Eksik İş Bedeli Davası Nedir? Tespit, Hesap ve Zamanaşımı
Eksik İş Bedeli Davası Nedir?
Eksik iş bedeli davası, müteahhidin sözleşme ve projeye göre yapmayı üstlendiği halde hiç yapmadığı veya yarım bıraktığı imalatların bedelini tahsil etmek için açılan davadır. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 112. maddesindeki genel sorumluluk kuralıdır.
Eksik iş, ayıplı işten farklıdır. Bu nedenle ayıp ihbarı şartı aranmaz. Bedel, hükme en yakın tarihteki piyasa rayicine göre bilirkişiyle hesaplanır. Zamanaşımı teslimden itibaren 5 yıldır. İş sahibi, bedel yerine eksik işlerin müteahhit hesabına tamamlatılmasını da isteyebilir.
Bina teslim edildi ama asansör takılmadı, çevre düzenlemesi yapılmadı, dış cephe yarım kaldı. Bu durumda yapılan iş ayıplı değil, eksiktir. Hukuk bu ikisini farklı kurallara bağlar.
Bu yazı, “eksik iş bedeli davası nedir” sorusunu adım adım cevaplar. Tespitten hesaplamaya, zamanaşımından görevli mahkemeye kadar her aşama tablolarla açıklanır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu yazı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 112, 113, 147 ve 470 ila 478 ile Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun delil tespiti hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Yargıtay 15. ve 6. Hukuk Dairesi ile Hukuk Genel Kurulu’nun eksik iş bedeline ilişkin kararları dikkate alınmıştır. Karar metinlerine Yargıtay Karar Arama üzerinden ulaşılabilir.
Eksik İş Nedir? Ayıplı İşten Farkı
Eksik iş, sözleşmede veya projede yer aldığı halde fiziken hiç yapılmamış ya da tamamlanmamış imalattır. Ayıplı iş ise yapılmış ama sözleşmeye, projeye veya tekniğe aykırı yapılmış imalattır. Ayrım, uygulanacak kuralları değiştirir.
| Ölçüt | Eksik İş | Ayıplı İş |
|---|---|---|
| Tanım | Hiç yapılmamış veya yarım bırakılmış imalat | Yapılmış ama kusurlu imalat |
| Örnek | Asansörün takılmaması, çatı izolasyonunun yapılmaması | Takılan asansörün arızalı olması, izolasyonun su alması |
| Dayanak | TBK 112 genel hükümler | TBK 474 ila 478 ayıp hükümleri |
| İhbar şartı | Yok | Var, uygun sürede bildirim gerekir |
| Zamanaşımı | 5 yıl | 5 yıl, ağır kusurda 20 yıl |
| Talep | Eksik iş bedeli veya nama ifa | Onarım, bedel indirimi, dönme, tazminat |
Eksik iş için ihtar çekmek veya teslimde çekince koymak zorunlu değildir. Bedel, zamanaşımı süresi içinde her zaman istenebilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 25.03.2015 tarihli 2014/3089 E. ve 2015/1499 K. sayılı kararında bu ilkeyi açıkça belirtmiştir. Eksik işler bedeli ihtara gerek olmaksızın zamanaşımı süresi içinde istenebilir. Ayıplı iş için geçerli kurallar TBK 474 ve devamında yer alır.
Eksik İş Bedelini Kim, Kimden İsteyebilir?
| Davacı | Davalı | Not |
|---|---|---|
| Arsa sahibi | Müteahhit | Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde asıl davacı |
| Müteahhitten daire alan tüketici | Müteahhit | Tüketici mahkemesinde |
| Arsa sahibinden daire alan kişi | Müteahhit | Arsa sahibinin halefi olarak |
| Kat malikleri | Müteahhit | Ortak alan eksikleri için payları oranında |
Ortak alanlardaki eksikler için her kat maliki kendi payı oranında talepte bulunur. Yönetici, kat malikleri kurulundan yetki almadan bu davayı açamaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.06.2025 tarihli 2024/3912 E. ve 2025/3509 K. sayılı kararında kurulca yetkilendirilen yönetimin ortak alan eksikleri için dava açabileceğini kabul etmiştir.
Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişiden İstenebilir mi?
Arsa sahibi, eksik iş bedelini müteahhitten daire satın alan üçüncü kişiden doğrudan isteyemez. Bedelin borçlusu müteahhittir. Ancak üçüncü kişi tapu devri istediğinde durum değişir. Hukuk Genel Kurulu, 23.05.2018 tarihli 2017/23-1611 E. ve 2018/1128 K. sayılı kararında ilkeyi koymuştur. Üçüncü kişinin arsa sahibinden tapu isteyebilmesi için müteahhidin edimini tam ifa etmiş olması gerekir. Eksik iş varsa arsa sahibi tapu devrini bedel ödenene kadar reddedebilir.
Eksik iş bedelini kimden ve nasıl isteyeceğinizi sözleşmeniz üzerinden birlikte belirleyelim.
Eksik İşlerin Tespiti ve Delil Tespiti
Dava, eksiklerin somut olarak ortaya konmasıyla kazanılır. Bunun için üç araç kullanılır.
- Delil tespiti: Dava açmadan önce sulh hukuk mahkemesinden bilirkişi incelemesi istenir. Eksikler kayda geçer, müteahhit sonradan tamamlasa bile tespit korunur.
- Teslim tutanağı: Teslim sırasında eksikler tutanağa yazılır. Yazılmaması hakkı düşürmez ama ispatı kolaylaştırır.
- Keşif ve bilirkişi: Dava içinde mahkeme, inşaat mühendisi ve mimar bilirkişiyle projeyi zeminle karşılaştırır.
Bilirkişi raporunda her eksik kalem ayrı ayrı gösterilir. Metraj, birim fiyat ve toplam bedel hesaplanır. Rapor denetime elverişli olmalıdır.
Eksik İş Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Bedel, eksik imalatın piyasa rayicine göre hesaplanır. Hangi tarihin esas alınacağı önemlidir. Yargıtay uygulaması zaman içinde değişmiştir.
| Dönem | Ölçüt | Karar |
|---|---|---|
| Eski içtihat | Teslim tarihindeki rayiç | 15. HD, 07.12.2011, 2011/752 E., 2011/7242 K. |
| Güncel içtihat | Hükme en yakın tarihteki piyasa rayici | 6. HD, 19.09.2024, 2023/1150 E., 2024/2797 K. |
Güncel uygulama, yüksek enflasyon ortamında iş sahibini korur. Dava dilekçesinde bedelin hükme en yakın tarihteki rayice göre belirlenmesi açıkça istenmelidir. Faiz kural olarak dava veya ıslah tarihinden işler. Müteahhit önceden ihtarla temerrüde düşürülmüşse faiz ihtar tarihinden istenebilir.
Avukat Notu: Dava değerini düşük gösterip sonradan ıslahla artırmak mümkündür. Ancak faiz, artırılan kısım için ıslah tarihinden işler. Bu nedenle delil tespitindeki rakam dava değerine esas alınmalıdır.
Nama İfa: Eksik İşleri Müteahhit Hesabına Tamamlatma
İş sahibi, bedel yerine eksik işlerin müteahhit hesabına tamamlatılmasını isteyebilir. Buna nama ifa denir. Dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesidir.
- Sözleşme feshedilmemiş olmalıdır.
- Müteahhit temerrüde düşmüş olmalıdır.
- Yapılacak iş bir yapma borcu olmalıdır.
- Mahkeme kararında tamamlatılacak işler tek tek gösterilmelidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 08.03.2023 tarihli 2022/329 E. ve 2023/940 K. sayılı kararında genel nitelikli izin verilemeyeceğini belirtmiştir. Hükümde her iş kalemi ve bedeli ayrı ayrı yazılır. Masraf, müteahhide ait dairelerin satışıyla karşılanabilir. Bu yol müteahhidin inşaatı yarım bırakması halinde özellikle işe yarar.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Eksik İş
Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi, eksik iş bedelini üç biçimde kullanabilir.
| Yol | Nasıl İşler? |
|---|---|
| Bedel davası | Eksik iş bedeli para olarak istenir |
| Mahsup | Müteahhide devredilecek tapu veya bedelden eksik iş bedeli düşülür |
| Tapu devrinden kaçınma | Eksikler giderilene kadar müteahhidin tapu talebi reddedilir |
İskanlı teslim kararlaştırılmışsa iskan alınmadan yapılan teslim sözleşmeye uygun sayılmaz. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 15.12.2020 tarihli 2020/886 E. ve 2020/3210 K. sayılı kararında arsa sahibinin iskansız bağımsız bölümü kullanmaya zorlanamayacağını belirtmiştir. Bu durumda gecikme tazminatı iskan alınana kadar işler. Tapu uyuşmazlıkları için ferağa icbar davası ve tapu iptali ve tescil davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Zamanaşımı Süresi
| Durum | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Eksik iş bedeli | 5 yıl | Teslim tarihi |
| Fesih halinde | 5 yıl | Dönme iradesinin ulaşması veya fesih kararının kesinleşmesi |
| Müteahhidin ağır kusuruyla hiç ifa etmemesi | 10 yıl | Alacağın muaccel olması |
Süre Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesine dayanır. Kesin teslim tarihi belirsizse fiili teslim esas alınır. Süre konusundaki tereddütlerde erken dava açmak güvenli yoldur.
Görevli Mahkeme, Arabuluculuk ve Deliller
| Taraflar | Görevli Mahkeme | Arabuluculuk |
|---|---|---|
| Arsa sahibi ile müteahhit | Asliye hukuk mahkemesi | Dava şartı değil, ihtiyari |
| Arsa sahibinden daire alan kişi ile müteahhit | Asliye hukuk mahkemesi | Dava şartı değil |
| Müteahhitten daire alan tüketici | Tüketici mahkemesi | Dava şartı |
| İki tacir arasında | Asliye ticaret mahkemesi | Dava şartı |
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.04.2023 tarihli 2023/1298 E. ve 2023/1013 K. sayılı kararında arsa sahibi ve haleflerinin davalarında asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu belirtmiştir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sivas’taki bir inşaat için dava Sivas mahkemelerinde açılır.
- Sözleşme, proje ve teknik şartname
- Teslim tutanağı ve fotoğraflar
- Delil tespiti raporu
- Yapı ruhsatı ve iskan belgesi
- Hakediş ve ödeme belgeleri
- Keşif ve bilirkişi raporu
Konunun genel çerçevesi inşaat ve müteahhitlik uyuşmazlıkları rehberimizdedir. Gecikme boyutu için arsa karşılığı inşaatta gecikme tazminatı yazımız yararlıdır. Tüketici alıcılar tüketici davaları yazımıza bakabilir.
Delil tespiti, dava değeri ve nama ifa seçeneğini dosyanıza göre birlikte planlayalım.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Eksik iş bedeli davası nedir?
Müteahhidin sözleşmeye göre yapması gerekirken hiç yapmadığı veya yarım bıraktığı imalatların bedelini tahsil etmek için açılan davadır.
Eksik iş nedir, ayıplı işten farkı nedir?
Eksik iş hiç yapılmamış imalattır. Ayıplı iş yapılmış ama kusurlu imalattır. Eksik işte ihbar şartı aranmaz, ayıplı işte aranır.
Eksik iş için ihtar çekmek zorunlu mu?
Hayır. Yargıtay’a göre eksik iş bedeli ihtara gerek olmaksızın zamanaşımı süresi içinde istenebilir.
Eksik iş bedeli nasıl hesaplanır?
Bilirkişi, eksik kalemleri metraj ve birim fiyatla hesaplar. Güncel içtihada göre hükme en yakın tarihteki piyasa rayici esas alınır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde eksik ifa durumunda zamanaşımı süresi ne kadardır?
Teslimden itibaren 5 yıldır. Fesih halinde süre dönme iradesinin ulaşmasından veya fesih kararının kesinleşmesinden başlar.
Müteahhit sözleşmeye uymazsa ne olur?
İş sahibi eksik iş bedeli, gecikme tazminatı ve ayıp hallerinde onarım veya bedel indirimi isteyebilir. Ağır hallerde sözleşmeden dönebilir.
Satıcı ayıplı maldan nasıl sorumludur?
Müteahhitten konut alan tüketici, ücretsiz onarım, bedel indirimi, misliyle değişim veya dönme haklarından birini seçebilir. Zamanaşımı konutta 5 yıldır.
Ayıplı mal davası kime karşı açılır?
Konutu satan müteahhide karşı açılır. Tüketici işlemlerinde tüketici mahkemesi görevlidir.
Ortak alanlardaki eksikleri kim isteyebilir?
Her kat maliki kendi payı oranında isteyebilir. Kat malikleri kurulunun yetkilendirdiği yönetici de dava açabilir.
Nama ifa nedir?
Eksik işlerin mahkeme izniyle müteahhit hesabına üçüncü kişiye tamamlatılmasıdır. Hükümde işler tek tek gösterilir.
Eksik iş bedeli hangi mahkemede istenir?
Arsa sahibi ile müteahhit arasında asliye hukuk, tüketici alıcıda tüketici, iki tacir arasında asliye ticaret mahkemesi görevlidir.
İskan alınmadan teslim edilen bina eksik sayılır mı?
Sözleşmede iskanlı teslim kararlaştırılmışsa iskansız teslim sözleşmeye uygun sayılmaz. Gecikme tazminatı iskan tarihine kadar işler.
Hesap tarihi ve faiz başlangıcı dava değerini değiştirir, dilekçeyi birlikte kurgulayalım.
Özet Tablo
| Konu | Kısa Bilgi |
|---|---|
| Yasal dayanak | TBK 112, 113, 147 |
| İhbar şartı | Yok |
| Bedel ölçütü | Hükme en yakın tarihteki rayiç |
| Zamanaşımı | Teslimden itibaren 5 yıl |
| Alternatif | Nama ifa |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk, tüketici veya asliye ticaret |
Özetle “eksik iş bedeli davası nedir” sorusunun cevabı, yapılmayan işin karşılığını almaktır. Eksiklerin erken tespiti ve doğru hesap tarihi davanın değerini belirler.
Sivas’ta inşaat ve müteahhitlik uyuşmazlıklarında hukuki destek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. İrem Bike Demirhan, Sivas’ta gayrimenkul, kat mülkiyeti ve komşuluk hukuku uyuşmazlıklarında avukatlık ve danışmanlık hizmeti vermektedir.
Yayın tarihi: 23 Ekim 2026. İçerik, yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu makale bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir. Somut durumunuz için gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukata başvurmanız önerilir.