Paylı Mülkiyet

Av. İrem Bike Demirhan > Yazımlar  > Paylı Mülkiyet

Paylı Mülkiyet

payli mulkiyet

Paylı mülkiyet; aynı hukuki statüde bulunan birden çok kimsenin, belirli bir eşyanın bütününe, aynı zaman dilimi içerisinde, pay oranları belirlenmek suretiyle malik oldukları bir birlikte mülkiyet şekli olarak ifade edilebilir. Başka bir ifadeyle, paylı mülkiyet; pay oranları belirlenmiş en az iki kimsenin, aynı anda, maddi olarak bölünmemiş belirli bir eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip bulunmalarıdır.

Paylı Mülkiyet Nasıl Kurulur?

Paylı mülkiyet birliğinin kurulabilmesi için paydaşlar arasında daha önceden kurulmuş şahsi bir ilişkinin varlığı gerekmediği için hakkın doğumu için, tek kişi mülkiyetinin doğumunda gerekli olan şartların gerçekleşmesi gerekli ve yeterlidir.

Paylı mülkiyette; pay, doğrudan kişiye bağlı olabileceği gibi eşyaya da bağlı olabilir. Yani, taşınmazın maliki her kimse, sınırlık üzerindeki pay da ona ait olacaktır. İşte, payın kişiye bağlı olduğu durumlarda bağımsız paylı mülkiyetten, payın eşyaya bağlı olduğu durumlarda ise, bağımlı paylı mülkiyetten söz edilir.

Paylı mülkiyet; hukuki işlem, yetkili bir makamın kararı veya kanun hükmü gereği ortaya çıkabilir.

Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri Nelerdir?

Yönetime Katılma Yetkisi

Paylı malın yönetimi; paylı malın fiziki varlığının korunması, özgülenme amacına uygun kullanılabilmesi için gerekli tedbirlerin alınması, üzerinde hukuki ve fiili işlemlerin yerine getirilmesi olarak ifade edilebilir.

Her paydaşın, paylı malın yönetimine katılma yetkisi vardır. Paydaşların sahip oldukları pay oranları, yönetim yetkilerinin sınırını temsil etmemektedir. Her paydaş, kural olarak, paylı malın yönetiminde diğer paydaşlarla aynı haklara sahiptir. Bunun yanı sıra, paydaşlar TMK m. 689 uyarınca, oy birliğiyle, paylı maldan yararlanma, paylı malı kullanma ve paylı malın yönetimi konularında, kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapma yetkisine sahiptir. Ancak, böyle bir anlaşmayla dahi, paydaşların kaldırılamayacak ve sınırlandırılamayacak hak ve yetkileri bulunmaktadır. Bunlar; paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak, gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek ve eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almaktır.

Paylı Maldan Yararlanma ve Onu Kullanma Yetkisi

Bir eşyanın maliki, kendisine tanınan hukuki sınırlar içerisinde onu dilediği gibi kullanabilir ve ondan yararlanabilir.

Kullanma ve yararlanma yetkileri neticede paylı maldan yararlanma imkânı sağlamaktadır. Dolayısıyla, kullanma yetkisi yararlanmanın özel bir türü olarak da ifade edilebilir.

Paydaşlar, paylı mal üzerinde müşterek maliktirler. Bu sebeple, mülkiyet hakkından doğan kullanma ve yararlanma yetkilerini de haizdirler. Nitekim TMK m. 693/1 uyarınca; paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.

Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi

TMK m. 693/3 hükmü uyarınca, paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını, diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Ortak menfaatten kasıt, paydaşların kendi aralarında menfaat çatışması bulunmaması ve menfaatin paydaşların tamamına yönelik olmasıdır.

Paydaşlardan her birinin, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen isteyebilmesi durumunda, teknik anlamda bir temsilden bahsedilmemektedir. Zira paydaşların yaptıkları hukuki işlemlerle diğer paydaşları borç altına sokma veya hak sahibi yapma yetkisi bulunmamaktadır. Burada bahsi geçen temsilden kasıt, eşyanın bütününe yönelik gerçekleşen saldırılar karşısında paydaşlardan birinin kendi hakkını korumak amacıyla gerçekleştirdiği, niteliği gereği bölünmeye elverişli olmayan koruma yollarından diğer paydaşların da faydalanmalarıdır.

Malın Tamamını Kapsayan Tasarruf Yetkileri

TMK m. 692/1 uyarınca, paylı malın üzerinde tasarrufta bulunulabilmesi, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların rızasıyla mümkündür. Paydaşların, eşyanın tamamı üzerinde rehin hakkı tesis edebilmeleri, ipotek kurabilmeleri, eşyanın mülkiyetini devredebilmeleri; kısacası malın tamamına ilişkin tasarruf işlemleri tesis edebilmeleri için oybirliğiyle karar almaları gerekmektedir.

Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yükümlülükleri Nelerdir?

Paydaşlar, aralarında aksine bir düzenleme yapmadıkça, paylı malın giderlerine payları oranında katlanırlar. Bu husus, TMK m. 694’te şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Paylı mülkiyetten doğan ve paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. (2) Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.”

Paydaşların, paylı taşınmaz bir malın gider ve yükümlülüklerine ilişkin kendi aralarında yapmış oldukları anlaşmanın, paylı mülkiyet ilişkisinde daha sonradan paydaş olanları ve pay üzerinde sınırlı ayni hak kazananları bağlayabilmesi için bu anlaşmanın tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir.

Gider ve yükümlülüklere katılma borcu, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir borç niteliği taşımaktadır. Eşyaya bağlı borç, borçlanma yönünde irade beyanında bulunmaksızın sırf eşya üzerinde ayni hakka veya zilyetliğe sahip olunmasından kaynaklanan bir borçtur. Bu sebeple her paydaş, paylı malik bulunduğu döneme ilişkin gider ve yükümlülüklere katlanmak durumundadır.

Paylı Mülkiyet Nasıl Sona Erer?

Birden fazla kimse, ekonomik bir amaç çerçevesinde bir araya gelmek suretiyle paylı mülkiyet ilişkisi meydana getirebilir. Paydaşlar, ekonomik amacın gerçekleşmesi veya diğer sebeplerle kurmuş oldukları paylı mülkiyet ilişkisini sonlandırmak isteyebilir veya bu ilişki aşağıda değineceğimiz sebeplerin gerçekleşmesiyle ortadan kalkabilir.

Paylı mülkiyetin sona ermesi, paylı mülkiyete konu eşya üzerinde birlikte hak sahipliği bulunan kimselerin mevcut birliktelik durumlarının sona ermesi demektir. Bu birliktelik, bir veya birkaç paydaş açısından son bulabileceği gibi, bütün paydaşlar bakımdan da ortadan kalkabilir.

Paylı Mülkiyetin Bir veya Birkaç Paydaş Bakımından Sona Ermesi

Payın Devri

Pay üzerinde sahip olunan tasarruf yetkisinin bir sonucu olarak, her paydaş, kanun veya sözleşmede engel bulunmadıkça, kendi payını kısmen veya tamamen bir başka kimseye devredebilir. Bu devir işleminin gerçekleşebilmesi için diğer paydaşların iznine veya icazetine gereksinim duyulmamaktadır.

Payın devrinin temelini, satım, bağışlama veya trampa gibi hukuki sebepler oluşturabilir. Her ne hukuki sebeple olursa olsun, payın devri halinde, payını devreden paydaş paylı mülkiyet birlikteliğinin dışına çıkmakta, payı devralan yeni paydaş ise paylı mülkiyet birlikteliğine dâhil olmaktadır.

Payın Cebri İcra ile Satılması

Her paydaşın borçlarından dolayı sorumluluğu payıyla sınırlıdır. Paydaş, ifa yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmediği takdirde, pay oranı dâhilinde takip olunabilir. Bu durumda alacaklı, onun payını haczettirebilir, iflas masasına kaydettirebilir ve icra aracılığıyla sattırabilir. Payın haczi ve haczedilen malın satılması, İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yürütülür.

Belirtmek gerekir ki, payın haczedilmesi halinde değil, payın cebri icra ile satılması durumunda, paydaşlık sıfatı sona ermektedir.

Pay Hakkından Feragat

Paydaşlardan her biri tek taraflı irade beyanıyla paylı mülkiyetteki payından feragat edebilir.

Paydaşlardan birinin pay hakkından feragat etmesi durumunda, paylı mülkiyet birlikteliği o paydaş açısından son bulmaktadır.

Payın Kısmen Kamulaştırılması

İdare, kamu hizmetlerini yürütebilmek için, özel mülkiyete tabi taşınmazlara ihtiyaç duyabilmektedir. Bu durumlarda, kamu hizmetlerinin aksamaması adına özel mülkiyete tabi olan taşınmaz mallar kamulaştırılır. Kamulaştırma; özel mülkiyete tabi taşınmazların, taşınmaz malikinin rızası alınmaksızın kamu gücü kullanmak suretiyle belirli bir bedel karşılığında kamu malları arasına katılması olarak tanımlanabilir.

Kamu hizmetlerinin gereklerine göre taşınmaz malın tamamı kamulaştırılabileceği gibi bir kısmı da kamulaştırılabilir. Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, daha önceden paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsamakta ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.

Paydaşın Mahkeme Kararı ile Paydaşlıktan Çıkartılması

Paylı mülkiyet birliğinin bütün paydaşlar açısından çekilmez bir hal alması durumunda şüphesiz paydaşlar paylı mülkiyet birlikteliğine son verme yolunu tercih edebilir. Ancak birlikteliği çekilmez kılan bir veya birkaç paydaşın tutum ve davranışları, yükümlülüklerinin ihlali vs. ise bu durumda bu paydaşların paydaşlıktan çıkarılması gündeme gelir.

Paydaşlıktan çıkarma için, paydaşın kendi veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin davranışlarıyla yükümlülüklerini ağır surette ihlal etmesi ve paylı mülkiyet birlikteliğini çekilmez hale getirmesi koşullarının birlikte sağlanması gerekmektedir. Bu şartların mevcut olup olmadığı, somut olayın özellikleri göz önünde bulundurularak mahkeme tarafından tespit edilecektir. Türk Medeni Kanunu, çıkarılması istenen paydaşın kusurlu olması gibi bir şart aramamıştır.

Paydaşlıktan çıkarma davasında Hukuk Muhakemeleri Kanununda (HMK) bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu davada izlenen yolun, yapılacak incelemenin ve bu davanın doğuracağı sonuçların paylaşma davasına benzerlik göstermesi nedeniyle, bu davalarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu Yargıtay İçtihatları ile kabul edilmiş durumdadır.

Yetkili mahkeme, taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12/1), taşınırlarda ise, davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 6/1). Taşınmaza ilişkin davalarda yetki, kesindir.

Paylı Mülkiyetin Bütün Paydaşlar Bakımından Sona Ermesi

Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar bakımından sona ermesi durumunda, paylı mülkiyet birlikteliği bütün paydaşlar açısından sona ermekte, bir diğer ifadeyle son bulmaktadır. Sona erme sebeplerini genel sona erme sebepleri ve paylı halin giderilmesi olmak üzere iki gruba ayırabiliriz. Paylı malın genel sebeplerle sona ermesi istisnaidir. Paylı mülkiyetin sona ermesinin en önemli türü paylı halin giderilmesidir.

Genel Sebepler

Paylı mülkiyetin genel sebeplerle sona erme halleri; paylı malın mülkiyetinin paydaşlardan birine veya paylı mülkiyet birlikteliğinden bağımsız bir üçüncü kişiye devredilmesi, paylı malın cebri icra ile satılması, terk edilmesi, kamulaştırılması ve paylı mülkiyetin diğer sebeplerle sona ermesidir. Paylı malın devredilmesi, paydaşlar aksini oybirliğiyle kararlaştırmadıkça paydaşların oybirliğiyle alacakları karar neticesinde gerçekleşebilir. Paydaşlar aralarında başka bir anlaşma yapmadıkça, satış bedeli aralarında payları oranında paylaştırılır.

Bütün paydaşların borcu olması durumunda, paylı malın cebri icra yoluyla satılması gündeme gelebilir. Bu durumda da paydaşlar arasında aksine bir anlaşma olmadıkça, satım bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Paydaşların paylı malı terk etmesi halinde de paylı mülkiyet birlikteliği son bulur. Bu durumda terk edilen paylı mal, sahiplenme veya işgal yoluyla edinilebilir.

İdare tarafından paylı malın tamamının kamulaştırılması da paylı mülkiyet ilişkisini bütün paydaşlar açısından sonlandırır. Bu durumda, kamulaştırma bedeli paydaşlara ödenir ve paylı malın mülkiyeti idareye geçer. Paylı malın kamulaştırılması için ödenen kamulaştırma bedeli ise, aksine anlaşma olmadıkça, paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.

Paylı malın yok olması, paylı mülkiyet ilişkisinin elbirliği mülkiyeti ilişkisine çevrilmesi, malın üçüncü bir kişi tarafından iyi niyetle (TMK m. 1023) veya zamanaşımı yoluyla kazanılması vb. durumlarda da paylı mülkiyet birlikteliği bütün paydaşlar açısından sona erer.

Paylı Halin Giderilmesi

Paylı mülkiyette, paydaşların payları üzerindeki hak ve yetkileri diğer paydaşların hakları ile sınırlandırılmış olduğundan paydaşlar, kural olarak, her zaman paylı halin giderilmesini isteyebilir.

Paylı halin giderilmesiyle, paylı mülkiyet, bütün paydaşlar bakımından sona ermektedir

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2007/8010 K. 2007/10124 T. 01.10.2007:

“Uyuşmazlık, borçlu ortağın borcundan dolayı bir adet taşınmazın ortaklığın giderilmesine ilişkindir. Mahkeme, istem gibi karar vermiş, hükmü davalı Mustafa temyiz etmiştir.

Davacı, borçlu davalılardan Mustafa hakkında alacağın tahsili için icra takibi yapmış, kesinleşen takip sonucu, borçlu davalının Kayseri ili, Melihgazi ilçesi, 3 No’lu parselde bulunan ½ payı üzerine haciz konulmuştur. Davacı, icra tetkik merciinden İ.İ.K. 121.maddesine göre almış olduğu yetkiye göre taşınmazın ortaklığının giderilmesini istemiştir. Davalılar, duruşmalara katılmamış, savunmada bulunmamışlardır. Borçlu ortağın, borcundan dolayı, paydaşlığın giderilmesine karar verilmesi için dava konusu taşınmazın elbirliği halinde mülkiyete konu olması gerekir.

Dava konusu edilen ve satışına karar verilen taşınmazda borçlu paydaş Mustafa’nün ½ müstakil payının bulunduğu, payın elbirliği mülkiyetine tabi olmayıp paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu son gelen tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Bu durumda, davacı alacaklı borçlu paydaşın bu payını bağımsız olarak haciz ettirip sattırma olanağına sahip olduğundan davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2011/5543 K. 2011/7068 T. 27.06.2011:

“KARAR : Dava, İİK.’nun 121.maddesine göre alınan yetki belgesine dayanılarak açılan on adet taşınmazın ortaklığının giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece taşınmazların satışı suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiş hüküm davalılar S. T. ve H. E. tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalıların 1472 ada 8, 1477 ada 3, 1480 ada 2, 1486 ada 3, 1538 ada 3, 1534 ada 6, 1519 ada 1 nolu parsellere yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.

2-Temyiz eden davalıların 227, 446 ve 903 ada 2 nolu parsellere yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davalılardan M. A.’un borcu nedeniyle ortaklığın giderilmesi istenen ve satışına karar verilen 227, 446 ve 903 ada 2 nolu parsellerin tapuda paylı mülkiyete konu olduğu ve taşınmazlarda davalı borçlu M. A.’a ait sırasıyla 1/20, 4/80 ve 4/80 oranlarında müstakil payları bulunduğu görülmüştür. Paylı mülkiyette bağımsız olarak payın haczi ve satışı mümkün olup, bu durumda istisnai bir yol olan İ.İ.K.’nun 121.maddesine dayalı olarak ortaklığın giderilmesi istenemez. Mahkemece bu parseller yönünden davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hatalı olmuştur.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla  her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.(2023 -2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;
Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN

Sivas Avukat Irem Bike Demirhan

Sohbeti Aç
Hemen iletişime geç
Merhaba, size nasıl yardımcı olabilirim?