İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları

İmar Kanunu 18. madde uygulamaları ile arazi ve arsa düzenlenmesi yapılmaktadır. İlgili kanun maddesi ile arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında kısaca bilgilendirme yapılmıştır.

İmar Kanunu 18. Madde Nedir?

İmar Kanunu 18. Maddesine bakmak gerekirse;

Parselasyon planlarının hazırlanması:

Madde 18 – “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında ‘düzenleme ortaklık payı’ olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.

Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.

Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.

Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.

Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.

Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, (EKLENMİŞ İBARE RGT: 28.07.2021 RG NO: 31551 KANUN NO: 7333/10) daha önceki imar uygulamalarında yapılan terk veya kesintiler dikkate alınmak suretiyle ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 10 uncu maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda; umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.

Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.

Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.

Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.

Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.

Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.

Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiili kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.

Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.

Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.

Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.

Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.

Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. 

Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.

Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir.”

İmar Kanunu Madde 18 ile yapılan Arazi ve Arsa Düzenlenmesinin Avantajları Nelerdir?

İmar Kanunu madde 18 ile yapılan arazi ver arsa düzenlenmesi uygulamasının ajantajlarına bakmak gerekirse;

• İmar planlarının bütüncül şekilde uygulanmasına imkan tanır.
• Kadastral durumun sorunlu olduğu bölgelerde kadastral durumun bütüncül şekilde düzeltilmesine imkan tanır.
• Kamulaştırma külfetini ortadan kaldırır.
• Maliklerin muvafakatine gerek kalmadan hızlı bir şekilde uygulamaya imkan tanır.
• Maliklerden yapılan kesintilerin yasal dayanağını oluşturur.
• Eşitlik ilkesine uygundur.
• Daha fazla türde umumi hizmet alanı için kesinti imkanı tanır.

İmar Kanunu Madde 18’e göre Arazi ve Arsa Düzenlenmesi Nasıl Yapılır?

İmar Kanunu madde 18’e göre arazi ve arsa düzenlemesi işlemleri hukuk açısından bireysel idari işlem niteliği taşırlar Bu nedenle bu işlemlerin de tıpkı diğer idari işlemler gibi yetki şekil sebep konu amaç unsurları söz konusudur. Dolayısıyla arazi varsa düzenlemesi işlemlerini bu unsurlara göre tahlil etmek ve değerlendirmek gerekir.

Bu işlemlerin unsurlarını anlayabilmek için çalışmamızın başlangıcında parselasyon işlemlerini hangi aşamalardan geçerek yapıldığını kısaca açıklamamız gerekir.

Arazi varsa düzenlemesinin ilk aşaması düzenleme alanının tespitidir. Düzenleme alanı sınırı Belediye sınırları içinde Belediye encümeni bu sınırlar dışında ise il encümeni kararıyla tespit edilerek düzenlenmesine karar verilen sahadır.

Bir sonraki aşamada parselasyon işlemini hazırlayacak olan kişiler görevlendirilecektir. Parselasyon işlemi belediye tarafından kendini personeli aracılığıyla yapılabileceği gibi ihale suretiyle de yaptırılabilir.

Parselasyon işleyenlerini hazırlamak da görevlendirilen kişiler gerekli kayıt ve belgeleri elde ettikten ve güncelledikten sonra düzenleme sınırı ve düzenleme alanında kalan taşınmazları test ederler.

Düzenleme haritaları hazırlandıktan ve düzenlemeye giren parseller tespit edildikten sonra haritaların düzenlenmeye giren parsellere ilişkin bilgilerin ve kısmen düzenleme giren kadastro parselleri için düzenlenen ayırma çaplarının encümen tarafından onaylanması gerekir.

Düzenleme haritası hazırlandıktan ve düzenleme sınırı geçirdikten sonra düzenleme alanında kalan taşınmazlar tesis edilerek bu taşınmazların tapu küçüklerine belirleme yapılır.

Bu aşamadan sonra görevlendiren kişiler arazi varsa düzenlemesini yapmaya başlarlar Bu aşamada bir yandan uygulama haritaları hazırlanır bir yandan da DOP ve kamulaştırılacak olanlar test edilir.

Sonraki aşamada kadastro parselleri imar parsellerine dönüştürülür. Bu aşamada ilk olarak maliklere verilmesi gereken imar parsele miktarı tespit edilir.  Yani kadastro parsellerinden gerekli miktarlarda DOP alınarak bunların imar parsellerine ayrılması ve tapıyor tescil edilebilir hale gelmesi gerekir. Bunun için öncelikle düzenlenmesi gerekli cetveller hazırlanarak kadastro parselleri imar parselleri haline getirilmelidir.

Aynı zamanda maliklere verilecek bu alanlar pafta üzerinden de tespit edilir ve haritaları düzenlenir. Böylece bir yandan kadastro parseli zeminde yani paftada bir yandan da tapu kütüğünde imar parseli olabilecek hale getirilir.

Sonraki aşamada encümen onayı gelir. Encümen olayından sonra dosya Kadastro Müdürlüğü kontrolüne gider. Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılan kontrolde bir eksiklik tespit edilemez ise dosya Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gönderilerek tescil sağlanır. Parselasyon işleminin iptali istemi ile açılan iptal davaları da diğer tüm idari davalar gibi yetki şekil sebep konu ve maksat yönünden incelenir.

Bu incelemede Davacı tarafından ileri sürülen hususlar yönünden çalışma yapılır. Davacı tarafından ileri sürülmeyen kapanan yolların iddiası gibi genellikler gerekçeleri dikkate alınarak iptal kararı verilemez.

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Türk hukuku kapsamında görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez. Dolayısıyla Gayrimenkul avukatı vekalet ücreti her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.(2023 -2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• İmar Kanunu 18. Madde Uygulamaları
• Kamulaştırmasız fiili el atma davası
• Kamulaştırmasız hukuki el atma davası
• Taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi
• Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası
• Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar
• Terekenin tespiti ve teslimi davası
• Sınır ve yüzölçümü düzeltilmesi davası
• Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası
• Ortaklığın giderilmesi/İzale-i şuyu davası
• Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi,
• İnançlı işlem davaları
• Geçit Hakkı Davası
• Şufa Hakkı Davası
• Ecrimisil davası
• İstihkak davası
• Ferağa icbar davası
• Hukuk davaları
• Şufa Hakkı (Önalım Hakkı)
• Mühalenin men-i (Elatmanın önlenmesi) davası
• Önalım hakkı (şufa) davası
• Taşkın Yapı (Taşkın İnşaat)

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz.  Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN