Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Karşı Hukuki Yollar
Aidat Ödemeyen Kat Malikine Karşı Ne Yapılır?
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar şunlardır: icra takibi, alacak davası, gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve son çare olarak bağımsız bölümün devri davası. Dayanak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20., 22., 25. ve 37. maddeleridir.
Takibi yönetici veya herhangi bir kat maliki başlatabilir. Geciken borca aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler. Kiracı da kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur. Aidat alacağı 5 yılda zamanaşımına uğrar.
Ödenmeyen aidat, ödeyen malikleri cezalandırır. Asansör bakımı aksar, personel maaşı gecikir. Kanun bu nedenle yöneticiye hızlı ve etkili araçlar tanımıştır.
Bu rehberde aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar sırasıyla anlatılır. İcra takibinin adımları, itiraz halinde yapılacaklar ve sık yapılan hatalar da yer alır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, 22, 25, 35 ve 37, İcra ve İflas Kanunu md. 67 ve 68 ile Türk Borçlar Kanunu md. 147 esas alınarak hazırlanmıştır.
İtirazın iptali davasından önce arabuluculuk zorunludur. Resmi bilgi için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasına bakabilirsiniz.
Aidat Borcu Nedir, Kim Öder?
Aidat, yapının ortak giderleri için toplanan avanstır. Tutar, işletme projesiyle belirlenir. Paylaşımda önce yönetim planına bakılır. Planda hüküm yoksa kanundaki kural uygulanır.
| Gider | Paylaşım |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderleri | Eşit olarak |
| Sigorta, bakım, onarım, yönetici ücreti ve diğer giderler | Arsa payı oranında |
| Yönetim planında farklı kural varsa | Yönetim planına göre |
| Kişi | Sorumluluk |
|---|---|
| Kat maliki | Borcun tamamından sorumludur |
| Kiracı | Malikle birlikte sorumludur, sınırı ödediği kira kadardır |
| İntifa veya oturma hakkı sahibi | Malikle birlikte sorumludur |
| Yeni malik | Yalnızca satın aldıktan sonra doğan giderlerden sorumludur |
Kısa cevap: Kat maliki, ortak yeri kullanmadığını veya ihtiyaç duymadığını söyleyerek aidattan kaçınamaz. Boş dairenin aidat borcu da devam eder.
Aidat Borcunu Ödemeyen Kat Malikine Karşı Hukuki Yollar Nelerdir?
| Yol | Dayanak | Ne Sağlar? |
|---|---|---|
| Uyarı ve ihtar | Genel hükümler | Borcun dava öncesi ödenmesi |
| İlamsız icra takibi | KMK 20, İİK | Hızlı tahsil ve haciz imkanı |
| İtirazın kaldırılması | İİK 68, KMK 37 | İcra mahkemesinde hızlı sonuç |
| İtirazın iptali davası | İİK 67 | Takibin devamı ve inkar tazminatı |
| Gecikme tazminatı | KMK 20 | Aylık yüzde 5 ek ödeme |
| Kanuni ipotek | KMK 22 | Alacağın bağımsız bölümle güvenceye alınması |
| Devir davası | KMK 25 | Bağımsız bölümün diğer maliklere devri |
İcra Takibi Adım Adım
En sık kullanılan yol ilamsız icra takibidir. Takip için önceden ihtar çekmek zorunlu değildir. Yönetici bu işlem için kuruldan ayrıca yetki almak zorunda da değildir.
- Belgelerin hazırlanması: İşletme projesi, kurul kararı ve borç dökümü dosyalanır.
- Takip talebi: İcra dairesine başvurulur.
- Ödeme emri: Borçluya ödeme emri tebliğ edilir.
- 7 günlük süre: Borçlu bu sürede öder veya itiraz eder.
- Kesinleşme: İtiraz yoksa takip kesinleşir ve haciz istenir.
- İtiraz: İtiraz takibi durdurur. Alacaklı iki yoldan birini seçer.
İcra takibi başlatmak için arabulucuya gitmek gerekmez. Sürecin geneli için icra takip süreci ve apartman aidat icra takibi yazılarımıza bakabilirsiniz.
Borçlu İtiraz Ederse Ne Olur?
| Yol | Mahkeme | Süre | Arabuluculuk |
|---|---|---|---|
| İtirazın kaldırılması | İcra mahkemesi | Tebliğden itibaren 6 ay | Gerekmez |
| İtirazın iptali davası | Sulh hukuk mahkemesi | Tebliğden itibaren 1 yıl | Dava şartıdır |
Kesinleşmiş işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararı, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesindeki belgelerden sayılır. Bu sayede alacaklı icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 27.11.2018 tarihli 2018/1767 K. sayılı kararında bir koşulu vurgulamıştır. Belgenin kesinleşmiş bir işletme projesi veya gider kararı olması gerekir.
Genel mahkemede açılan davada haksız çıkan borçlu, alacağın en az yüzde 20’si oranında icra inkar tazminatı öder. Ayrıntılar itirazın iptali davası yazımızdadır.
Aidat alacağınızın tahsili için en hızlı yolu birlikte belirleyelim.
Aidat Alacağında İcra Takibi ve Gecikme Tazminatı
Gecikme Tazminatı: Aylık Yüzde 5
Aidatını zamanında ödemeyen malik, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Tazminat için ayrıca ihtar gerekmez. Yönetim planı daha düşük bir oran öngörebilir. Kanundaki oranın üzerinde bir oran ise uygulanmaz.
| Örnek | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| 2.000 TL aidat, 1 ay gecikme | 2.000 x 0,05 | 100 TL |
| 2.000 TL aidat, 3 ay gecikme | 2.000 x 0,05 x 3 | 300 TL |
| 2.000 TL aidat, 15 gün gecikme | 2.000 x 0,05 x 15 / 30 | 50 TL |
Yargıtay uygulamasında tazminat günlük ve basit usulle hesaplanır. Bileşik hesap yapılmaz. Her ayın aidatı kendi vadesinden itibaren ayrı değerlendirilir.
Kanuni İpotek Hakkı
Kat maliklerinin aidat alacağı, borçlunun bağımsız bölümü üzerinde ipotekle güvenceye alınabilir. Bunun için borç mahkemece tespit edilmiş olmalıdır. Ardından yönetici veya bir kat maliki tapu müdürlüğüne yazılı başvuru yapar.
İpotek, bağımsız bölüm satılsa bile alacağı korur. Bu yönüyle yüksek tutarlı ve süregelen borçlarda etkili bir araçtır.
Kiracıdan Aidat Talep Edilebilir mi?
Evet. Kiracı, aidat borcundan malikle birlikte sorumludur. Ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Yönetici, takibi malike, kiracıya veya ikisine birlikte yöneltebilir. Kiracı ile malik arasındaki iç ilişki için kiracı hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Son Çare: Bağımsız Bölümün Devri Davası
Borcunu ısrarla ödemeyen malik, diğer maliklerin haklarını çekilmez biçimde ihlal etmiş sayılabilir. Kanun bu duruma bir örnek verir. Malikin iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibine yol açması yeterlidir.
Bu halde diğer malikler bağımsız bölümün kendilerine devrini isteyebilir. Dava, ihlalin öğrenilmesinden itibaren 6 ay ve her halde 5 yıl içinde açılır. Yol ağırdır ve uygulamada nadiren kullanılır.
Zamanaşımı, Görevli Mahkeme ve Sık Yapılan Hatalar
| Konu | Kural |
|---|---|
| Zamanaşımı | Her aidat için vadesinden itibaren 5 yıl |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| Arabuluculuk | İcra takibinde gerekmez, davada şarttır |
- Yüzde 5 oranını bileşik faiz gibi hesaplamak
- Kiracıdan kira bedelini aşan tutar istemek
- Yeni malikten satış öncesi borcu talep etmek
- İşletme projesi ve kurul kararı olmadan takip başlatmak
- Arabulucuya gitmeden itirazın iptali davası açmak
Yönetimin yapısı ve aidatın belirlenmesi için kat mülkiyeti ve site yönetimi rehberimiz yol gösterir. Aidata itiraz eden malikler ise site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi yazımıza bakabilir. Arabuluculuk süreci zorunlu arabuluculuk yazımızdadır.
Takip, itiraz ve dava aşamalarını sizin adınıza yürütelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar nelerdir?
İcra takibi, alacak davası, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı, kanuni ipotek ve son çare olarak devir davasıdır.
Aidat ödemeyen komşuya kim icra takibi başlatabilir?
Yönetici veya kat maliklerinden herhangi biri başlatabilir. Yöneticinin ayrıca kurul yetkisi alması gerekmez.
Aidat için önce ihtar çekmek şart mı?
Hayır. İhtar zorunlu değildir. Doğrudan icra takibi başlatılabilir.
Aidat gecikme tazminatı ne kadardır?
Aylık yüzde 5’tir. Geciken günler için basit usulle hesaplanır.
Aidat borcu kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Her aidat, vadesinden itibaren 5 yılda zamanaşımına uğrar.
Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?
Evet. Malik borcun tamamından sorumludur. Kiracının sorumluluğu kira bedeliyle sınırlıdır.
Boş daire aidat öder mi?
Evet. Dairenin boş olması veya ortak yerin kullanılmaması borcu kaldırmaz.
Yeni malik eski aidat borcunu öder mi?
Kural olarak hayır. Yeni malik, satın aldıktan sonra doğan giderlerden sorumludur.
Aidat borcu için daireye haciz konur mu?
Takip kesinleşirse borçlunun mallarına haciz konabilir. Ayrıca kanuni ipotek tescil ettirilebilir.
İcra takibi için arabulucuya gitmek gerekir mi?
Hayır. Arabuluculuk, itirazın iptali ve alacak davası açılmadan önce zorunludur.
Bireysel ısınmaya geçen daire ortak ısınma gideri öder mi?
Yargıtay kararlarına göre ortak ısınma giderine katılma borcu kural olarak devam eder.
Aidat borcu yüzünden daire elden gider mi?
Çok istisnai hallerde. İki takvim yılında üç kez takibe yol açan malike karşı devir davası açılabilir.
Gecikme tazminatı hesabını ve dayanak belgelerinizi birlikte kontrol edelim.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | KMK 20, 22, 25 ve 37 |
| Takip yetkisi | Yönetici veya her kat maliki |
| Gecikme tazminatı | Aylık yüzde 5 |
| Güvence | Kanuni ipotek |
| Zamanaşımı | 5 yıl |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
Özetle aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar kademelidir. Çoğu dosya icra takibiyle sonuçlanır. Dayanak belgeler eksiksizse süreç kısa sürer.
Sivas’ta aidat alacakları ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 16 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.