Apartman Toplantı Kararlarının İptali: Süre ve Şartlar
Apartman Toplantı Kararı Nasıl İptal Edilir?
Apartman toplantı kararlarının iptali, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesine göre sulh hukuk mahkemesinden istenir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açar.
Toplantıya katılmayan malik için süre, kararı öğrenmesinden itibaren 1 ay ve her halde karar tarihinden itibaren 6 aydır. Yok hükmünde veya kesin hükümsüz kararlarda süre aranmaz. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kat malikleri kurulu çoğunlukla karar alır. Ancak çoğunluk her şeye karar veremez. Usule, kanuna veya yönetim planına aykırı kararlar mahkemece iptal edilir.
Bu rehber, apartman toplantı kararlarının iptali için bilinmesi gereken kuralları sırasıyla anlatır. Önce toplantının nasıl yapılması gerektiğine, ardından dava sürecine bakıyoruz.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19, 24, 28 ila 34, 38, 42, 45 ve 70 ile 7579 sayılı Kanun değişiklikleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Dava şartı arabuluculuk için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı sayfasından bilgi alınabilir.
Toplantı Nasıl Yapılmalıdır?
Bir kararın geçerli olması için önce toplantının usulüne uygun yapılması gerekir. İptal davalarının büyük bölümü bu aşamadaki hatalardan doğar.
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Toplantı zamanı | Yılda en az bir kez, toplu yapılarda en geç iki yılda bir | KMK 29 |
| Çağrı süresi | Olağanüstü toplantıda en az 15 gün önce | KMK 29 |
| Çağrı biçimi | Olağanüstü toplantıda imza karşılığı veya taahhütlü mektupla, sebep bildirilerek | KMK 29 |
| Olağanüstü toplantı | Yönetici, denetçi veya maliklerin üçte birinin istemiyle | KMK 29 |
| Toplantı yeter sayısı | Sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazla | KMK 30 |
| İkinci toplantı | En geç 15 gün sonra, katılanların salt çoğunluğuyla karar | KMK 30 |
| Oy hakkı | Her malik bir oy, tek malik en çok oyların üçte biri | KMK 31 |
| Vekalet sınırı | Bir kişi oyların yüzde 5’inden fazlasını vekaleten kullanamaz | KMK 31 |
Kırk ve daha az bağımsız bölümü olan yapılarda bir kişi en çok iki kişiye vekalet edebilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında en az 7 gün bulunmalıdır.
Apartman Toplantı Kararlarının İptali Sebepleri
| Sebep | Örnek |
|---|---|
| Çağrı hatası | Süreye uyulmaması, bazı maliklerin çağrılmaması |
| Gündem dışı karar | Olağanüstü toplantıda gündemde olmayan konunun karara bağlanması |
| Yeter sayı eksikliği | Toplantı veya karar için gereken çoğunluğun sağlanmaması |
| Vekalet ihlali | Bir kişinin sınırı aşan sayıda vekalet kullanması |
| Kanuna aykırılık | Emredici hükümlere ters düşen karar |
| Yönetim planına aykırılık | Planı değiştirmeden plana aykırı gider paylaşımı |
| Dürüstlük kuralına aykırılık | Azınlığı zarara uğratmayı amaçlayan keyfi karar |
Kısa cevap: Karar sizin aleyhinize olsa bile usule ve kanuna uygunsa iptal edilmez. Mahkeme yerindelik denetimi yapmaz, hukuka uygunluk denetimi yapar.
Hangi Karar İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?
| Karar | Gerekli Çoğunluk | Madde |
|---|---|---|
| Olağan yönetim kararları | Katılanların oy çokluğu | KMK 30 |
| Yönetici atanması | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK 34 |
| Faydalı yenilik, ısı yalıtımı, yakıt dönüşümü | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | KMK 42 |
| Yönetim planının değiştirilmesi | Tüm maliklerin beşte dördü | KMK 28 |
| Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis | Beşte dört yazılı rıza | KMK 19 |
| Toplu yapıda yönetim planı değişikliği | Üçte iki | KMK 70 |
| Dış duvar ve çatının kiralanması, temliki tasarruflar | Oybirliği | KMK 45 |
| Meskenin işyerine çevrilmesi | Oybirliği | KMK 24 |
Gerekli çoğunluk sağlanmadan alınan karar iptal edilir. Toplu yapılardaki üçte iki oranı 2026’da 7579 sayılı Kanun’la gelmiştir. Normal apartmanlarda yönetim planı için beşte dört kuralı sürmektedir. Ayrıntılar yönetim planı yazımızdadır.
Toplantı tutanağınızı inceleyerek iptal sebebi bulunup bulunmadığını değerlendirelim.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası Süreleri
Yokluk, Kesin Hükümsüzlük ve İptal Ayrımı
| Tür | Ne Zaman Söz Konusu Olur? | Süre |
|---|---|---|
| Yokluk | Toplantı hiç yapılmamışsa, karar kurucu unsurdan yoksunsa | Süre yok |
| Kesin hükümsüzlük | Karar emredici hükme, kamu düzenine veya ahlaka aykırıysa | Süre yok |
| İptal edilebilirlik | Usul hatası, yönetim planına aykırılık gibi hallerde | 1 ay, her halde 6 ay |
Ayrım, sürenin kaçırıldığı dosyalarda belirleyicidir. Örneğin sığınağın bir malikin özel kullanımına bırakılması kararı kamu düzenine aykırıdır. Böyle bir karara karşı her zaman dava açılabilir. Basit bir çağrı hatası ise süresinde ileri sürülmezse karar geçerli kalır.
İptal Davası Açma Süreleri
| Malikin Durumu | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Toplantıya katıldı, aykırı oy kullandı | 1 ay | Karar tarihi |
| Toplantıya katılmadı | 1 ay | Kararı öğrendiği tarih |
| Toplantıya katılmadı, kararı geç öğrendi | En çok 6 ay | Karar tarihi |
| Karar yok hükmünde veya kesin hükümsüz | Süre yok | Her zaman |
Süreler hak düşürücüdür. Hakim süreyi kendiliğinden gözetir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle başvuru bir ay dolmadan yapılmalıdır.
Avukat Notu: Toplantıda olumlu oy kullanan malik kural olarak iptal davası açamaz. Aykırı oyunuzu ve gerekçenizi tutanağa yazdırmanız ispatı kolaylaştırır.
Davayı Kim Açar, Kime Karşı Açar?
Davayı her kat maliki tek başına açabilir. Kiracı kural olarak bu davayı açamaz. Karar kiracıyı doğrudan etkiliyorsa hukuki yararı istisnaen kabul edilebilir.
Davalı konusunda Yargıtay uygulaması zaman içinde değişmiştir. Eski kararlar, olumlu oy kullanan tüm maliklerin davalı gösterilmesini arardı. Güncel uygulamada dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 07.11.2023 tarihli 2022/3890 E. ve 2023/3698 K. sayılı kararında yöneticiyi yasal temsilci saymıştır.
Kısa cevap: Dava yöneticiye açılır. Yönetici yoksa olumlu oy kullanan kat malikleri davalı gösterilir.
Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve İhtiyati Tedbir
| Konu | Kural |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
| Kararın uygulanması | Dava açılması kararı kendiliğinden durdurmaz |
| Tedbir | Uygulamanın durdurulması ayrıca istenir |
İptal davası açılması kararın uygulanmasını durdurmaz. Aidat artışı gibi kararlar dava sürerken de bağlayıcıdır. Telafisi güç bir zarar varsa ihtiyati tedbir istenmelidir.
Sivas’taki bir apartman için dava Sivas Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Usul için sulh hukuk davaları ve zorunlu arabuluculuk yazılarımıza bakabilirsiniz.
2026 Değişikliği ve Aidat Kararları
İşletme projesi 2026’dan beri kat malikleri kurulunda onaylanır. Bu nedenle aidat artışına itirazın yolu artık iptal davasıdır. Davada usul hataları ve yönetim planına aykırı gider paylaşımı ileri sürülebilir.
Konunun yönetim boyutu kat mülkiyeti ve site yönetimi yazımızdadır. Yöneticiye karşı diğer davalar için site yönetimlerine karşı dava açılabilir mi rehberine bakabilirsiniz. Aidat borcunun sonuçlarını aidat borcunu ödemeyen kat malikine karşı hukuki yollar yazımızda anlattık. Ortak alanla ilgili kararlar için ortak alanların işgali halinde başvurulacak hukuki yöntemler yazımız yol gösterir.
Süre dolmadan arabuluculuk başvurusunu ve davayı sizin adınıza hazırlayalım.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Apartman toplantı kararlarının iptali için süre nedir?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan için karar tarihinden itibaren 1 aydır. Katılmayan için öğrenmeden itibaren 1 ay, her halde 6 aydır.
Toplantıya katılmadım, karara itiraz edebilir miyim?
Evet. Kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren 1 ay içinde dava açabilirsiniz. Karar tarihinden itibaren 6 ay geçmemiş olmalıdır.
Toplantıda olumlu oy verdim, dava açabilir miyim?
Kural olarak hayır. İptal davasını aykırı oy kullanan veya toplantıya katılmayan malik açar.
İptal davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Dava kime karşı açılır?
Kat maliklerini temsilen yöneticiye açılır. Yönetici yoksa olumlu oy kullanan malikler davalı gösterilir.
Dava açmak kararın uygulanmasını durdurur mu?
Hayır. Uygulamanın durması için ayrıca ihtiyati tedbir kararı alınmalıdır.
Kiracı iptal davası açabilir mi?
Kural olarak açamaz. Karar kiracıyı doğrudan etkiliyorsa istisnaen hukuki yarar kabul edilebilir.
Aidat artış kararı iptal edilebilir mi?
Usule, kanuna veya yönetim planına aykırıysa iptal edilebilir. Mahkeme artışın yerinde olup olmadığını değil hukuka uygunluğunu inceler.
Çağrı yapılmadan alınan karar geçerli midir?
Usulsüz çağrı iptal sebebidir. Dava süresinde açılmazsa karar geçerli kalır.
Yok hükmünde karar ne demektir?
Kurucu unsurları taşımayan karardır. Bu kararlara karşı süre sınırı olmadan dava açılabilir.
Arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde dava süresi işlemez.
Bir kişi kaç vekalet kullanabilir?
Oyların yüzde 5’inden fazlasını kullanamaz. Kırk ve daha az bağımsız bölümde en çok iki kişiye vekalet edilebilir.
Yokluk, kesin hükümsüzlük ve iptal ayrımını dosyanız özelinde değerlendirelim.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | KMK 29 ila 33 |
| Dava süresi | 1 ay, her halde 6 ay |
| Süresiz haller | Yokluk ve kesin hükümsüzlük |
| Davalı | Kat maliklerini temsilen yönetici |
| Ön şart | Dava şartı arabuluculuk |
| Görevli mahkeme | Sulh hukuk mahkemesi |
Özetle apartman toplantı kararlarının iptali kısa sürelere bağlı bir davadır. Tutanağı hemen almak ve aykırı oyu yazdırmak hak kaybını önler. İptal sebebi varsa süre dolmadan arabulucuya başvurulmalıdır.
Sivas’ta kat malikleri kurulu kararlarının iptali için hukuki destek almak üzere büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 18 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.