İpotekli Taşınmazın Satışı: Banka Onayı, Fek ve Alıcı Riski
İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi?
İpotekli taşınmazın satışı hukuken mümkündür. Türk Medeni Kanunu’nun 888. maddesine göre taşınmazın devri, ipoteği ve borçlunun sorumluluğunu değiştirmez. Satış için bankanın onayı gerekmez. Ancak kredi borcunun alıcıya geçmesi için bankanın kabulü şarttır.
Uygulamada en güvenli yol, satış bedeliyle kredinin kapatılıp fek işleminin aynı gün yapılmasıdır. İpotek yüküyle devralan alıcı, borç ödenmezse taşınmazın satılması riskini taşır. İpotekli taşınmaz, borç ödenmediğinde icra yoluyla da satılır. Bu takipte satış isteme süresi bir yıldır.
İpotekli taşınmazın satışı en çok soru alan tapu işlemlerinden biridir. Satıcı krediyi bitirmeden satmak ister. Alıcı ise tapuda gördüğü ipotek kaydından çekinir. İkisinin de haklı endişeleri vardır.
Bu rehber, ipotekli taşınmazın satışını rızai satış ve icra satışı olarak iki ayrı yoldan anlatır. Banka onayı, fek, alıcı riski, harç ve kiracı sorunu tablolarla açıklanır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 884 ila 888, Türk Borçlar Kanunu md. 196 ve 197, Tapu Kanunu md. 26 ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 128, 129, 135 ve 150/e esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay 11., 12. ve 13. Hukuk Dairesi ile Hukuk Genel Kurulu kararları dikkate alınmıştır.
İpotekli Taşınmaz Satılabilir mi? Yasal Dayanak
İpotek, mülkiyeti kısıtlamaz. Malik ipotekli taşınmazını satabilir, bağışlayabilir veya yeniden ipotek edebilir. İpotek taşınmaza bağlıdır ve yeni malike geçer. Borçlu ise borçlu olmaya devam eder.
| Madde | Kural | Sonucu |
|---|---|---|
| TMK 888/1 | Devir, borçlunun sorumluluğunu ve güvenceyi değiştirmez | Satış serbesttir, ipotek alıcıya geçer |
| TMK 888/2 | Yeni malik borcu yüklenirse alacaklı 1 yıl içinde eski borçluya bildirmezse eski borçlu kurtulur | Bankanın bildirim yükü |
| TMK 887 | Borçtan şahsen sorumlu olmayan malike karşı ödeme istemi hem borçluya hem malike yöneltilir | Alıcı takipten önce uyarılır |
| TMK 884 | Borçtan sorumlu olmayan malik borcu öderse alacak ona geçer | Alıcı ödediğini satıcıdan ister |
| TBK 197 | Borcun üstlenilmesi için alacaklının kabulü gerekir, süresinde cevap vermezse ret sayılır | Banka onayı olmadan borç devrolmaz |
Kısa cevap: İpotekli taşınmazın satışı için banka onayı gerekmez. Kredi borcunun alıcıya geçmesi için ise bankanın kabulü gerekir. İkisi farklı şeylerdir.
İpotekli Taşınmazın Satışında Dört Yöntem
| Yöntem | İşleyiş | Kimin İçin Güvenli? |
|---|---|---|
| Satış günü kapama ve fek | Alıcının ödediği bedelin bir kısmıyla kredi kapatılır, banka fek verir, tapu devri aynı gün yapılır | Her iki taraf |
| Alıcının kredisiyle kapama | Alıcının bankası satıcının borcunu kapatır, eski ipotek silinir, yeni ipotek kurulur | Her iki taraf, koordinasyon ister |
| İpotek yüküyle devir | Tapu devredilir, kredi satıcı adına sürer, satıcı ödemeye devam eder | Satıcı için kolay, alıcı için riskli |
| Borcun devri | Alıcı krediyi üstlenir, banka kabul ederse borçlu değişir | Banka onayına bağlı |
Satış Günü Kapama Nasıl Yapılır?
- Satıcı bankadan güncel kapama tutarını yazılı alır.
- Alıcı, bedelin kapama tutarı kadar kısmını doğrudan kredi hesabına öder.
- Banka, kapamayı görünce terkin talebini elektronik ortamda tapuya iletir veya fek yazısı verir.
- Tapu müdürlüğünde ipotek silinir ve satış işlemi yapılır.
- Kalan bedel satıcıya ödenir.
Bankanın terkin talebini iletmesi bazen bir iki iş günü sürer. Bu nedenle kapama satıştan birkaç gün önce yapılır ya da bedelin kalanı bloke edilir. Fek sürecinin ayrıntıları banka ipoteğinin kaldırılması süreci başlıklı yazımızda ele alınmaktadır.
Satış günü kapama ve fek işlemini bankayla birlikte koordine etmeniz için destek alın.
İpotekli Ev Almak Riskli mi? Alıcının Durumu
İpotek yüküyle devralan alıcı borçlu olmaz. Ancak taşınmazı ipotek alacaklısının takibine karşı koruyamaz. Satıcı krediyi ödemezse banka taşınmazı sattırabilir.
| Risk | Açıklama | Koruma |
|---|---|---|
| Takip riski | Satıcı ödemezse banka takip başlatır ve taşınmaz satılır | Satış günü kapama veya bedelin blokesi |
| Borcu üstlenme tartışması | Tapuda ipoteği kabul etmek borcu üstlenmek anlamına gelmez | Resmi senede açık kayıt |
| Gizli borç | Üst sınır ipoteği başka borçları da kapsayabilir | Bankadan akit tablosu ve borç dökümü |
| İkinci derece ipotek | Birden fazla ipotek olabilir | Güncel tapu kaydı incelemesi |
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 09.03.2020 tarihli 2018/504 E. ve 2020/3082 K. sayılı kararında önemli bir ilke koymuştur. İpotekli taşınmazı devralan alıcı, borcu üstlendiği açıkça kararlaştırılmadıkça borçlu olmaz. Borcu ödemek zorunda kalırsa Türk Medeni Kanunu’nun 884. maddesine göre alacak ona geçer ve ödediğini satıcıdan ister.
Avukat Notu: Satıcı ipoteği gizlemiş veya borcun kapatılacağını vaat edip kapatmamışsa alıcı tazminat isteyebilir. Satış sözleşmesine kredinin satış bedelinden kapatılacağına dair açık hüküm konulmalıdır.
Tapu İşlemi, Belgeler ve Harç
| Konu | Kural |
|---|---|
| Resmi senet | Satış tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır |
| Tapu harcı | Satış bedeli üzerinden binde 20, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı |
| İpotek terkini | Konut finansmanı ipoteğinde harç alınmaz, diğer ipoteklerde maktu terkin harcı ve döner sermaye ücreti ödenir |
| Zorunlu deprem sigortası | Devirde aranır |
| Bildirim | İpotek yüküyle devirde tapu müdürlüğü alacaklıya bildirim yapar |
Harç hesabı için tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Tapu işlemlerinin genel akışı tapu sicili işlemleri yazımızdadır.
İpotekli Taşınmazın İcra Yoluyla Satışı
Borç ödenmezse alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır. Bu takip, rızai satıştan tamamen farklı bir süreçtir.
| Aşama | Kural | Süre |
|---|---|---|
| Takip talebi | İcra dairesine ipotek akit tablosuyla başvurulur | Borç muaccel olunca |
| Ödeme veya icra emri | Borçluya ve ipotekli taşınmaz malikine tebliğ edilir | Tebliğden itibaren itiraz süreleri işler |
| Satış isteme | Alacaklı satış ister ve avansı yatırır | Tebliğden itibaren 1 yıl |
| Kıymet takdiri | Bilirkişi değer belirler, itiraz edilebilir | 7 gün |
| Açık artırma | Elektronik ortamda iki artırma, yüzde 50 eşiği | İlan süreleri |
| Rehin açığı | Bedel yetmezse kesin rehin açığı belgesiyle takip sürer | 1 yıl içinde haciz takibine geçilirse yeni ödeme emri gerekmez |
Satış süresinde istenmezse takip düşer. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.10.2025 tarihli 2025/12-43 E. ve 2025/601 K. sayılı kararında satış isteme süresinin kamu düzeninden olduğunu ve mahkemece kendiliğinden gözetileceğini belirtmiştir. İhale usulsüzlükleri için ihale bedelinin ödenmemesi yazımıza bakabilirsiniz. Ortak mülkiyette ipotekli payın satışı izale-i şüyu satışında bedel paylaşımı yazımızda anlatılmıştır.
İcradan Alınan Evde Kiracı Varsa
İhale alıcısı, tescilden sonra icra dairesinden kiracıya 15 günlük tahliye emri gönderilmesini isteyebilir. Ancak ipotekten önceki tarihli olduğu resmi belgeyle, örneğin noter onayı veya tapu şerhiyle kanıtlanan kira sözleşmesi korunur. Şartnamede kiracı belirtilmişse alıcı buna katlanır. Kiracı hakları için ev sahibi evi satarsa kiracı hakları yazımız yol gösterir.
Özel Durumlar: Aile Konutu, Derece ve Miras
| Durum | Kural |
|---|---|
| Aile konutu | Eşin rızası olmadan kurulan ipotek iptal edilebilir, satışta da eş rızası gerekir |
| Birden fazla ipotek | Dereceler sabittir, önceki derece boşalınca sonraki kendiliğinden ilerlemez |
| Miras yoluyla geçiş | İpotek mirasçılara yük olarak geçer, borç terekeye aittir |
| Satış vaadi | Vaat sözleşmesine kredinin kapatılma şartı yazılmalıdır |
Hukuk Genel Kurulu, 02.03.2016 tarihli 2015/2-53 E. ve 2016/211 K. sayılı kararında aile konutunda eşin rızası alınmadan kurulan banka ipoteğini kaldırmıştır. Ayrıntılar aile konutu şerhi yazımızdadır. Satış vaadi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi rehberimize bakabilirsiniz.
Satın Almadan Önce Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydını alın, tüm ipotek ve şerhleri görün.
- Bankadan kapama tutarını ve ipotek akit tablosunu isteyin.
- Üst sınır ipoteği varsa kapsamını okuyun.
- Satış sözleşmesine kredinin satış bedelinden kapatılacağını yazın.
- Kapama ve fekki satışla aynı gün yapın.
- Aile konutu ise eşin rızasını alın.
Kredili konutların diğer sorunları konut kredisiyle alınan taşınmazlarda hukuki sorunlar yazımızdadır. Sivas’taki taşınmazlar için işlemler Sivas Tapu Müdürlüğünde yapılır.
İpotekli taşınmaz alım veya satımınızda sözleşmeyi ve tapu sürecini birlikte güvenceye alalım.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İpotekli taşınmazın satışı mümkün mü?
Evet. TMK 888’e göre devir ipoteği değiştirmez. Taşınmaz ipotek yüküyle satılabilir.
İpotekli ev satmak için banka onayı gerekir mi?
Satış için gerekmez. Kredi borcunun alıcıya geçmesi için bankanın kabulü gerekir.
İpotekli ev almak riskli mi?
İpotek yüküyle alınırsa risklidir. Satıcı ödemezse banka taşınmazı sattırabilir. Satış günü kapama ve fek riski ortadan kaldırır.
İpotekli evi alan borçlu olur mu?
Hayır. Borcu açıkça üstlenmedikçe alıcı borçlu olmaz. Borcu öderse ödediğini satıcıdan ister.
Kredi borcu devam ederken tapu devri yapılabilir mi?
Yapılabilir. Tapu müdürlüğü devri alacaklıya bildirir. İpotek alıcı adına devam eder.
İpotek satış günü nasıl kaldırılır?
Alıcının ödediği bedelle kredi kapatılır. Banka terkin talebini tapuya iletir ve ipotek silinir. Devir aynı gün yapılır.
İpotekli taşınmaz icra yoluyla nasıl satılır?
Alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatır. Satış 1 yıl içinde istenir, kıymet takdiri ve elektronik açık artırma yapılır.
İcra satışında satış isteme süresi nedir?
Ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıldır. Süresinde istenmezse takip düşer.
İpotekli ev satışında tapu harcı ne kadar?
Satış bedeli üzerinden binde 20’dir. Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır.
İcradan alınan evde kiracı varsa ne olur?
Tescilden sonra 15 günlük tahliye emri istenir. İpotekten önceki tarihi resmi belgeyle kanıtlanan kira sözleşmesi korunur.
Aile konutu ipotekli satılabilir mi?
Satış için eşin rızası gerekir. Rızasız kurulan ipotek de iptal edilebilir.
İpotekli taşınmaz miras kalırsa ne olur?
İpotek mirasçılara yük olarak geçer. Borç terekeden ödenir, ödenmezse alacaklı takip yapabilir.
Satış sözleşmenize kredinin kapatılma şartını birlikte yazalım.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TMK 884, 887, 888, TBK 197, İİK 150/e |
| Satış | Mümkün, banka onayı gerekmez |
| Borcun devri | Bankanın kabulüyle |
| En güvenli yol | Satış günü kapama ve fek |
| İcra satışı | 1 yıl içinde satış talebi, yüzde 50 eşiği |
| Harç | Binde 20, alıcı ve satıcıdan |
Özetle ipotekli taşınmazın satışı mümkündür ve doğru kurgulandığında risksizdir. Kuralı tek cümleyle söylemek gerekirse kredi kapanmadan tapuyu almayın, kapandığı gün devri yapın.
Sivas’ta ipotekli taşınmaz, tapu ve icra satışı işlemlerinde hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 4 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.