Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Uyarlanması

Sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar kira sözleşmesinin süresi ve kira bedelini serbest bir şekilde belirleyebilirler. Kira sözleşmesi de başka sözleşmelerde olduğu gibi yerine getirilmesi için kurulurlar. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca, sözleşme yapıldıktan sonra gerçekleşen olağanüstü değişikliklerin, sözleşme belirlenen ve ifa edilmesi borçlara etki etmemesi gerekir. Fakat sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisna konulmadan tatbik edilmesi olanaklı değildir.

Bu ilkenin istisnası, işlem temelinin çökmesidir. Kira sözleşmesi süresinin uzun süreli olması, uyarlama davası açma olanağı vermemektedir. Taraflar uzun süreli kira sözleşmesi yaparken, edimlerinin arasındaki dengenin bozulacağı bir değişiklik olmayacağını varsayarlar. Bu bakımdan kira bedeli, kira sözleşmesinin işlem temelini meydana getirmektedir. Fakat uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin yapılmasından sonra gerçekleşen olağanüstü ve öngörülemez olaylar sebebiyle işlem temelini meydana getiren kira bedelindeki değişim, tarafların edimleri arasındaki dengeyi aşırı ve açık bir biçimde bozabilir. Bu halde, borçların ifasının zorlaşması söz konusu olur. Dolayısıyla, tarafların kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasını hâkimden istemeleri olanaklıdır

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Uyarlanmasının Şartları

Kira Sözleşmesinde Sözleşme Kurulduktan Sonra Olağanüstü Bir Durumun Ortaya Çıkması

Sözleşme yapıldıktan sonra olağanüstü bir durumun çıkması özelliği, TBK m. 138‟de açıkça ifade edilmiştir. Diğer bir deyişle, olağan bir durum değişikliği, sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı ermeyecektir. Savaş, salgın, ekonomik kriz ve yıkıcı doğa olaylarının olağanüstü durum oluşturduğu öğretide kabul görmektedir. Olağanüstü durum kavramına örnek vermek yerine, genel kriterler tespit edilmesinin uygulayıcılar bakımından daha isabetli olacağı belirtilmiştir. Doktrinde, sonradan meydana gelen durumun olağanüstü nitelikte olduğunun kabulü açısından, bu durumun sosyal felaket ölçüsünde olmasının gerekip gerekmediği tartışılmıştır.

Katıldığımız görüş uyarınca, sosyal felaket ölçüsüne ulaşmayan ve sadece tarafları etkileye durum değişiklikleri, olağanüstü durum değişikliği şeklinde tanımlanabilir. Ancak zarara uğrayan taraf tacirse, zaten basiretli bir tacir gibi davranmalıdır. Kaldı ki Yargıtay ülkemizde ekonomik krizler ve devalüasyonun öngörülemez olmadığını belirtmektedir. Dolayısıyla, tüm topluma etki etmeyen, yalnızca akdin tarafları üstünde etki yaratan durum değişiklikleri, uyarlama talep etme hakkı vermemektedir.

Kira Sözleşmesinde Ortaya Çıkan Durumun Öngörülemez Olması

Uyarlama, sadece sözleşmenin yapılmasından sonra meydana çıkan durumun öngörülemez nitelikte olması hâlinde olanaklıdır. Ortaya çıkan durum değişikliği, öngörülebilir ise, TBK m. 138 uygulanmayacak ve uyarlama talebi reddedilecektir. Yasa koyucu, anılan maddede yalnızca taraflarca öngörülmeyen değil, öngörülmesi de beklenmeyen duruma atıf yapmıştır. Dolayısıyla, taraflardan birinin, öngörülmesi umulan bir durumu öngörmediğini öne sürerek uyarlama istemesi mümkün değildir. Ayrıca, öngörülmesi beklenmeyen bir durumun taraflarca öngörülmüş olması halinde de bu durumun öngörülmesinin beklenmediği öne sürülerek uyarlama istenemeyecektir. Zira TBK m. 138‟e göre ortaya çıkan durumun gerek taraflarca öngörülmemesi gerekse öngörülmesi beklenmeyen özelliğe sahip olması gerekmektedir.

Olağanüstü Durumun Uyarlama Talep Eden Taraftan Kaynaklanmaması

Tarafların sözleşmeyi kurmasından sonra olağanüstü durumun gerçekleşmesine, uyarlama isteminde bulunan tarafın sebebiyet vermemiş olması gerekmektedir. Diğer bir deyişle, sözleşme yapıldıktan sonra gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle mağdur olduğunu öne süren tarafın katkısının bulunması halinde, bu tarafça uyarlama talebinde bulunulması olanaklı olmayacaktır ve uyarlama istemi reddedilir.

İfanın Beklenemez Olması

Tüm durum değişiklikleri, sözleşmenin uyarlanmasını gerektirmemektedir. Çünkü TBK m.138 düzenlemesi gereğince, sözleşme yapılırken mevcut şartların, daha sonra, “ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede” değişmiş olması gerekmektedir. Diğer bir deyişle, TBK m. 138’de yer alan koşullardan biri de sözleşmenin yapılması sırasında var olan koşulların, mağdur aleyhine ifanın kendisinden dürüstlük kuralına aykırı düşecek biçimde istenemez duruma gelmesidir. Dolayısıyla, uyarlamanın koşullarından biri de durum değişikliğinin ifa talebine etkisi olacaktır. Durum değişikliğinin boyutu, sözleşme yapılırken belirlenen edimin aynen ifasının talebinin, dürüstlük kuralına aykırılık oluşturması boyutunda olmalıdır. Sadece bu boyutta bir değişiklik, uyarlamayı isteme hakkı verir. Diğer türlü, olağan bir durum değişikliği, sözleşmenin uyarlanmasına yol açmaz.

Kira Sözleşmesinde Borcun İfa Edilmemiş Olması veya Aşırı İfa Güçlüğünden Kaynaklanan Haklar Saklı Tutulmak Kaydıyla İfa Edilmiş Olması

TBK’nın 138. maddesi uyarınca borçlu, edimini ifa etmemiş veya ifanın aşırı şekilde zorlaşmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Yasada bu doğrultuda bir düzenleme getirilmesi isabetlidir. Bilhassa kira sözleşmelerinde uyarlama isteyen kiracının kira borcunu ifa etmemiş olması durumunda tahliyesi söz konusu olabilecektir. TBK m. 138’de konulan düzenleme ile bundan böyle ifa edilmiş borçlar bakımından da geriye etkili şekilde sözleşmenin uyarlanması olanaklı hale gelmiştir. Fakat, ifanın aşırı zorlaşmasından kaynaklanan hakların saklı tutularak ifa edilmiş olması gerekmektedir. Bununla birlikte, kısmi ifa durumunda, borçların ifa edilmeyen bölümüne yönelik olarak uyarlamanın gerçekleştirilebileceği kabul edilmektedir.

Uyarlama Davası

Tarafları

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin uyarlanması davası açma hakkının, TBK’nın 138. maddesi metnine göre, sadece borçluya ait olduğu yani kiracıya ait olduğu düşünülebilir. Fakat değişen şartlar sebebiyle mağdur olan taraf alacaklı da olabileceğinden, kiraya veren tarafından uyarlama istenebilecektir.

Kira sözleşmelerinin uyarlama istemleri genelde kiracılar tarafından ileri sürülse de kiraya verenlerin uyarlama istemeleri de olanaklıdır. TBK m.138’de borçlu ifadesine yer verilse de kiraya verenin uyarlama istemesini önleyen bir durum yoktur. Kiracıların uyarlama talebi, genellikle yabancı para cinsinden belirlenen kira sözleşmesinde dövizde gerçekleşen olağanüstü artışlardan kaynaklanmaktadır. Kiraya verenler de, özellikle uzun süreli kira sözleşmesinde kiralananın değerinin öngörülemeyen olağanüstü bir sebeple artmasından kaynaklı uyarlama talebinde bulunabilmektedir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK’nın 4. maddesinde sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu uyuşmazlıklar gösterilmiş olup kira sözleşmesinden doğan bütün uyuşmazlıklar da bu kapsamda kabul edilmiştir. Bu kapsamda, kira bedelinin uyarlanması davalarında görevli mahkeme, HMK m. 4/1/a gereğince sulh hukuk mahkemesidir.

HMK’nın 6. maddesindeki genel yetki kuralı gereğince, yetkili mahkeme, davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesi olacaktır. Bu yüzden kira bedelinin uyarlanması davasında yetkili mahkeme, davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Uyarlama Davasının Açılma Zamanı

Kira bedelinin tespiti davasından farklı şeklinde uyarlama davasının açılma zamanı ile ilgili TBK’da bir düzenleme yoktur. Uyarlama davası, olağanüstü durumun meydana gelmesinden sonra herhangi bir zamanda açılabilir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

''Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2022/2200 K. 2022/8401 T. 01.11.2022''

“İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin kurulması sonrasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşme ifasının güçleştiği durumda anılan hüküm uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için;

1) Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalıdır.

2) Olağanüstü durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmiş olmalıdır.

3) Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir.

…

Hal böyle olunca, Bölge Adliye Mahkemesince; kira sözleşmesinde yer alan, kiraya verenin, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına elverişli halde bulundurmasa dahi her durumda kiracının kira bedelini ödeme borcunu tam olarak yerine getirmekle yükümlü olduğuna dair hükümlerin geçersiz olduğu; Covid-19 salgın hastalığı sebebiyle alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönemle sınırlı olmak üzere, davacı kiracının 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesi uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açmakta haklı bulunduğu gözetilmek suretiyle, istinaf incelemesinin gerçekleştirilmesi gerekirken; yanılgılı değerlendirme ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak davanın tümden reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”

''Bursa BAM 4. Hukuk Dairesi E. 2023/2787 K. 2023/3085 T. 28.12.2023''

“UYARLAMA DAVASI - YASAL DAYANAK:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.

1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır” gerekçesine yer verildiği görülmektedir.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir. Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer. Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir.

İlgili yazılarımız;

• Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Uyarlanması
• Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Belirlenmesi
• Kira Sözleşmesi Nedir?
• Kira Hukuku
• Kira Bedelinin Belirlenmesi
• Tahliye Taahhütnamesi

AV.İREM BİKE DEMİRHAN