Paylı Mülkiyet 2026
Paylı mülkiyet; aynı hukuki statüde bulunan birden çok kimsenin, belirli bir eşyanın bütününe, aynı zaman dilimi içerisinde, pay oranları belirlenmek suretiyle malik oldukları bir birlikte mülkiyet şekli olarak ifade edilebilir. Başka bir ifadeyle, paylı mülkiyet; pay oranları belirlenmiş en az iki kimsenin, aynı anda, maddi olarak bölünmemiş belirli bir eşya üzerinde mülkiyet hakkına sahip bulunmalarıdır.
Paylı Mülkiyet Nasıl Kurulur?
Paylı Mülkiyet Nasıl Kurulur?
Paylı mülkiyet birliğinin kurulabilmesi için paydaşlar arasında daha önceden kurulmuş şahsi bir ilişkinin varlığı gerekmediği için hakkın doğumu için, tek kişi mülkiyetinin doğumunda gerekli olan şartların gerçekleşmesi gerekli ve yeterlidir.
Paylı mülkiyette; pay, doğrudan kişiye bağlı olabileceği gibi eşyaya da bağlı olabilir. Yani, taşınmazın maliki her kimse, sınırlık üzerindeki pay da ona ait olacaktır. İşte, payın kişiye bağlı olduğu durumlarda bağımsız paylı mülkiyetten, payın eşyaya bağlı olduğu durumlarda ise, bağımlı paylı mülkiyetten söz edilir.Paylı mülkiyet; hukuki işlem, yetkili bir makamın kararı veya kanun hükmü gereği ortaya çıkabilir.
Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yetkileri Nelerdir?
Paydaşların malın bütünü bakımından yetkileri, paylı mülkiyet ilişkisini düzenleyen temel hukuki prensipler çerçevesinde belirlenir. Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payı oranında malik sayılır ancak malın tamamı üzerinde birlikte mülkiyet hakkı kullanılır. Bu nedenle malın bütününü ilgilendiren tasarruf işlemleri, örneğin satış, bağış veya ipotek gibi işlemler tüm paydaşların oybirliği ile yapılabilir. Buna karşılık olağan yönetim ve koruma amaçlı işlemler çoğu zaman oyçokluğu ile gerçekleştirilebilir. Böylece sistem hem ortak mülkiyetin korunmasını hem de pratik işleyişin sürdürülebilirliğini sağlar.
Yönetime Katılma Yetkisi
Paylı malın yönetimi; paylı malın fiziki varlığının korunması, özgülenme amacına uygun kullanılabilmesi için gerekli tedbirlerin alınması, üzerinde hukuki ve fiili işlemlerin yerine getirilmesi olarak ifade edilebilir.
Her paydaşın, paylı malın yönetimine katılma yetkisi vardır. Paydaşların sahip oldukları pay oranları, yönetim yetkilerinin sınırını temsil etmemektedir. Her paydaş, kural olarak, paylı malın yönetiminde diğer paydaşlarla aynı haklara sahiptir. Bunun yanı sıra, paydaşlar TMK m. 689 uyarınca, oy birliğiyle, paylı maldan yararlanma, paylı malı kullanma ve paylı malın yönetimi konularında, kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapma yetkisine sahiptir. Ancak, böyle bir anlaşmayla dahi, paydaşların kaldırılamayacak ve sınırlandırılamayacak hak ve yetkileri bulunmaktadır. Bunlar; paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu olan yönetim işlerini yapmak, gerektiğinde mahkemeden buna ilişkin önlemlerin alınmasını istemek ve eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına almaktır.
Paylı Mülkiyette Olağan, Önemli ve Olağanüstü Yönetim İşleri
Paylı mülkiyet ilişkisi, yalnızca “kimin kaç payı var” sorusuyla sınırlı değildir; paydaşların taşınmazı yönetme, koruma ve tasarruf etme biçimleri de kanunla ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu, olağan yönetim işleri, önemli yönetim işleri ve olağanüstü yönetim işleri arasında ayrım yaparak hem pratik işleyişi hem de paydaşların menfaat dengesini korumayı amaçlar.
İvedi ve Zorunlu Tedbirler – Her Paydaş Tek Başına Hareket Edebilir
Paylı mülkiyet konusu taşınmazda, kullanılabilirliğin veya değerin korunması için derhal önlem alınması gereken hâllerde, her paydaş tek başına harekete geçebilir. Diğer paydaşların onayını beklemek zorunda değildir; önemli olan, zararın doğmasını veya artmasını engellemektir.
Örneğin taşınmazın çatısında acil onarım gerektiren bir hasar oluşması, üçüncü kişilerin haksız inşaata başlaması ya da taşınmazı tehdit eden ani bir tehlike ortaya çıkması durumunda, paydaş tek başına koruma davası açabilir veya fiilî tedbir alabilir; yaptığı masrafları daha sonra diğer paydaşlardan payları oranında talep etmesi mümkündür.
Olağan yönetim işleri, taşınmazın günlük ve süreklilik arz eden ihtiyaçlarına yönelik, yapısı gereği büyük karar ve mali yük getirmeyen işlemleri ifade eder. Küçük onarımlar, rutin temizlik, tarımsal işlerin yürütülmesi gibi uygulamalar bu kapsamdadır ve her paydaş tek başına olağan yönetim işlemlerini yapma yetkisine sahiptir.
- Çatıdaki küçük tamiratların yaptırılması, merdiven ve ortak alanların basit onarımı,
- Site/apartman aidatı, temizlik gideri gibi düzenli ortak giderlerin ödenmesi,
- Paylı taşınmaz tarım arazisi ise, geleneksel tarımsal faaliyetlerin sürdürülmesi.
Örnek içtihat: Dava konusu çatı ve merdiven onarımı ile temizlik aidatı, Yargıtay 18. HD (2013/284 K.) kararında olağan yönetim işi olarak değerlendirilmiştir.
Olağan yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğu aranmaz; ancak yapılan işlemlerin gerçekten “günlük ve basit ihtiyaç” sınırını aşmaması, taşınmazın amacını ve değerini kökten değiştirmemesi gerekir.
Önemli yönetim işleri, taşınmazın kullanım biçimini, gelir yapısını veya ekonomik değerini kayda değer şekilde etkileyen kararlardır. Bu nedenle kanun, bu tür işlemler için hem pay hem paydaş çoğunluğu aranmasını öngörmüştür; yani hem kişi sayısı hem de pay oranı bakımından çoğunluk sağlanmadan işlem geçerli kabul edilmez.
- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi,
- Adi kira veya ürün kirası sözleşmesi yapılması, uzatılması veya feshi,
- Toprağın ıslahı ve benzeri, taşınmazın değerini önemli ölçüde etkileyen bakım-onarım işleri,
- Olağan iş sınırını aşan, ancak tamamen amacını değiştirmeyen yapı ve iyileştirme işlemleri.
06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay 1. HD 2015/8463 K. sayılı kararında, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan kira sözleşmesinin geçerli kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.
Yargıtay 6. HD 2013/14562 K. kararında ise, paylı taşınmazın kiraya verilmesi ve kira feshi gibi işlemlerde ihtar ve davanın pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
Önemli yönetim işlerinde çoğunluk, sözleşmenin imzalandığı anda sağlanabileceği gibi, sonradan diğer paydaşların sözleşmeyi benimsemesiyle de tamamlanabilir. Önemli olan, kararın taşınmazın ekonomik kaderini etkileyen bir nitelik taşımasıdır.
Olağanüstü yönetim işleri, paylı malın özgülendiği amacı değiştiren, taşınmazın fiziksel yapısını köklü biçimde dönüştüren veya malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmaya yönelik kararlardır. Kanun burada çıtayı yükselterek, aksi oybirliğiyle kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların oybirliği ile karar alınmasını şart koşar.
- Paylı malın özgülendiği amacın tamamen değiştirilmesi (örneğin, boş arsanın üzüm bağına çevrilmesi),
- Koruma ve olağan kullanım için gerekli olanı aşan yapı ve inşaat işlerine girişilmesi,
- Paylı malın tamamı üzerinde ipotek tesis edilmesi, rehin verilmesi veya mülkiyetin devri,
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi, taşınmazın bütününü etkileyen sözleşmelerin yapılması.
Yargıtay 14. HD 2007/8328 K. kararında, paylı arsa üzerine bina yapılmasının olağan veya önemli iş değil, TMK m. 692 anlamında olağanüstü yönetim ve tasarruf işlemi olduğu ve tüm paydaşların oybirliğini gerektirdiği belirtilmiştir.
Yargıtay 23. HD 2016/102 K. kararına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi taşınmazın tamamına yönelik sözleşmelerin kurulması ve feshi, olağanüstü yönetim işi sayıldığından davanın tüm arsa sahiplerini kapsayacak şekilde açılması veya onların muvafakatinin sağlanması gerekir.
Uygulamada “taşınmaza üzüm bağı dikmek”, “tamamını farklı bir kullanım amacına tahsis etmek” gibi işlemler de niteliği itibarıyla olağanüstü sayılır ve paydaşların oybirliği olmadan gerçekleştirilemez.
Paylı taşınmazı bir zarar tehlikesinden veya zararın büyümesinden korumaya yönelik işlemler, niteliği gereği bölünemeyen ortak menfaatleri ilgilendirir. Bu nedenle her paydaş, diğerlerini temsil eder şekilde tek başına hareket edebilir; koruma yükümlülüğü, pay oranından bağımsız olarak tüm paydaşların yararına işler.
- Üçüncü kişilerin taşınmaza el atmasının önlenmesi için el atmanın önlenmesi davası açılması,
- Taşınmazın bütününü etkileyen tehlike ve saldırılara karşı ihtiyati tedbir talep edilmesi,
- Değer kaybına veya yıkıma yol açacak fiillerin durdurulması için acil başvurular yapılması.
El atmanın önlenmesi davasını tek paydaş açabilir; ancak taşınmazdaki yapının tamamen yıkımı (kal istemi) gibi daha ağır sonuç doğuran taleplerde, genellikle bütün paydaşların davaya katılımı veya rızası aranır. Bu ayrım, hem TMK hükümlerinden hem de Yargıtay içtihat çizgisinden beslenmektedir.
Paylı Maldan Yararlanma ve Onu Kullanma Yetkisi
Bir eşyanın maliki, kendisine tanınan hukuki sınırlar içerisinde onu dilediği gibi kullanabilir ve ondan yararlanabilir.
Kullanma ve yararlanma yetkileri neticede paylı maldan yararlanma imkânı sağlamaktadır. Dolayısıyla, kullanma yetkisi yararlanmanın özel bir türü olarak da ifade edilebilir.
Paydaşlar, paylı mal üzerinde müşterek maliktirler. Bu sebeple, mülkiyet hakkından doğan kullanma ve yararlanma yetkilerini de haizdirler. Nitekim TMK m. 693/1 uyarınca; paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir.
Ortak Menfaatleri Koruma Yetkisi
TMK m. 693/3 hükmü uyarınca, paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını, diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Ortak menfaatten kasıt, paydaşların kendi aralarında menfaat çatışması bulunmaması ve menfaatin paydaşların tamamına yönelik olmasıdır.
Paydaşlardan her birinin, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen isteyebilmesi durumunda, teknik anlamda bir temsilden bahsedilmemektedir. Zira paydaşların yaptıkları hukuki işlemlerle diğer paydaşları borç altına sokma veya hak sahibi yapma yetkisi bulunmamaktadır. Burada bahsi geçen temsilden kasıt, eşyanın bütününe yönelik gerçekleşen saldırılar karşısında paydaşlardan birinin kendi hakkını korumak amacıyla gerçekleştirdiği, niteliği gereği bölünmeye elverişli olmayan koruma yollarından diğer paydaşların da faydalanmalarıdır.
Malın Tamamını Kapsayan Tasarruf Yetkileri
TMK m. 692/1 uyarınca, paylı malın üzerinde tasarrufta bulunulabilmesi, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların rızasıyla mümkündür. Paydaşların, eşyanın tamamı üzerinde rehin hakkı tesis edebilmeleri, ipotek kurabilmeleri, eşyanın mülkiyetini devredebilmeleri; kısacası malın tamamına ilişkin tasarruf işlemleri tesis edebilmeleri için oybirliğiyle karar almaları gerekmektedir.
Paydaşların Malın Bütünü Bakımından Yükümlülükleri Nelerdir?
Paydaşlar, aralarında aksine bir düzenleme yapmadıkça, paylı malın giderlerine payları oranında katlanırlar. Bu husus, TMK m. 694’te şu şekilde düzenlenmiştir: “(1) Paylı mülkiyetten doğan ve paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. (2) Payına düşenden fazlasını ödemiş bulunan paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.”
Paydaşların, paylı taşınmaz bir malın gider ve yükümlülüklerine ilişkin kendi aralarında yapmış oldukları anlaşmanın, paylı mülkiyet ilişkisinde daha sonradan paydaş olanları ve pay üzerinde sınırlı ayni hak kazananları bağlayabilmesi için bu anlaşmanın tapu kütüğüne şerh edilmesi gereklidir.
Gider ve yükümlülüklere katılma borcu, kanundan doğan, eşyaya bağlı bir borç niteliği taşımaktadır. Eşyaya bağlı borç, borçlanma yönünde irade beyanında bulunmaksızın sırf eşya üzerinde ayni hakka veya zilyetliğe sahip olunmasından kaynaklanan bir borçtur. Bu sebeple her paydaş, paylı malik bulunduğu döneme ilişkin gider ve yükümlülüklere katlanmak durumundadır.
Paylı Mülkiyet Nasıl Sona Erer?
Birden fazla kimse, ekonomik bir amaç çerçevesinde bir araya gelmek suretiyle paylı mülkiyet ilişkisi meydana getirebilir. Paydaşlar, ekonomik amacın gerçekleşmesi veya diğer sebeplerle kurmuş oldukları paylı mülkiyet ilişkisini sonlandırmak isteyebilir veya bu ilişki aşağıda değineceğimiz sebeplerin gerçekleşmesiyle ortadan kalkabilir.
Paylı mülkiyetin sona ermesi, paylı mülkiyete konu eşya üzerinde birlikte hak sahipliği bulunan kimselerin mevcut birliktelik durumlarının sona ermesi demektir. Bu birliktelik, bir veya birkaç paydaş açısından son bulabileceği gibi, bütün paydaşlar bakımdan da ortadan kalkabilir.
Paylı Mülkiyetin Bir veya Birkaç Paydaş Bakımından Sona Ermesi
Paylı mülkiyetin bir veya birkaç paydaş bakımından sona ermesi, paydaşın payını devretmesi, miras yoluyla el değiştirmesi veya paylı mülkiyete ilişkin haklarının hukuken ortadan kalkması gibi durumlarda gerçekleşir. Bu sona erme, yalnızca ilgili paydaş açısından sonuç doğurur ve diğer paydaşların mülkiyet haklarını etkilemez. Pay devriyle yeni paydaş, önceki paydaşın tüm hak ve yükümlülüklerini devralır. Ancak bazı hâllerde mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarma gibi özel sonuçlar da ortaya çıkabilir. Bu süreçte temel amaç, paylı mülkiyet ilişkisinin sağlıklı şekilde devam e
Payın Devri
Pay üzerinde sahip olunan tasarruf yetkisinin bir sonucu olarak, her paydaş, kanun veya sözleşmede engel bulunmadıkça, kendi payını kısmen veya tamamen bir başka kimseye devredebilir. Bu devir işleminin gerçekleşebilmesi için diğer paydaşların iznine veya icazetine gereksinim duyulmamaktadır.
Payın devrinin temelini, satım, bağışlama veya trampa gibi hukuki sebepler oluşturabilir. Her ne hukuki sebeple olursa olsun, payın devri halinde, payını devreden paydaş paylı mülkiyet birlikteliğinin dışına çıkmakta, payı devralan yeni paydaş ise paylı mülkiyet birlikteliğine dâhil olmaktadır.
Payın Cebri İcra ile Satılması
Her paydaşın borçlarından dolayı sorumluluğu payıyla sınırlıdır. Paydaş, ifa yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmediği takdirde, pay oranı dâhilinde takip olunabilir. Bu durumda alacaklı, onun payını haczettirebilir, iflas masasına kaydettirebilir ve icra aracılığıyla sattırabilir. Payın haczi ve haczedilen malın satılması, İcra ve İflâs Kanunu hükümlerine göre yürütülür.
Belirtmek gerekir ki, payın haczedilmesi halinde değil, payın cebri icra ile satılması durumunda, paydaşlık sıfatı sona ermektedir.
Pay Hakkından Feragat
Paydaşlardan her biri tek taraflı irade beyanıyla paylı mülkiyetteki payından feragat edebilir. Paydaşlardan birinin pay hakkından feragat etmesi durumunda, paylı mülkiyet birlikteliği o paydaş açısından son bulmaktadır.
Payın Kısmen Kamulaştırılması
İdare, kamu hizmetlerini yürütebilmek için, özel mülkiyete tabi taşınmazlara ihtiyaç duyabilmektedir. Bu durumlarda, kamu hizmetlerinin aksamaması adına özel mülkiyete tabi olan taşınmaz mallar kamulaştırılır. Kamulaştırma; özel mülkiyete tabi taşınmazların, taşınmaz malikinin rızası alınmaksızın kamu gücü kullanmak suretiyle belirli bir bedel karşılığında kamu malları arasına katılması olarak tanımlanabilir.
Kamu hizmetlerinin gereklerine göre taşınmaz malın tamamı kamulaştırılabileceği gibi bir kısmı da kamulaştırılabilir. Kısmen kamulaştırılan paylı mülkiyete konu taşınmaz mal, daha önceden paydaşlar arasında fiilen bölünerek bir veya birkaç paydaşın tasarruf ve yararlanmasına bırakılmış ve yapılan kısmi kamulaştırma bu yerin tamamını veya bir kısmını kapsamakta ise, bu durumda kamulaştırmaya ilişkin işlemler sadece bu paydaş veya paydaşlar hakkında yürütülerek kamulaştırma bedeli payları oranında kendilerine ödenir. Pay veya paydaşların sadece bu kısım için dava hakları vardır. Taşınmaz malın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde hakları kalmaz ve adları paydaşlar arasından çıkarılır. Kamulaştırılan bu yerler tapu sicilinde idare adına tescil olunur.
Paydaşın Mahkeme Kararı ile Paydaşlıktan Çıkartılması
Paylı mülkiyet birliğinin bütün paydaşlar açısından çekilmez bir hal alması durumunda şüphesiz paydaşlar paylı mülkiyet birlikteliğine son verme yolunu tercih edebilir. Ancak birlikteliği çekilmez kılan bir veya birkaç paydaşın tutum ve davranışları, yükümlülüklerinin ihlali vs. ise bu durumda bu paydaşların paydaşlıktan çıkarılması gündeme gelir.
Paydaşlıktan çıkarma için, paydaşın kendi veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin davranışlarıyla yükümlülüklerini ağır surette ihlal etmesi ve paylı mülkiyet birlikteliğini çekilmez hale getirmesi koşullarının birlikte sağlanması gerekmektedir. Bu şartların mevcut olup olmadığı, somut olayın özellikleri göz önünde bulundurularak mahkeme tarafından tespit edilecektir. Türk Medeni Kanunu, çıkarılması istenen paydaşın kusurlu olması gibi bir şart aramamıştır.
Paydaşlıktan çıkarma davasında Hukuk Muhakemeleri Kanununda (HMK) bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu davada izlenen yolun, yapılacak incelemenin ve bu davanın doğuracağı sonuçların paylaşma davasına benzerlik göstermesi nedeniyle, bu davalarda görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu Yargıtay İçtihatları ile kabul edilmiş durumdadır.
Yetkili mahkeme, taşınmazlarda taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12/1), taşınırlarda ise, davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 6/1). Taşınmaza ilişkin davalarda yetki, kesindir.
Paylı Mülkiyetin Bütün Paydaşlar Bakımından Sona Ermesi
Paylı Mülkiyetin Bütün Paydaşlar Bakımından Sona Ermesi
Paylı mülkiyetin bütün paydaşlar bakımından sona ermesi durumunda, paylı mülkiyet birlikteliği bütün paydaşlar açısından sona ermekte, bir diğer ifadeyle son bulmaktadır. Sona erme sebeplerini genel sona erme sebepleri ve paylı halin giderilmesi olmak üzere iki gruba ayırabiliriz. Paylı malın genel sebeplerle sona ermesi istisnaidir. Paylı mülkiyetin sona ermesinin en önemli türü paylı halin giderilmesidir.
Genel Sebepler
Paylı mülkiyetin genel sebeplerle sona erme halleri; paylı malın mülkiyetinin paydaşlardan birine veya paylı mülkiyet birlikteliğinden bağımsız bir üçüncü kişiye devredilmesi, paylı malın cebri icra ile satılması, terk edilmesi, kamulaştırılması ve paylı mülkiyetin diğer sebeplerle sona ermesidir. Paylı malın devredilmesi, paydaşlar aksini oybirliğiyle kararlaştırmadıkça paydaşların oybirliğiyle alacakları karar neticesinde gerçekleşebilir. Paydaşlar aralarında başka bir anlaşma yapmadıkça, satış bedeli aralarında payları oranında paylaştırılır.
Bütün paydaşların borcu olması durumunda, paylı malın cebri icra yoluyla satılması gündeme gelebilir. Bu durumda da paydaşlar arasında aksine bir anlaşma olmadıkça, satım bedeli paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.Paydaşların paylı malı terk etmesi halinde de paylı mülkiyet birlikteliği son bulur. Bu durumda terk edilen paylı mal, sahiplenme veya işgal yoluyla edinilebilir.
İdare tarafından paylı malın tamamının kamulaştırılması da paylı mülkiyet ilişkisini bütün paydaşlar açısından sonlandırır. Bu durumda, kamulaştırma bedeli paydaşlara ödenir ve paylı malın mülkiyeti idareye geçer. Paylı malın kamulaştırılması için ödenen kamulaştırma bedeli ise, aksine anlaşma olmadıkça, paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır.
Paylı malın yok olması, paylı mülkiyet ilişkisinin elbirliği mülkiyeti ilişkisine çevrilmesi, malın üçüncü bir kişi tarafından iyi niyetle (TMK m. 1023) veya zamanaşımı yoluyla kazanılması vb. durumlarda da paylı mülkiyet birlikteliği bütün paydaşlar açısından sona erer.
Paylı Halin Giderilmesi
Paylı mülkiyette, paydaşların payları üzerindeki hak ve yetkileri diğer paydaşların hakları ile sınırlandırılmış olduğundan paydaşlar, kural olarak, her zaman paylı halin giderilmesini isteyebilir.Paylı halin giderilmesiyle, paylı mülkiyet, bütün paydaşlar bakımından sona ermektedir
Konuya İlişkin Yargıtay Kararları
İİK 121 Kapsamında Ortaklığın Giderilmesi Talebi
İcra takiplerinde alacaklılar, borçlu ortağın payı üzerinde haciz kurulduğunda İİK m.121 uyarınca “ortaklığın giderilmesi yoluyla satış” yapılmasını isteyebilir. Ancak Yargıtay, bu yolun yalnızca elbirliği mülkiyet bulunan taşınmazlarda kullanılabileceğini, paylı mülkiyet durumunda ise alacaklının doğrudan müstakil payı haczedip sattırabileceğini açıkça ortaya koymaktadır.
Yargıtay Kararları – Özetli ve Açıklamalı
Dava, borçlu ortağın borcu nedeniyle ortaklığın giderilmesi talebine ilişkindir. Taşınmazda borçluya ait 1/2 müstakil pay bulunduğu ve bunun paylı mülkiyet niteliğinde olduğu tespit edilmiştir.
Yargıtay’a göre, paylı mülkiyette borçlu ortağın payı zaten haczedilip bağımsız şekilde satılabilir. Bu nedenle İİK 121’e dayanarak ortaklığın giderilmesi istenemez. Mahkemenin satış kararı bozulmuştur.
Borçlu M.A.'ya ait olan 1/20, 4/80 gibi müstakil paylar üzerinde ortaklığın giderilmesi istenmiştir. Dosyada taşınmazların paylı mülkiyet olduğu açıktır.
Yargıtay, paylı mülkiyette payın bağımsız haciz ve satışının mümkün olduğunu vurgulayarak İİK 121’in istisnai bir yol olduğunu ifade etmiştir. Bu taşınmazlar yönünden ortaklığın giderilmesi kararı bozulmuştur.
Genel Sonuç
Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre;
• Paylı mülkiyette → pay satılabilir → ortaklığın giderilmesi yolu kapalıdır.
• Elbirliği mülkiyetinde → müstakil pay olmadığından → 121. madde uygulanır.
Avukat Vekalet Ücreti Ne Kadardır?
Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.
İlgili Yazılarımız;
- Paylı Mülkiyet
- Kusurluluk Nedir?
- Ayırt Etme Gücü
- Tam Ehliyetsizliğin Dava Ehliyetine Etkisi
- Zilyetlik (TMK m.973)
- Vesayet
- Yönetim Planı
- Gaiplik Kararı
- Kazai Rüşt Davası
- Vesayet Ve Vasi Tayini
Sık Sorulan Sorular – Paylı Mülkiyet
Sık Sorulan Sorular – Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından belirli oranlarda ortaklaşa sahip olunması hâlidir. Uygulamada özellikle miras kalan taşınmazlarda, ortak yatırımlarda ve aile içi satın almalarda sıkça karşımıza çıkar. Aşağıdaki sorular, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetiyle ilgili en çok merak edilen konuları özetleyerek pratik bir rehber sunar. Her bir cevap, temel hukuki çerçeveyi anlatmakla birlikte somut uyuşmazlıklarda uzman desteği alınmasının önemini de akılda tutmayı gerektirir.
Paylı mülkiyet kaç yıl sürer?
Paylı mülkiyet belirli bir süreyle sınırlı değildir; paydaşlar ortaklığı devam ettirmek istedikleri sürece bu ilişki varlığını korur. Paydaşlardan biri ya da birkaçı ortaklığın giderilmesini talep ettiğinde, satış veya aynen taksim yoluyla sona erdirilebilir. Ayrıca tüm payların tek kişide toplanması hâlinde de paylı mülkiyet kendiliğinden sona erer. Bu nedenle süreden çok paydaş iradesi ve hukuki işlemler belirleyicidir.
Elbirliği mi yoksa paylı mı nasıl anlaşılır?
Elbirliği mi yoksa paylı mı olduğunu anlamanın en güvenilir yolu tapu kayıtlarını incelemektir. Tapuda herkes için belirli oranlar (örneğin 1/2, 1/4 gibi) yazıyorsa bu, paylı mülkiyet olduğunu gösterir. Elbirliği mülkiyetinde ise pay oranları tek tek belirtilmez ve tüm mal üzerinde birlikte sahiplik söz konusudur. Bu ayrım, satış ve tasarruf işlemlerinde uygulanacak kuralları doğrudan etkiler.
Tapuda elbirliği olan hisse nasıl satılır?
Tapuda elbirliği olan bir taşınmazda hisse satışı için kural olarak tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir. Tek başına tasarruf mümkün olmadığından, satış işlemi ortak imzalarla veya elbirliğinin paylı mülkiyete çevrilmesinden sonra yapılabilir. Ortaklardan biri satışa yanaşmıyorsa, diğerleri ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın satışını mahkeme yoluyla sağlayabilir. Böylece elbirliği mülkiyetinden çıkış hukuki güvence altında gerçekleşir.
Karı kocanın mal ortaklığı sözleşmesi paylı mülkiyet midir?
Karı kocanın mal ortaklığı sözleşmesi, doğrudan paylı mülkiyet rejimi değildir; Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ayrı bir mal rejimidir. Ancak bu rejim kapsamında edinilen bazı mallar, tapuda pay oranları yazılarak paylı mülkiyet şeklinde de tescil edilebilir. Dolayısıyla her mal ortaklığı sözleşmesinin sonucu otomatik olarak paylı mülkiyet sayılmaz. Değerlendirme, hem sözleşmenin içeriğine hem de tapu kaydına göre yapılmalıdır.
Paylı mülkiyet mirasçılara geçer mi?
Paylı mülkiyet konusu bir taşınmaz miras bırakıldığında, miras payları oranında mirasçılara geçer. Mirasçılar, murisin payı üzerinde birlikte paydaş hâline gelir ve paylı mülkiyet ilişkisi yeni mirasçılarla devam eder. İsterlerse kendi aralarında taksim yaparak payları yeniden düzenleyebilir veya ortaklığın giderilmesini isteyebilirler. Bu yönüyle paylı mülkiyet, miras hukukuyla yakından bağlantılıdır.
Hissedarlardan biri hissesini satmak istemezse ne olur?
Hissedarlardan biri hissesini satmak istemezse, diğer paydaşlar onu satışa zorlayamaz; ancak ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen taksimine veya mümkün değilse satışına karar verebilir. Satış hâlinde tüm paylar birlikte satılır ve bedel paydaşlara oranları nispetinde dağıtılır. Böylece tek bir paydaşın karşı çıkması, ortaklığın tamamıyla sonsuza kadar sürmesini zorunlu kılmaz.
Paylı mülkiyet nasıl sona erer?
Paylı mülkiyet, payların tek kişide toplanması, paydaşların anlaşarak taksim yapması veya ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satılması gibi yollarla sona erer. Ayrıca kamulaştırma gibi kamu gücü işlemleri de paylı mülkiyete son verebilir. Sona erme hâlinde paydaşlar artık ortak malik sıfatını kaybeder ve bedel ya da yeni taşınmaz üzerindeki paylarına göre hak sahibi olurlar. Hangi yolun tercih edileceği çoğu zaman ekonomik ve pratik koşullara bağlıdır.
Paylı mülkiyet satın alınır mı?
Evet, paylı mülkiyetli bir taşınmazda pay devri yoluyla satın alma mümkündür. Alıcı, satıcının sahip olduğu pay oranını ve ona bağlı hakları devralır. Ancak diğer paydaşlarla ortaklık devam edeceği için, alıcının bu ortaklık ilişkisini ve ilerideki paylaşma risklerini dikkate alması önemlidir. Bazı hâllerde diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı da gündeme gelebilir.
Paylı mülkiyette paylaşmayı isteme hakkı nedir?
Paylı mülkiyette paylaşmayı isteme hakkı, her paydaşın dilediği zaman ortaklığın sona erdirilmesini talep edebilme yetkisidir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’ndan kaynaklanan ve kural olarak sınırlandırılamayan bir haktır. Paydaşlar anlaşarak taksim yapamazlarsa, mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilirler. Böylece kimse istemediği sürece ömür boyu paydaş olarak kalmaya zorlanmaz.
Müşterek tapu paylı mülkiyete çevrilir mi?
Halk arasında “müşterek tapu” ifadesi çoğu zaman paylı mülkiyeti anlatmak için kullanılır. Eğer tapuda pay oranları yazılıysa zaten paylı mülkiyet söz konusudur ve ayrıca çevirmeye gerek yoktur. Ancak elbirliği mülkiyetinin bulunduğu bir taşınmazda pay oranları belirlenerek müşterek yani paylı mülkiyet hâline dönüştürülebilir. Bu işlem için tapu müdürlüğüne ve gerekli hâllerde mahkeme kararına ihtiyaç duyulur.
Miras kalan ev paylı mülkiyet midir?
Miras kalan ev, mirasın açılması anında kural olarak elbirliği mülkiyeti kapsamında olur; mirasçılar pay oranları belirlenmeden bütün üzerinde birlikte hak sahibidir. Daha sonra terekenin paylaşılması veya resmi taksim yapılmasıyla bu ev paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Tapuda her mirasçı için belirli pay oranları tescil edildiğinde artık paylı mülkiyet rejimi geçerli olur. Bu dönüşüm, mirasçıların bireysel tasarruf yetkisini de artırır.
Miras paylı mülkiyet mi elbirliği mülkiyet mi?
Miras, başlangıçta elbirliği mülkiyeti niteliğindedir; mirasçılar tereke üzerinde birlikte ve payları belirlenmemiş şekilde hak sahibidir. Ancak mirasın paylaşılması veya mahkeme kararıyla pay oranlarının belirlenmesi hâlinde paylı mülkiyete geçilir. Yani aynı taşınmaz, miras sürecinin farklı aşamalarında önce elbirliği sonra paylı mülkiyet rejimine tabi olabilir. Bu ayrım, satış ve tasarruf işlemlerinde hangi kuralların uygulanacağını belirler.
Elbirliği mülkiyet paylı mülkiyete çevrilir mi?
Evet, elbirliği mülkiyet paylı mülkiyete çevrilebilir. Bunun için ortakların anlaşması ve tapu sicilinde herkes adına pay oranlarının tescil edilmesi gerekir. Anlaşma sağlanamıyorsa mahkemeden payların belirlenmesi ve paylı mülkiyete geçilmesi talep edilebilir. Böylece her bir ortak, kendi payı üzerinde daha bağımsız tasarruf imkânına kavuşur.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için tapu harcı ne kadardır?
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için ödenecek tapu harcı, güncel harç tarifesine ve taşınmazın değerine göre hesaplanır. Genellikle cüzdan bedeli niteliğinde makul bir miktar alınır ancak büyük değerli taşınmazlarda toplam tutar artabilir. Harç oranları zaman zaman değiştiği için işlem öncesinde tapu müdürlüğünden veya resmi kaynaklardan güncel bilgi alınmalıdır. Böylece taraflar masraflarını önceden planlayabilir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için kesin bir hüküm kurulması gerekir mi?
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için taraflar kendi aralarında anlaşmışsa her zaman mahkeme kararı şart değildir; tapu müdürlüğünde yapılacak işlemle de dönüşüm sağlanabilir. Ancak mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa veya pay oranları konusunda anlaşma yoksa mahkemeden kesin bir hüküm alınması gerekebilir. Mahkeme, kimlerin hangi oranda pay sahibi olacağını belirleyerek tapuya tescile esas karar verir. Böylece paylı mülkiyet düzeni hukukî güvence altına alınmış olur.