Ortak Gider Avansı Nedir? Aidat, Paylaşım ve Yaptırım 2026
Ortak Gider Avansı Nedir?
Ortak gider avansı, apartman veya sitenin ortak giderlerini karşılamak için kat maliklerinden önceden toplanan paydır. Halk arasında aidat denir. Dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesidir. Tutar, işletme projesiyle belirlenir.
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır. Diğer giderler arsa payı oranında bölünür. Avansı ödemeyen malik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur. 2026’dan beri işletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır.
Her ay ödediğiniz aidatın hukuki adı ortak gider avansıdır. Ne için toplandığını, nasıl bölündüğünü ve ödenmezse ne olacağını kanun belirler. Yönetici bu konuda keyfi davranamaz.
Bu yazıda “ortak gider avansı nedir” sorusunu baştan sona cevaplıyoruz. Avans ile gider farkını, paylaşım kurallarını, kiracının payını ve 2026 değişikliklerini tablolarla gösteriyoruz.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, 22, 35, 37, 40, 42, 43 ve 72 ile Türk Borçlar Kanunu md. 341 ve 22.05.2026 tarihli 7579 sayılı Kanun esas alınarak hazırlanmıştır.
Aidat uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Resmi bilgi için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasına bakabilirsiniz.
Ortak Gider, Avans ve Aidat Arasındaki Fark
| Kavram | Anlamı | Örnek |
|---|---|---|
| Ortak gider | Yapının ortak yerleri ve hizmetleri için fiilen yapılan harcama | Asansör bakım faturası, kapıcı maaşı |
| Ortak gider avansı | Bu giderler için işletme projesine göre önceden toplanan pay | Her ay ödenen 2.000 TL |
| Aidat | Avansın günlük dildeki adı, kanunda geçmez | Site aidatı |
| İşletme projesi | Yıllık tahmini gelir ve gideri gösteren bütçe | Yıllık 480.000 TL gider, daire başı aylık 2.000 TL |
Avans tahmine dayanır. Yıl sonunda gerçekleşen giderle karşılaştırılır. Fazla toplanan tutar sonraki döneme mahsup edilir. Eksik kalan tutar ek olarak istenir.
Kısa cevap: Aidat ile ortak gider avansı aynı şeydir. Kanun “avans” der, uygulama “aidat” der.
Ortak Gider Avansı Neleri Kapsar?
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri ile sigorta primleri
- Yapının sigortası, bakımı, koruması ve onarımı
- Asansör, hidrofor, jeneratör ve kalorifer işletme giderleri
- Ortak elektrik, su ve yakıt giderleri
- Yönetici ve denetçi ücreti, muhasebe ve noter giderleri
- Temizlik, güvenlik ve bahçe hizmetleri
- Ortak alan vergileri ve harçlar
Kat maliklerinin yarar sağlamadığı veya ihtiyaç duymadığı bir hizmet için ödeme yapmaktan kaçınması mümkün değildir. Kanun bu savunmayı açıkça kapatmıştır. Boş daire de avans öder.
Ortak Giderler Nasıl Paylaştırılır? (KMK 20)
| Gider | Paylaşım Ölçüsü |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri ve avansları | Eşit olarak |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetim planında farklı kural varsa | Yönetim planına göre |
Yönetim planı bu kuralı değiştirebilir. Birçok sitede tüm giderler eşit ya da metrekareye göre paylaştırılır. Plan hükmü kanundaki kurala göre önce gelir. Bu nedenle itirazdan önce yönetim planına bakılmalıdır. Ayrıntılar yönetim planı yazımızdadır.
Toplu Yapılarda Paylaşım
Sitelerde giderler iki gruba ayrılır. Yalnızca bir bloğa ait gider o bloğun malikleri arasında bölünür. Sitenin tamamına hizmet eden havuz, güvenlik ve bahçe giderleri tüm malikler arasında paylaşılır.
Yenilik ve Lüks Harcamalar
Faydalı yenilikler kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır. Gider, yararlanma oranına göre paylaşılır. Çok pahalı veya lüks yeniliklerde ise karara katılmayan malik ödeme yapmaz. Sonradan payını öderse yararlanabilir.
Aidat paylaşımında yönetim planına aykırılık varsa itiraz yolunuzu birlikte belirleyelim.
Ortak Gider Avansı ve Aidat Paylaşımı KMK 20
Kiracı Ortak Gider Avansı Öder mi?
Kiracı, avans ve giderlerden malikle birlikte sorumludur. Ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Yönetime yaptığı ödemeyi kiradan düşer.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki iç paylaşım ise Türk Borçlar Kanunu’na göre yapılır. Kullanımdan doğan giderler kiracıya aittir. Esaslı onarım ve demirbaş giderleri malike aittir.
| Kiracı Öder | Ev Sahibi Öder |
|---|---|
| Kapıcı, temizlik ve güvenlik giderleri | Çatı, dış cephe ve ısı yalıtımı |
| Ortak elektrik, su ve ısınma | Asansörün yenilenmesi |
| Asansör ve hidrofor periyodik bakımı | Güçlendirme ve esaslı onarım |
| Bahçe bakımı | Zorunlu deprem sigortası ve emlak vergisi |
Kiracı demirbaş kalemini ödemişse bunu kiradan düşebilir. Konunun kira boyutu kiracı hakları yazımızda yer alır.
İşletme Projesi ve 2026 Değişikliği
Avansın tutarını işletme projesi belirler. Proje, yıllık tahmini giderleri ve her malike düşen payı gösterir. 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun bu alanda üç değişiklik yaptı.
| Konu | Yeni Kural |
|---|---|
| Onay | İşletme projesi kat malikleri kurulunda onaylanır |
| Geçici proje | Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje yapar, kurul en geç üç ayda karar verir |
| Artış sınırı | Mevcut bir proje varsa geçici projedeki bedel, önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamaz |
| Avans toplama | Proje onaylanıncaya kadar avans toplanmaya devam eder |
Projeye itiraz, artık kurul kararının iptali davasıyla yapılır. Süre, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için bir aydır. Ayrıntılar apartman toplantı kararlarının iptali yazımızdadır.
Avukat Notu: Yeniden değerleme sınırı yalnızca geçici işletme projesi içindir ve mevcut bir proje varsa uygulanır. Kat malikleri kurulunun onayladığı projede kanuni bir artış tavanı yoktur. Bu ayrım haberlerde sıkça yanlış aktarılmaktadır.
Ödeme, Dekont ve Banka Hesabı
Yönetici, toplanan avansı kendi hesabında tutamaz. Ana taşınmazın yöneticisi sıfatıyla bir bankada hesap açtırmak zorundadır. Ödemeler bu hesaba yapılır.
“Ortak gider avans dekontu” ifadesi, bankaya yapılan aidat ödemesinin dekontunu anlatır. Dekont açıklamasına daire numarası, ay ve “ortak gider avansı” ibaresi yazılmalıdır. Elden ödemede makbuz alınmalıdır. İspat yükü ödeyene aittir.
Avans Ödenmezse Ne Olur?
| Yaptırım | Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Gecikme tazminatı | KMK 20 | Geciken her ay için yüzde 5, basit usulle |
| İcra takibi | KMK 20, İİK | Yönetici veya her kat maliki başlatabilir |
| Kanuni ipotek | KMK 22 | Mahkemece belirlenen borç için bağımsız bölüme ipotek |
| Devir davası | KMK 25 | İki yılda üç kez takibe yol açan malike karşı, istisnai |
Kesinleşen işletme projesi icra hukukunda belge niteliğindedir. Bu nedenle takip hızlı ilerler. Sürecin tamamını aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar ve apartman aidat icra takibi yazılarımızda anlattık.
Yönetici Aidat Öder mi, Hesap Verir mi?
Kat malikleri kurulu yöneticiye ücret belirleyebilir. Ücret kararlaştırılmamışsa yönetici, normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Diğer giderleri öder.
Yönetici her yıl hesap verir. Toplanan avansın nereye harcandığını belgeleriyle gösterir. Hesap vermeyen yöneticiye karşı izlenecek yol site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi yazımızdadır.
Uyuşmazlıkta Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| İcra takibi | Arabuluculuk gerekmez |
| Dava | Dava şartı arabuluculuk |
| Zamanaşımı | Her avans için vadesinden itibaren 5 yıl |
Sivas’taki bir site için dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yönetimin genel yapısı için kat mülkiyeti ve site yönetimi rehberimize, arabuluculuk için zorunlu arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.
Hatalı hesaplanan avans veya gecikme tazminatı için dosyanızı birlikte inceleyelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ortak gider avansı nedir?
Apartman ve sitelerin ortak giderlerini karşılamak için kat maliklerinden önceden toplanan paydır. Günlük dilde aidat denir. Dayanağı KMK 20’dir.
Aidat ile ortak gider avansı arasında fark var mı?
Yoktur. Kanun avans der, uygulamada aidat denir. Her ikisi de işletme projesine göre toplanan aynı ödemedir.
Ortak gider avansı neleri kapsar?
Personel ücretleri, sigorta, bakım ve onarım, ortak elektrik, su ve yakıt, yönetici ücreti ve benzeri ortak giderleri kapsar.
Ortak giderler neye göre paylaştırılır?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı farklı kural koyabilir.
Kiracı ortak gider avansı öder mi?
Evet. Kiracı malikle birlikte sorumludur. Sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır ve ödediği tutarı kiradan düşer.
Boş daire aidat öder mi?
Evet. Kat maliki, ortak yeri kullanmadığı gerekçesiyle ödemeden kaçınamaz.
Ortak gider avans dekontu nedir?
Aidatın banka hesabına yatırıldığını gösteren dekonttur. Açıklamada daire numarası, ay ve ortak gider avansı ibaresi bulunmalıdır.
Aidat ödenmezse ne olur?
Aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler. Yönetici veya kat malikleri icra takibi başlatabilir.
2026’da aidat artışına sınır geldi mi?
Sınır yalnızca geçici işletme projesi için geldi. Kurulun onayladığı projede kanuni tavan yoktur.
İşletme projesine nasıl itiraz edilir?
Projeyi onaylayan kurul kararının iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Süre kural olarak bir aydır.
Yönetici aidat öder mi?
Ücret belirlenmemişse yönetici normal yönetim giderlerinin yarısından muaftır. Diğer giderleri öder.
Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Her avans, vadesinden itibaren 5 yılda zamanaşımına uğrar.
İşletme projesine itiraz süresi kısadır, tutanağı gecikmeden inceletin.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | KMK 20, 22, 35, 37 |
| Belirleyen belge | Kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesi |
| Paylaşım | Personel giderleri eşit, diğerleri arsa payına göre |
| Kiracı | Kira bedeliyle sınırlı sorumlu |
| Gecikme tazminatı | Aylık yüzde 5 |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
Özetle “ortak gider avansı nedir” sorusunun cevabı basittir. Avans, ortak yaşamın bütçesidir. Doğru paylaşım ve düzenli ödeme hem yönetimi hem komşuluğu korur.
Sivas’ta aidat ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 21 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.