Kat Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi: KMK md. 7, Bağımsız Bölüm Ayrımı ve Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Taksim 2026
Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı Kurulmuş Binalarda Ortaklığın Giderilmesi
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ana gayrimenkulün tamamı için bütün olarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılamaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 7. maddesine göre kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Ancak bu kuralın önemli bir istisnası ve ayrımı vardır: Ana arsa veya bina genelinde tüm binanın veya arsanın ortaklığının giderilmesi, satılarak paylaşılması toplu halde talep edilemez. Bağımsız bölümler özelinde ise kat mülkiyeti kurulmuş olan taşınmazlarda her bir bağımsız bölüm (daire, dükkan vb.) ayrı bir mülkiyet konusu olduğu için, bağımsız bölümlerin kendi içindeki paylı mülkiyet durumları için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Örneğin tek bir dairenin birden fazla hissedarı varsa o dairedeki ortaklığın giderilmesi istenebilir.
“Kat mülkiyeti kurulmuş binada ortaklık giderilebilir mi?”, “Kat irtifakında ortaklığın giderilmesi mümkün mü?”, “Hangi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez?”, “Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi nasıl yapılır?”, “Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?” gibi sorular gayrimenkul hukukunda en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmuş binalarda ortaklığın giderilmesi yasağını, istisnalarını ve alternatif çözüm yollarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak: KMK md. 7 ve TMK md. 699
- Ana Gayrimenkul ve Bağımsız Bölüm Ayrımı
- Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi İstenemez?
- Ne Zaman Ortaklığın Giderilmesi Açılabilir?
- Kat İrtifakında Ortaklığın Giderilmesi
- Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
- Mahkeme Kararı ile Kat Mülkiyeti Kurulması
- İntikal Yapılmadan Dava Açılabilir mi?
- Kat Mülkiyeti Olmayan Binada Ortaklığın Giderilmesi
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme (EEAT)
Bu makale, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 1, 3, 7, 10, 12, 14; 4721 sayılı TMK md. 698-699; Yargıtay 14. HD, 7. HD ve 20. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Paylı mülkiyetin hukuki çerçevesi için Paylı Mülkiyet yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yasal Dayanak: KMK md. 7 ve TMK md. 699
| Madde | Düzenleme | Sonuç |
|---|---|---|
| KMK md. 7 | Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkullerde ortaklığın giderilmesi istenemez | Ana gayrimenkul bütünüyle satışa çıkarılamaz |
| TMK md. 698 | Her paydaş paylı mülkiyetin sona erdirilmesini isteyebilir | Bağımsız bölüm içindeki paylı mülkiyet için geçerli |
| TMK md. 699 | Paylaşma aynen bölünme veya satış yoluyla yapılır | Bağımsız bölümün satışı mümkün |
| KMK md. 10 | Kat mülkiyetinin kurulması usulü | Mahkeme kararıyla da kurulabilir |
| KMK md. 12 | Kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgeler | Mimari proje, yönetim planı, liste |
Ana Gayrimenkul ve Bağımsız Bölüm Ayrımı
| Kriter | Ana Gayrimenkul (Bina/Arsa Bütünü) | Bağımsız Bölüm (Daire/Dükkan) |
|---|---|---|
| Ortaklığın giderilmesi | Açılamaz (KMK md. 7 yasak) | Açılabilir (bölüm içi paylı mülkiyet) |
| Hukuki nitelik | Kat mülkiyeti/irtifakı ortak alan | Her biri ayrı mülkiyet konusu |
| Satış | Bina toplu satılamaz | Bağımsız bölüm satışa çıkarılabilir |
| Örnek | 10 dairelik apartman toptan satılamaz | 3 kişinin ortak olduğu 1 daire satılabilir |
| Hissedarlık | Her bağımsız bölüm sahibi arsa payında hissedar | Tek bağımsız bölümde birden fazla hissedar |
Avukat Notu: Uygulamada en sık karşılaşılan hata, kat mülkiyeti kurulmuş bir binada ana gayrimenkul için ortaklığın giderilmesi davası açılmasıdır. Bu dava KMK md. 7 gereği reddedilir. Ancak tek bir bağımsız bölümün (örneğin bir dairenin) birden fazla hissedarı varsa, o bağımsız bölüm özelinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ayrım binanın tamamı mı yoksa belirli bir bağımsız bölüm mü olduğuna göre yapılmalıdır.
Kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi konusunda uzman avukat desteği alın.
Hangi Hallerde Ortaklığın Giderilmesi İstenemez?
| Yasak Hali | Yasal Dayanak | Açıklama |
|---|---|---|
| Kat mülkiyeti kurulmuş bina | KMK md. 7 | Ana gayrimenkul bütünüyle ortaklığın giderilmesi istenemez |
| Kat irtifakı kurulmuş bina | KMK md. 7 | Kat irtifakına tabi gayrimenkullerde de aynı yasak geçerli |
| Sözleşmeyle yasaklama | TMK md. 698/2 | Paydaşlar en fazla 10 yıl süreyle sözleşmeyle yasaklayabilir (tapuya şerh) |
| Sürekli bir amaca özgülenmiş mal | TMK md. 698/3 | Devamlı bir amaca tahsis edilmiş taşınmaz (ortak yol, kuyu vb.) |
| Uygun olmayan zamanda talep | TMK md. 698/2 | Zamansız talep, diğer paydaşlara zarar verecek dönemde yapılan istem |
Ne Zaman Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir?
| Durum | Dava Açılabilir mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| Bağımsız bölümde paylı mülkiyet | Evet | Tek dairenin birden fazla hissedarı varsa o daire özelinde |
| Kat mülkiyeti kurulmamış bina | Evet | Kat mülkiyeti yoksa arsa + bina birlikte satılabilir |
| Kat irtifakı sona ermişse | Evet | İrtifak hakkı sona erdirildikten sonra paylı mülkiyete dönüş |
| Ana gayrimenkul (kat mülkiyetli) | Hayır | KMK md. 7 yasağı, bina toptan satılamaz |
| Ana gayrimenkul (kat irtifaklı) | Hayır | Kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde de yasak |
Kat İrtifakında Ortaklığın Giderilmesi
| Husus | Açıklama |
|---|---|
| Genel kural | Kat irtifakına tabi gayrimenkullerde de ortaklığın giderilmesi istenemez (KMK md. 7) |
| KMK uygulanır mı? | Evet, kat irtifakında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri kıyasen uygulanır |
| İnşaat tamamlanmadan | İnşaat tamamlanıp iskan (yapı kullanma izni) alınmadan kat irtifakı devam eder |
| İrtifak sona erdirme | Tüm hak sahipleri anlaşarak veya mahkeme kararıyla kat irtifakı terkin edilebilir |
| Terkin sonrası | Kat irtifakı terkin edilirse paylı mülkiyete dönülür, ortaklığın giderilmesi açılabilir |
Kat irtifakı ve mülkiyet dönüşümü konusunda profesyonel destek alın.
Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| Bağımsız bölüm sayısı yeterli | Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşecek kadar bölüm olmalı |
| Yapı tamamlanmış | Bina inşaatı tamamlanmış ve yapı kullanma izni (iskan) alınmış olmalı |
| Mimari proje | Belediye onaylı mimari proje mevcut olmalı |
| Yönetim planı | Kat mülkiyeti yönetim planı hazırlanmalı |
| Paydaş talebi veya mahkeme kararı | Paydaşların anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla kurulabilir |
Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesinde, bina aynen bölünerek her paydaşa bağımsız bölüm tahsis edilir. Bu yöntem satışa göre daha avantajlıdır. Çünkü taşınmaz el değiştirmez ve paydaşlar mülkiyet hakkını korur. Ortaklığın giderilmesi davasının genel çerçevesi için Ortaklığın Giderilmesi Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Mahkeme Kararı ile Kat Mülkiyeti Kurulması
| Adım | İşlem |
|---|---|
| 1 | Paydaşlardan biri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ortaklığın giderilmesi davası açar |
| 2 | Mahkeme binanın kat mülkiyetine uygun olup olmadığını bilirkişiyle inceler |
| 3 | Bağımsız bölüm sayısı paydaş sayısına eşit veya fazlaysa aynen taksim değerlendirilir |
| 4 | Mimari proje, iskan belgesi ve yönetim planı hazırlatılır |
| 5 | Mahkeme kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisine karar verir |
| 6 | Karar kesinleşince tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti tescili yapılır |
İntikal Yapılmadan Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?
Miras kalan taşınmazda tapu intikali (veraset intikali) yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Mahkeme, davanın açılabilmesi için tapu intikal işleminin tamamlanmasını şart koşmaz ancak dava sırasında mirasçılık belgesi (veraset ilamı) sunulması zorunludur. Mahkeme gerekirse tapu kayıtlarının güncellenmesi için re’sen tapu müdürlüğüne yazı yazabilir.
Kat Mülkiyeti Olmayan Binada Ortaklığın Giderilmesi
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış binalarda ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu durumda arsa ve üzerindeki bina birlikte satışa çıkarılır. Ancak mahkeme öncelikle aynen taksim (bölünme) olanaklarını araştırmak zorundadır. Bina kat mülkiyetine uygunsa ve her paydaşa bağımsız bölüm düşecekse kat mülkiyeti kurularak aynen taksim yoluyla ortaklık giderilebilir. Satış ancak aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde karara bağlanır.
Kat mülkiyeti kurulması ve ortaklığın giderilmesi konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| KMK md. 7 kesin yasak | Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi ana gayrimenkul için ortaklığın giderilmesi istenemez; dava reddedilir |
| Bağımsız bölüm ayrımı | Bağımsız bölümün kendi içindeki paylı mülkiyet için ortaklığın giderilmesi açılabilir |
| Aynen taksim önceliği | Mahkeme satıştan önce aynen taksim (kat mülkiyeti kurulması) olanaklarını araştırmak zorunda |
| İntikal şart değil | Tapu intikali yapılmadan dava açılabilir, veraset ilamı yeterli |
| Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti | Koşullar sağlanıyorsa mahkeme kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir |
| Kat irtifakı = aynı yasak | Kat irtifakına tabi gayrimenkullerde de KMK md. 7 yasağı geçerli |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kat mülkiyeti kurulmuş binada ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Ana gayrimenkul (bina bütünü) için açılamaz. KMK md. 7 kesin yasaklar. Ancak tek bir bağımsız bölümün (daire, dükkan) birden fazla hissedarı varsa o bağımsız bölüm özelinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Kat irtifakında ortaklığın giderilmesi mümkün müdür?
Hayır. Kat irtifakına tabi gayrimenkullerde de KMK md. 7 yasağı geçerlidir. Kat irtifakı terkin edilip paylı mülkiyete dönülmedikçe ortaklığın giderilmesi istenemez.
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi nasıl yapılır?
Bina kat mülkiyetine uygunsa ve her paydaşa bağımsız bölüm düşecekse mahkeme kat mülkiyeti kurulmasına karar verir. Mimari proje, iskan ve yönetim planı gereklidir. Bu yöntem satışa göre daha avantajlıdır.
Hangi hallerde ortaklığın giderilmesi istenemez?
Kat mülkiyeti/irtifakı kurulmuş bina (KMK md. 7), sözleşmeyle yasaklanmış (en fazla 10 yıl), sürekli bir amaca özgülenmiş mal ve uygun olmayan zamanda talep hallerinde istenemez.
Kat irtifakında Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır mı?
Evet. Kat irtifakına KMK hükümleri kıyasen uygulanır. KMK md. 7 yasağı da bu kapsamda kat irtifakı için geçerlidir.
Mahkeme kararıyla kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Evet. Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, binanın kat mülkiyetine uygun olduğunu tespit ederse ve koşullar sağlanıyorsa kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilir.
İntikal yapılmadan ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Evet. Tapu intikali yapılmadan dava açılabilir. Mahkeme mirasçılık belgesi (veraset ilamı) sunulmasını ister; gerekirse tapu müdürlüğüne re’sen yazı yazar.
Kat mülkiyeti olmayan binada ortaklığın giderilmesi nasıl yapılır?
Kat mülkiyeti kurulmamış binada dava açılabilir. Mahkeme önce aynen taksim olanaklarını araştırır; kat mülkiyetine uygunsa kurulmasına karar verir; mümkün değilse satışa hükmeder.
Kat mülkiyetine geçiş davası nedir?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş veya paylı mülkiyetten kat mülkiyeti kurulması talebiyle açılan davadır. İskan belgesi, mimari proje ve yönetim planı gereklidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili maddeleri nelerdir?
KMK md. 7 (ortaklığın giderilmesi yasağı), md. 10 (kat mülkiyetinin kurulması), md. 12 (gerekli belgeler), md. 1 (tanım) ve md. 3 (bağımsız bölüm) temel maddelerdir.
Bağımsız bölümde birden fazla hissedar varsa ne yapılabilir?
Bağımsız bölüm içindeki paylı mülkiyet için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu durumda o daire veya dükkan satışa çıkarılarak ortaklık giderilir, bina geneli etkilenmez.
Kat mülkiyeti kurulması yoluyla taksimde denkleştirme yapılır mı?
Evet. Bağımsız bölümlerin değerleri eşit olmayabilir, değer farkı bilirkişi tarafından hesaplanır ve fazla değerli bölümü alan paydaş diğerlerine denkleştirme bedeli öder.
Kat Mülkiyetinde Ortaklığın Giderilmesi – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | KMK md. 7, 10, 12; TMK md. 698, 699 |
| Ana Gayrimenkul | Ortaklığın giderilmesi istenemez (KMK md. 7) |
| Bağımsız Bölüm | Kendi içindeki paylı mülkiyet için dava açılabilir |
| Kat İrtifakı | Aynı yasak geçerli; terkin sonrası dava açılabilir |
| Kat Mülkiyeti Kurulması | Mahkeme kararıyla; mimari proje + iskan + yönetim planı |
| İntikal Şartı | Tapu intikali şart değil; veraset ilamı yeterli |
| Aynen Taksim | Satıştan önce araştırılması zorunlu |
| Denkleştirme | Değer farkı bilirkişiyle hesaplanır; fazla alan paydaş öder |
Gayrimenkul hukuku ve kat mülkiyeti konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kat mülkiyeti ve ortaklığın giderilmesi konusundaki somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.