Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi: 2026 Güncel Rehber
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Nasıl İşler?
Kat mülkiyeti ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir. Yapıyı kat malikleri kurulu yönetir. Kurulun kararlarını yönetici uygular, hesapları denetçi inceler. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.
22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun önemli değişiklikler getirdi. İşletme projesi artık kat malikleri kurulunda onaylanıyor. Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için aranan çoğunluk beşte dörtten üçte ikiye indi.
Apartman ya da sitede yaşayan herkes aynı sorularla karşılaşır. Aidatı kim belirler? Yönetici neye yetkilidir? Karara katılmayan malik ne yapabilir? Cevapların tamamı kanunda ve yönetim planında yer alır.
Bu rehber, kat mülkiyeti ve site yönetimi konusundaki temel kuralları sade bir dille aktarır. 2026 değişikliklerini de ayrı bir başlıkta ele alır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 17, 20, 27 ila 41 ve 66 ila 74 ile 22.05.2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun esas alınarak hazırlanmıştır.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapu kütüğüne tescille kurulur. İşlemler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü birimlerinde yapılır.
Kat Mülkiyeti Nedir? Temel Kavramlar
| Kavram | Anlamı |
|---|---|
| Kat mülkiyeti | Tamamlanmış yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkı |
| Kat irtifakı | Yapılacak veya yapılmakta olan yapı için arsa payına bağlı kurulan hak |
| Bağımsız bölüm | Daire, dükkan, büro gibi ayrı kullanılabilen bölüm |
| Eklenti | Bağımsız bölüme tahsis edilmiş kömürlük, depo, garaj gibi yer |
| Ortak yer | Çatı, merdiven, asansör, bahçe gibi birlikte kullanılan yerler |
| Arsa payı | Her bağımsız bölüme düşen ortak mülkiyet payı |
Yapı tamamlanmış ve bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa yönetimde kat mülkiyeti kuralları uygulanır. Tapuda hala kat irtifakı görünse bile sonuç değişmez. İki hak arasındaki farkları kat irtifakı yazımızda bulabilirsiniz.
Site Yönetiminin Organları
| Organ | Kimlerden Oluşur? | Temel Görevi |
|---|---|---|
| Kat malikleri kurulu | Tüm kat malikleri | Karar alır, yöneticiyi atar, işletme projesini onaylar |
| Yönetici veya yönetim kurulu | Kat malikleri ya da dışarıdan seçilen kişi | Kararları uygular, aidat toplar, yapıyı temsil eder |
| Denetçi veya denetim kurulu | Kat malikleri arasından seçilir | Hesapları ve yönetimi denetler |
| Toplu yapı temsilciler kurulu | Blok ve ada temsilcileri | Sitenin ortak yer ve tesislerini yönetir |
Kısa cevap: Site yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Hak ve borçların sahibi kat malikleridir. Yönetici onları temsil eder.
Yönetim Planı: Sitenin Anayasası
Yönetim planı, yönetim biçimini, kullanım amacını ve giderlerin paylaşımını belirler. Tüm kat maliklerini, kiracıları ve sonraki malikleri bağlar. Tapu müdürlüğünde saklanır.
Planın değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplu yapılarda ise 2026 değişikliğiyle bu oran üçte ikiye inmiştir. Ayrıntılar yönetim planı yazımızdadır.
Kat Malikleri Kurulu ve Toplantı Kuralları
| Konu | Kural |
|---|---|
| Olağan toplantı | Yılda en az bir kez, toplu yapılarda en geç iki yılda bir |
| Olağanüstü toplantı çağrısı | Toplantıdan en az 15 gün önce |
| Olağanüstü toplantı | Yönetici, denetçi veya maliklerin üçte birinin istemiyle |
| Toplantı yeter sayısı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla |
| İkinci toplantı | En geç 15 gün sonra, katılanların salt çoğunluğuyla karar |
| Oy hakkı | Her malik bir oy, tek malik en çok oyların üçte biri |
Kurul kararları tüm malikleri bağlar. Karara katılmayan malik sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açabilir. Süre, toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için bir aydır.
Yöneticinin Atanması, Görevleri ve Sorumluluğu
Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması zorunludur. Yönetici, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir ve her yıl yeniden atanır. Kurul anlaşamazsa yöneticiyi sulh hukuk mahkemesi atar.
- Kurul kararlarını yerine getirmek
- Yapının korunması, bakımı ve onarımı için önlem almak
- Aidat ve avansları toplamak, ödemeyenler hakkında takip yapmak
- Yapıyı sigorta ettirmek
- Gelir ve gider defterlerini tutmak, belgeleri saklamak
- Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
- Yapıyla ilgili tebligatları kabul etmek
Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Her yıl hesap verir. Kat maliklerinin yarısı isterse hesap verme zamanı beklenmeden de hesap sorulabilir.
Yönetim planı, toplantı ve yönetici sorunlarında hukuki yol haritanızı birlikte çıkaralım.
Site Yönetiminin Organları ve İşletme Projesi
İşletme Projesi ve Aidat
İşletme projesi, yapının bir yıllık tahmini gelir ve giderini gösterir. Her malike düşen avans payı bu projeyle belirlenir. Halk arasında aidat denilen ödeme budur.
Giderlerin paylaşımında yönetim planına bakılır. Planda hüküm yoksa kanun uygulanır. Kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır. Diğer giderler arsa payı oranında bölünür.
Aidatını geciktiren malik, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder. Tahsil süreci için apartman aidat icra takibi yazımıza bakabilirsiniz.
2026 Değişiklikleri: 7579 Sayılı Kanun Ne Getirdi?
| Madde | Önceki Durum | Yeni Durum |
|---|---|---|
| KMK 37 | İşletme projesini yönetici hazırlar ve maliklere bildirirdi | Proje kat malikleri kurulunda onaylanır |
| KMK 37 | Onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı proje uygulanırdı | Yönetici geçici proje yapar, kurul en geç üç ayda karar verir |
| KMK 37 | Bu dönemdeki artış için kanuni sınır yoktu | Geçici projedeki bedel yeniden değerleme oranını aşamaz |
| KMK 35 | Avans bitince yeniden avans toplanırdı | Proje onaylanıncaya kadar avans toplanır |
| KMK 70 | Toplu yapı yönetim planı beşte dört ile değişirdi | Üçte iki çoğunluk yeterlidir |
Kurul, bildirilen projeyi en geç üç ay içinde aynen veya değiştirerek karara bağlar. Yönetim planlarının yeni 70. maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.
Avukat Notu: Yeniden değerleme oranı sınırı her aidat artışı için geçerli değildir. Sınır yalnızca geçici işletme projesi için öngörülmüştür. Kat malikleri kurulunun onayladığı projede kanuni bir tavan bulunmaz. Bu ayrım basında sıkça karıştırılmaktadır.
Toplu Yapılarda Yönetim
Birden çok yapının ortak tesislerle birbirine bağlandığı siteler toplu yapıdır. Bu sitelerde yönetim üç kademelidir. Her blok kendi sorunlarını blok kat malikleri kuruluyla çözer. Sitenin ortak yerlerini ise toplu yapı temsilciler kurulu yönetir.
Giderler, yararlanan yapılara göre paylaştırılır. Yalnızca bir bloğa ait gider o bloğun maliklerine aittir. Ortak tesislerin gideri tüm malikler arasında bölünür.
Sık Yaşanan Uyuşmazlıklar ve Çözüm Yolları
| Uyuşmazlık | Çözüm Yolu |
|---|---|
| Ödenmeyen aidat | İcra takibi, gecikme tazminatı, kanuni ipotek |
| Usulsüz toplantı ve karar | Kurul kararının iptali davası |
| Hesap vermeyen yönetici | Hesap sorma, yöneticinin değiştirilmesi |
| Ortak alanın işgali | Hakimin müdahalesi, elatmanın önlenmesi |
| Gürültü ve rahatsızlık | Hakimin müdahalesi, tazminat |
| Ortak yerin kiraya verilmesi | Kurul kararı ve gerekli çoğunluk |
Bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Ayrıntılar sulh hukuk davaları ve zorunlu arabuluculuk yazılarımızdadır.
Ortak yerlerin kiralanması konusunu apartmana ait ortak yerin kiraya verilmesi yazımızda ele aldık. Eski yapıların yenilenmesi için kentsel dönüşüm rehberimiz yararlıdır.
Sitenizde yaşanan uyuşmazlığı, 2026 değişikliklerini dikkate alarak değerlendirelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kat mülkiyeti ve site yönetimi hangi kanuna tabidir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir. Kanunun yanında her yapının kendi yönetim planı uygulanır.
Kaç dairede yönetici zorunludur?
Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur.
Yönetici dışarıdan seçilebilir mi?
Evet. Yönetici kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir. Profesyonel yönetim şirketleri de görev alabilir.
Site yönetiminin tüzel kişiliği var mı?
Hayır. Hak ve borçların sahibi kat malikleridir. Yönetici onları temsil eder.
Aidatı kim belirler?
Aidat, işletme projesiyle belirlenir. 2026 değişikliğinden sonra proje kat malikleri kurulunda onaylanır.
2026’da aidat artışına sınır geldi mi?
Sınır yalnızca geçici işletme projesi için geldi. Kurulun onayladığı projede kanuni tavan yoktur.
Yönetim planı nasıl değiştirilir?
Tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilir. Toplu yapılarda 2026’dan itibaren üçte iki çoğunluk yeterlidir.
Kiracı kat malikleri toplantısına katılabilir mi?
Kiracının oy hakkı yoktur. Malik vekalet verirse onun adına katılıp oy kullanabilir.
Kat malikleri kurulu ne zaman toplanır?
Yılda en az bir kez toplanır. Toplu yapılarda süre en geç iki yıldır.
Yönetici hesap vermek zorunda mı?
Evet. Yönetici her yıl hesap verir. Kat maliklerinin yarısı isterse her zaman hesap sorulabilir.
Kat irtifaklı sitede bu kurallar geçerli mi?
Yapı tamamlanmış ve bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa yönetimde kat mülkiyeti kuralları uygulanır.
Site yönetimi uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevlidir?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Kat malikleri kurulu kararları ve aidat uyuşmazlıkları için dosyanızı birlikte inceleyelim.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | 634 sayılı Kanun, 7579 sayılı Kanun |
| Karar organı | Kat malikleri kurulu |
| Yönetici zorunluluğu | Sekiz ve daha fazla bağımsız bölüm |
| İşletme projesi | Kat malikleri kurulunda onaylanır |
| Gecikme tazminatı | Aylık yüzde 5 |
| Toplu yapıda plan değişikliği | Üçte iki çoğunluk |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
Özetle kat mülkiyeti ve site yönetimi, kanun ile yönetim planının birlikte çizdiği bir düzendir. 2026 değişiklikleri karar yetkisini kat malikleri kuruluna daha çok yaklaştırdı. Malikler için en güvenli yol, toplantılara katılmak ve kararları süresinde incelemektir.
Sivas’ta kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 14 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.