Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etmesi: 1 Ay İhtar, 6 Ay Bekleme ve 10 Yıl Kuralı 2026
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Şartları
Yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar gönderip 6 ay sonunda tahliye davası açarak ya da sözleşme süresine ve 10 yıllık uzama süresine bağlı yasal şartlarla kiracıyı çıkarabilir. Evi satın almak tek başına anında tahliye sebebi değildir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için samimi bir konut ihtiyacının bulunması ve yasal sürelere uyulması zorunludur.
Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndermeli ve ihtarnamenin ardından en erken 6 ay sonra Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmalıdır. Alternatif olarak ihtar çekmek yerine kira sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde de dava açabilir. 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıyı ise yeni malik gerekçe göstermeden 3 ay önceden bildirimle sözleşmeyi sonlandırabilir.
“Ev sahibi değişince kiracıyı çıkarabilir mi?”, “Yeni satın alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir?”, “Yeni malik kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir?”, “1 ay içinde ihtar çekilmezse ne olur?”, “10 yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?” gibi sorular hem yeni ev sahipleri hem kiracılar tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, yeni malikin tahliye haklarını, yasal süreleri, ihtarname usulünü ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak: TBK md. 347 ve 351
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- 1 Ay İhtar + 6 Ay Bekleme Kuralı
- Alternatif Yol: Sözleşme Bitiminde Dava
- 10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı
- Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye
- Diğer Tahliye Yolları
- İhtarname Nasıl Çekilir?
- Tahliye Davası Aşamaları
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 310, 347, 350, 351, 352, 355; 7445 sayılı Kanun (zorunlu arabuluculuk); Yargıtay 3. HD ve 6. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.
Yasal Dayanak: TBK md. 347 ve 351
| Madde | Düzenleme | Yeni Malik İçin Anlamı |
|---|---|---|
| TBK md. 310 | Kiralananın devri halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur | Mevcut kira sözleşmesi yeni malike geçer; sözleşme aynen devam eder |
| TBK md. 350 | Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye | Kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü kişiler için konut ihtiyacı |
| TBK md. 351 | Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye | Tapu devir + 1 ay ihtar + 6 ay bekleme veya sözleşme bitiminde 1 ay içinde dava |
| TBK md. 347 | 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde tahliye | 10 yıl dolunca 3 ay önceden bildirimle gerekçesiz fesih hakkı |
| TBK md. 352 | Tahliye taahhütnamesi ile tahliye | Kiracının yazılı taahhüdü varsa süresi dolunca tahliye |
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK md. 351)
| Şart | Açıklama | Sağlanmazsa |
|---|---|---|
| Samimi ihtiyaç | Yeni malikin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı zorunlu olmalıdır | Samimi ihtiyaç ispatlanamezsa dava reddedilir |
| 1 ay içinde ihtar | Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarnamesi gönderilmelidir | 1 ay geçirilirse bu yoldan tahliye hakkı düşer |
| 6 ay bekleme | İhtarnamenin tebliğinden itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açılabilir | 6 ay dolmadan açılan dava reddedilir |
| Zorunlu arabuluculuk | Dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır (dava şartı) | Arabuluculuk yapılmadan dava açılamaz |
Avukat Notu: Yargıtay, “samimi ihtiyaç” kavramını sıkı yorumlamaktadır. Yeni malikin başka bir konutunun bulunmaması, mevcut konutunun yetersiz olması veya iş yerine yakınlık gibi somut gerekçeler aranır. Yatırım amacıyla satın alınan mülkte ihtiyaç iddiası Yargıtay tarafından reddedilmektedir. Tahliye sonrası 3 yıl boyunca mülk eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez, aksi halde eski kiracıya 1 yıllık kira bedeli tazminat ödenir (TBK md. 355).
Yeni malik tahliye süreci konusunda uzman avukat desteği alın.
1 Ay İhtar + 6 Ay Bekleme: Adım Adım Süreç
| Adım | Süre | İşlem |
|---|---|---|
| 1. Tapu devri | Gün 0 | Mülkün tapuda yeni malike devri tamamlanır |
| 2. Noter ihtarnamesi | 1 ay içinde | Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya noter ihtarnamesi gönderilir |
| 3. Bekleme süresi | 6 ay | İhtarnamenin tebliğinden itibaren 6 ay beklenir |
| 4. Arabuluculuk | 6. aydan sonra | Zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır |
| 5. Tahliye davası | Arabuluculuk sonrası | Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır |
Alternatif Yol: Sözleşme Bitiminde 1 Ay İçinde Dava
Yeni malik, ihtar çekmek yerine kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir. Bu durumda 6 aylık bekleme süresi aranmaz ancak sözleşme bitimine kadar beklemek gerekir. Sözleşme bitim tarihi, satın alma tarihinden önce veya sonra olabilir. Hangisi daha kısa sürüyorsa o yol tercih edilir.
10 Yıllık Uzama Süresi Kuralı (TBK md. 347)
| Koşul | Açıklama |
|---|---|
| 10 yıllık uzama süresi | Kiracı aynı evde 10 yıllık uzama süresini doldurmuşsa (ilk sözleşme + uzamalar toplamı) |
| Gerekçesiz fesih hakkı | Yeni malik gerekçe göstermeden sözleşmeyi sonlandırabilir |
| 3 ay önceden bildirim | Sözleşme bitiminden en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır |
| İhtiyaç şartı aranmaz | Samimi ihtiyaç ispatına gerek yoktur; sürenin dolması yeterli |
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK md. 352)
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye (TBK md. 352)
Kiracının yazılı ve geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse yeni malik icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. Taahhütnamenin geçerlilik şartları: kira sözleşmesinin başlangıcından sonra düzenlenmiş olması, tahliye tarihinin açıkça yazılması ve kiracının serbest iradesiyle imzalaması. Sözleşmeyle aynı tarihte imzalanan veya boş tarihli taahhütler Yargıtay tarafından geçersiz sayılabilmektedir. Ayrıca kiracı evi göstermeyi reddederse ev sahibinin hakları neler olur, merak ediyorsanız yazımıza göz atabilirsiniz.
Diğer Tahliye Yolları: Karşılaştırma Tablosu
| Tahliye Yolu | Süre | İhtiyaç Şartı | Gerekçe |
|---|---|---|---|
| Yeni malikin ihtiyacı (md. 351) | 1 ay ihtar + 6 ay bekleme | Evet (samimi) | Kendisi/eşi/alt-üst soyu konut ihtiyacı |
| Sözleşme bitimi davası | Sözleşme bitiminde 1 ay | Evet | Sözleşme bitim tarihinde dava |
| 10 yıllık uzama (md. 347) | 3 ay önceden bildirim | Hayır | 10 yıl dolmuş; gerekçesiz |
| Tahliye taahhüdü (md. 352) | Taahhüt tarihinde | Hayır | Kiracının yazılı taahhüdü |
| Sözleşmeye aykırılık (md. 316) | 30 gün ihtar + dava | Hayır | Özen borcu ihlali, alt kira vb. |
| Kira borcunu ödememe | 30 gün ihtar + dava | Hayır | İki haklı ihtar veya tahliye emri |
Tahliye süreci ve ihtarname konusunda profesyonel destek alın.
İhtarname Nasıl Çekilir? (Zorunlu Unsurlar)
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Taraflar | Yeni malikin ve kiracının kimlik bilgileri, adresleri |
| Tapu bilgisi | Taşınmazın adresi, ada/parsel, tapu devir tarihi |
| İhtiyaç beyanı | “Konutu kendim/eşim/çocuğum için kullanma ihtiyacım bulunmaktadır” ifadesi |
| Yasal referans | TBK md. 351 referansı |
| Tahliye talebi | “Taşınmazı tahliye etmenizi ihtar ederim” ifadesi |
| Tebliğ şekli | Noter aracılığıyla (zorunlu) |
Tahliye Davası Aşamaları
| Aşama | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| 1. Arabuluculuk | 2-4 hafta | Zorunlu arabuluculuk (7445 s.K.); dava şartı |
| 2. Dava açma | Arabuluculuk sonrası | Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası |
| 3. Yargılama | 3-6 ay | Samimi ihtiyacın ispatı, tanıklar, tapu kayıtları incelenir |
| 4. Karar | Yargılama sonunda | Mahkeme tahliyeye hükmederse kiracıya tahliye süresi verilir |
| 5. İcra | Karar + itiraz süresi | Kiracı tahliye etmezse icra dairesince zorla tahliye |
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| Samimi ihtiyaç | Başka konutu olmama, mevcut yetersizlik veya iş yerine yakınlık gibi somut gerekçe aranır |
| 1 ay kuralı | Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar zorunlu; geçirilirse bu yoldan hak düşer |
| 6 ay bekleme | İhtarın tebliğinden itibaren en erken 6 ay sonra dava; erken dava reddedilir |
| 3 yıl kısıtlama | Tahliye sonrası 3 yıl mülk eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi 1 yıllık kira tazminatı |
| 10 yıl uzama | 10 yıl dolunca gerekçesiz fesih hakkı; 3 ay önceden yazılı bildirim yeterli |
| Yatırım amaçlı satın alma | Samimi ihtiyaç yoksa tahliye talebi reddedilir |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ev sahibi değişince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hemen çıkaramaz. Yeni ev sahibi, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde noter ihtarnamesi göndermeli ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Samimi konut ihtiyacının ispatı zorunludur. Evi satın almak tek başına tahliye sebebi değildir.
Yeni satın alınan evden kiracı nasıl tahliye edilir?
İki yol vardır: (1) Tapu devir + 1 ay ihtar + 6 ay bekleme + arabuluculuk + dava. (2) İhtar çekmeden kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içinde doğrudan dava açma. Her iki durumda da samimi ihtiyaç ispatlanmalıdır.
Yeni malik kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir?
Samimi konut ihtiyacı (TBK md. 351), 10 yıllık uzama süresinin dolması (TBK md. 347), tahliye taahhütnamesi (TBK md. 352), sözleşmeye aykırılık (TBK md. 316) veya kira borcunu ödememe hallerinde tahliye mümkündür.
Yeni malik kiracıyı tahliye hakkına sahip midir?
Evet, ancak yasal sürelere ve şartlara uyulması zorunludur. Mülkü satın almak otomatik tahliye hakkı vermez; samimi ihtiyaç, sürelere uyum ve mahkeme kararı gerekir.
1 ay içinde ihtar çekilmezse ne olur?
TBK md. 351 kapsamındaki “1 ay ihtar + 6 ay bekleme” yolu kullanılamaz. Ancak alternatif olarak kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içinde dava açma hakkı devam eder. 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa bu yoldan da tahliye istenebilir.
10 yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet. TBK md. 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracıya yeni malik gerekçe göstermeden sözleşme bitiminden 3 ay önceden yazılı bildirimle fesih yapabilir. İhtiyaç ispatı gerekmez.
Tahliye taahhütnamesi yeni malike geçer mi?
Evet. TBK md. 310 gereği kira sözleşmesinin tüm hakları ve borçları yeni malike geçer. Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa yeni malik bu taahhüdü kullanarak tahliye isteyebilir.
Samimi ihtiyaç nasıl ispatlanır?
Başka konutu olmadığına dair tapu kayıtları, mevcut konutun yetersizliği (aile genişlemesi, sağlık durumu), iş yerine yakınlık ihtiyacı gibi somut delillerle. Tanık beyanları da destekleyici delildir.
Tahliye sonrası evi kiraya verebilir miyim?
3 yıl boyunca mülk eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez (TBK md. 355). Aksi halde eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemek zorunda kalırsınız.
Zorunlu arabuluculuk gerekli mi?
Evet. 7445 sayılı Kanun uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur (dava şartı). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır.
Kiracı tahliye davasına itiraz edebilir mi?
Evet. Kiracı, samimi ihtiyacın bulunmadığını, sürelere uyulmadığını veya ihtarnamenin usulsüz olduğunu ileri sürerek davanın reddini talep edebilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk (2-4 hafta) + yargılama (3-6 ay) + karar kesinleşmesi + icra süreci. Toplam 4-10 ay arasında değişir. İstinaf başvurusu yapılırsa süre uzayabilir.
Yeni Malikin Tahliye Hakları – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 310, 347, 350, 351, 352, 355 |
| İhtiyaç Tahliyesi | 1 ay ihtar + 6 ay bekleme + arabuluculuk + dava |
| Alternatif Yol | Sözleşme bitiminden 1 ay içinde dava |
| 10 Yıl Kuralı | Gerekçesiz fesih; 3 ay önceden bildirim |
| Taahhütname | Geçerli taahhüt varsa süresi dolunca tahliye |
| Samimi İhtiyaç | Somut gerekçe zorunlu; yatırım amaçlı reddedilir |
| 3 Yıl Kısıtlama | Tahliye sonrası 3 yıl başkasına kiralanamaz; aksi 1 yıllık kira tazminatı |
| Arabuluculuk | Zorunlu dava şartı (7445 s.K.) |
| Dava Süresi | Arabuluculuk + yargılama = toplam 4-10 ay |
Kira hukuku ve tahliye davası konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Yeni malik tahliye konusundaki somut durumunuz için kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.