Taşınmaz Rehni ve Hukuki Sonuçları: Türler ve Yargıtay
Taşınmaz Rehni Nedir? Hukuki Sonuçları Nelerdir?
Taşınmaz rehni, bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Türk Medeni Kanunu’nun 850. maddesine göre üç türü vardır: ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi. Rehin, tapu kütüğüne tescille kurulur ve terkinle sona erer.
Hukuki sonuçları dört başlıkta toplanır. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırır ve bedelden öncelikle alacağını alır. Alacaklının taşınmazın mülkiyetini doğrudan alması yasaktır. Rehinli taşınmaz satılabilir, rehin yeni malike geçer. Rehinle güvence altına alınan alacakta zamanaşımı işlemez.
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları, ev alırken, kredi çekerken ve alacak güvencesi isterken karşılaşılan en temel gayrimenkul hukuku konusudur. Uygulamada herkes ipotek der. Oysa ipotek, taşınmaz rehninin yalnızca bir türüdür.
Bu rehber, taşınmaz rehnini kanun sistematiğine göre anlatır. Türleri, kuruluşu, kapsamı, derece sistemi, paraya çevrilmesi ve sona ermesi tablolarla açıklanır. Her başlıkta Yargıtay’ın güncel kararlarına yer verilir.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 850 ila 897, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 45 ve 148 ila 153, Tapu Kanunu md. 26 ile Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarife esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, Hukuk Genel Kurulu ile 6. ve 12. Hukuk Dairesi’nin 2023 ila 2026 tarihli kararları dikkate alınmıştır.
Taşınmaz Rehni ve Hukuki Sonuçları: Kavram ve Temel İlkeler
Rehin, alacaklıya borç ödenmediğinde rehin konusu malı sattırıp bedelinden alacağını alma yetkisi veren haktır. Konusu taşınmazsa taşınmaz rehni adını alır. Rehin, mülkiyeti devretmez. Malik taşınmazını kullanmaya, kiraya vermeye ve satmaya devam eder.
| İlke | Anlamı | Dayanak |
|---|---|---|
| Belirlilik | Rehin yükü belirli bir taşınmaz üzerinde ve belirli bir tutar için kurulur | TMK 851, 852, 853 |
| Alenilik | Rehin tapu kütüğüne tescil edilmeden doğmaz, herkes tapudan görebilir | TMK 856 |
| Sabit derece | Her rehin belirli bir derecede kurulur, önceki derece boşalsa da kendiliğinden ilerlemez | TMK 870, 871 |
| Güvenin korunması | Tapu kaydına güvenerek rehin alan iyiniyetli üçüncü kişi korunur | TMK 1023 |
| Öncelik | Rehinli alacaklı satış bedelinden diğer alacaklılardan önce alır | TMK 874, İİK 206 |
Tapu siciline hakim olan bu ilkelerin genel çerçevesi tapu siciline hakim olan ilkeler yazımızda, rehin hakkının genel teorisi rehin hakkı yazımızda anlatılmıştır.
Kısa cevap: Taşınmaz rehni, alacağı güvence altına alan ve tapuya tescille kurulan sınırlı ayni haktır. Rehin alacaklısı taşınmazın sahibi olmaz, yalnızca sattırma yetkisi kazanır.
Taşınmaz Rehni Türleri: İpotek, İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları, rehnin türüne göre değişir. Taşınmaz rehni türleri Türk Medeni Kanunu’nun 850. maddesinde sınırlı sayıda sayılmıştır. Taraflar bu üç tür dışında bir taşınmaz rehni yaratamaz.
| Özellik | İpotek | İpotekli Borç Senedi | İrat Senedi |
|---|---|---|---|
| Kanun maddesi | TMK 881 ila 897 | TMK 898 ila 902 | TMK 903 ila 907 |
| Kişisel borç | Vardır, borçlu tüm malvarlığıyla sorumlu | Vardır | Yoktur, yalnızca taşınmaz sorumlu |
| Kıymetli evrak | Değildir | Evet, senet düzenlenir | Evet, senet düzenlenir |
| Alacağın devri | Alacak devredilince ipotek de geçer | Senedin devri ile | Senedin devri ile |
| Konusu | Her taşınmaz | Her taşınmaz | Tarım arazisi, konut ve yapı arsası |
| Uygulama | Çok yaygın | Çok nadir | Çok nadir |
İpotek fer’i bir haktır. Alacak olmadan ipotek olmaz, alacak sona erince ipotek de sona erer. İpotekli borç senedi ise kişisel alacağı taşınmaz güvencesiyle birlikte kıymetli evraka bağlar. İrat senedinde borçlunun kişisel sorumluluğu yoktur ve senet bir taşınmaz yükü niteliği taşır. Uygulamada bankalar ve kişiler neredeyse yalnızca ipoteği kullanır.
İpotek Türleri: Anapara İpoteği ve Üst Sınır İpoteği
Türk Medeni Kanunu’nun 851. maddesi ipoteği de ikiye ayırır. Alacak miktarı belliyse anapara ipoteği kurulur. Alacak miktarı belli değilse veya ileride doğacaksa taşınmazın en çok ne kadar borçtan sorumlu olacağı bir üst sınır olarak belirlenir. Buna üst sınır ipoteği veya limit ipoteği denir. Banka ipoteklerinin tamamına yakını bu türdendir. Ayrıntılar üst sınır ipoteği nedir yazımızdadır.
| Konu | Anapara İpoteği | Üst Sınır İpoteği |
|---|---|---|
| Alacak | Miktarı belli | Belli değil veya ileride doğacak |
| Kapsam | Anapara, takip giderleri, gecikme faizi ve 3 yıllık akdi faiz ayrıca istenir (TMK 875) | Faiz ve giderler dahil her şey limitin içindedir |
| Limit aşımı | Söz konusu değil | Aşan kısım adi alacaktır, ipotekle istenemez |
| Takip | İİK 149 ilamlı takip | Kural olarak İİK 149/b ilamsız takip, bankalar için 150/ı |
Yabancı Para İpoteği
Yurt içi ve yurt dışı kredi kuruluşlarının yabancı para kredileri için yabancı para üzerinden ipotek kurulabilir. Türk lirası ile kurulan ipotekte ise alacağın muayyenliği ilkesi gereği paranın türü sonradan değiştirilemez. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 05.06.2024 tarihli 2024/1437 E. ve 2024/5890 K. sayılı kararında Türk lirası ipoteğe dayanarak yabancı para hesap özetiyle takip yapılamayacağını belirtmiştir.
Hangi ipotek türünün alacağınıza uygun olduğunu ve akit tablosuna nelerin yazılması gerektiğini birlikte belirleyelim.
Taşınmaz Rehni Nasıl Kurulur? Resmi Senet ve Tescil
Taşınmaz rehni tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescille kurulur. Resmi senet olmadan yapılan ipotek vaadi ayni hak doğurmaz. Bankalar için önemli bir istisna vardır. Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre bankalar, kamu kurumları ve kredi kooperatiflerinin kredilerinde ipotek, resmi senet düzenlenmeden kredi sözleşmesine dayanılarak tescil edilir. e-ipotek uygulamasının dayanağı bu hükümdür.
| Adım | İşlem | Belge ve Not |
|---|---|---|
| 1 | Değerleme ve kredi onayı | Banka kredisinde lisanslı değerleme raporu |
| 2 | Resmi senet veya ipotek muvafakat belgesi | Kişiler arası ipotekte resmi senet, bankada muvafakat belgesi |
| 3 | Harç ve döner sermaye | İpotek tesisi binde 4,55, konut finansmanı ipoteği harçtan istisna |
| 4 | Tescil | Tapu kütüğünün rehinler sütununa derece, miktar ve faiz oranıyla yazılır |
| 5 | Sona erme | Borç bitince terkin, 2026 terkin harcı 504,80 TL, konut kredisinde istisna |
Aile konutu üzerinde kurulacak ipotek için eşin açık rızası gerekir. Rıza alınmadan kurulan ipotek iptal edilebilir. Konu aile konutu şerhi yazımızda ayrıntılı işlenmiştir. Tapu işlemlerinin genel akışı için tapu sicili işlemleri yazımıza bakabilirsiniz.
Kanuni İpotekler
Bazı alacaklılar, tescil isteme hakkını doğrudan kanundan alır. Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesine göre satıcı satış bedeli için, mirasçılar paylaşmadan doğan alacakları için ve yapı alacaklıları yani müteahhit ve ustalar emek ve malzeme bedeli için kanuni ipotek isteyebilir. Satıcı ve mirasçılar tescili devirden itibaren üç ay içinde istemelidir. Yapı alacaklıları için süre işin bitiminden itibaren üç aydır.
Taşınmaz Rehninin Kapsamı: Neyi Güvence Altına Alır?
| Kapsam | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Bütünleyici parçalar | Rehin, taşınmazla birlikte binayı ve bütünleyici parçaları kapsar | TMK 862 |
| Eklentiler | Tapuda eklenti olarak yazılan makine ve teçhizat rehne dahildir | TMK 862 |
| Kira bedelleri | Takip veya iflas açılmasından sonra işleyen kiralar rehin kapsamındadır | TMK 863, İİK 150/b |
| Sigorta tazminatı | Taşınmaz zarar görürse sigorta tazminatı alacaklıya güvence olur | TMK 879 |
| Anapara ipoteğinde güvence | Anapara, takip giderleri, gecikme faizi ve en çok üç yıllık akdi faiz | TMK 875 |
| Değer düşmesi | Malik değeri düşürürse alacaklı önlem veya ek güvence isteyebilir | TMK 865 ila 868 |
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları bakımından kapsam sorusu özellikle kira bedellerinde önem kazanır. Kira bedelleri konusunda uygulamada sık hata yapılır. Alacaklı, takip başladıktan sonra icra dairesinden kiracılara kira bedellerini icra dairesine ödemeleri için muhtıra gönderilmesini isteyebilir. Bu talep yapılmazsa kiralar malike ödenmeye devam eder.
Taşınmaz Rehninde Derece Sistemi ve Boş Dereceden Yararlanma
Türk hukukunda sabit derece sistemi geçerlidir. Her rehin belirli bir dereceye ve tutara kurulur. Satış bedeli derecelere göre sırayla dağıtılır. Birinci derece alacaklı tamamen tatmin edilmeden ikinci dereceye para ödenmez.
| Durum | Sonuç | Madde |
|---|---|---|
| Önceki derece boşalırsa | Sonraki derece kendiliğinden ilerlemez, boş derece malike ait kalır | TMK 871 |
| Boş dereceye yeni rehin | Malik boş dereceye yeni bir rehin kurabilir | TMK 871 |
| İlerleme hakkı | Sözleşmeyle kararlaştırılıp tapuya şerh edilirse sonraki alacaklı boşalan dereceye geçer | TMK 871/3 |
| Satış bedelinin dağıtımı | Derecelere göre sıra ile, aynı derecede orantılı | TMK 874 |
| Derece değişikliği harcı | 2026 tarifesinde binde 2,27 | Harçlar K. (4) sayılı tarife I-7/c |
Derece sistemi, taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları içinde en çok hata yapılan alandır. Boş dereceden yararlanma özellikle ikinci derece ipotek alacaklısı bankalar için önemlidir. İlerleme hakkı şerh edilmemişse birinci derece ipotek kapandığında ikinci derece aynı yerde kalır ve malik birinci dereceye yeni bir kredi için ipotek kurabilir.
Taşınmaz Rehninin Hukuki Sonuçları
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları denince dört sonuç öne çıkar. Bunlar paraya çevirme yetkisi, lex commissoria yasağı, devre rağmen rehnin devamı ve zamanaşımının işlememesidir.
| Sonuç | Açıklama | Madde |
|---|---|---|
| Paraya çevirme yetkisi | Borç ödenmezse alacaklı taşınmazın icra yoluyla satılmasını ister | TMK 873/1, İİK 148 |
| Lex commissoria yasağı | Borç ödenmezse taşınmazın alacaklıya geçeceğine dair anlaşma geçersizdir | TMK 873/2 |
| Rehnin devirde devamı | Taşınmaz satılsa da rehin yeni malike yük olarak geçer | TMK 888 |
| Zamanaşımı işlemez | Rehin tescil edildikten sonra alacak zamanaşımına uğramaz | TMK 864 |
| Önce rehne başvurma | Rehinli alacaklı önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna gitmek zorundadır | İİK 45 |
| Öncelik hakkı | Satış bedelinden rehinli alacaklı diğer alacaklılardan önce alır | TMK 874, İİK 206 |
Lex Commissoria Yasağı Ne Anlama Gelir?
Alacaklı, borç ödenmediğinde taşınmazın kendisine ait olacağını kararlaştıramaz. Böyle bir kayıt kesin hükümsüzdür. Alacaklının tek yolu icra dairesinde açık artırmadır. Bu yasak, borçluyu düşük bedelle mülkünü kaybetmekten korur. Uygulamada bu yasağı dolanmak için ipotek yerine satış vaadi veya inançlı devir yapılır. Yargıtay bu işlemleri muvazaa yönünden denetler.
Rehinli Taşınmaz Satılabilir mi?
Evet. Rehin, devre engel değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 888. maddesine göre devir, borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez. Alıcı taşınmazı rehin yüküyle alır. Borcu üstlenmedikçe şahsen borçlu olmaz. Satış sürecinin ayrıntıları ipotekli taşınmazın satışı yazımızda anlatılmıştır.
Rehinli taşınmaz alım satımında veya alacağınızın güvencesini kurarken sözleşmeyi birlikte planlayalım.
Taşınmaz Rehninin Paraya Çevrilmesi: Takip Süreci
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları en somut biçimde paraya çevirme aşamasında görülür. Borç vadesinde ödenmezse alacaklı icra dairesine başvurur. İcra ve İflas Kanunu’nun 45. maddesi önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna gidilmesini zorunlu kılar. Bu kural borçluyu korur. Alacaklı, rehin varken doğrudan haciz yoluyla takip yapamaz.
| Aşama | Kural | Madde ve Süre |
|---|---|---|
| Takip talebi | İpotek akit tablosu ile icra dairesine başvurulur | İİK 148, taşınmazın bulunduğu yer |
| Hesap kat ihtarı | Banka alacaklarında noterden ihtar ve hesap özeti gönderilir | İİK 150/ı, 148/a |
| İcra veya ödeme emri | Akit tablosu kayıtsız şartsız borç ikrarı içeriyorsa icra emri, içermiyorsa ödeme emri | İİK 149, 149/b |
| Üçüncü kişi malike ihbar | İpotek veren üçüncü kişiye muacceliyet ihbarı yapılmadan borç ona karşı muaccel olmaz | TMK 887 |
| Satış isteme | Ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde satış istenir | İİK 150/e |
| Kıymet takdiri ve ihale | Bilirkişi değer belirler, elektronik açık artırmada yüzde 50 eşiği uygulanır | İİK 128, 129, 111/b |
| Rehin açığı | Bedel yetmezse kesin rehin açığı belgesi alınır, 1 yıl içinde haciz yoluyla takibe geçilirse yeni ödeme emri gerekmez | İİK 152 |
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 11.06.2024 tarihli 2024/1319 E. ve 2024/6142 K. sayılı kararında önemli bir içtihat değişikliği yapmıştır. İpotek veren üçüncü kişiye Türk Medeni Kanunu’nun 887. maddesi uyarınca ihbar yapılmadan borç ona karşı muaccel olmaz. Bu eksiklik süresiz şikayete tabidir. Aynı daire 12.06.2023 tarihli 2022/11960 E. ve 2023/4185 K. sayılı kararında hesap kat ihtarının akit tablosundaki adrese noterden gönderilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Takip sürecinin genel işleyişi icra takip süreci yazımızda, ihale aşamasındaki sorunlar ihale bedelinin ödenmemesi yazımızda anlatılmıştır. Paylı mülkiyette ipotekli payın satışı için izale-i şüyu satışında ipotek ve bedel paylaşımı yazımıza bakabilirsiniz.
Avukat Notu: Rehinli alacaklı elinde bono veya çek de varsa dikkat etmelidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 20.01.2023 tarihli 2021/2 E. ve 2023/1 K. sayılı kararıyla aynı alacak için rehnin paraya çevrilmesi takibi ile kambiyo takibinin aynı anda yürütülemeyeceğine karar vermiştir. Alacaklı bir yol seçmek zorundadır.
Taşınmaz Rehni Nasıl Sona Erer?
| Sebep | Açıklama | Madde |
|---|---|---|
| Terkin | Borç ödenince alacaklının talebiyle veya malikin istemiyle kayıt silinir | TMK 858, 883 |
| Süreli ipotekte sürenin dolması | Sürenin bitiminden 30 gün sonra malik tek başına terkin isteyebilir | TMK 883/2 |
| Taşınmazın yok olması | Rehin konusuz kalır, sigorta tazminatı güvence olur | TMK 858, 879 |
| Kamulaştırma | Rehin, kamulaştırma bedeli üzerinde devam eder | Kamulaştırma Kanunu |
| Alacaklının bulunamaması | Borç icra dairesine depo edilerek icra mahkemesinden terkin kararı alınır | İİK 153 |
| Paraya çevirme | Taşınmaz satılınca ipotek bedel üzerinden ödenir ve terkin edilir | İİK 150/e ve devamı |
Borç bittiği halde ipotek kaydı silinmemişse önce alacaklıdan terkin yazısı istenir. Alacaklı vermezse ipoteğin kaldırılması davası açılır. Dava yolu ipotek fekki davası nedir yazımızda, bankalar için pratik süreç banka ipoteğinin kaldırılması süreci yazımızda anlatılmıştır.
Taşınmaz Rehni ve Hukuki Sonuçlarına İlişkin Güncel Yargıtay Kararları
| Karar | İlke |
|---|---|
| Yargıtay İBBGK, 20.01.2023, 2021/2 E. 2023/1 K. | Aynı alacak için rehnin paraya çevrilmesi yolu ile kambiyo takibi birlikte yürütülemez, alacaklı seçim yapmalıdır. |
| Yargıtay HGK, 27.09.2023, 2022/1039 E. 2023/856 K. | Kambiyo takibini seçen alacaklı aynı borç için ipoteğin paraya çevrilmesi takibi yapamaz. |
| Yargıtay HGK, 31.05.2023, 2022/76 E. 2023/544 K. | Borçlunun kendi iradesiyle kurduğu üst sınır ipoteğinde borç haciz tarihinde ödenmemişse meskeniyet şikayeti reddedilir. Üst sınır ipoteğinde fer’ilik alacak doğunca tam gerçekleşir. |
| Yargıtay 12. HD, 13.02.2025, 2024/7395 E. 2025/1152 K. | Kefaletinin teminatı olarak ipotek veren kefil hakkında da önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna gidilmelidir. |
| Yargıtay 6. HD, 16.12.2024, 2024/3264 E. 2024/4893 K. | Üst sınır ipoteğinde sıra cetvelinde limiti aşan pay ayrılamaz. |
| Yargıtay 12. HD, 05.06.2024, 2024/1437 E. 2024/5890 K. | Türk lirası ipotekte alacağın muayyenliği gereği yabancı para hesap özetine dayalı takip yapılamaz. |
| Yargıtay 12. HD, 11.06.2024, 2024/1319 E. 2024/6142 K. | İpotek veren üçüncü kişiye TMK 887 ihbarı yapılmadan borç muaccel olmaz, şikayet süresizdir. |
| Yargıtay 12. HD, 02.07.2026, 2026/116 E. 2026/5017 K. | Limit ipoteğinde hesap kat ihtarı ilamlı takibin ön şartıdır. |
Bu kararların ortak mesajı açıktır. Rehin alacaklısı güçlüdür ama usule sıkı biçimde bağlıdır. İhtar, adres, limit ve takip yolu seçiminde yapılan hata takibin iptaline yol açar.
Taşınmaz Rehni Harç ve Masrafları 2026
| İşlem | 2026 Tutarı veya Oranı |
|---|---|
| İpotek tesisi | Teminat tutarı üzerinden binde 4,55 |
| Teminat miktarının artırılması | Artan tutar üzerinden binde 4,55 |
| Derece değişikliği | Binde 2,27 |
| Tacirler arası ipotek | Yüzde 50 indirimli |
| Konut finansmanı ipoteği | Harçtan istisna |
| İpotek terkini | Maktu 504,80 TL, konut kredisinde istisna |
| Döner sermaye ücreti | Tapu müdürlüğünce yıllık tarifeye göre alınır |
Harçlar, taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları içinde ihmal edilen bir maliyet kalemidir. Tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Güncel hesaplama için tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Konut kredisi ipoteklerinin özel kuralları taşınmaz finansmanı rehberimizdedir.
Sivas’ta Taşınmaz Rehni Uyuşmazlıkları
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları Sivas’ta da aynı kanun hükümlerine tabidir. Sivas’taki taşınmazlar üzerinde kurulan ipoteklere ilişkin takipler Sivas İcra Dairesinde, takibe ilişkin şikayetler Sivas İcra Hukuk Mahkemesinde görülür. İpoteğin kaldırılması davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Tapu işlemleri Sivas Tapu Müdürlüğünde yapılır. Rehin uyuşmazlıklarında akit tablosu, kredi sözleşmesi, ihtarname ve ödeme dekontları temel delillerdir.
İpotek takibi, sıra cetveli veya ipoteğin kaldırılması uyuşmazlığınızı birlikte değerlendirelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları nelerdir?
Taşınmaz rehni, bir alacağın güvencesi olarak taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı sattırıp bedelden alacağını alır.
Taşınmaz rehni türleri nelerdir?
TMK 850’ye göre ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedidir. Uygulamada neredeyse yalnızca ipotek kullanılır.
Taşınmaz rehni ile ipotek arasındaki fark nedir?
Taşınmaz rehni üst kavramdır, ipotek onun bir türüdür. İpotek kişisel borcu güvence altına alır ve kıymetli evrak niteliği taşımaz.
İpotekli borç senedi nedir?
Kişisel bir alacağı taşınmaz rehniyle güvence altına alan ve kıymetli evrak olarak düzenlenen rehin türüdür. Senedin devriyle alacak da devredilir.
İrat senedi nedir?
Borçlunun kişisel sorumluluğunun bulunmadığı, yalnızca taşınmazın sorumlu olduğu rehin türüdür. Tarım arazisi, konut ve yapı arsasında kurulabilir.
Taşınmaz rehni nasıl kurulur?
Tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenir ve tapu kütüğüne tescil edilir. Banka kredilerinde resmi senet yerine kredi sözleşmesi yeterlidir.
Rehinli taşınmaz satılabilir mi?
Evet. Rehin devre engel değildir. Taşınmaz rehin yüküyle devredilir ve rehin yeni malike geçer.
Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı alabilir mi?
Hayır. Lex commissoria yasağı gereği taşınmazın alacaklıya geçeceği kararlaştırılamaz. Alacaklı yalnızca icra yoluyla sattırabilir.
Taşınmaz rehninde derece sistemi nedir?
Her rehin belirli bir derecede kurulur. Önceki derece boşalsa da sonraki derece kendiliğinden ilerlemez. Boş derece malike aittir.
Rehinli alacakta zamanaşımı işler mi?
Hayır. TMK 864’e göre rehnin tescilinden sonra alacak zamanaşımına uğramaz.
Rehin alacaklısı doğrudan haciz yoluna gidebilir mi?
Hayır. İİK 45 gereği önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna gitmek zorundadır. Rehin açığı kalırsa haciz yoluna geçilir.
Taşınmaz rehni nasıl sona erer?
Terkin, taşınmazın yok olması, kamulaştırma, paraya çevirme ve süreli ipotekte sürenin dolmasıyla sona erer. Borç bitince alacaklı terkin yazısı vermelidir.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TMK 850 ila 897, İİK 45 ve 148 ila 153 |
| Türler | İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi |
| Kuruluş | Resmi senet ve tescil, bankada kredi sözleşmesi |
| Kapsam | Bütünleyici parça, eklenti, kira, sigorta tazminatı |
| Derece | Sabit derece, boş derece malike ait |
| Sonuçlar | Paraya çevirme, lex commissoria yasağı, devirde devam, zamanaşımı işlemez |
Özetle taşınmaz rehni ve hukuki sonuçları, alacaklıya güçlü bir güvence verir ama bu güvence tescil, derece ve takip kurallarına sıkı sıkıya bağlıdır. Kuralları bilen taraf hem alacağını hem taşınmazını korur.
Sivas’ta ipotek, rehin ve tapu işlemlerinde hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 9 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.