İpotek Fekki Davası Nedir? Şartlar, Mahkeme ve Süreç 2026
İpotek Fekki Davası Nedir?
İpotek fekki davası, tapu kütüğünde kayıtlı bir ipoteğin kaldırılması için açılan davadır. Fek, terkin yani silme anlamına gelir. Dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesidir. Alacak sona erince malik, alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir. Alacaklı bunu yapmazsa dava açılır.
Dava, borcun ödenmesi, alacağın hiç doğmaması veya ipotek sözleşmesinin geçersiz olması hallerinde açılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Alacaklı bulunamıyorsa borç icra dairesine depo edilerek ipotek icra mahkemesi kararıyla da kaldırılabilir.
Borç yıllar önce ödendi ama tapuda ipotek hala duruyor. Alacaklı vefat etmiş, adresi bilinmiyor ya da fek yazısı vermeye yanaşmıyor. Taşınmaz satılamıyor, kredi alınamıyor. Bu durumun çözümü ipotek fekki davasıdır.
Bu yazı “ipotek fekki davası nedir” sorusunu şartları, tarafları, mahkemesi, harcı ve süresiyle cevaplar. Dava açmadan ipoteği kaldıran kısa yollar da ayrı başlıkta yer alır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 864, 875, 883, 884, 1025 ve 1026 ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu md. 150/c ve 153 esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay 2., 11., 12. ve 14. Hukuk Dairesi ile Hukuk Genel Kurulu’nun ipoteğin kaldırılmasına ilişkin kararları dikkate alınmıştır.
İpotek ve Fek Kavramları
İpotek, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan rehin hakkıdır. Tapu kütüğüne tescille doğar. Borç ödenmezse alacaklı taşınmazı sattırarak alacağını alır. Rehin türleri için rehin hakkı yazımıza bakabilirsiniz.
Fek, ipoteğin tapu kütüğünden silinmesidir. Borç ödense bile ipotek kendiliğinden silinmez. Alacaklının terkin talebi veya mahkeme kararı gerekir. İşte bu nedenle ipotek fekki davası vardır.
Kısa cevap: Borcun ödenmesi ipoteği otomatik olarak kaldırmaz. Alacaklı fek yazısı vermezse ipotek fekki davası açılır.
İpotek Fekki Davasının Şartları ve Açılabileceği Haller
| Hal | Açıklama | Dayanak |
|---|---|---|
| Alacağın sona ermesi | Borç ödenmiş, takas edilmiş veya ibra edilmiş | TMK 883 |
| Alacağın hiç doğmaması | Kredi kullandırılmamış, satış gerçekleşmemiş | TMK 883, 1025 |
| İpotek sözleşmesinin geçersizliği | Resmi şekle aykırılık, tasarruf yetkisi yokluğu, irade sakatlığı | TMK 1025 |
| Aile konutunda eş rızası yokluğu | Diğer eşin rızası alınmadan kurulan ipotek | TMK 194 |
| Kefaletin geçersizliği | Geçersiz kefalet borcu için verilen ipotek | TBK 584 |
| Süreli ipotekte sürenin dolması | Süre sonunda takip şerhi konulmamışsa | TMK 883/2 |
Davacı taşınmazın malikidir. Borçlu olmayan malik de davayı açabilir. Davalı ise ipotek alacaklısıdır. Alacaklı ölmüşse mirasçıları davalı gösterilir. Yolsuz ipoteğin terkini talebi ayni nitelikte olduğundan zamanaşımına uğramaz.
Zamanaşımı İpoteği Düşürür mü?
Hayır. Türk Medeni Kanunu’nun 864. maddesine göre rehin tescil edildikten sonra alacak için zamanaşımı işlemez. Bu nedenle “on yıl geçti, ipotek düştü” iddiası geçerli değildir. İpoteği kaldırmanın yolu borcu ödemek ya da geçersizliği ispat etmektir.
İpoteğinizin hangi sebeple kaldırılabileceğini tapu kaydınız üzerinden birlikte belirleyelim.
İpotek Fekki Davası Nasıl Açılır? Mahkeme, Harç ve Süre
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk mahkemesi |
| Aile konutu ipoteği | Aile mahkemesi |
| İki tacir arasındaki ipotek | Asliye ticaret mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kesin yetki |
| Harç | Nispi harç, ipotek bedeli üzerinden |
| Davalı | İpotek alacaklısı veya mirasçıları |
| Zamanaşımı | Yok |
Dava ipotek bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 01.03.2021 tarihli 2021/653 E. ve 2021/1770 K. sayılı kararında nispi harç ve nispi vekalet ücreti kuralını uygulamıştır. Dava değeri belirlenirken ipotek akit tablosundaki bedel esas alınır.
Banka kredisine dayalı ipoteklerde görev tartışması yaşanabilir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, 25.10.2022 tarihli 2022/2833 E. ve 2022/8470 K. sayılı kararında kefaletin geçersizliğine dayalı fek isteminde asliye hukuk mahkemesini görevli saymıştır. Tüketici kredisine dayalı ipoteklerde tüketici mahkemesi görevli görülebilir. Dilekçede her iki ihtimal değerlendirilmelidir.
Davanın Süresi
Basit dosyalarda yargılama birkaç ayda biter. Banka kayıtlarının getirtilmesi ve bilirkişi incelemesi gerekirse süre bir yılı aşabilir. İstinaf aşaması süreyi uzatır. Dava boyunca tapuya tedbir şerhi konulması istenebilir. Tedbir şerhi taşınmazın devrini önler. Başlamış bir icra takibinin durdurulması için ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmelidir.
İpotek Fekki Davasında İspat: Borcun Ödendiği Nasıl Kanıtlanır?
- Banka dekontları, havale ve EFT kayıtları
- Kredi kapama yazısı ve hesap ekstreleri
- Alacaklının imzaladığı ibraname veya makbuz
- İpotek akit tablosu ve tapu kaydı
- Alacaklının borcun bittiğini kabul eden yazışmaları
- Bilirkişi incelemesi
İspat yükü, borcun ödendiğini ileri süren malikte olmakla birlikte banka da ipoteğin güvence altına aldığı bir alacağın hâlâ var olduğunu kendi kayıtlarıyla göstermek durumundadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 09.03.2020 tarihli 2018/504 E. ve 2020/3082 K. sayılı kararında ipoteğin kapsamının ve borcun varlığının akit tablosu ve banka kayıtlarıyla belirleneceğini vurgulamıştır.
Avukat Notu: Üst sınır ipoteğinde kısmi ödeme fek sağlamaz. İpotek, limit dahilinde sonradan doğan borçları da güvence altına alır. Hukuk Genel Kurulu, 18.06.2019 tarihli 2017/356 E. ve 2019/711 K. sayılı kararında ipotek limitinin aşılamayacağını vurgulamıştır. Kapsam ise akit tablosuna göre belirlenir. Fek için akit tablosu kapsamındaki tüm borçlar kapanmalıdır.
Dava Açmadan İpotek Kaldırma: İİK 153 Depo Yolu
Alacaklı adresi bilinmiyorsa, ölmüşse veya parayı almaktan kaçınıyorsa dava açmak şart değildir. İcra ve İflas Kanunu’nun 153. maddesi daha hızlı bir yol tanır.
- Malik, ipotek bedelini icra dairesine depo eder.
- İcra dairesi alacaklıya veya mirasçılarına 15 günlük muhtıra gönderir.
- Alacaklı süresinde parayı alıp fek vermezse icra mahkemesinden terkin kararı istenir.
- Karar tapuya gönderilir ve ipotek silinir.
Bu yol bir icra takibi değildir. Yalnızca başvurma harcı ödenir. Üst sınır ipoteğinde limit tutarı depo edilir. Alacaklının kimliği hiç bilinmiyorsa kayyım atanması gündeme gelir.
Süreli İpotek: 30 Gün Kuralı
Süreli ipoteklerde dava gerekmeyebilir. Türk Medeni Kanunu’nun 883. maddesine 2019’da eklenen fıkra basit bir yol getirmiştir. Süre dolduktan sonra 30 gün içinde alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip şerhi koydurmazsa malik tapu müdürlüğüne başvurur. Tapu müdürlüğü ipoteği terkin eder.
Eski tarihli süreli ipoteklerde bu 30 günlük süre 1 Ocak 2020’den başlatılmıştır. Tapu kaydınızda süre yazıyorsa önce bu yolu deneyin. Tapu işlemleri için tapu sicili işlemleri yazımız yol gösterir.
Banka İpoteğinde Fek Yazısı
Kredi borcu kapanan müşteri bankadan fek yazısı ister. Günümüzde çoğu banka terkin talebini elektronik ortamda doğrudan tapuya iletir. Banka fek vermekten kaçınırsa önce yazılı başvuru, ardından dava yolu izlenir.
Banka, aynı ipoteğin başka borçları da güvence altına aldığını ileri sürebilir. Bu savunmanın doğruluğu akit tablosuna bakılarak anlaşılır. Sürecin adımları banka ipoteğinin kaldırılması süreci başlıklı yazımızda ayrıntılı anlatılmaktadır. Satış sırasında ipotek sorunu için ipotekli taşınmazın satışı yazımıza bakabilirsiniz.
İpotek Fekki Davasında Özel Durumlar
| Durum | Çözüm |
|---|---|
| Alacaklı vefat etmiş | Mirasçılar veraset belgesiyle terkin verir, vermezse dava veya depo yolu |
| Alacaklı yurt dışında ve ulaşılamıyor | İİK 153 depo yolu |
| Borçlu olmayan malik borcu öderse | Alacak ona geçer, TMK 884 |
| İpotek takibi başlamış | Fek davasıyla birlikte tedbir ve menfi tespit |
| Aile konutunda eşin rızası yok | Aile mahkemesinde iptal ve terkin |
Takibe karşı savunma için menfi tespit davası yazımız yararlıdır. Tapu kaydındaki diğer yolsuzluklar için yolsuz tescil ve tapu sicilinin düzeltilmesi rehberine bakabilirsiniz. Sivas’taki bir taşınmaz için dava Sivas Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Dava mı, depo yolu mu, süreli ipotek başvurusu mu? En hızlı yolu birlikte seçelim.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İpotek fekki davası nedir?
Tapuda kayıtlı ipoteğin kaldırılması için açılan davadır. Borç ödendiği halde alacaklı fek vermiyorsa veya ipotek geçersizse açılır.
İpotek fekki ne demek?
Fek, terkin yani silme demektir. İpotek fekki, ipoteğin tapu kütüğünden silinmesidir.
İpoteğin kaldırılması davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Aile konutunda aile mahkemesi, tacirler arasında ticaret mahkemesi görevlidir.
İpotek fekki davasında zamanaşımı var mı?
Hayır. Yolsuz ipoteğin terkini talebi zamanaşımına uğramaz. Ayrıca rehin tescil edildikten sonra alacak için zamanaşımı da işlemez.
İpotek fekki davası harcı ne kadar?
Dava nispi harca tabidir. Harç, ipotek bedeli üzerinden hesaplanır ve dörtte biri peşin ödenir.
İpotek fekki davası ne kadar sürer?
Basit dosyalarda birkaç ay, banka kayıtları ve bilirkişi gerekirse bir yılı aşabilir.
Borcumu ödedim ama ipotek kalkmadı, ne yapmalıyım?
Alacaklıdan yazılı fek talep edin. Vermezse dava açın. Alacaklıya ulaşamıyorsanız İİK 153 depo yolunu kullanın.
Süreli ipotek kendiliğinden kalkar mı?
Kendiliğinden kalkmaz. Süre bitiminden 30 gün sonra takip şerhi yoksa malikin başvurusuyla tapu müdürlüğü terkin eder.
Alacaklı öldüyse ipotek nasıl kaldırılır?
Mirasçılardan terkin istenir. Vermezlerse mirasçılara karşı dava açılır veya bedel icra dairesine depo edilir.
İpotek fek yazısı nedir?
Alacaklının borcun ödendiğini ve ipoteğin terkin edilebileceğini bildiren yazısıdır. Tapu müdürlüğü bu yazıyla ipoteği siler.
Kısmi ödeme ile ipotek kaldırılır mı?
Üst sınır ipoteğinde kaldırılmaz. Akit tablosu kapsamındaki tüm borçların ödenmesi gerekir.
Dava sırasında banka ipoteği paraya çevirebilir mi?
Tedbir kararı alınırsa takip durur. Bu nedenle dava dilekçesinde tedbir istenmelidir.
İpotek bedeli, harç ve tedbir talebini içeren dava dilekçenizi birlikte hazırlayalım.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TMK 864, 883, 1025, İİK 153 |
| Açılma halleri | Borcun ödenmesi, alacağın doğmaması, geçersizlik |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk mahkemesi |
| Yetki | Taşınmazın bulunduğu yer, kesin |
| Harç | Nispi, ipotek bedeli üzerinden |
| Alternatif yollar | İİK 153 depo, süreli ipotekte 30 gün kuralı |
Özetle “ipotek fekki davası nedir” sorusunun cevabı, tapudaki ölü kaydı silmenin yoludur. Alacaklıya ulaşılabiliyorsa dava, ulaşılamıyorsa depo yolu seçilir.
Sivas’ta ipotek, tapu ve banka uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 5 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.