Kiracı Nasıl Tahliye Edilebilir? (2026 Güncel Hukuki Rehber)
Kiracı tahliyesi, ev sahiplerinin en çok merak ettiği hukuki konuların başında gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan hükümler içermekle birlikte, belirli şartların varlığında tahliye imkanı tanımaktadır. 2026 yılı itibarıyla kiracı tahliyesi; tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, temerrüt, ihtiyaç sebebi ve 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi çeşitli yollarla gerçekleştirilebilir.
Kiracı Tahliyesi 2026 – Özet Bilgi Tablosu
| Tahliye Yolu | Şartlar | Süre |
|---|---|---|
| Tahliye Taahhütnamesi | Kiralananın tesliminden sonra yazılı taahhüt | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava/icra |
| İki Haklı İhtar | Aynı kira yılında 2 farklı aya ait gecikme | Kira yılı bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Temerrüt (Kira Ödememe) | 30 gün süreli ihtara rağmen ödenmeme | Süre dolunca derhal dava açılabilir |
| İhtiyaç Sebebiyle | Gerçek ve samimi konut/işyeri ihtiyacı | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava |
| Yeni Malik İhtiyacı | 1 ay içinde ihtar + 6 ay bekleme | 6 ay sonra veya sözleşme bitiminde dava |
| 10 Yıllık Süre Dolması | Uzama süresinin dolması | 3 ay önceden fesih bildirimi |
| Tadilat/İnşa | Esaslı onarım, kullanım imkansızlığı | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava |
| Kiracının Evi Olması | Aynı ilçede oturulabilir konutu varsa | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava |
Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilir?
Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi, kiracıyı keyfi olarak tahliye edemez. Tahliye ancak kanunda belirtilen sebeplerin varlığı halinde mümkündür. Bu sebepler; kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- Konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m.350)
- Yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351)
- Yeniden inşa veya esaslı tadilat (TBK m.350)
- 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK m.347)
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
- Tahliye taahhütnamesine uyulmaması (TBK m.352/1)
- İki haklı ihtar (TBK m.352/2)
- Kira bedelinin ödenmemesi – Temerrüt (TBK m.315)
- Kiracının aynı ilçede evi olması (TBK m.352/3)
Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu Nedir?
Kiracıyı tahliye etmenin en kolay ve hızlı yolu tahliye taahhütnamesidir. Kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse, bu taahhüde uyulmadığında ev sahibi 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye talep edebilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Kaç Ayda Çıkarılır?
Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi 1 ay içinde icra takibi başlatabilir. İcra yoluyla tahliye genellikle 2-4 ay içinde sonuçlanır. Dava yolu tercih edilirse süre 6-12 aya kadar uzayabilir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Taahhütnamenin geçerli olabilmesi için: Yazılı olması, kiralananın tesliminden SONRA imzalanması, belirli bir tahliye tarihi içermesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan taahhütnameler Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.
Kiracı Kirayı Kaç Ay Ödemezse Tahliye Edilir?
Kiracı Kirayı Kaç Ay Ödemezse Tahliye Edilir?
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde iki farklı yol izlenebilir:
1. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m.315)
Kiracıya 30 günlük süre verilerek ihtar gönderilir. Bu süre içinde kira bedeli ödenmezse, kira dönemi beklenmeden derhal tahliye davası açılabilir. Tek bir aya ait ödenmemiş kira bile temerrüt sebebi oluşturur.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m.352/2)
Aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
| Özellik | Temerrüt (TBK 315) | İki Haklı İhtar (TBK 352/2) |
|---|---|---|
| Gerekli İhtar Sayısı | 1 ihtar yeterli | 2 ihtar gerekli |
| Süre Verilmesi | 30 gün süre zorunlu | Süre şartı yok |
| Dava Açma Zamanı | Süre dolunca derhal | Kira yılı bitiminden 1 ay içinde |
| Ödeme Yapılırsa | Tahliye engellenemez (süre içinde ödense bile) | İhtar haklılığını yitirmez |
2 İhtar Alan Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?
Hayır, iki haklı ihtar alan kiracı hemen çıkarılamaz. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, ihtarların gönderildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir; süre geçirilirse dava hakkı kaybedilir.
İki Haklı İhtarın Şartları
İhtarların haklı sayılabilmesi için: Yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi, ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılmamış olması ve iki ihtarın aynı kira yılı içinde farklı aylara ilişkin olması gerekir. İcra takibiyle gönderilen ödeme emri de haklı ihtar yerine geçer.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Kirasını düzenli ödeyen kiracı, kira borcuna dayalı tahliye yollarıyla çıkarılamaz. Ancak aşağıdaki sebeplerle tahliye mümkündür:
| Tahliye Sebebi | Açıklama | Dava Süresi |
|---|---|---|
| İhtiyaç Sebebiyle | Ev sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi ihtiyaç | Sözleşme bitiminden 1 ay önce bildirim + dava |
| Yeni Malik İhtiyacı | Evi satın alan yeni malik için aynı ihtiyaç şartları | 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava |
| Esaslı Tadilat | Taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı, kullanım imkansızlığı | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava |
| 10 Yıl Dolması | Kira sözleşmesinin 10 yılı doldurması | 3 ay önceden fesih bildirimi |
| Tahliye Taahhüdü | Kiracının yazılı tahliye taahhüdü vermesi | Taahhüt tarihinden 1 ay içinde |
Ev Sahibi Kiracıyı Kendisi Oturmak İçin Çıkarabilir mi?
Evet, ev sahibi gerçek ve samimi bir konut ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir. Bu ihtiyaç; ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olabilir.
Önemli Uyarı: Muvazaalı Tahliye
İhtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl süreyle başkasına kiraya verilemez. Aksi halde kiracı, son kira yılına ait bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir (TBK m.355).
10 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
10 Yılı Dolduran Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kira sözleşmesi 10 yıllık uzama süresini doldurduktan sonra, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
10 Yıllık Sürenin Hesaplanması
Süre, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise her 6 aylık dönem için hesaplama yapılır.
Fesih Bildirimi Gönderme
10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı fesih bildirimi gönderilmelidir.
Tahliye Davası Açma
Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren tahliye davası açılabilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
10 yıllık süre dolmuş kiracının tahliyesi, fesih bildirimine uyulursa sorunsuz gerçekleşir. Uyulmazsa açılacak tahliye davası ortalama 6-12 ay, istinaf dahil 1.5-2 yıl sürebilir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi
Halk arasında yaygın bir yanlış anlama vardır: Kiracının 5 yılını doldurması tek başına tahliye sebebi değildir. 5 yıllık süre, kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için öngörülmüş bir süredir. 5 yıl dolduğunda ev sahibi, emsal kira bedellerine göre kira artışı talep edebilir ancak bu durum tahliye hakkı vermez.
Kontratı Biten Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesinin süresinin dolması ev sahibine tahliye hakkı vermez. Kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır. Ev sahibi ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanarak kiracıyı çıkarabilir.
Sözleşme Yok, Kiracı Evden Çıkmıyor – Ne Yapılır?
Yazılı kira sözleşmesi olmasa dahi kira ilişkisi sözlü olarak kurulabilir. Bu durumda:
- Kira ilişkisinin varlığı; banka dekontları, tanık beyanları, elektrik/su/doğalgaz abonelik kayıtları ile ispat edilebilir
- İcra takibi başlatılabilir ancak kiracı itiraz ederse sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir
- Temerrüt veya iki haklı ihtar yolları kullanılabilir
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Tahliye davası, tahliye sebebine göre farklı usullerle açılır. Genel süreç şu şekildedir:
Arabuluculuk Başvurusu (Zorunlu)
1 Eylül 2023’ten itibaren tüm kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur.
Dava Dilekçesi Hazırlama
Tahliye sebebi, deliller ve talepler içeren dilekçe hazırlanır.
Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılır.
Yargılama ve Karar
Duruşmalar yapılır, deliller incelenir ve karar verilir.
İcra Yoluyla Tahliye
Karar kesinleştikten sonra icra dairesi aracılığıyla fiili tahliye gerçekleştirilir.
Kiracı Tahliye Davasına Gelmezse Ne Olur?
Kiracının davaya gelmemesi, yargılamayı durdurmaz. Mahkeme, davalının yokluğunda da davayı görmeye devam eder. Kiracının savunma hakkını kullanmaması, aleyhine delil olarak değerlendirilebilir ve mahkeme mevcut delillere göre karar verir.
Kiracı Tahliye Davası Sırasında Evi Boşalttı – Ne Olur?
Kiracı dava sürerken evi boşaltırsa, tahliye talebi konusuz kalır. Ancak birikmiş kira alacakları, yargılama giderleri ve vekalet ücreti talepleri devam eder. Ev sahibi bu kalemler için davaya devam edebilir veya ayrı bir alacak davası açabilir.
Kiracıya İcra Takibi Ne Kadar Sürer?
Tahliye talepli icra takibinin süresi, kiracının tutumuna göre değişir:
| Senaryo | Süre |
|---|---|
| Kiracı itiraz etmez ve ödeme yapmaz | 30 gün + icra mahkemesi tahliye kararı (2-3 ay) |
| Kiracı itiraz eder | İtirazın kaldırılması davası (4-8 ay) |
| Kiracı imzayı inkar eder | Genel mahkemede tahliye davası (6-12 ay) |
| Kiracı 30 gün içinde ödeme yapar | Tahliye mümkün değil (ancak iki haklı ihtar için delil olur) |
Noterden Kiracıya İhtar Çekince Ne Olur?
Noterden Kiracıya İhtar Çekince Ne Olur?
Noter ihtarı, hukuki süreçler için önemli bir delil niteliği taşır. İhtarın içeriğine ve amacına göre farklı sonuçlar doğar:
- Temerrüt ihtarı: 30 günlük süre verilir, süre sonunda tahliye davası açılabilir
- Kira artışı ihtarı: Yeni dönemden 30 gün önce gönderilirse kira tespit davası açılabilir
- İhtiyaç bildirimi: Sözleşme bitiminde tahliye davası açma hakkı doğar
- Fesih bildirimi: 10 yıl sonunda 3 ay önceden gönderilirse sözleşme sona erer
Sorunlu Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Komşuları rahatsız eden, taşınmaza zarar veren veya sözleşme şartlarına uymayan kiracı için şu yollar izlenebilir:
- Yazılı uyarı gönderilmesi
- Uyarılara rağmen devam ederse önemli sebeple fesih (TBK m.331)
- Kira bedelini ödemiyorsa temerrüt yoluyla tahliye
- Taşınmaza zarar veriyorsa tazminat davası + tahliye
Çıkmayan Kiracıya Ne Yapılır?
Tahliye kararına rağmen çıkmayan kiracı, icra dairesi aracılığıyla zorla tahliye edilir. Tahliye kararının kiracıya tebliğinden itibaren 10 gün geçtikten sonra icra müdürlüğü tahliye işlemini gerçekleştirir. Gerekirse polis yardımı alınır.
Kiracı Tahliye Masraflarını Kim Öder?
Tahliye masrafları kural olarak davayı kaybeden taraf üzerinde bırakılır. Ancak:
- Dava masrafları ve vekalet ücreti haksız çıkan tarafa yüklenir
- İcra masrafları, harç ve tebligat giderleri alacaklı tarafından karşılanır ancak borçludan tahsil edilir
- Yed-i emin (emanetçi) depo ücreti gerekiyorsa bu da borçluya yüklenir
Kira Artışını Kabul Etmeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir. Ancak ev sahibi şu yolları izleyebilir:
- Kira tespit davası açma: Mahkemece kira bedeli belirlenir
- Belirlenen bedel ödenmezse: Temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurulur
- 5 yıl dolmuşsa: Emsal kira bedellerine göre tespit davası açılır
Artış Yapmayan Kiracıya Ne Yapılır?
Kiracı yasal artışı yapmıyorsa, eksik ödenen kısım için icra takibi başlatılabilir. Bu takip aynı zamanda haklı ihtar yerine geçer. Aynı kira yılında iki kez bu duruma sebebiyet verirse iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Ev Sahibi %100 Zam Yapabilir mi?
Hayır, 2026 yılında kira artışı TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır. Taraflar arasında daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olsa bile, TÜFE oranını aşan kısım geçersizdir. Ancak 5 yılını dolduran sözleşmelerde kira tespit davası açılarak emsal kira bedellerine göre artış yapılabilir.
Bir Kiracı En Fazla Kaç Yıl Oturabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının oturabileceği azami bir süre belirlenmemiştir. Ancak 10 yıllık uzama süresinden sonra ev sahibi, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bu nedenle pratikte kiracının garantili oturma süresi 10 yıl olarak kabul edilebilir.
Kiracı En Az Kaç Yıl Oturabilir?
Kiracı En Az Kaç Yıl Oturabilir?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı, sözleşmede belirlenen süre boyunca oturma hakkına sahiptir. Süre dolsa bile, kiracı 15 gün önceden yazılı bildirim yapmadıkça sözleşme 1 yıl daha uzar. Kiracının minimum oturma süresi sözleşme süresidir; ancak ev sahibi kanuni sebepler olmadan kiracıyı çıkaramaz.
Kirayı Elden Veren Kiracı Ceza Alır mı?
Kirayı elden ödemek tek başına suç değildir. Ancak banka aracılığıyla ödeme yapılmaması halinde:
- Ev sahibi ödemeyi ispat edemeyebilir ve kiracıya icra takibi başlatabilir
- Vergisel açıdan ev sahibi sorun yaşayabilir
- Kiracı, ödeme yaptığını ispat etmekte zorlanabilir
Profesyonel Hukuki Destek Alın
Kiracı tahliyesi sürecinizde uzman avukat desteği almak, haklarınızı en iyi şekilde korumanızı sağlar. Gayrimenkul hukuku alanında deneyimli ekibimizle iletişime geçin.
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı en kolay nasıl tahliye edilir?
En kolay tahliye yolu tahliye taahhütnamesidir. Kiralananın tesliminden sonra alınan yazılı taahhütnameyle belirlenen tarihte çıkılmazsa 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye sağlanır.
Kiramı düzenli ödüyorum, ev sahibi çıkarabilir mi?
Kirasını düzenli ödeyen kiracı, kira borcuna dayalı tahliye yollarıyla çıkarılamaz. Ancak ihtiyaç sebebi, 10 yıl dolması, esaslı tadilat veya tahliye taahhüdü gibi sebeplerle tahliye mümkündür.
Kiracı kaç ay kira ödemezse çıkarılır?
Tek bir aya ait kira bedelinin ödenmemesi bile temerrüt sebebi oluşturur. 30 günlük süre verilerek ihtar çekilir, süre sonunda ödeme yapılmazsa derhal tahliye davası açılabilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davası, davanın türüne ve mahkemenin iş yüküne göre 6-18 ay sürebilir. İstinaf aşaması dahil edilirse bu süre 2 yıla kadar uzayabilir. İcra yoluyla tahliye genellikle daha hızlıdır.
Yeni ev aldım, kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
Yeni malik, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermeli, 6 ay sonra ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir. Alternatif olarak sözleşme bitiminde de dava açılabilir.
Kontratı biten kiracı nasıl çıkarılır?
Kontratın bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme 1 yıl uzar. Tahliye ancak kanuni sebeplerle mümkündür.
Sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır?
Yazılı sözleşme olmasa da kira ilişkisi geçerlidir. Banka dekontları, abonelik kayıtları ve tanık beyanları ile kira ilişkisi ispat edilebilir. Temerrüt veya iki haklı ihtar yolları kullanılabilir.
Tahliye kararı ne zaman uygulanır?
Tahliye kararının kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren 10 gün geçtikten sonra icra dairesi aracılığıyla uygulanabilir. Karar kesinleşmemiş olsa bile bu süre dolunca icraya konulabilir.
Bu makale 24.01.2026 tarihinde güncellenmiştir. İçeriğimiz bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışmanızı öneririz.