Tapu Sicili İşlemleri

Tapu sicili işlemleri için, sistemde her taşınmaz için ayrı ve bağımsız bir yaprak açılır ve bu yaprak üzerinde işlemler yapılır. TMK ve ilgili mevzuat dikkate alındığında tapu sicilinde genel olarak üç temel işlemin yapıldığı söylenebilir. Bunlar tesciller, şerhler ve beyanlar olarak sayılabilir.

Tapu Sicili İşlemleri Nelerdir?

Tapu sicili işlemleri kanunda sayılmış olup; tesciller, şerheler ve beyanlardan oluşur.

Tescil

Tescil, bir taşınmazın üzerinde aynî bir hakkın kurulması için tapu kütüğüne yapılması gerekli kayıttır. Diğer bir ifadeyle, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz üzerinde aynî hak kurulması, mevcut bir aynî hakkın değiştirilmesi, devredilmesi veya ortadan kaldırılması için yapılan işleme tescil denir.

TMK m 1022 “Aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya geçici tescil hâlinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması koşuluyla yevmiye defterine yapılan kayıt tarihinden başlar.” Görüldüğü üzere, aynî hakkın doğumu ve sona ermesi bakımından tescil ilkesini kabul etmiştir. Tapuya kayıtlı bir taşınmaz üzerinde bir aynî hak kurulması, bu aynî hakkın kapsamının değiştirilmesi ve sona erdirilmesi için tescil işleminin yapılması gerekir.

Tescil yapılmadığı sürece bir aynî hak kural olarak var olamayacağı için tescil, kurucu tescildir. Tescil dışında da aynî hakkın kazanılması söz konusudur. Başka bir ifadeyle tescil ilkesi Medeni Kanun bakımından mutlak nitelikte değildir. Bu gibi hallerde aynî hak tescilden önce doğmuştur, yapılan tescil sadece açıklayıcı niteliktedir. Tescil bu hak üzerinde tasarruf edilebilmesini sağlar. Böylelikle aynî hakkın alenileşmesi sağlanır, bu nedenle bu tür tescile açıklayıcı (bildirici, beyan edici) tescil de denir. Açıklayıcı tescil aynî hakkın doğumunu etkilemediği için bu işlemin tasarruf işlemi sayılması mümkün değildir.

Bir aynî hak, taşınmaza sahife açılırken tescil edilebileceği gibi taşınmaza sahife açıldıktan sonra da tescil edilir. Taşınmaza sahife açıldıktan sonra yapılacak tesciller için yetkili kişinin tescil talebinde bulunması ve bu kişinin tasarruf yetkisini ve tescil sebebini belgelemesi gerekmektedir.

Terkin

Tapu kütüğüne tescil edilmiş bir aynî hakkın sona erdirilmesi için, aynî hak sahibinin yazılı talebi üzerine yapılan işlem terkin olarak adlandırılır. Bir aynî hakkı sona erdirmek veya gerçeğe uymayan bir tescili gerçeğe uygun hale getirmek için, var olan tescil çizilerek hükümsüz hale getirilir.

Terkin talebi hem tapu memurunun gerekli işlemi yapmasını sağlayan bir işlem hem de hak üzerindeki etkisinden dolayı bir tasarruf işlemidir. Bu nedenle terkin talebinde bulunan kişinin terkin edilmesini istediği aynî hak üzerinde tasarruf yetkisi bulunmalıdır. Terkin talebi için aynî hak sahibinin feragat arzusunu yazılı olarak açıklaması yeterlidir; terkinden yararlanacak kişinin rızası aranmaz.

Terkin talepleri hakkında tescil taleplerine ilişkin hükümler uygulanır.

Terkinin nasıl yapılacağı TST m. 79’da düzenlenmiştir. Hakkın tescilinde hangi harf kullanılmış ise terkininde de aynı harf kullanılacaktır. Bir kaydın üzeri kırmızı mürekkeple çizilir, terkin tarihi ve yevmiye numarası yazılır ve “… terkin edilmiştir” ibaresi konulup bu ibare tapu memuru tarafından imza edilerek terkin işlemi gerçekleştirilir.

Şerh

Medeni Kanun, kanunda sınırlı sayıda sayılan bazı kişisel hakların, tasarruf yetkisini kısıtlayan işlemlerin ve geçici tescilin şerh verilmesi imkânını getirmiştir. Sınırlı sayı ve tipe bağlılık ilkeleri şerhler için de geçerlidir. Şerhin etkisi şerhin yazımı ile başlar.

Her türlü kişisel hak değil, ancak Kanunda şerh verilmesi imkânı öngörülmüş kişisel haklar tapu kütüğüne şerh verilebilecektir. TMK m. 1009 hükmüne göre, şerh verilmesi mümkün olan kişisel haklar, arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh verilebileceği diğer kanunlarda açıkça öngörülen haklardır. Bir kişisel hakkın şerh verilmesi, o hakkın kişisel hak niteliğini değiştirip onu aynî hakka dönüştürmez.

Kişisel hak şerh verilince, ilişkili olduğu borç doğuncaya kadar, konu olduğu borç ilişkisini eşyaya bağlı borç haline getirir; Şerhten sonra taşınmazın her maliki kendi mülkiyeti döneminde doğacak borçlarla yükümlü olacaktır. Borç doğduktan sonra bu etkiden söz edilemez. Borç doğduktan sonra, şerhin munzam etkisi söz konusu olur, bu etki de borç doğmadan söz konusu olamaz. Munzam etki, doğan borç hangi malik zamanında doğarsa onun borcudur, diğer bir ifadeyle borç doğduktan sonra el değiştirirse borç yeni malike geçmez.

Beyan

Beyanlara ilişkin genel kriterler olmadığından tanımının yapılması mümkün olmamaktadır. Beyan işlemi, beyanlar sütununa yazılması Kanunca öngörülen, prensip olarak bilgilendirici, aynî hakkın tesciline ve şerh edilmesine gerek olmayan, tapu sicilinin diğer sütunlarına ve yerlerine yazılamayan hususların kaydedilmesi işlemidir. Beyan, varlıkları siciline bağlı olmayan, taşınmaza ilişkin hukukî ilişkilere ait kayıttır.

Beyanlar, kadastro uygulaması yapılmış bulunan yerlerde tapu kütüğünün sağ yaprağındaki ilgili sütuna yapılırken, kadastro görmemiş yerlerde ise zabıt (kayıt) defterinin “tescil” başlıklı olup sınırlı aynî haklar ve şerhlerin kaydedildiği sütuna işlenir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararları

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2005/6456 K. 2005/6947 T. 08.06.2005:

“Taraflar arasındaki davadan dolayı Zonguldak 1.Asliye Hukuk Hakimliğinden verilen 20.10.2004 gün ve 284-389 sayılı hükmün Onanmasına ilişkin olan 30.03.2005 gün ve 3507-3713 sayılı kararın düzeltilmesi süresinde davacı Hazine vekili tarafından istenilmiş olmakla, dosya incelendi gereği görüşülüp düşünüldü:

Dava, tapu iptali ile terkin isteğine ilişkindir.

Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; çekişme konusu taşınmazın 28.11.1997 tarih 5/3 Sayılı İnançları Birleştirme Kararı uyarınca belirlenen kıyı kenar çizgisi içerisinde kaldığı anlaşıldığına göre, bu olgu benimsenmek suretiyle davanın kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur.

Ancak; yukarıda sözü edilen iddia ile kamu adına açılan davaya davalı karşı koymuş, çekişmeyi sürdürmüş ve dava aleyhine sonuçlanmıştır. Öyle ise; HMK’nın 413 ve takip eden maddeleri gereğince davalının yargılama giderlerinden sorumlu tutulması zorunludur.

Hal böyle olunca; davada kendisini vekil aracılığıyla temsil ettiren hazine yararına avukatlık parası ile yargılama giderlerine hükmedilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmelerle yazılı olduğu üzere karar verilmesi doğru değildir. Anılan husus karar düzeltme isteği üzerine bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, Hazinenin karar düzeltme isteğinin HMK’nın 440.maddesi gereğince kabulü ile, Dairenin onamaya ilişkin 30.03.2005 tarih, 3507/3713 sayılı ilamın ortadan kaldırılmasına hükmün yukarıda açıklanan nedenden ötürü HMK’nın 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 08.06.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.”

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2022/4484 K. 2023/2544 T. 03.07.2023:

“1-Kayıt kabul, terkin davaları İİK ‘nın 235.maddesinde düzenlenmiştir. İİK’nın 235/2. maddesinde, “Muteriz (sıra cetveline itiraz eden) başkasının kabul edilen alacağına veya ona verilen sıraya itiraz ediyorsa davasını o alacaklı aleyhine açar. Bu davalar İİK’nın 235/1. maddesinde düzenlenen 15 günlük dava açma süresine tabi olup bu süre hak düşürücü süredir.

Her ne kadar ölmüş kişiye karşı dava açılamaz ise de somut olayda iflas sıra cetvelinde alacaklı olarak gösterilen davalının 20.01.2022 tarihinde vefat ettiği, davanın ise yaklaşık 3 ay sonra açıldığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Davalının vefat ettiği tarih ile dava tarihi arasında kısa bir sürenin geçmiş olduğu, davanın hak düşürücü süreye tabi olması nedeniyle tekrar açılamayacağı hususları göz önünde bulundurulduğunda, HMK 124/4 maddesi gereğince dava dilekçesinde tarafın yanlış veya eksik gösterilmesinin kabul edilebilir bir yanılgıya dayanması halinde hâkim karşı tarafın rızasını aramaksızın taraf değişikliği talebini kabul edebilecektir.

2.Bu açıklamalar ışığında İlk derece Mahkemesince taraf teşkili sağlanarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken aksi düşünce ve yanılgılı gerekçeyle davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”

Avukat vekalet ücreti ne kadardır?

Avukat vekalet ücreti, hakkınızda yürütülecek işlem ve dava üzerinden belirlenmektedir.  Bilindiği üzere her yıl  Türkiye Barolar Birliği tarafından hazırlanan “Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi” yasalaşarak yürürlüğe girer.  Görülen davalarda avukat vekalet ücreti, bu tarifede belirtilen ücretin altında bir tutar olarak belirlenemez, dolayısıyla  her zaman sabit ve kesin değildir. Bununla birlikte Baro tarafından belirtilen asgari ücret tarifesinin üzerinde bir avukatlık ücreti belirlenmesi mümkün olabilir. (2024 -2025 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi için tıklayınız.)

İlgili yazılarımız;

• Tapu Sicili İşlemleri
• Tapu Sicilinin Unsurları
• Tapu Siciline Hakim Olan İlkeler
• Taşınmaz Mal (TMK m.704)
• Taşınır Davası (TMK m.988)
• Zilyetlik (TMK m.973)
• Paylı Mülkiyet
• Taşkın Yapı
• Geçit Hakkı Davası
• Mühalenin Men-İ (Elatmanın Önlenmesi) Davası
• Ortaklığın Giderilmesi/İzale-İ Şuyu Davası
• İstihkak Davası
• Ecrimisil Davası
• Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası
• Sınır ve Yüzölçümü Düzeltilmesi Davası
• Muris ve Mirasçı
• Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) Davasının Açılamayacağı Durumlar

Bizimle nasıl iletişime geçebilirsiniz?

Her türlü avukatlık ve hukuki danışmanlık hizmetleri hakkında bilgi almak için 0545 588 0258 numaralı telefondan numarası üzerinden tarafımıza ulaşabilir, her türlü sorunuz için irembikedemirhan@gmail.com adresine mail gönderebilirsiniz. Ücretli danışmanlık veya avukatlık hizmeti almak için tarafımız ile iletişime geçebilirsiniz. (Avukatlık Kanunu uyarınca ücretsiz danışmanlık ve bilgi verme hizmetimiz bulunmamaktadır.)

AV.İREM BİKE DEMİRHAN