İnşaat ve Müteahhitlik Uyuşmazlıkları: Davalar ve Süreler
İnşaat ve Müteahhitlik Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?
İnşaat ve müteahhitlik uyuşmazlıkları, arsa sahibi, müteahhit ve daire alıcıları arasında işin geç, eksik veya ayıplı yapılmasından doğar. Temel dayanak Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleridir. Konut alıcıları için Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da uygulanır.
Başlıca davalar gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı iş bedeli, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile nama ifa davalarıdır. Yapıdaki ayıplarda zamanaşımı teslimden itibaren 5 yıl, müteahhit ağır kusurluysa 20 yıldır. Görevli mahkeme taraflara göre asliye hukuk, tüketici veya asliye ticaret mahkemesidir.
Müteahhit inşaatı yarım bıraktı. Daire bir yıl geç teslim edildi. İskan alınamadı. Bu sorunların her biri farklı bir dava yoluna çıkar. Yanlış dava, yıllar süren yargılamanın boşa gitmesine yol açar.
Bu rehber, inşaat ve müteahhitlik uyuşmazlıkları için hangi davanın hangi şartla açılacağını tablolarla gösterir. Süreler, görevli mahkeme ve ispat araçları da yer alır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 470 ila 486 ve 147, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 11, 12 ve 40 ila 46 ile 3194 sayılı İmar Kanunu md. 32 ve 42 esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay’ın 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve 6. Hukuk Dairesi’nin güncel kararları da dikkate alınmıştır.
Uyuşmazlığın Tarafları ve Uygulanacak Kanun
| Taraf | İlişki | Uygulanacak Kurallar | Görevli Mahkeme |
|---|---|---|---|
| Arsa sahibi ile müteahhit | Kat karşılığı inşaat sözleşmesi | TBK eser sözleşmesi hükümleri | Asliye hukuk mahkemesi |
| Tüketici alıcı ile müteahhit | Konut satışı, ön ödemeli satış | TKHK md. 11, 12, 40 ila 46 | Tüketici mahkemesi |
| Tacir ile tacir | Ticari inşaat işi, taşeronluk | TBK ve TTK | Asliye ticaret mahkemesi |
| İdare ile yüklenici | Kamu ihalesi | Kamu ihale mevzuatı | Duruma göre adli veya idari yargı |
Kısa cevap: Önce kim olduğunuza bakın. Arsa sahibi, tüketici alıcı ve tacir için hem kurallar hem mahkeme farklıdır.
En Sık Görülen İnşaat ve Müteahhitlik Uyuşmazlıkları
| Uyuşmazlık | Tipik Görünüm | Temel Talep |
|---|---|---|
| Gecikme | Sözleşmedeki teslim tarihinin aşılması | Gecikme tazminatı, kira yoksunluğu, cezai şart |
| Eksik iş | Projede olan imalatın yapılmaması | Eksik iş bedeli |
| Ayıplı iş | Düşük kalite malzeme, su alan çatı, çatlaklar | Onarım, bedel indirimi, tazminat |
| İskan alınmaması | Projeye aykırılık nedeniyle yapı kullanma izni yok | Aykırılığın giderilmesi, tazminat |
| Yarım bırakılan inşaat | Şantiyenin terk edilmesi | Fesih, tapuların iadesi veya nama ifa |
| Tapu devri | Müteahhidin hak etmediği daireyi satması | Tapu iptali ve tescil |
| Hakediş ve ek iş | Sözleşme dışı imalat bedeli | Ek iş bedeli, bedel uyarlaması |
Müteahhide Karşı Haklar ve Açılabilecek Davalar
Gecikme Halinde
Teslim tarihi geçtiyse arsa sahibi veya alıcı gecikme tazminatı ister. Sözleşmede cezai şart varsa o uygulanır. Yoksa zarar, emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Bilirkişi, gecikilen her ay için emsal kirayı belirler. Konunun ayrıntıları arsa karşılığı inşaatta gecikme tazminatı yazımızdadır.
Ayıplı ve Eksik İş Halinde
Teslimden sonra eser gözden geçirilir. Ayıp uygun sürede müteahhide bildirilir. Bildirim yapılmazsa eser kabul edilmiş sayılır. Gizli ayıplar bu kuralın dışındadır.
| Seçimlik Hak | Şartı |
|---|---|
| Ücretsiz onarım | Onarım aşırı masraf gerektirmemelidir |
| Bedelden indirim | Ayıp oranında |
| Sözleşmeden dönme | Eser kabul edilemeyecek ölçüde ayıplıysa, yapının kaldırılması aşırı zarar doğurmuyorsa |
| Tazminat | Diğer haklarla birlikte istenebilir |
İnşaat Yarım Bırakılırsa
Müteahhit işi terk ederse arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir. Fesihten önce noter ihtarıyla uygun süre verilmesi gerekir. Feshin türü inşaatın seviyesine göre belirlenir.
| İnşaat Seviyesi | Fesih Türü | Sonuç |
|---|---|---|
| Yüzde 90’ın altında | Geriye etkili fesih | Müteahhide verilen tapular iade edilir, sözleşme baştan itibaren ortadan kalkar |
| Yüzde 90 ve üzeri | İleriye etkili fesih | Müteahhit hak ettiği payı alır, eksik iş bedeli ve gecikme zararı düşülür |
Yargıtay’ın 1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, feshin dürüstlük kuralı gerektirdiğinde ileriye etkili olabileceğini kabul eder. Yüzde 90 ölçütü bu ilkenin Yargıtay uygulamasında somutlaşmış halidir. Oran kesin bir sınır değildir. Ayrıntılar müteahhidin inşaatı yarım bırakması yazımızdadır.
Nama İfa ve Satış Yetkisi
Arsa sahibi feshi istemeyebilir. Bu durumda eksik işlerin müteahhit adına ve hesabına tamamlanması için mahkemeden yetki ister. Buna nama ifa denir. Masraf, müteahhide ait dairelerin satışıyla karşılanabilir.
Müteahhitle yaşadığınız uyuşmazlıkta fesih mi, tamamlatma mı daha uygun birlikte değerlendirelim.
Müteahhide Karşı Açılabilecek Davalar ve Zamanaşımı
Tapu Uyuşmazlıkları ve Üçüncü Kişi Alıcılar
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi, müteahhide bazı daireleri devreder. Müteahhit bunları üçüncü kişilere satar. İnşaat tamamlanmazsa bu satışlar tartışmalı hale gelir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 16.05.2025 tarihli ve 2024/1 E. 2025/2 K. sayılı kararıyla bu konuyu ele aldı. Karar, belirli koşullarda iyiniyetli üçüncü kişi alıcıyı korur. Bu nedenle fesih davalarında alıcıların durumu ayrıca değerlendirilir.
Müteahhit kendisine düşen daireyi almak için ferağa icbar davası açabilir. Arsa sahibi ise hak edilmeyen devirler için tapu iptali ve tescil davası açar. Satış vaadiyle daire alanlar için satış vaadinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil yazımız yol gösterir.
Konut Alıcısının Hakları (Tüketici Hukuku)
Müteahhitten daire satın alan kişi tüketicidir. Ayıplı konutta dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ve misliyle değişim hakları vardır. Zamanaşımı konutlarda teslimden itibaren 5 yıldır. Ağır kusurla gizlenen ayıplarda süre işlemez.
| Ön Ödemeli Konut Satışı | Kural |
|---|---|
| Sözleşme şartı | Yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz |
| Şekil | Tapuda satış veya noterde satış vaadi |
| Cayma hakkı | Sözleşmeden itibaren 14 gün |
| Teslim süresi | Sözleşme tarihinden itibaren en çok 48 ay |
| Teslim edilmezse | Tüketici sözleşmeden dönebilir, bedel iadesi 180 gün içinde yapılır |
Tüketici uyuşmazlıklarında görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Ayrıntılar tüketici davaları yazımızdadır.
Zamanaşımı ve Süreler
| Talep | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Taşınmaz yapıda ayıp | 5 yıl | Teslim tarihi |
| Ağır kusurlu müteahhit | 20 yıl | Teslim tarihi |
| Ayıp dışı alacaklar, cezai şart, gecikme tazminatı | 5 yıl | Alacağın muaccel olması |
| Tüketici konut satışı | 5 yıl | Teslim tarihi |
| Ayıp ihbarı | Uygun süre | Teslim ve gözden geçirme |
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.10.2025 tarihli 2024/2700 E. ve 2025/3216 K. sayılı kararında ayıp dışı eser alacaklarında 5 yıllık süreyi uygulamıştır.
Avukat Notu: Ayıp bildirimi en çok kaçırılan adımdır. Daireyi teslim alırken tutanak düzenleyin. Gördüğünüz her eksikliği yazılı olarak ve gecikmeden müteahhide bildirin. Aksi halde eser kabul edilmiş sayılır.
Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Deliller
| Konu | Kural |
|---|---|
| Arsa sahibi ile müteahhit | Asliye hukuk mahkemesi |
| Tüketici ile müteahhit | Tüketici mahkemesi, dava şartı arabuluculuk |
| İki tacir arasında | Asliye ticaret mahkemesi, ticari davalarda dava şartı arabuluculuk |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| Tapu davaları | Taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetki |
- Sözleşme, ek protokoller ve teknik şartname
- Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı
- Noter ihtarları ve yazışmalar
- Teslim tutanağı ve fotoğraflar
- Belediye tespit tutanakları ve yapı denetim raporları
- Keşif ile inşaat mühendisi ve mimar bilirkişi raporu
- Hakediş ve ödeme belgeleri
Davaların kaderini bilirkişi raporu belirler. İnşaatın seviyesi, eksik iş bedeli ve ayıbın niteliği keşifte saptanır. Sivas’taki bir inşaat için dava Sivas mahkemelerinde açılır.
İmar Boyutu ve Ruhsatsız Yapı
Projeye aykırı inşaat yalnızca sözleşme sorunu değildir. Belediye yapıyı mühürler ve aykırılığın giderilmesi için süre verir. Giderilmezse yıkım kararı alınır. Yapı sahibine, müteahhide ve fenni mesule para cezası uygulanır.
Bu nedenle sözleşmeye “ruhsata ve projeye uygun inşaat” şartı konulmalıdır. İmar sorunları için hatalı imar uygulaması iptal davası ve taşkın yapı yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sözleşmenizi, ihtarları ve teslim tutanağını inceleyerek doğru dava stratejisini birlikte kuralım.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İnşaat ve müteahhitlik uyuşmazlıkları hangi mahkemede görülür?
Arsa sahibi ile müteahhit arasında asliye hukuk, tüketici ile müteahhit arasında tüketici, iki tacir arasında asliye ticaret mahkemesi görevlidir.
Müteahhide karşı hangi davalar açılabilir?
Gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı iş bedeli, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, nama ifa ve cezai şart davaları açılabilir.
Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ne olur?
Noter ihtarıyla süre verilir. Sonuç alınamazsa sözleşme feshedilir veya eksik işlerin müteahhit adına tamamlatılması için yetki istenir.
Binada müteahhidin sorumluluğu kaç yıldır?
Yapıdaki ayıplarda teslimden itibaren 5 yıldır. Müteahhit ağır kusurluysa süre 20 yıldır.
Müteahhit daireyi zamanında teslim etmezse ne yapılır?
Gecikme tazminatı istenir. Cezai şart yoksa zarar emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır.
Yüzde 90 kuralı nedir?
İnşaat yüzde 90’ın altındaysa fesih geriye etkilidir ve tapular iade edilir. Üzerindeyse fesih ileriye etkilidir.
Ayıbı ne zaman bildirmeliyim?
Teslimden sonra uygun sürede ve yazılı olarak bildirilmelidir. Bildirim yapılmazsa eser kabul edilmiş sayılır. Gizli ayıplar istisnadır.
İskan alınmamışsa müteahhide dava açılır mı?
Evet. Projeye aykırılık giderilmeli ve iskan alınmalıdır. Zarar varsa tazminat istenir.
Müteahhitten daire alan üçüncü kişi korunur mu?
Yargıtay’ın 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı belirli koşullarda iyiniyetli alıcıyı korur.
Konut alıcısının zamanaşımı süresi nedir?
Tüketici konut satışlarında süre teslimden itibaren 5 yıldır. Ağır kusurla gizlenen ayıpta zamanaşımı işlemez.
Ön ödemeli konutta teslim süresi en çok kaç aydır?
Sözleşme tarihinden itibaren en çok 48 aydır.
Müteahhitle dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?
Tüketici ve ticari davalarda zorunludur. Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki eser sözleşmesi davalarında dava şartı değildir.
Ayıp ihbarı ve fesih süreleri kaçırılmadan ihtar metnini birlikte hazırlayalım.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK 470 ila 486, TKHK 11, 12, 40 ila 46 |
| Başlıca davalar | Gecikme tazminatı, ayıplı iş, fesih, tapu iptali, nama ifa |
| Fesih ölçütü | Yüzde 90 seviyesi |
| Zamanaşımı | 5 yıl, ağır kusurda 20 yıl |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk, tüketici veya asliye ticaret |
| Temel delil | Sözleşme, ihtar, teslim tutanağı ve bilirkişi raporu |
Sonuç olarak inşaat ve müteahhitlik uyuşmazlıkları, doğru tarafı ve doğru davayı belirlemekle çözülür. Süreler kısa, deliller tekniktir. Noter ihtarı ve teslim tutanağı her dosyanın başlangıç noktasıdır.
Sivas’ta inşaat ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuza ulaşabilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 22 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.