Genel
Gönderi: author-avatar
On 12 Aralık 2023
0 yorumlar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tescili amacıyla açılan davalardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tarafların taşınmaz satışını şu anda yapmak istemedikleri yahut yapamadıkları ancak ileride taşınmazın satışını gerçekleştirmek istedikleri durumda yaptıkları sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter önünde resen düzenlenmesi gereken yani geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı bu sözleşme ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan, yükümlülük yerini getirilmediğinde “tapu iptali ve tescil” davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yasal dayanaklarına baktığımızda Türk Medeni Kanun’u ve Türk Borçlar Kanunlarında hükümlere rastlamak mümkündür. İlgili maddelere bakmak gerekirse;

TBK m. 29: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak yeni bir sözleşmenin şekline bağlıdır.”

TBK m. 237/2: “Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”

TMK m. 716/1: “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.”

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası vaat borçlusunun vaadini ifa olanağa rağmen taşınmazın mülkiyetinin vaat alacaklısına geçirmekten kaçınması halinde açılabilmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasına ceezai şart konmuş olsa dahi bu şart sözleşmeden dönme için değil, aksine sözleşmenin ifasını temin için kabul edilir. Vaat borçlusu davalı cezai şartı ödeyerek vaadini yerine getirmekten kurtulamaz. Satış vaadinde bulunan, geçerli satış vaadi sözleşmesine rağmen akdi yerine getirmez ise; vaat edilen; vaat olunan satış akdinin yerine getirilmesi hususunda dava açmak hakkını haizdir. Zira satış vaadi akdi, satış akdinin tapılmasına tarafları icbar eder.

Mahkeme hükmü de, satış akdinin yerini tutar. Mahkemenin hükmü, borçlunun irade açıklamasının yerine geçmekle kalmayıp, alım satım akdinin de yerini tutar, bir ilam hükmü ile birlikte mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçer.

İstek Kapsamı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası vaat alacaklısı, vaat borçlusuna karşı cebri tescil isteğinde bulunurken davalı üzerindeki kaydın iptali ile kendi adına tescilini istek konusu yapar. Bu türlü istek satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası şeklinde nitelendirilir. Davacı vaat alacaklısı kademeli şekilde de istekte bulanabilir. Yani önce tapu iptali ve tesciline karar verilmesini, bu mümkün olmazsa ödediği bedelin faiziyle birlikte geri verilmesini de isteyebilir. Mahkemece beher istek yönüyle olumlu ya da olumsuz bir karar vermek zorunluluğu vardır.

Karar İçeriği

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasında yargılama sonunda uyuşmazlığın esası hakkında verilen nihai karardır. Hüküm fıkrası, kararın esası olup kanunda “hüküm” kelimesi yalnız hüküm fıkrası için kullanılmıştır. Bu nedenle hüküm fıkrasında mahkemenin neye karar verdiği açıkça yazılmalıdır. Hüküm fıkrası çok açık ve infazı mümkün olmalıdır. Şarta bağlı ve terditli olarak hüküm kurulmamalıdır. Dava, açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanmalı, hüküm fıkrasında asıl talep ile yardımcı talepler hakkında da karar verilmelidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasının konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.

Bu kanunda ve diğer kanunlarda aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi diğer davalar ve işler bakımından da görevlidir.

Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde degişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak hakkı bulunan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Bu davalar, birden fazla taşınmaza ilişkinse, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde, diğerleri hakkında da açılabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davasında Taraflar

Davacı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasında vaat alacaklısı davacı olup, bir ya da birden fazla olabilir. Mahkeme ancak taraf sıfatına haiz kişiler arasındaki uyuşmazlığın esası hakkında hüküm kurabilir. Yani aktif dava ehliyeti ve pasif dava ehliyeti sıfatına sahip olunması gerekir: “mahkemenin, taraflar arasında dava konusu hakkın esası hakkında bir karar verebilmesi için, bu kişilerin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatlarına sahip olmaları gerekir. Bir davada taraf olarak gösterilen kişiler, taraf ve dava ehliyetine ve davayı takip yetkisine sahip olsalar bile, taraflardan birinin o davada gerçekten davacı ve davalı sıfatı yoksa, davanın esası hakkında bir karar verilemez; dava sıfatı yokluğunda reddedilir.

Davalı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, kural olarak satış vaadinde bulunan taşınmazın tapuda yazılı malikine karşı açılır. Bu kişi ölmüşse mirasçılarına karşı husumet tevcih edilir. Ölen kişiye karşı dava açılmazsa da, mirasçıların belirlenmesi için yetki talep edilerek davanın açılması durumunda alınan yetki ile sulh hukuk mahkemesinde açılan veraset belgesine ilişkin davanın sonucunun beklenmesi gerekir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasında özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmede ifa olanağının doğmasıyla işlemeye başlar ancak satış vaat edilen taşınmaz, sözleşmeyle veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmişse, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.”

İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 17. HD. E: 2014/16280 K: 2014/16749 KT:24.11.2014

“Ferağa icbar istemine ilişkin olarak açılan davada… 4. Asliye Hukuk Mahkemesi ile… 20. Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü:

Dava, tapuda ferağa icbar istemine ilişkindir.

Her ne kadar dosya…9. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce Dairemize gönderilmiş ise de; …9. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin yukarıda esas ve karar numarası yazılı kararının yalnızca gönderme niteliğinde olduğu, asıl görev uyuşmazlığının… 4. Asliye Hukuk Mahkemesi ile…20. Sulh Hukuk Mahkemeleri arasında doğduğu anlaşılmıştır.

Asliye Hukuk Mahkemesince, dava değerine göre uyuşmazlığın çözümünde Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Sulh Hukuk Mahkemesi ise, 6102 Sayılı HMK’nın 4. maddesine görevli olmadığı gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur.

Somut olayda; davacının davalı ile noterde imzaladıkları düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalının ferağa icbar edilmek suretiyle taşınmazın kendi adına tapuya tescilini talep ettiği anlaşılmaktadır.

Dava, 6100 sayılı HMK’nın yürürlüğe girmesinden önce açılmıştır. HMK’nın Geçici 1.maddesi “Bu Kanunun yargı yolu ve göreve ilişkin hükümleri, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki tarihte açılmış olan davalarda uygulanmaz” hükmü gereğince görev hususunda 1086 Sayılı HMUK uygulanacaktır. 27.02.2014 tarihli bilirkişi raporu ile taşınmazın dava tarihindeki değeri 6.500.000.000 TL olarak belirlenmiş olmakla, dava değerine göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK.’nun 21. ve 22. maddeleri gereğince …4. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 24.11.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 17. HD. E:2013/16265 K:2013/15845 KT:15.11.2013:

“Ferağa icbar istemine ilişkin olarak açılan davada Bingöl 1. Asliye Hukuk Mahkemesi ile Bingöl Sulh Hukuk Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeni ile yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi gereği düşünüldü:

Dava, tapuda ferağa icbar, olmadığı takdirde bina değerinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

Asliye Hukuk Mahkemesince, davanın kat mülkiyetine tabi bir uyuşmazlık olduğu ve Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.

Sulh Hukuk Mahkemesi ise, uyuşmazlığın kat irtifakı paylarının gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur.

Somut olayda; davalılara ait olan ve üzerinde kat irtifakı kurulmuş olan bina üzerine yapılan yeni dairenin davacılar adına tapuya kaydedilmesi için ferağa icbar, olmadığı takdirde dairenin bedelinin davalılardan tahsili istemine ilişkin olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kanunun Ek Madde 1 maddesi ile “Bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir.” düzenlemesine yer verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; dava konusu ana taşınmazda kat irtifakı kurulmuş olduğu anlaşılmıştır. Söz konusu uyuşmazlık niteliği itibariyle Kat Mülkiyeti Yasası’ndan kaynaklanmaktadır. Davanın yukarıda belirtilen niteliğine göre taraflar arasındaki uyuşmazlığın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK.’nun 21. ve 22. maddeleri gereğince Bingöl Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARABELİRLENMESİNE,15.11.2013gününde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 1. HD. E:2014/18229 K: 2016/9742 KT:25.10.2016:

“Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, çekişme konusu 1592 parsel sayılı taşınmazın 5000/109839 payını … Noterliğinin 30.07.2004 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile dava dışı …’tan satın aldığını, devir işlemlerinin yapılmaması nedeniyle açtığı ferağa icbar davası sonucu …. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/228 Esas, 2007/400 Karar sayılı ilamı ile taşınmazın 09.10.2007 tarihinde adına tapuda tescil edildiğini, bu

davada verilen ihtiyati tedbir kararına rağmen …. İcra Müdürlüğünün 2006/14835 Esas sayılı dosyası ile 17.07.2006 tarihinde davalı lehine taşınmaza haciz şerhi konulduğunu, haczin fekki için … Asliye Hukuk Mahkemesinde açtığı davada satış işlemleri durdurulduğu hâlde … İcra Müdürlüğünün 2007/1266 talimat sayılı dosyası ile 22.05.2009 tarihinde yapılan satış işlemi sonrası taşınmazın alacağa mahsuben davalı adına tescil edildiğini, davalı adına yapılan tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek, davalı adına olan tapunun iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davacı ile dava dışı Hıdır arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin muvazaa nedeniyle geçersiz olduğunu, taşınmazı usul ve yasaya uygun ihale ile satın aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, ferağa icbar davasında verilen ihtiyatı tebdir 13.06.2006 tarihinde tapuya işlendikten sonra 17.07.2006 tarihinde haciz şerhinin konulduğu davalının ferağa icbar davasından haberdar olması nedeniyle davalı adına yapılan tescilin yolsuz olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 25.10.2016 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz edenler vekili Avukat … ile temyiz edilen davacı … ve vekili Avukat … geldiler duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi … tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

Dosya içeriğine, toplanan delillere, hükmün dayandığı yasal ve hukuksal gerekçeye, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yazılı olduğu üzere karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davalı vekilinin, bu yöne değinen temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine.

Ne var ki; 1592 parsel sayılı taşınmazın 5000/109839 payı davaya konu edildiği halde hükmün 1. fıkrasında 10000/109839 pay bakımından tapu iptali ve tescile karar verilmesi doğru değil ise de, değinilen bu husus yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden hükmün 1. fıkrasındaki “…10000/109839…” rakamının hüküm metninden çıkartılarak yerine “…5000/109839…” rakamının yazılmasına, davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK’nin geçici 3. maddesi yollamasıyla 1086 sayılı HUMK’nun 438/7. maddesi hükmün bu şekliyde DÜZELTİLEREK ONANMASINA, 21.12.2015 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesi gereğince gelen temyiz edenler vekili için 1.350.00.-TL. duruşma vekâlet ücretinin temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 25.10.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili Yazılarımız;

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sonuç

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz? Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

Newer Muris ve Mirasçı
L'steye D,n
Older Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir