2025-07-08
İletişime geçin
+905455880258Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin TBK m. 339’da şu tanıma yer verilmiştir: “Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreye kiralanmalarında uygulamaz. Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de bu hükümler uygulanır.”
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin kira konusu şey ile kullanımı doğrudan kiracıya bırakılan eşyalara da uygulanacağı belirtilmiştir. Bu hususta TBK m. 339/I c.1 uyarınca birlikte kullanımı kiracıya bırakılan şey ile yan eşya arasında özel bir bağlılığın var olması şartı aranmıştır. Örneğin, konut ve işyeriyle beraber kiralanan eşyaya ya da bir iş merkezinde konut veya ofis kiralayan kiracıya, aracını park etmesi için kiraya veren tarafından garajda bir yerin kullanımının bırakılması gibi unsurlar TBK m. 339 vd. hükümlerine tabi olacaktır.
TBK m. 339/I c.2’ de belirtildiği gibi, geçici olarak kullanıma özgülenmiş taşınmazlarla ilgili kira sözleşmeleri altı ay ya da daha kısa süreliğine kiralanmış ise bu durumda konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olamayacaktır. Örneğin, bir yaz dönemini geçirmek üzere sadece üç aylığına kiralanmış yazlık ya da devre mülk tarzı taşınmazlar konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabi olmayacaklardır.
TBK m. 339/2’de kamu kurum ve kuruluşlarının tabi olduğu esaslar fark etmeksizin yaptıkları tüm kira sözleşmeleri için konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Bu düzenleme ile zamanında ancak Yargıtay uygulamaları ile yürütülen belediyeler ve vakıfların konutları ile işyerlerini kiralamalarında hangi kanun hükümlerinin uygulanacağına dair belirsizlikler ortadan kaldırılmıştır.
Bir kira sözleşmesi ilk defa akdedilirken taraflar, TBK m. 27’de öngörülen sınırlamalara uymak şartıyla sözleşme serbestîsi çerçevesinde kira bedelini herhangi bir sınırlamaya takılmaksızın serbestçe tayin edebilirler. Daha önce de belirtildiği üzere bu durumun tek istisnası TBK m. 28’de düzenlenmiş olan gabin hükümleridir. Öğretide, sözleşme taraflarca ilk defa akdediliyorken kira konusu taşınmaz için emsallere kıyasla oldukça fahiş bir kira bedeli belirlenmesi üzerine hâkimin bu duruma müdahale edip edemeyeceği hususunda birbirinden farklı görüşler bulunmaktadır.
Bu konuya ilişkin bir görüş, rayiç kira bedellerinin oldukça üzerinde belirlenen kira bedeline belirli sınırlandırmalar getirilmesi gerektiğini savunmaktadır. Buna göre, sözleşme ilk defa akdediliyorken kira bedelinin belirlenmesi hakkının kötüye kullanılmasının önüne geçilebilmesi adına birtakım kriterlerin belirlenmesi şarttır. Diğer görüşe göre ise, TBK m. 23 gereğince genel işlem şartları denetimine takılmayan ve TBK m. 28 gereğince gabin söz konusu olmadığı durumlarda hâkimin rayiç bedeli aşan kira bedeline müdahale etmesi mümkün değildir. Kanaatimce de sözleşme serbestîsi gereğince kira sözleşmesi ilk defa akdediliyorken taraflar kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilmeli ve bu belirlemeye gabin hükümleri ayrık kalmak kaydıyla müdahale edilmemelidir.
Taraflarca Yapılan Anlaşmanın Üst Sınırı
TBK m. 344/I hükmü “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Buna göre, taraflar kira sözleşmesiyle ilk kira yılına ait kira bedelini belirleyebilecekleri gibi yenilenen dönemlere ilişkin artış oranlarını ya da uygulanacak kira bedellerini de sözleşmeyle kararlaştırabileceklerdir. Ülkemizde hala sürmekte olan konut ve işyeri yetersizliği nedeniyle kiracılar daha sözleşmenin kurulum aşamasında gelecek dönemlerde kiraya veren tarafından uygulanmak istenebilecek yüksek artış oranlarını kabul etmek durumunda kalabilmektedirler. İşte kanun koyucu, TBK m. 344/I ile yenilenen kira dönemlerinde kiracı aleyhinde olumsuz sonuç doğuracak yüksek artış oranlarının önüne geçmeyi amaçlamıştır.
Bir Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Anlaşma ile Yapılacak Artışlar
TBK m. 344/I, c.2’de “Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” ifadesine yer verilmiştir.
İlgili hükmün lafzından çıkarabilecek ilk anlama göre, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ancak sözleşme süresi sona erdikten sonra TBK m. 347 gereğince yenilenecek kira dönemi için bu kural uygulanabilecektir. Bir başka ifadeyle uzun süreli kira sözleşmelerinde art arda devam eden kira yılları açısından taraflarca yapılan bir anlaşma ile oransal bir artırım ya da artış gösteren bir miktar kira bedeli belirlenmiş ise bu nevideki taraf düzenlemeleri oldukları gibi geçerli sayılmalı TBK m. 344/I, c.1’de öngörülen sınırlama sözleşme süresince uygulanmamalıdır. Yani kural sadece uzama dönemleri açısından etkili olmalıdır.
Buna karşılık yine hükmün lafzından çıkarılabilecek ikinci anlama göre, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi içerisinde yenilenen kira dönemleri için taraflarca kararlaştırılan artış oranı ya da belirli miktar bir kira bedeli ancak TBK m. 344/I’de öngörülen sınırlama dâhilinde geçerli olabilecektir. Bir başka ifadeyle tarafların uzun süreli kira sözleşmesi için sözleşme süresi içerisinde yenilenen kira dönemlerine ilişkin bir artış oranı ya da miktar belirlemeleri durumunda bu artırım ancak TBK m. 344/I’de öngörülen TÜFE’ deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli olacak bu oranı geçen kısmı ise kesin hükümsüz sayılacaktır.
TBK m. 344/II, taraflarca yenilenen kira döneminde kira bedelinin artırımına ilişkin bir anlaşma yapılmadığı durumlarda kira bedelinin nasıl belirleneceğine dair bir düzenlemedir. Buna göre ilgili düzenleme “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.
Bu hususta hükümde de açıkça ifade edildiği üzere taraflar, yenilenen kira döneminde kira bedelinin nasıl belirleneceğine ilişkin bir anlaşma yapmadılarsa bu durumda yenilenen dönem kira bedeli, bir önceki kira yılına ait TÜFE’ de ki on iki aylık ortalama göre değişim oranını aşmamak şartıyla hâkim tarafından, kiralananın her durumu göz önünde bulundurularak hakkaniyete göre belirlenecektir. Bir başka ifadeyle, taraflar yenilenen dönem kira bedelleri için artırım yapılacağına dair anlaşmış olmalarına rağmen bu artırımın oranı ya da miktarını sözleşme hükmüyle belirlememişlerse bu durumda TBK m. 344/II uygulama alanı bulacaktır.
TBK m. 344/III düzenlemesiyle beş yıldan daha uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi hüküm altına alınmıştır. İlgili hüküm “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
TBK m. 344/III hükmünün düzenlenme amacı, taraflarca akdedilen kira sözleşmesinin başlangıç yılından beşinci kira yılının sonuna kadar geçecek sürede kiralanan taşınmaz ile bulunduğu mahaldeki emsal diğer taşınmazların değerinin önemli ölçüde artış göstermesine rağmen yasal TÜFE sınırlaması nedeniyle beş kira yılı süresince yukarıda bahsi geçen hususlara kıyasla daha az gelir elde etmek durumunda kalan kiraya verenin, beşinci kira yılı sonunda hâkim tarafından dikkat edilecek ölçütlere göre rayiç oranda kira bedeli elde etmesini sağlamaktır.
TBK m. 344/IV’de kira bedelinin taraflarca yabancı para cinsinden kararlaştırabilmesinin şartları hüküm altına alınmıştır. İlgili hüküm “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.
İlgili hükümde de açıkça ifade edildiği üzere, şayet taraflarca kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa bu durumda kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren beş yıl boyunca kira bedelinde bir artırım yapılamayacaktır. Ayrıca TBK m. 344/IV hükmü nisbi emredici nitelikte bir hüküm olduğu için bu konuya ilişkin kiracı aleyhine kararlaştırılan sözleşme hükümleri de kesin hükümsüz sayılacaktır. Buna karşın belirtmek gerekir ki, ilgili hükümde her ne kadar beş yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamayacağı ifade edilmişse de hükmün nisbi emredici niteliği göz önünde bulundurularak kiracı lehine değişiklik yapılabileceğini kabul etmek daha yerinde bir anlayış olacaktır.
Bu hususta tarafların kira bedelinde indirim yapabilmelerine olanak tanınması gerekir. Ayrıca kira sözleşmesinin başlangıçta bir yıl ya da bir yıldan daha uzun süreli akdedilmesi TBK m. 344/IV’ün uygulanabilirliği açısından önem arz etmeyecektir. Her halükârda kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira sözleşmesinin beşinci kira yılının sonuna kadar artışa gidilemeyecektir. Bununla birlikte bu hükmün uygulanabilmesi için kira bedelinin taraflarca yabancı para cinsinden kararlaştırılması yeterli olup ayrıca yabancı para üzerinden ifa edilmesi şartı da aranmamaktadır.
Tespit davaları, bir hukuki ilişkinin varlığını veya yokluğunu ya da bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi maksadıyla açılabilecek nitelikte bir dava olup bu hususta davacı sıfatına haiz kişinin bu davayı açabilmesi için konu bakımından bir hukuki menfaati bulunması gerekmektedir. Bu bağlamda davacı, bir hakkı ya da hukuki durumunun tehlikede olduğunu, bu tehlikeli durum sebebiyle zarara uğrayacağını ve bu zararın tespit davası ile bertaraf edilebileceğini ispat etmekle mükelleftir.
Kira bedelinin tespiti davası, düzenlenme alanı dikkate alındığında ancak konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir gözükmektedir. Bunun tabii sonucu olarak konut ve çatılı işyeri kiraları niteliğine sahip olmayan taşınmaz ile taşınır kiraları yönünden kira bedelinin tespiti davası açılamayacaktır. Öğretide, kanun koyucunun konut ve çatılı işyeri kiraları haricinde kalan diğer kira sözleşmeleri bakımından bir düzenleme getirmemesi eleştirilmektedir. Bu hususta bakıldığında konut ve çatılı işyeri kiralarında dışında kalan diğer kira sözleşmeleri bakımından genel hükümler kısmında kira bedelinin belirlenmesine ya da tespitine ilişkin bir düzenleme getirilmemesinin ekonomik şartların değişmesi durumunda kira sözleşmesinin yapısına ve taraflarının çıkarlarına uygun olmayacağını kabul etmek gerekecektir.
TBK m. 345’ de kira bedelinin tespiti davasının açılma süresiyle davanın sonunda verilecek kararın etkisi düzenlenmiştir. İlgili hüküm, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.
Bir kira sözleşmesi ilk defa akdedilirken sözleşmenin tarafları, sözleşme serbestîsi çerçevesinde sözleşmenin süresini ve ilgili süre boyunca kiracı tarafından ödenmesi gereken kira bedelini diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Bu hususta hükümleri serbestçe belirlenen sözleşmenin taraflar arasında bir edim dengesi kurduğu kabul edilir ve bu ölçüt beraberinde ahde vefa ilkesini getirir.
''Yargıtay 3. HD, 11.12.2003, E. 2003/14177, K. 2003/14243''
Mahkemece, kira sözleşmesi beş yıl olup, sözleşmede kiranın her yıl artırılacağına ilişkin bir şartın bulunmadığı, kira artışına ilişkin ihtarın gönderilmediği ve davanın yeni dönem başladıktan sonra açıldığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 15.09.2000, süresi beş yıldır.
Kira sözleşmesinin özel Şartlar bölümünün 5. maddesinde, "kira artışı Türkiyedeki Ticaret Odaları, Sanai Odaları Kurum ve Kuruluşlarının açıkladıkları en yüksek enflasyon oranı veya gerekse döviz kurundaki en yüksek artış kira artış oranı olarak baz alınacaktır" hükmü yer almaktadır. Sözleşmedeki böyle bir şart, kira süresi içerisinde kira parasının, ihtara lüzum bulunmaksızın, sözleşmede kararlaştırılan oranda artırılması yükünü getirmektedir. Sözleşmenin anılan hükmü, artışın her yıl yapılacağına dair açık bir kayıt içermemiş olması nedeniyle kira parasının beş yıl süre ile artırılmayacağı biçiminde yorumlanmamalıdır.
Dava konusu olayda 15.09.2001 yılı kira bedelinin tespiti istenilmektedir. Bu durumda 21.10.1992 tarihli ve 1992/3-479 esas, 1992/479 karar sayılı Yargıtay Genel Kurul Kararına göre dönem bitimine (davada) 15.09.2002 tarihine kadar dava açılıp kira parasının tespiti istenebilir ki, olay da dava tarihi 02.11.2001 olmakla açılan dava süresindedir.
O halde mahkemece, açılan dava süresinde kabul edilip sözleşmedeki artış koşulu uygulanmak suretiyle kira tespiti gerekirken, yanlış gerekçeler ile davanın reddine karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.
''Yargıtay 3. HD, 30.06.1997, E. 1997/6544, K. 1998/7170''
Sulh Hukuk Mahkemesinde bakılacak tespit davaları, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığını mecbur kılar.
Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.
AV.İREM BİKE DEMİRHAN
Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)
İletişime geçin
+905455880258