | Kat maliklerini temsilen yönetici |
| Hesap verme | Yönetici |
| Yöneticinin verdiği zararın tazmini | İlgili yönetici veya eski yönetici |
| Yüklenici ve tedarikçi alacağı | Yönetici veya kat malikleri |
| Çalışanın işçilik alacağı | Kat malikleri, yönetici aracılığıyla |
Avukat Notu: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 07.02.2019 tarihli 2017/255 E. ve 2019/83 K. sayılı kararında yüklenicinin durumunu değerlendirmiştir. Karara göre sözleşme yapan kişi hem yöneticiye hem kat maliklerine dava açabilir.
Site Yönetimlerine Karşı Dava Açılabilir Mi? Kimler Açabilir?
- Kat malikleri: Her kat maliki tek başına dava açabilir. Diğer maliklerin onayı gerekmez.
- Kiracılar: Kiracı, kendisini doğrudan etkileyen kararlara karşı sınırlı ölçüde dava açabilir. Asıl dava hakkı maliktedir.
- Çalışanlar: Kapıcı, güvenlik ve temizlik görevlileri işçilik alacakları için dava açabilir.
- Üçüncü kişiler: Yüklenici, tedarikçi ve hizmet firmaları alacakları için dava açabilir.
- Zarar görenler: Ortak alandaki bakımsızlıktan zarar gören kişi tazminat isteyebilir.
Site Yönetimine Karşı Açılabilecek Davalar
| Dava | Dayanak | Ne İstenir? |
|---|---|---|
| Kurul kararının iptali | KMK 33 | Usule veya kanuna aykırı kararın iptali |
| Hesap sorma | KMK 39 | Gelir ve giderlerin belgeleriyle açıklanması |
| Yönetici atanması | KMK 34 | Kurul yönetici seçemiyorsa mahkemece atama |
| Hakimin müdahalesi | KMK 33 | Yükümlülüğe aykırı davranışa son verilmesi |
| Tazminat | KMK 38, vekalet hükümleri | Yöneticinin verdiği zararın giderilmesi |
| Borçlu olmadığının tespiti | Genel hükümler | Haksız istenen aidat veya gecikme tazminatı |
Hesap Sorma ve Hesap Verme
Yönetici her yıl hesap vermek zorundadır. Zamanı kurul belirler. Belirlenmemişse hesap her takvim yılının ilk ayında verilir. Kat maliklerinin yarısı isterse bu zaman beklenmez. Yönetici buna rağmen hesap vermezse mahkemeye başvurulur.
Yöneticinin Değiştirilmesi
Yöneticiyi görevden almanın olağan yolu kat malikleri kuruludur. Kurul, haklı bir sebep varsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Bunun için olağanüstü toplantı çağrısı yapılır. Çağrıyı maliklerin üçte biri isteyebilir.
Süresinde iptal edilmeyen yönetici seçimi geçerli kalır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 17.05.2022 tarihli 2022/654 K. sayılı kararında bunu vurgulamıştır. Karara göre geçerli bir seçim varken mahkemeden yönetici atanması istenemez.
Tazminat Davası
Yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Belgesiz harcama, usulsüz ihale ve ihmal sonucu doğan zararı öder. Dava, görevi sona ermiş olsa bile zarara yol açan yöneticiye açılır.
Yöneticinize veya kurul kararına karşı hangi davanın açılacağını birlikte belirleyelim.
Site Yönetimine Karşı Açılabilecek Davalar ve Husumet
Aidat ve İşletme Projesine İtiraz
2026 değişikliğiyle işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır hale geldi. Bu nedenle aidata itirazın yolu da değişti. Projeye karşı çıkan malik, kurul kararının iptalini ister.
İptal sebebi olarak usul hataları ve yönetim planına aykırılık ileri sürülebilir. Mahkeme artışın yerindeliğini değil hukuka uygunluğunu denetler. Aşırı artış ancak dürüstlük kuralına aykırıysa iptal sebebi olur. Kurul henüz karar almamışsa geçici proje uygulanır. Geçici projedeki bedel yeniden değerleme oranını aşamaz. Konunun temelini kat mülkiyeti ve site yönetimi yazımızda anlattık.
Dava Açma Süreleri
| Durum | Süre |
|---|---|
| Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan | Karar tarihinden itibaren 1 ay |
| Toplantıya katılmayan | Öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 ay |
| Yok hükmünde veya kesin hükümsüz karar | Süreye bağlı değil |
| Hakimin müdahalesi | İhlal sürdükçe her zaman |
Kısa cevap: Kurul kararına karşı süreler kısadır ve hak düşürücüdür. Toplantı tutanağını alır almaz incelemek gerekir.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar. Dava değeri görevi etkilemez. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sivas’taki bir site için dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Çalışanların işçilik alacakları ise iş mahkemesinde görülür. Bu davalarda hüküm kat malikleri adına kurulur.
1 Eylül 2023’ten beri kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Süreç için zorunlu arabuluculuk ve sulh hukuk davaları yazılarımıza bakabilirsiniz.
Yöneticinin Cezai Sorumluluğu ve Şikayet Yolları
Site yönetimlerini denetleyen özel bir idari kurum yoktur. Denetim, kat malikleri kuruluna ve denetçiye aittir. Bu nedenle “site yönetimi nereye şikayet edilir” sorusunun cevabı konuya göre değişir.
| Konu | Başvuru Yeri |
|---|---|
| Hesap ve yönetim sorunları | Denetçi, kat malikleri kurulu, sulh hukuk mahkemesi |
| Site parasının kişisel amaçla kullanılması | Cumhuriyet başsavcılığı |
| Ruhsatsız yapı ve imara aykırılık | Belediye |
| Kamera kaydı ve kişisel veri ihlali | Kişisel Verileri Koruma Kurumu |
Yönetici, kendisine emanet edilen parayı amacı dışında kullanırsa güveni kötüye kullanma suçu gündeme gelir. Ancak her hesap uyuşmazlığı suç değildir. Savcılıklar çoğu olayı hukuki uyuşmazlık sayar. Bu nedenle önce hesap incelemesi yapılması önerilir.
Dava Öncesi Hazırlık ve Deliller
- Yönetim planı ve tapu kayıtları
- Toplantı çağrısı, hazirun cetveli ve karar defteri
- İşletme projesi, gelir ve gider defteri, banka dökümleri
- Fatura, sözleşme ve teklif dosyaları
- Denetçi raporları
- Yöneticiye gönderilen yazılı talepler ve ihtarnameler
Belgelere ulaşamayan malik, yöneticiden yazılı olarak örnek ister. Talep karşılanmazsa belgelerin getirtilmesi mahkemeden istenir. Yönetim planının önemi için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.
Arabuluculuk başvurusundan dava sonuna kadar süreci sizin adınıza yürütelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi?
Evet. Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye veya doğrudan kat maliklerine yöneltilir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Site yönetimine dava kime karşı açılır?
Site yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye açılır. Kişisel kusurda hasım yöneticinin kendisidir.
Site yönetimi nereye şikayet edilir?
Özel bir denetim kurumu yoktur. Hesap sorunlarında denetçiye ve mahkemeye, suç şüphesinde savcılığa başvurulur.
Yönetici hesap vermiyorsa ne yapılır?
Önce yazılı talepte bulunulur. Kat maliklerinin yarısı her zaman hesap isteyebilir. Sonuç alınamazsa dava açılır.
Site yöneticisi nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurulu haklı sebeple yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Bunun için olağanüstü toplantı yapılır.
Tek başıma dava açabilir miyim?
Evet. Her kat maliki, diğerlerinin onayı olmadan dava açabilir.
Kiracı site yönetimine dava açabilir mi?
Kiracının dava hakkı sınırlıdır. Kendisini doğrudan etkileyen işlemler için başvurabilir.
Aidat artışına nasıl itiraz edilir?
İşletme projesini onaylayan kurul kararının iptali istenir. Süre kural olarak bir aydır.
Kurul kararının iptali için süre nedir?
Aykırı oy kullanan için 1 aydır. Toplantıya katılmayan için öğrenmeden itibaren 1 ay ve her halde 6 aydır.
Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır.
Yönetici site parasını zimmetine geçirirse ne olur?
Güveni kötüye kullanma suçundan şikayet edilebilir. Ayrıca zararın tazmini için hukuk davası açılır.
Apartman görevlisi alacağı için kime dava açar?
Dava iş mahkemesinde açılır. Hasım kat malikleridir ve yönetici onları temsil eder.
Dava süresini kaçırmamak için toplantı tutanağınızı gecikmeden inceletin.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Dava açılabilir mi? | Evet |
| Davalı | Kat maliklerini temsilen yönetici veya kat malikleri |
| Başlıca davalar | İptal, hesap sorma, yönetici atanması, tazminat |
| Süre | İptal davasında 1 ay, her halde 6 ay |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
Kısacası “site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi” sorusunun cevabı olumludur. Başarı ise doğru hasma, doğru davaya ve kısa sürelere uyulmasına bağlıdır. İlk adım, toplantı tutanaklarını ve hesap belgelerini toplamaktır.
Sivas’ta site yönetimi uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuza ulaşabilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 15 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.