Kapıcı Tazminatlarından Kat Maliklerinin Sorumluluğu 2026
Kapıcı Tazminatını Kim Öder?
Kapıcı tazminatlarından kat maliklerinin sorumluluğu kanundan doğar. Kapıcının işvereni kat malikleridir. Yönetici yalnızca işveren vekilidir ve tazminatı kişisel olarak ödemez. Kıdem ve ihbar tazminatı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre kat malikleri arasında eşit paylaşılır.
Tazminattan, iş sözleşmesinin sona erdiği tarihte malik olan kişi sorumludur. Yeni malik tüm çalışma süresinden sorumlu tutulur. Önceki döneme düşen pay için eski malike rücu eder. Kapıcı, kiracıya karşı dava açamaz. Yönetim, kiracıdan kira bedeliyle sınırlı olarak gider payı isteyebilir.
Kapıcı emekli oldu ve 20 yıllık kıdem tazminatı gündeme geldi. Bu arada dairelerin yarısı el değiştirdi. Kim ne kadar ödeyecek? Bu soru apartmanlarda en çok tartışılan konulardan biridir.
Bu rehber, kapıcı tazminatlarından kat maliklerinin sorumluluğu konusundaki kuralları tek tek açıklar. Eski ve yeni malik paylaşımı, kiracının durumu ve dava süreci tablolarla gösterilir.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, 22 ve 35, 4857 sayılı İş Kanunu md. 6 ve 17, 1475 sayılı Kanun md. 14 ile Konut Kapıcıları Yönetmeliği esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay 9. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulu’nun güncel kararları dikkate alınmıştır.
Kapıcının İşvereni Kimdir?
Konut Kapıcıları Yönetmeliği işvereni açıkça tanımlar. İşveren, konutun maliki veya ortaklarıdır. Yönetici ise işveren vekilidir. Kapıcıyla sözleşmeyi yönetici imzalar, ancak hak ve borçlar kat maliklerine aittir.
| Kişi | Sıfatı | Sorumluluğu |
|---|---|---|
| Kat malikleri | İşveren | Ücret, tazminat ve prim borçlarının sahibi |
| Yönetici | İşveren vekili | Sözleşme yapar, ücret öder, tazminatı kat malikleri adına hesaplar |
| Kiracı | Üçüncü kişi | Kapıcıya karşı borcu yok, yönetime karşı kira bedeliyle sınırlı gider payı |
| Kapıcı | İşçi | İş Kanunu’ndaki tüm haklara sahiptir |
Kısa cevap: Yönetici, kapıcı tazminatını cebinden ödemez. Tazminat kat maliklerinin borcudur. Yönetici yalnızca toplar ve öder.
Kapıcının Tazminat ve Alacak Hakları
| Hak | Şartı | Hesap Ölçüsü |
|---|---|---|
| Kıdem tazminatı | En az 1 yıl çalışma ve kanunda sayılan sona erme hali | Her tam yıl için 30 günlük giydirilmiş brüt ücret, tavanla sınırlı |
| İhbar tazminatı | Bildirim süresine uyulmadan fesih | Kıdeme göre 2, 4, 6 veya 8 haftalık ücret |
| Yıllık izin ücreti | Kullanılmayan izin | Son ücret üzerinden |
| Fazla mesai | Haftalık 45 saati aşan çalışma | Yüzde 50 zamlı ücret |
| Kötüniyet tazminatı | Fesih hakkının kötüye kullanılması | İhbar süresinin üç katı |
Kapıcıya tahsis edilen konut kıdem hesabına girer. Lojman, ayni ücret olarak değerlendirilir ve giydirilmiş ücrete eklenir. Hesaplama için kıdem ve ihbar tazminatı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Temel kurallar kıdem tazminatı ve ihbar tazminatı yazılarımızdadır.
Tazminat Kat Malikleri Arasında Nasıl Paylaşılır?
Kapıcı giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre eşit paylaşılır. Tazminat da kapıcı gideridir. Bu nedenle her bağımsız bölüm eşit pay öder. Arsa payı büyük olan daha fazla ödemez.
Yönetim planı farklı bir ölçü koyabilir. Plan arsa payına göre paylaşım öngörüyorsa o kural uygulanır. Bu nedenle önce yönetim planına bakılmalıdır. Ayrıntılar yönetim planı yazımızdadır.
| Durum | Paylaşım |
|---|---|
| Yönetim planında hüküm yok | Her bağımsız bölüm eşit |
| Yönetim planında arsa payı kuralı var | Arsa payı oranında |
| Dükkan ve daire karışık yapı | Yönetim planı belirleyicidir, yoksa eşit |
| Payını ödemeyen malik | Aylık yüzde 5 gecikme tazminatı ve icra takibi |
Payını ödemeyen malike karşı diğer malikler veya yönetici icra takibi başlatabilir. Süreç aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar yazımızda anlatılmıştır.
Kapıcı tazminatının paylaşımında anlaşmazlık varsa yönetim planınızı birlikte inceleyelim.
Kapıcı Kıdem Tazminatını Kim Öder: Eski ve Yeni Malik
Daire Satılınca Kapıcı Tazminatlarından Kat Maliklerinin Sorumluluğu Nasıl Değişir?
En çok uyuşmazlık burada çıkar. Daire el değiştirdiğinde işveren de değişir. İş Kanunu bunu işyeri devri olarak kabul eder. Kural, Yargıtay kararlarıyla netleşmiştir.
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Kapıcıya karşı kim sorumlu? | Feshin gerçekleştiği tarihteki malik, kapıcının tüm çalışma süresinden sorumludur |
| Eski malik tamamen kurtulur mu? | Hayır. Kendi malik olduğu döneme düşen kıdem payından sorumludur |
| Yeni malik eski döneme ait payı öderse? | Eski malike rücu eder, yani ödediğini geri ister |
| Eski malikin payı neye göre hesaplanır? | Kendi dönemindeki çalışma süresi ve devir tarihindeki ücret |
| İhbar ve izin ücreti? | Yalnızca son işverene aittir |
| İki yıllık ortak sorumluluk sınırı? | Kıdem tazminatında uygulanmaz |
Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 15.09.2020 tarihli 2016/22182 E. ve 2020/7816 K. sayılı kararında işyeri devrine ilişkin bu ilkeleri uygulamıştır. Karara göre devreden işveren kıdem tazminatından kendi dönemi ve devir tarihindeki ücretle sınırlı sorumludur.
Avukat Notu: Daire alırken kapıcının çalışma süresini sorun. Satış sözleşmesine kapıcı tazminatının eski döneme ait payının satıcıya ait olduğu yazılabilir. Bu kayıt rücu davasını kolaylaştırır.
Kiracı Kapıcı Tazminatı Öder mi?
Kiracı, kapıcının işvereni değildir. Kapıcı, kiracıya karşı tazminat davası açamaz. Ancak yönetim, kapıcı giderine düşen payı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesine göre kiracıdan da isteyebilir. Bu sorumluluk kira bedeliyle sınırlıdır. Kiracı ödediği tutarı kiradan düşer.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım için kiracı hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Kapıcı Tazminat Davasını Kime Açar?
Kapıcı, alacağı için iş mahkemesinde dava açar. Davalı kat malikleridir. Dava yöneticiye karşı açılsa bile hüküm kat malikleri adına kurulur.
Yargıtay 9. Hukuk Dairesi, 07.02.2023 tarihli 2022/9430 E. ve 2023/1636 K. sayılı kararında taraf teşkilini ele almıştır. Karara göre arabuluculuk tek bir malikle yapılmışsa dava aşamasında taraf değişikliğiyle diğer malikler davaya dahil edilir.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | İş mahkemesi |
| Davalı | Kat malikleri, yönetici temsilen |
| Ön şart | İşçilik alacaklarında dava şartı arabuluculuk |
| Zamanaşımı | Kıdem, ihbar ve izin ücretinde 5 yıl |
| Yetkili mahkeme | İşyerinin bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri |
Arabuluculuk işveren tarafında yönetici aracılığıyla yürütülür. Anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliğindedir. Süreç için zorunlu arabuluculuk ve iş hukuku yazılarımız yararlıdır.
Kapıcının İşten Çıkarılması ve Kapıcı Dairesi
Kapıcıyı işten çıkarma kararını kat malikleri kurulu alır. Yönetici yazılı yetkiyle feshi uygular. Yöneticinin yazılı yetki olmadan yaptığı iş sözleşmesi de geçersiz sayılmaz. Hukuk Genel Kurulu, 20.09.2023 tarihli 2022/1071 E. ve 2023/837 K. sayılı kararında bunu belirtmiştir. Fesihte ise kurul kararı ve yazılı yetki, sonradan doğacak tartışmaları önler.
İş sözleşmesi sona erince kapıcı dairesinin boşaltılması gerekir. Kapıcı 15 gün içinde konutu boşaltmazsa yönetici mülki amire başvurur. Konut, kaymakam veya vali kararıyla bir hafta içinde zabıta eliyle boşaltılır. Bu yol için mahkeme kararı gerekmez.
Haklı Fesih ve Tazminat
Kapıcının görevini ağır biçimde ihmal etmesi veya hırsızlık gibi davranışları haklı fesih sebebidir. Haklı fesihte kıdem tazminatı ödenmez. Ancak haklı sebep ispat edilemezse tazminat ve kötüniyet iddiası gündeme gelir. Sebepler işverenin haklı fesih nedenleri yazımızda yer alır.
Kat Malikleri İçin Uygulama Önerileri
- Kapıcıyla yazılı iş sözleşmesi yapın ve kurul kararına ekleyin
- SGK bildirimlerini apartman adına eksiksiz yapın
- Her yıl tazminat yükü için işletme projesine karşılık ayırın
- Daire satışında kapıcının çalışma süresini tapuda açıkça belirleyin
- Fesih kararını kurulda alın ve yöneticiye yazılı yetki verin
- Tazminatı arabuluculukta anlaşarak ödemeyi değerlendirin
Tazminat için önceden fon ayrılması, ani ödemenin yükünü hafifletir. 2026 değişikliğiyle işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylandığından bu kalem projeye açıkça eklenmelidir. Ayrıntılar kat mülkiyeti ve site yönetimi yazımızdadır.
Kapıcı tazminatı davasında kat malikleri adına savunmayı ve rücu sürecini birlikte yürütelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kapıcı tazminatlarından kat maliklerinin sorumluluğu nedir?
Kat malikleri kapıcının işverenidir. Kıdem ve ihbar tazminatını eşit olarak paylaşarak öderler. Yönetici kişisel olarak sorumlu değildir.
Kapıcının kıdem tazminatından kim sorumludur?
Feshin gerçekleştiği tarihteki kat malikleri sorumludur. Eski malikler kendi dönemlerine düşen paydan sorumlu olmaya devam eder.
Daire satılınca kapıcı tazminatı kime ait olur?
Yeni malik kapıcıya karşı tüm süreden sorumludur. Eski döneme ait payı ödediğinde eski malike rücu eder.
Kiracı kapıcı tazminatı öder mi?
Kapıcı, kiracıya dava açamaz. Yönetim ise kapıcı giderine düşen payı kira bedeliyle sınırlı olarak kiracıdan isteyebilir.
Kapıcı tazminatı eşit mi arsa payına göre mi paylaşılır?
Kanuna göre eşit paylaşılır. Yönetim planı arsa payı kuralı koymuşsa o uygulanır.
Apartman yöneticisi kapıcı tazminatını ödemek zorunda mı?
Yönetici kendi cebinden ödemez. Kat maliklerinden toplar ve kapıcıya öder.
Kapıcı dairesi tazminatı etkiler mi?
Evet. Kapıcıya tahsis edilen konut ayni ücret sayılır ve giydirilmiş ücrete eklenir.
Kapıcı tazminat davasını kime açar?
Kat maliklerine karşı iş mahkemesinde açar. Dava yöneticiye açılsa bile hüküm kat malikleri adına kurulur.
Kapıcı tazminatında zamanaşımı kaç yıldır?
Kıdem, ihbar ve yıllık izin ücretinde 5 yıldır.
Kapıcı dairesi ne zaman boşaltılır?
İş sözleşmesi sona erince 15 gün içinde boşaltılır. Boşaltılmazsa mülki amir kararıyla zabıta eliyle tahliye edilir.
Apartman yöneticisi kapıcıyı işten çıkarabilir mi?
Karar kat malikleri kurulunundur. Yönetici kurulun yetkisiyle feshi uygular.
Kapıcı tazminatı için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. İşçilik alacaklarında arabuluculuk dava şartıdır.
Eski ve yeni malik arasındaki rücu hesabını belgelerinizle birlikte çıkaralım.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| İşveren | Kat malikleri |
| Yönetici | İşveren vekili, kişisel sorumluluğu yok |
| Paylaşım | Eşit, yönetim planı farklı kural koyabilir |
| Daire satışı | Yeni malik tüm süreden sorumlu, eski malike rücu |
| Kiracı | Doğrudan sorumlu değil |
| Görevli mahkeme | İş mahkemesi, dava şartı arabuluculuk |
Özetle kapıcı tazminatlarından kat maliklerinin sorumluluğu ortak ve eşittir. Daire satışında sorumluluk yeni malike geçer, eski malik kendi dönemiyle sınırlı kalır. Önceden fon ayırmak ve satışta kayıt düşmek uyuşmazlığı önler.
Sivas’ta kapıcı alacakları ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuza ulaşabilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 20 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.