Manzaranın Kapatılması Hukuka Aykırı Mıdır?
Manzaranın Kapatılması Hukuka Aykırı Mıdır?
Manzaranın kapatılması tek başına hukuka aykırı değildir. Türk hukukunda genel bir manzara hakkı yoktur. İmar planına ve ruhsata uygun bir yapı manzarayı kapatsa bile kural olarak buna katlanmak gerekir.
Ancak üç durumda hukuki yollar açılır. Yapı imara veya projeye aykırıysa, tapuda manzara irtifakı varsa ya da satıcı manzarayı taahhüt etmişse hak aranabilir. Bu hallerde elatmanın önlenmesi, eski hale getirme, ruhsat iptali ve tazminat talep edilebilir.
Deniz gören bir daire aldınız ve önünüze yeni bir bina yükseliyor. Ya da komşunuz terasını kapattı ve görüşünüz daraldı. İlk akla gelen soru aynıdır. Buna engel olabilir miyim?
Kısacası “manzaranın kapatılması hukuka aykırı mıdır” sorusunun tek bir cevabı yoktur. Cevap, manzarayı kapatan şeyin hukuka uygun olup olmadığına bağlıdır. Bu yazıda her ihtimali ayrı ayrı ele alıyoruz.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 730, 737 ve 779, 3194 sayılı İmar Kanunu md. 32, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19 ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 8 ila 12 esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin komşuluk hukukuna ilişkin güncel kararları da dikkate alınmıştır.
Türk Hukukunda Manzara Hakkı Var mı?
Kanunlarımızda bağımsız bir manzara hakkı tanımlanmamıştır. Her malik, imar kurallarının izin verdiği ölçüde yapı yapabilir. Komşunun bu hakkı kullanması sizin manzaranızı daraltabilir.
Bu sonuç tek başına haksızlık sayılmaz. Çünkü şehirleşme, komşuların karşılıklı katlanmasını gerektirir. Hukuk, manzarayı değil hukuka aykırı davranışı yaptırıma bağlar.
Ruhsatlı ve imar planına uygun bir bina manzaranızı kapatıyorsa kural olarak dava yoluyla engellenemez.
Manzaranın Kapatılması Hangi Hallerde Hukuka Aykırıdır?
| Durum | Hukuki Dayanak | Talep |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatsız veya ruhsata aykırı | İmar Kanunu 32, TMK 737 | Şikayet, yıkım, elatmanın önlenmesi |
| Ruhsat imar planına aykırı verilmiş | İdari yargılama kuralları | Ruhsatın iptali davası |
| Tapuda manzara irtifakı var | TMK 779 | İrtifaka aykırılığın giderilmesi |
| Kat maliki projeye aykırı ekleme yapmış | KMK 19 | Eski hale getirme |
| Satıcı manzarayı taahhüt etmiş | Tüketici Kanunu 8 ila 12 | Bedel indirimi, dönme, tazminat |
| Yapı ışığı, güneşi ve havayı aşırı kesiyor | TMK 737 ve 730 | Önlem ve tazminat |
İmara Aykırı Yapı Manzarayı Kapatırsa
En güçlü hukuki zemin budur. Komşu yapı fazla kat çıkmış, çekme mesafesini ihlal etmiş veya kaçak eklenti yapmış olabilir. Bu durumda iki yol birlikte işletilir.
İdari Yol
- Belediyeye yazılı şikayet yapılır.
- Belediye yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur.
- Malike aykırılığı gidermesi için en çok 1 ay süre verilir.
- Aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınır.
- Belediye işlem yapmazsa idare mahkemesinde dava açılır.
Yargı Yolu
Adli yargıda elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme istenir. Burada önemli bir ayrıntı vardır. Yargıtay’a göre imara aykırılık tek başına komşuluk hukukuna aykırılık değildir. Ayrıca bir zararın doğması gerekir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu ilkeyi 2022/3413 E. ve 2023/4637 K. sayılı kararında açıkça belirtmiştir. Bu nedenle davada manzara kaybının somut etkisi ortaya konmalıdır.
Örnek Karar: Datça’daki bir dosyada komşu villa projeye aykırı tadilat yapmıştı. Bilirkişi, davacının deniz manzarasının 13,53 metrekare daraldığını saptadı. Yargıtay, elatmanın önlenmesine ve eski hale getirmeye karar verilmesi gerektiğini belirtti.
Komşu yapının ruhsat ve proje durumunu inceleyerek en etkili yolu belirleyelim.
Ruhsatlı Yapıya Karşı Ne Yapılabilir?
Ruhsatın varlığı konuyu kapatmaz. Ruhsatın kendisi hukuka aykırı olabilir. Plan notlarına, kat sınırına veya çekme mesafesine aykırı verilen ruhsat iptal edilebilir.
İptal davası idare mahkemesinde açılır. Süre, ruhsatın öğrenilmesinden itibaren 60 gündür. Komşu parsel maliki bu davayı açabilir. Çünkü menfaati doğrudan etkilenir.
Manzara bazen plan değişikliğiyle kapanır. Kat yüksekliğini artıran bir plan değişikliği buna örnektir. Bu durumda belediye imar planı iptal davası gündeme gelir. Parselasyon kaynaklı sorunlar için hatalı imar uygulaması iptal davası yazımıza bakabilirsiniz.
Manzara irtifakı ve imara aykırı yapı karşısında hukuki yollar
Manzara İrtifakı Nedir, Nasıl Kurulur?
Manzarayı güvenceye almanın yolu irtifak hakkıdır. Komşu parsel maliki, belirli bir yüksekliğin üzerinde yapı yapmamayı kabul eder. Bu taahhüt tapuya tescil edilir.
| Konu | Açıklama |
|---|---|
| Hukuki nitelik | Taşınmaz lehine irtifak hakkı |
| Kuruluş | Tapu müdürlüğünde resmi senet ve tescil |
| İçerik | Yapı yapmama veya belirli yüksekliği aşmama |
| Etkisi | Sonraki malikleri de bağlar |
| Bedel | Taraflar serbestçe kararlaştırır |
| İhlal halinde | Yapının durdurulması, yıkım ve tazminat istenir |
Tapuya tescil edilmeyen sözlü vaatler yeni maliki bağlamaz. Bu nedenle manzara önemliyse satın almadan önce irtifak kurulmalıdır.
Satıcı veya Müteahhit Manzarayı Vaat Etmişse
Konut “kesintisiz deniz manzaralı” diye satılmış olabilir. Reklam, broşür ve sözleşmedeki bu ifadeler satıcıyı bağlar. Vaat edilen nitelik yoksa mal ayıplı sayılır.
- Ayıp oranında bedel indirimi
- Sözleşmeden dönme ve bedelin iadesi
- Mümkünse ayıbın giderilmesi
- Uğranılan zararın tazmini
Konut satışlarında zamanaşımı teslimden itibaren 5 yıldır. Satıcı, önüne bina yapılacağını bilerek gizlediyse süre savunmasından yararlanamaz. Tüketici işlemlerinde görevli mahkeme tüketici mahkemesidir.
Apartman ve Sitelerde Manzara Uyuşmazlıkları
Aynı yapıdaki kat malikleri projeye uymak zorundadır. Balkon kapatma, teras üstüne çatı ve ortak alana eklenti izne tabidir. İzinsiz ekleme manzarayı kapatıyorsa eski hale getirme istenir.
Bu davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bahçedeki ağaçların manzarayı kapatması da sık rastlanan bir sorundur. Zarar veren dal ve kökler için ağaç ve bitki köklerinin komşu parsele zarar vermesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Manzara Kaybı Nedeniyle Tazminat İstenebilir mi?
Manzara kaybı taşınmazın değerini düşürebilir. Ancak her değer kaybı tazmin edilmez. Tazminat için hukuka aykırı bir davranış, zarar ve nedensellik bağı birlikte bulunmalıdır.
| Sorumlu | Koşul | Yol |
|---|---|---|
| Komşu malik | İmara veya projeye aykırı yapı ve zarar | Asliye hukuk mahkemesinde tazminat |
| Satıcı veya müteahhit | Vaat edilen manzaranın bulunmaması | Tüketici mahkemesinde ayıp davası |
| İdare | Hukuka aykırı ruhsat veya plan işlemi | İdare mahkemesinde tam yargı davası |
Mahkeme eski hale getirmeye karar verirse ayrıca değer kaybına hükmetmez. Çünkü yıkımla birlikte zarar ortadan kalkar. Zarar kalemleri için maddi tazminat davası yazımız yol gösterir.
Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Deliller
Komşuluk hukukuna dayalı davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır. Genel kurallar için komşuluk hukukundan kaynaklanan davalar rehberimize bakabilirsiniz.
- Komşu yapının ruhsatı, mimari projesi ve iskan belgesi
- İmar planı ve plan notları
- Tapu kaydı ve varsa irtifak şerhleri
- Keşif ile mimar ve harita mühendisi bilirkişi raporu
- Önceki ve sonraki durumu gösteren fotoğraflar
- Satış ilanı, broşür ve sözleşme
Manzara kaybı dosyanızda idari ve adli yolları birlikte planlayalım.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Manzaranın kapatılması hukuka aykırı mıdır?
Tek başına hayır. Yapı imara aykırıysa, manzara irtifakı ihlal edilmişse veya satıcı manzarayı vaat etmişse hukuka aykırılık doğar.
Komşum ruhsatlı bina yapıyor, manzaram kapanıyor. Dava açabilir miyim?
Ruhsat hukuka uygunsa engelleyemezsiniz. Ruhsat plana aykırıysa 60 gün içinde iptal davası açabilirsiniz.
Kaçak kat manzaramı kapattı, ne yapmalıyım?
Belediyeye şikayet edin. Ayrıca arabuluculuk sonrası elatmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açabilirsiniz.
Manzara irtifakı nasıl kurulur?
Komşu parsel malikiyle tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenir ve irtifak tescil edilir.
Manzara irtifakı yeni maliki bağlar mı?
Evet. Tapuya tescil edilen irtifak, taşınmazı sonradan edinen herkesi bağlar.
Deniz manzaralı diye aldığım evin önüne bina yapıldı. Satıcı sorumlu mu?
Manzara sözleşmede veya reklamda taahhüt edilmişse ayıp hükümleri uygulanır. Bedel indirimi veya dönme istenebilir.
Manzara kaybı için tazminat alınır mı?
Hukuka aykırı bir yapı veya işlem varsa alınabilir. Hukuka uygun yapının yol açtığı değer kaybı tazmin edilmez.
Güneşimi kesen binaya dava açabilir miyim?
Yapı imara aykırıysa ve ışığı aşırı ölçüde engelliyorsa TMK 737’ye dayanılarak dava açılabilir.
Komşunun ağaçları manzaramı kapatıyor. Kestirebilir miyim?
Yalnızca manzara nedeniyle kesim istenemez. Dallar arazinize taşıp zarar veriyorsa TMK 740 uygulanır.
Üst kat komşum terasını kapattı. Ne yapabilirim?
Projeye aykırı ve izinsiz ekleme için sulh hukuk mahkemesinde eski hale getirme davası açılır.
Ruhsat iptali davasında süre nedir?
Süre, ruhsatın öğrenilmesinden itibaren 60 gündür. Dava idare mahkemesinde açılır.
Bu davalarda arabuluculuk zorunlu mu?
Komşu hakkına ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı davalarda zorunludur. İdari davalarda arabuluculuk şartı yoktur.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Genel kural | Manzaranın kapanması tek başına hukuka aykırı değildir |
| İstisnalar | İmara aykırılık, irtifak ihlali, satıcı taahhüdü |
| Yargıtay ölçütü | İmara aykırılık yanında zarar da aranır |
| İdari yol | Belediyeye şikayet, ruhsat iptali davası |
| Güvence | Tapuya tescilli manzara irtifakı |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk, sulh hukuk, tüketici veya idare mahkemesi |
Özetle “manzaranın kapatılması hukuka aykırı mıdır” sorusunun cevabı somut olaya göre değişir. Manzara kaybı her zaman dava sebebi değildir. Belirleyici olan, manzarayı kapatan yapının veya işlemin hukuka uygunluğudur. İlk adım ruhsat ve proje dosyasını incelemektir.
Sivas’ta imar ve komşuluk uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuza ulaşabilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kadastro ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.