Aidat Ödemeyen Kat Malikine İcra Takibi: KMK md. 20, %5 Gecikme ve Haciz Süreci 2026
Apartman Aidatını Ödemeyen Kat Malikine Karşı İcra Takibi
Apartman aidatını ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında ilamsız icra takibi (genel haciz yoluyla) başlatılarak borç yasal yollarla tahsil edilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20. ve 22. maddelerine göre, apartman yöneticisi veya yönetici yoksa diğer kat maliklerinden her biri icra takibi açabilir. Borç hem kat malikine hem de o an taşınmazda oturan kiracıya (veya her ikisine) yöneltilebilir.
Ödenmeyen her gün veya ay için KMK md. 20 gereği aylık %5 gecikme tazminatı asıl alacağa eklenir. İcra dairesine başvurularak ilamsız icra takibi talebi açılır; işletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı dayanak gösterilir. Borçluya ödeme emri gönderilir ve borçlu 7 gün içinde borca itiraz etmezse takip kesinleşir, haciz işlemlerine geçilir.
“Apartman aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılır?”, “Aidat icra takibi nasıl başlatılır?”, “Kiracıdan aidat alınabilir mi?”, “%5 gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?”, “İtiraz edilirse ne olur?” gibi sorular hem apartman yöneticileri hem kat malikleri tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, aidat borcunun icra yoluyla tahsilini, gecikme tazminatını, borçluya itiraz sürecini ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak: KMK md. 20 ve 22
- Kimler İcra Takibi Başlatabilir?
- Borç Kime Yöneltilir: Malik mi Kiracı mı?
- %5 Gecikme Tazminatı Hesabı
- İcra Takibi Adım Adım
- Gerekli Belgeler
- 7 Günlük İtiraz Süresi ve Sonuçları
- Haciz ve Tahsilat Süreci
- Dava Yolu: İtirazın Kaldırılması
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 634 sayılı KMK md. 20, 22, 33; 2004 sayılı İİK md. 42, 58, 62, 68; Yargıtay 20. HD ve 18. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.
Yasal Dayanak: KMK md. 20 ve 22
| Madde | Düzenleme | Sonuç |
|---|---|---|
| KMK md. 20 | Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü | Arsa payı oranında veya eşit olarak giderlere katılma |
| KMK md. 20/2 | Gecikme tazminatı | Giderleri ödemeyen kat malikinden aylık %5 gecikme tazminatı |
| KMK md. 22 | Yöneticinin takip yetkisi | Yönetici, kat maliklerini temsilen dava ve icra takibi açabilir |
| KMK md. 20/son | Kiracının sorumluluğu | Kiracı, kira bedelini aşmamak kaydıyla aidat borcundan müteselsilen sorumlu |
Kimler İcra Takibi Başlatabilir?
| Yetkili | Koşul | Temsil Yetkisi |
|---|---|---|
| Apartman yöneticisi | Kat malikleri kurulunca atanmış olmalı | KMK md. 22: kat maliklerini temsilen takip açar |
| Profesyonel yönetim şirketi | Kat malikleri kurulu kararıyla yetkilendirilmiş | Yönetim planı veya kurul kararına dayanarak |
| Herhangi bir kat maliki | Yönetici yoksa veya yönetici hareketsiz kalırsa | Kendi adına; diğer maliklerin de haklarını koruyabilir |
Borç Kime Yöneltilir: Kat Maliki mi Kiracı mı?
| Borçlu | Sorumluluk | Sınır |
|---|---|---|
| Kat maliki | Asıl borçlu; tüm aidat borcundan sorumlu | Sınırsız (arsa payı oranında) |
| Kiracı | Müteselsil sorumlu (KMK md. 20/son) | Kira bedelini aşmamak kaydıyla |
| Her ikisi birlikte | Hem malike hem kiracıya aynı anda takip başlatılabilir | Kiracı kira bedeliyle sınırlı; malik tamamından sorumlu |
Avukat Notu: Uygulamada en etkili yol, icra takibini hem kat malikine hem kiracıya birlikte yöneltmektir. Kiracı kira bedelini aşmamak kaydıyla aidat borcundan müteselsilen sorumludur; yani yönetim, aidatı kiracıdan tahsil edebilir ve kiracı bu tutarı kira borcundan mahsup eder. Bu sayede tahsilat şansı önemli ölçüde artar. Kiracının sorumluluğu konusundaki detaylar için Kiracı Hakları Nelerdir? yazımızı inceleyebilirsiniz.
Aidat icra takibi konusunda uzman avukat desteği alın.
%5 Gecikme Tazminatı Hesabı (KMK md. 20)
%5 Gecikme Tazminatı Hesabı (KMK md. 20)
KMK md. 20/2 uyarınca giderini ödemeyen kat malikinden aylık %5 gecikme tazminatı tahsil edilir. Bu oran yasal faizden farklıdır ve daha yüksektir; kanunla belirlenmiş olup sözleşmeyle değiştirilemez. Gecikme tazminatı, borcun ödenmesi gereken tarihten itibaren her ay için ayrı ayrı hesaplanır.
Pratik Hesaplama: Gecikme Tazminatı (2026)
Aylık aidat: 2.000 TL
Ödenmemiş süre: 6 ay (Ocak-Haziran 2026)
Toplam aidat borcu: 2.000 x 6 = 12.000 TL
Gecikme tazminatı (her ay %5, kümülatif):
Ocak: 2.000 x %5 x 6 ay = 600 TL | Şubat: 2.000 x %5 x 5 ay = 500 TL | Mart: 400 TL | Nisan: 300 TL | Mayıs: 200 TL | Haziran: 100 TL
Toplam gecikme tazminatı: 2.100 TL
Genel toplam borç: 12.000 + 2.100 = 14.100 TL
İcra Takibi: Adım Adım Süreç
| Adım | İşlem | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Gecikme tazminatı hesaplama | Asıl alacak + aylık %5 gecikme tazminatı hesaplanır |
| 2 | İcra dairesine başvuru | Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğüne ilamsız icra takibi talebi |
| 3 | Takip talebi doldurma | Alacaklı (yönetim), borçlu (malik/kiracı), alacak miktarı, dayanak belgeler |
| 4 | Ödeme emri gönderilmesi | İcra dairesi borçluya ödeme emri tebliğ eder |
| 5 | 7 günlük itiraz süresi | Borçlu tebliğden itibaren 7 gün içinde borca veya imzaya itiraz edebilir |
| 6 | İtiraz yoksa takip kesinleşir | 7 gün geçince haciz işlemlerine geçilir |
Gerekli Belgeler
| Belge | Neden Gerekli? |
|---|---|
| İşletme projesi (bütçe) | Aidat miktarının yasal dayanağı; kat malikleri kurulunca onaylanmış |
| Kat malikleri kurulu kararı | Aidat tutarının belirlenmesi ve yöneticinin yetkilendirilmesi |
| Yönetim planı | Ortak gider paylaşımı esaslarını gösterir |
| Borç dökümü | Ödenmemiş aylar, tutarlar ve gecikme tazminatı hesabı |
| Tebligat adresi | Borçlunun güncel adresi (tapu kayıtlarından veya yönetimden) |
7 Günlük İtiraz Süresi ve Sonuçları
| Durum | Sonuç | Yönetimin Yapması Gereken |
|---|---|---|
| İtiraz edilmezse | Takip kesinleşir; haciz işlemlerine geçilir | Haciz talebi (taşınır, taşınmaz, maaş haczi) |
| Borca itiraz edilirse | Takip durur | İtirazın kaldırılması davası (İİK md. 68) veya itirazın iptali davası |
| İmzaya itiraz edilirse | Takip durur | İcra mahkemesinde imza incelemesi |
| Kısmi itiraz | İtiraz edilmeyen kısım kesinleşir | Kesinleşen kısım için haciz; itirazlı kısım için dava |
Haciz ve Tahsilat Süreci
| Haciz Türü | Açıklama |
|---|---|
| Maaş haczi | Borçlunun maaşının 1/4’üne haciz konulur; her ay düzenli tahsilat |
| Banka hesabı haczi | Borçlunun banka hesaplarına bloke konulur |
| Taşınır haczi | Borçlunun araç, elektronik eşya gibi taşınırlarına haciz |
| Taşınmaz haczi | Borçlunun tapu kayıtlı taşınmazlarına haciz şerhi |
| Satış (ihale) | Hacizli malların icra yoluyla satışı; alacağın tahsili |
Aidat tahsilatı ve icra süreci konusunda profesyonel destek alın.
İtirazın Kaldırılması veya İptali Davası
Borçlu itiraz ederse yönetim iki yoldan birini izler: (1) İcra mahkemesinde itirazın kaldırılması (İİK md. 68): işletme projesi veya kurul kararı gibi İİK md. 68’deki belgeler varsa hızlı çözüm. (2) Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası: 1 yıl içinde açılmalı; daha uzun sürer ancak kesin çözüm sağlar. İtirazın haksız bulunması halinde borçluya %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatı hükmedilir.
İcra hukukundaki kesinleşme kuralları hakkında ayrıntılı bilgi için Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Kararlar yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| %5 gecikme tazminatı | Kanuni oran; sözleşmeyle artırılamaz veya azaltılamaz; aylık hesaplanır |
| Kiracının sorumluluğu | Müteselsil sorumluluk; kira bedelini aşmamak kaydıyla; hem malike hem kiracıya takip açılabilir |
| İşletme projesi dayanak | Kat malikleri kurulunca onaylanmış işletme projesi İİK md. 68 belgesi niteliğinde |
| Yöneticinin yetkisi | KMK md. 22: yönetici kat maliklerini temsilen doğrudan icra takibi açabilir |
| İcra inkar tazminatı | Haksız itiraz halinde borçluya %20’den az olmamak üzere tazminat |
| Zamanaşımı | Aidat alacağı 5 yıllık zamanaşımına tabi (TBK md. 147) |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Apartman aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılır?
Yönetici veya herhangi bir kat maliki, icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Asıl alacağa aylık %5 gecikme tazminatı eklenir. İşletme projesi veya kat malikleri kurulu kararı dayanak gösterilir.
Aidat icra takibi nasıl başlatılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki icra müdürlüğüne ilamsız icra takibi talebi verilir. Alacaklı (yönetim/yönetici), borçlu (malik/kiracı), alacak miktarı, gecikme tazminatı ve dayanak belgeler (işletme projesi, kurul kararı) belirtilir.
Kiracıdan aidat alınabilir mi?
Evet. KMK md. 20/son uyarınca kiracı, kira bedelini aşmamak kaydıyla aidat borcundan müteselsilen sorumludur. Takip hem malike hem kiracıya birlikte yöneltilebilir. Kiracı ödediği tutarı kira borcundan mahsup eder.
%5 gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?
Her ödenmemiş ay için ayrı ayrı aylık %5 hesaplanır. Örneğin 2.000 TL aidat 6 ay ödenmezse toplam gecikme tazminatı 2.100 TL olur. Bu oran kanunî olup değiştirilemez.
Borçlu itiraz ederse ne olur?
Takip durur. Yönetim, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması (İİK md. 68) veya Sulh Hukuk’ta itirazın iptali davası açabilir. Haksız itiraz halinde borçluya %20’den az olmamak üzere icra inkar tazminatı hükmedilir.
İhtarname çekmek zorunlu mu?
Yasal zorunluluk yoktur; doğrudan icra takibi başlatılabilir. Ancak uygulamada önce noter ihtarnamesi çekmek borçluyu uyarmak ve dava sürecini güçlendirmek açısından tavsiye edilir.
Hangi belgeler gereklidir?
İşletme projesi (bütçe), kat malikleri kurulu kararı, yönetim planı, borç dökümü ve borçlunun tebligat adresi. İşletme projesi İİK md. 68 belgesi niteliğinde olduğundan itirazın kaldırılmasında güçlü delildir.
Aidat borcunda zamanaşımı var mı?
Evet. Aidat alacağı 5 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK md. 147). 5 yıldan eski aidat borçları zamanaşımı def’i ile reddedilebilir.
Yönetici olmadan icra takibi başlatılabilir mi?
Evet. Yönetici yoksa veya hareketsiz kalıyorsa herhangi bir kat maliki kendi adına icra takibi açabilir. Kat maliki, diğer maliklerin haklarını da koruyabilir.
Maaş haczi konulabilir mi?
Evet. Takip kesinleştikten sonra borçlunun maaşının 1/4’üne haciz konulabilir. Ayrıca banka hesapları, taşınır ve taşınmaz mallarına da haciz uygulanabilir.
Kat maliki evi satarsa borç ne olur?
Aidat borcu kişisel borçtur; evi satan kat malikinin borcu devam eder. Ancak yeni malik, önceki dönemlerin aidat borcundan sorumlu değildir (aksi yönetim planında kararlaştırılmadıkça).
İcra takibi ne kadar sürer?
İtiraz yoksa: ödeme emri tebliği + 7 gün + haciz talebi = toplam 2-4 hafta. İtiraz varsa: itirazın kaldırılması 1-3 ay, itirazın iptali davası 3-6 ay sürer.
Aidat İcra Takibi – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | KMK md. 20, 22; İİK md. 42, 58, 68 |
| Takip Türü | İlamsız icra takibi (genel haciz yoluyla) |
| Gecikme Tazminatı | Aylık %5 (kanunî; değiştirilemez) |
| Borçlu | Kat maliki (asıl) + kiracı (müteselsil, kira bedeliyle sınırlı) |
| Yetkili | Yönetici veya herhangi bir kat maliki |
| İtiraz Süresi | 7 gün (tebliğden itibaren) |
| İtirazda Yol | İtirazın kaldırılması (İİK 68) veya itirazın iptali davası |
| Zamanaşımı | 5 yıl (TBK md. 147) |
| İcra İnkar Tazminatı | Haksız itirazda %20’den az olmamak üzere |
Apartman aidatı ve icra hukuku konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Aidat icra takibi konusundaki somut durumunuz için icra hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.