Kira Tespit Davası Nedir? Şartları Süresi ve Mahkeme Yetkisi
Kira tespit davası, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kira değerlerine ve Türk Borçlar Kanunu’ndaki yasal kriterlere göre mahkeme tarafından yeniden belirlenmesini sağlayan hukuki bir yoldur. 2026 yılı itibarıyla kira artışlarında yaşanan sorunlar nedeniyle bu dava türüne başvuru sayısı önemli ölçüde artmıştır.
Kira Tespit Davası 2026 – Özet Bilgi Tablosu
| Konu | Bilgi |
|---|---|
| Tanım | Kira bedelinin mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi davası |
| Yasal Dayanak | 6098 sayılı TBK madde 344-345 |
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri |
| Arabuluculuk | Zorunlu (1 Eylül 2023’ten itibaren) |
| 5 Yıl Şartı | Sözleşme 5 yılı doldurmuşsa TÜFE sınırı aşılabilir |
| 30 Gün Kuralı | Yeni dönemden 30 gün önce açılmalı veya ihtar çekilmeli |
| Dava Süresi | Ortalama 6-18 ay (istinaf/temyiz dahil 2-3 yıl) |
| Hakkaniyet İndirimi | Eski kiracı için %10-20 oranında indirim uygulanır |
| Karar Kesinleşmeden | İcraya konulamaz (inşai nitelikli karar) |
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, taraflar arasında mevcut kira sözleşmesindeki kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olarak mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlayan özel bir tespit davası türüdür. Bu dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir.
Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların kira bedeli konusunda anlaşamaması halinde başvurulan bu dava türü, kira sözleşmesinin belirsiz kalan veya ekonomik koşullar karşısında yetersiz kalan kira bedelini yeniden belirlemeye yöneliktir.
Tespit Davası mı, Eda Davası mı?
Kira tespit davası, eda davası niteliği taşımayıp inşai (kurucu) nitelikte bir tespit davasıdır. Mahkeme kararı, mevcut sözleşmeye ilişkin yeni bir hukuki durumun oluşturulmasını hedefler. Bu nedenle verilen karar kesinleşmeden icraya konulamaz.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark
| Özellik | Kira Tespit Davası | Kira Uyarlama Davası |
|---|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK madde 344 | TBK madde 138 |
| Amaç | Kira bedelinin yeniden belirlenmesi | Sözleşmenin olağanüstü duruma uyarlanması |
| Şart | 5 yıl dolması veya artış oranı belirlenmemesi | Öngörülemeyen olağanüstü durum |
| Kriter | Emsal kiralar, TÜFE, taşınmaz durumu | Aşırı ifa güçlüğü, ekonomik kriz |
| Süre Şartı | 5 yıllık süre aranır | Süre şartı aranmaz |
Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?
Kira tespit davası açılabilmesi için belirli koşulların bir arada bulunması gerekmektedir. Bu şartlar Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenmiştir.
1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olması
Kira tespit davası açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması zorunludur. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yargıtay uygulamasına göre, geçerli kira ilişkisi kurulmamış bir taşınmaz hakkında tespit talebi dinlenemez.
2. Hukuki Yarar Bulunması
Dava açabilmek için taraflardan birinin mevcut kira bedelinin yetersiz veya fazla olduğunu ileri sürmesi ve bu hususta hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde dava usulden reddedilebilir.
3. Arabuluculuk Şartı (Zorunlu)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması zorunlu hale gelmiştir (6325 sayılı Kanun). Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.
4. 5 Yıllık Süre veya Artış Oranı Belirsizliği
Kira Tespit Davası 5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
Kira Tespit Davası 5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
5 yıllık süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Sözleşme yenilense dahi süre sıfırlanmaz, ilk sözleşme tarihinden devam eder. Örneğin 01.01.2020 tarihli bir sözleşme için 5 yıl 01.01.2025 tarihinde dolar ve bu tarihten itibaren kira tespit davası açılabilir.
| Durum | Dava Açılabilir mi? | TÜFE Sınırı |
|---|---|---|
| Sözleşmede artış oranı yok, 5 yıl dolmamış | Evet | TÜFE ile sınırlı |
| Sözleşmede artış oranı var, 5 yıl dolmamış | Hayır | – |
| 5 yıldan uzun süreli sözleşme | Evet | TÜFE sınırı aşılabilir |
| 5 yıldan sonra yenilenen sözleşme | Evet | TÜFE sınırı aşılabilir |
5. Kiralanan Yer Türü
Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Tarla, arsa, taşıt veya taşınır mallar gibi diğer kira ilişkileri için bu dava türü uygulanamaz.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası, belirli bir süreç izlenerek açılmalıdır. Sürecin doğru yönetilmesi, hem hak kayıplarının önlenmesi hem de davanın olumlu sonuçlanması açısından kritik öneme sahiptir.
Arabuluculuk Başvurusu
Zorunlu arabuluculuk sürecine başvuru yapılır. Süreç en fazla 3 hafta içinde sonuçlanır, zorunlu hallerde 1 hafta uzatılabilir.
İhtarname Gönderimi (Opsiyonel)
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirim gönderilir. Bu, kararın yeni dönemden itibaren geçerli olmasını sağlar.
Dava Dilekçesi Hazırlama
Kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri, ihtarname ve diğer deliller ile birlikte dava dilekçesi hazırlanır.
Mahkemeye Başvuru
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi sunulur ve gerekli harçlar yatırılır.
Bilirkişi İncelemesi
Mahkeme, alanında uzman bilirkişilerden rapor alır. Emsal kiralar, taşınmazın durumu ve konum özellikleri değerlendirilir.
Karar Aşaması
Tüm deliller ve bilirkişi raporu değerlendirilerek hakkaniyete uygun kira bedeli belirlenir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? 30 Gün Kuralı
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? 30 Gün Kuralı
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için bazı sürelere dikkat edilmesi gerekir.
Kira Tespit Davası 30 Gün Önce Açılmazsa Ne Olur?
Dava yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılmazsa ve bu süre içinde ihtarname de gönderilmemişse, mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Bu durumda kiraya veren bir yıllık kira geliri kaybı yaşar.
| Senaryo | Sonuç |
|---|---|
| Dava 30 gün önceden açıldı | Karar yeni dönemin başından geçerli |
| 30 gün önce ihtar gönderildi, dava sonra açıldı | Karar yeni dönemin başından geçerli |
| Ne dava ne ihtar 30 gün önceden yapıldı | Karar bir sonraki dönem için geçerli |
| Sözleşmede artış hükmü var | Dönem sonuna kadar açılan dava o dönem için geçerli |
Kira Tespit Davası Açmadan Önce İhtarname Şart mı?
Hayır, ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak ihtarname gönderilmesi stratejik bir avantaj sağlar. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce noter aracılığıyla gönderilen ihtarname sayesinde, daha sonra açılacak dava yeni dönemin başından itibaren geçerli olacak şekilde sonuç doğurur.
Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Kira tespit davası geriye dönük kira farkı talep etme imkanı tanımaz. Tespit kararları ileriye yönelik sonuç doğurur. Ancak dava zamanında açılmış veya ihtar zamanında gönderilmişse, karar ilgili kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davasında Mahkeme Yetkisi
| Mahkeme Türü | Açıklama |
|---|---|
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK m.4) |
| Yetkili Mahkeme (Seçenek 1) | Davalının yerleşim yeri mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme (Seçenek 2) | Kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme (Seçenek 3) | Tacir/kamu tüzel kişisi ise sözleşmedeki yer |
Emsal Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?
Mahkeme, kira bedelini belirlerken çeşitli kriterleri dikkate alır. Bu kriterler bilirkişi raporu ile somutlaştırılır.
Kira Tespit Davasında Hakim Neye Göre Karar Verir?
Kira Tespit Davasında Hakim Neye Göre Karar Verir?
| Kriter | Açıklama |
|---|---|
| TÜFE Oranı | 12 aylık TÜFE ortalaması üst sınır olarak değerlendirilir (5 yıl dolmamışsa) |
| Emsal Kiralar | Benzer özellikteki taşınmazların kira bedelleri araştırılır |
| Taşınmazın Konumu | Semt, ulaşım imkanları, çevre kalitesi |
| Fiziksel Özellikler | Metrekare, oda sayısı, kat, cephe, bina yaşı |
| Kullanım Şekli | Konut veya işyeri ayrımı |
| Hakkaniyet İlkesi | Eski kiracı indirimi (%10-20) |
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Neye Bakar?
Bilirkişi heyeti genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi veya emlak danışmanından oluşur. Bilirkişiler şu hususları inceler:
- Taşınmazın fiziksel durumu ve özellikleri
- Bölgedeki emsal taşınmazların kira bedelleri
- Taşınmazın konumu ve ulaşım imkanları
- Yapı yaşı, kalitesi ve bakım durumu
- Tarafların sunduğu emsal kira sözleşmeleri
Kira Tespit Davasında Bilirkişi Ücreti Ne Kadar?
2026 yılı itibarıyla bilirkişi ücreti, davanın kapsamına ve bilirkişi sayısına göre 3.000 TL ile 15.000 TL arasında değişmektedir. Keşif yapılması halinde bu tutar artabilir.
Kira Tespit Davasında Hakkaniyet İndirimi
Yargıtay içtihatlarına göre, kiracının eski kiracı olması halinde emsal kira bedelinden %10 ile %20 arasında indirim yapılması gerekmektedir. Bu indirim hakkaniyete uygun bir kira bedelinin belirlenmesi amacıyla uygulanır.
Önemli Yargıtay Kararı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında, hakkaniyet indiriminin %10-20 oranında yapılması gerektiğini, bu oranın üzerinde indirim yapılmasının hukuka aykırı olacağını belirtmiştir. Ayrıca bilirkişi tarafından indirim yapılmışsa, hakimin ayrıca indirim yapması mükerrer indirime yol açar.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer? Kaç Celse Sürer?
Kira tespit davalarının süresi mahkemenin iş yükü, bilirkişi incelemesi ve delillerin niteliğine göre değişir.
| Aşama | Ortalama Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk Süreci | 2-4 hafta |
| İlk Derece Mahkemesi | 6-18 ay |
| İstinaf Aşaması | 6-12 ay |
| Temyiz Aşaması | 6-12 ay |
| Toplam (Kanun Yolları Dahil) | 2-3 yıl |
Ortalama bir kira tespit davası 3 ile 6 celse arasında sürmektedir. Ancak tarafların itirazları ve ek bilirkişi raporu talepleri bu sayıyı artırabilir.
Kira Tespit Davasında Harç ve Masraflar
Kira Tespit Davasında Harç ve Masraflar
Harç Hesaplaması
Kira tespit davalarında harç, mevcut kira ile talep edilen kira arasındaki aylık fark üzerinden nispi olarak hesaplanır. Yıllık kira farkı değil, yalnızca 1 aylık fark esas alınır.
Harç Hesaplama Örneği
Mevcut kira: 10.000 TL | Talep edilen: 18.000 TL | Fark: 8.000 TL
Harç, 8.000 TL üzerinden nispi olarak hesaplanır.
Dava Masrafları (2026)
| Masraf Kalemi | Yaklaşık Tutar |
|---|---|
| Başvuru Harcı | 500-1.500 TL |
| Bilirkişi Ücreti | 3.000-15.000 TL |
| Keşif Masrafı | 2.000-5.000 TL |
| Tebligat Giderleri | 500-1.000 TL |
| Toplam Tahmini | 6.000-25.000 TL |
Kira Tespit Davasında Avukatlık Ücreti Ne Kadar?
Avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. 2026 yılı tarifesine göre kira tespit davalarında:
| Ücret Türü | Hesaplama Yöntemi |
|---|---|
| Davacı Lehine Vekalet Ücreti | Hükmedilen kira ile mevcut kira farkının 1 yıllık tutarı |
| Davalı Lehine Vekalet Ücreti | Talep edilen kira ile hükmedilen kira farkının 1 yıllık tutarı |
| Alt Sınır | Sulh Hukuk Mahkemesi için tarifede belirlenen asgari tutar |
Davayı Kaybeden Kiracı Ne Kadar Öder?
Kira tespit davasını kaybeden kiracı şu masrafları ödemekle yükümlü olabilir:
- Karşı taraf vekalet ücreti
- Yargılama giderlerinin bir kısmı
- Geriye dönük kira farkı (dava zamanında açılmışsa)
Kira Tespit Davasını Kaybeden Kiracı Mahkeme Masraflarını Öder mi?
Evet, davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf vekalet ücretini ödemekle yükümlüdür. Ancak kira tespit davalarında genellikle tarafların kısmi haklılığı söz konusu olduğundan masraflar orantılı şekilde paylaştırılabilir.
Kira Tespit Davası Kesinleştikten Sonra Ne Olur?
Kira tespit kararları inşai nitelikte olduğundan, kesinleşmeden icraya konulamaz. Karar kesinleştikten sonra:
- Kiracı yeni kira bedelini ödemekle yükümlü hale gelir
- Fark tutarları için icra takibi başlatılabilir
- Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir
Kira Tespit Davası Sürerken Kiracı Çıkarsa Ne Olur?
Kiracının dava sürerken taşınmazı terk etmesi halinde, dava konusuz kalır ve mahkeme davayı reddeder. Ancak dava süresince tahakkuk eden kira farkları için ayrı bir alacak davası açılabilir.
Kira Tespit Davasında Ev Satılırsa Ne Olur?
Taşınmazın satılması halinde, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Devam eden dava, yeni malik tarafından devralınabilir veya talep üzerine davaya dahil edilebilir. Kira tespit davası konusuz kalmaz.
Kira Tespit Davasını Mirasçılardan Biri Açabilir mi?
Kira Tespit Davasını Mirasçılardan Biri Açabilir mi?
Evet, mirasçılardan her biri miras payına ilişkin olarak kira tespit davası açabilir. Tüm mirasçıların birlikte dava açması zorunlu değildir. Ancak tüm mirasçıların katılımı, davanın daha sağlıklı yürütülmesini sağlar.
Mirasçılardan Biri Evi Satmak İstemezse Ne Olur?
Bu durum kira tespit davasını doğrudan etkilemez. Mirasçılar arasındaki mülkiyet uyuşmazlığı ayrı bir ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ile çözülür. Kira tespit davası, malik sıfatına sahip herkes tarafından açılabilir.
Kira Kontratı Olmadan Kira Tespit Davası Açılabilir mi?
Evet, yazılı kira sözleşmesi bulunmasa dahi kira tespit davası açılabilir. Bu durumda kira ilişkisinin varlığı; banka dekontları, tanık beyanları, elektrik/su/doğalgaz abonelik kayıtları gibi delillerle ispat edilmelidir.
Mal Sahibi Ölünce Mirasçılar Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Mal sahibinin ölümü tek başına tahliye sebebi değildir. Mirasçılar ancak TBK’da sayılan tahliye sebeplerinin (ihtiyaç, yeni malik tahliyesi vb.) varlığı halinde kiracıyı çıkarabilir. Kira tespit davası ise tahliye davası olmayıp sadece kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir.
Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?
Kiracının kira artışını kabul etmemesi halinde kiraya veren şu yollara başvurabilir:
- Kira tespit davası açarak mahkemece kira bedelinin belirlenmesini sağlamak
- Yeni dönemden 30 gün önce ihtarname göndererek süreç başlatmak
- Şartları oluşmuşsa tahliye davası açmak
Kira Tespit Davası Reddedilir mi?
Kira tespit davası şu durumlarda reddedilebilir:
- Arabuluculuk sürecinin işletilmemesi
- 5 yıllık sürenin dolmamış olması (sözleşmede artış oranı varsa)
- Geçerli kira sözleşmesinin bulunmaması
- Hukuki yararın bulunmaması
- Görevsiz veya yetkisiz mahkemede dava açılması
Ev Sahibi Kiracıyı Mahkemeye Verirse Ne Olur?
Kira tespit davası bir ceza davası değildir. Kiracı aleyhine açılan kira tespit davasında kiracı, savunma hakkını kullanır ve emsal kiralar konusunda karşı delil sunabilir. Mahkeme hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Davayı Kazanan Taraf Avukat Ücreti Öder mi?
Hayır, davayı kazanan tarafın avukat ücreti karşı tarafça ödenir. Ancak davayı kazanan taraf kendi avukatıyla yaptığı sözleşme gereği ayrıca ücret ödeyebilir. Mahkemece hükmedilen karşı taraf vekalet ücreti ile avukatla yapılan sözleşme ücreti farklı kalemlerdir.
Kira Tespit Davasında Tanık Dinlenir mi?
Evet, kira tespit davasında tanık dinlenebilir. Özellikle şu konularda tanık beyanları önemlidir:
- Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisinin varlığı
- Emsal kira bedelleri
- Taşınmazın durumu ve özellikleri
10 Yıllık Kira Sözleşmesi Kira Tespit Davası
10 yıllık kira sözleşmelerinde, her 5 yılın sonunda kira tespit davası açılabilir. Yani 5. yıl ve 10. yılın sonunda ayrı ayrı dava açma hakkı bulunmaktadır. 5 yılı dolduran sözleşmelerde TÜFE sınırı aşılarak emsal kira bedelleri dikkate alınabilir.
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar
Yargıtay 3. HD 2017/7927 E., 2018/4805 K.
Kiracının eski kiracı olması halinde %10-20 oranında hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğini, bu oranı aşan indirimin hukuka aykırı olacağını belirlemiştir.
Yargıtay HGK 2017/2792 E., 2021/267 K.
Kira tespit davalarında ıslah ve bedel artırımının mümkün olmadığını, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulamayacağını karara bağlamıştır.
Yargıtay HGK 2001/423 E., 2001/456 K.
Kira tespit kararlarının kesinleşmeden icraya konulamayacağını belirtmiştir.
Kira Tespit Davasında Kiracı Avukat Tutmalı mı?
Kira tespit davaları teknik hukuki bilgi gerektiren davalardır. Kiracının avukat tutması zorunlu olmamakla birlikte, emsal kira bedellerinin doğru değerlendirilmesi, bilirkişi raporlarına itiraz ve hakkaniyet indiriminin uygulanması gibi konularda profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
Profesyonel Hukuki Destek Alın
Kira tespit davası sürecinizde uzman avukat desteği almak, haklarınızı en iyi şekilde korumanızı sağlar. Gayrimenkul hukuku alanında deneyimli ekibimizle iletişime geçin.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası her yıl açılabilir mi?
Hayır. Sözleşmede kira artış oranı belirlenmişse ancak 5. yılın sonunda açılabilir. Artış oranı belirlenmemişse her kira dönemi sonunda açılabilir, ancak bu durumda hakim TÜFE sınırını aşamaz.
Kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?
Evet, hukuken engel yoktur. Her iki dava farklı hukuki dayanaklara sahip olduğundan ayrı değerlendirilir ve aynı anda yürütülebilir.
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Zorunlu arabuluculuk başvurusu en geç 3 hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Zorunlu hallerde bu süre 1 hafta uzatılabilir.
Dava açmadan sadece ihtarname göndermek yeterli midir?
Hayır, ihtarname tek başına kira bedelini değiştirmez. Ancak yeni dönemden 30 gün önce gönderilen ihtarname, daha sonra açılacak davanın o dönem için geçerli olmasını sağlar.
Karar verildikten sonra kiracı yeni kira bedelini ödemezse ne olur?
Karar kesinleştikten sonra ilamsız icra takibi başlatılabilir. Kiracı ödeme yapmazsa tahliye davası açılması da mümkündür.
Kira tespit davası kazanılırsa geçmiş döneme yönelik fark istenebilir mi?
Kural olarak hayır, kararlar ileriye yönelik sonuç doğurur. Ancak dava veya ihtar zamanında yapılmışsa, karar o dönemin başından itibaren geçerli olur ve fark talep edilebilir.
Kira tespit davasında ıslah yapılabilir mi?
Hayır, Yargıtay içtihatlarına göre kira tespit davalarında ıslah ve bedel artırımı yapılamaz. Talep edilen kira bedeli dava açılırken kesin olarak belirtilmelidir.
Kira tespit davasında yüzde 25 sınırı var mı?
%25 kira artış sınırı 01.07.2024 tarihine kadar geçerliydi. 5 yılı dolduran sözleşmelerde açılan kira tespit davalarında bu sınır uygulanmaz; emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınır.
Bu makale 22.01.2026 tarihinde güncellenmiştir. İçeriğimiz bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışmanızı öneririz.