2026 Şubat Kira Artış Oranı: %33,98 (Konut ve İşyeri Kira Zammı Hesaplama)
Şubat 2026 kira artış oranı, TÜİK tarafından 3 Şubat 2026 tarihinde açıklanan Ocak ayı enflasyon verileriyle kesinleşmiştir. Buna göre TÜFE 12 aylık ortalaması %33,98 olarak gerçekleşmiş olup bu oran, sözleşmesi Şubat ayında yenilenen hem konut hem de işyeri kiracıları için uygulanabilecek yasal tavan kira zammını belirlemektedir. Bir önceki ay olan Ocak 2026’da bu oran %34,88 düzeyindeydi; Şubat ayında enflasyondaki gerilemeyle birlikte kira artış tavanı da düşüş göstermiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca ev sahibi veya işyeri sahibi, bu oranın üzerinde bir artış talep edemez. Bu yazıda; Şubat 2026 kira artış oranının hukuki dayanağını, hesaplama yöntemini, pratik örnekleri, kiracı ve ev sahibinin haklarını ve konuya ilişkin Yargıtay kararlarını avukat perspektifinden inceleyeceğiz. Gayrimenkul hukuku kapsamında kira uyuşmazlıklarında profesyonel destek almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Kira Artış Oranının Yasal Dayanağı
Kira artışlarına ilişkin temel düzenleme, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun 344. maddesinde yer almaktadır. Bu madde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin üst sınırını belirleyen emredici bir hüküm niteliğindedir.
Bu hükme göre taraflar, kira artış oranını serbestçe belirleyebilir; ancak belirlenen oran TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde olamaz. TÜFE oranını aşan kısım hukuken geçersiz sayılır ve kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir.
11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiralarında uygulanan %25’lik tavan sınırlaması sona ermiştir. 1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren hem konut hem işyeri kiralarında tavan artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasıyla belirlenmektedir.
Şubat 2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Verileri
Şubat 2026 Kira Artış Oranı ve TÜFE Verileri
TÜİK, Ocak 2026 enflasyon verilerini 3 Şubat 2026 Salı günü saat 10:00’da açıklamıştır. Bu verilerle birlikte Şubat ayında uygulanacak kira artış oranı da netleşmiştir.
| Gösterge | Oran |
|---|---|
| TÜFE Aylık Değişim (Ocak 2026) | %4,84 |
| TÜFE Yıllık Değişim | %30,65 |
| TÜFE 12 Aylık Ortalama (Kira Artış Tavanı) | %33,98 |
Sonuç: Şubat 2026’da kira sözleşmesi yenilenen kiracılara konut ve işyeri ayrımı olmaksızın yapılabilecek en yüksek kira artış oranı %33,98‘dir. Ev sahibi bu oranın altında zam yapabilir, ancak üzerinde yapamaz.
2025-2026 Aylık Kira Artış Oranları Tablosu
Aşağıdaki tabloda son 14 aya ilişkin TÜFE 12 aylık ortalama oranları ve bu oranlara göre uygulanabilecek yasal tavan kira artış oranları yer almaktadır.
| Dönem | TÜFE 12 Aylık Ortalama | Kira Artış Tavanı |
|---|---|---|
| Ocak 2025 | %58,51 | %58,51 |
| Şubat 2025 | %56,35 | %56,35 |
| Mart 2025 | %54,28 | %54,28 |
| Nisan 2025 | %51,86 | %51,86 |
| Mayıs 2025 | %49,35 | %49,35 |
| Haziran 2025 | %46,72 | %46,72 |
| Temmuz 2025 | %43,95 | %43,95 |
| Ağustos 2025 | %41,22 | %41,22 |
| Eylül 2025 | %39,48 | %39,48 |
| Ekim 2025 | %38,06 | %38,06 |
| Kasım 2025 | %37,15 | %37,15 |
| Aralık 2025 | %35,91 | %35,91 |
| Ocak 2026 | %34,88 | %34,88 |
| Şubat 2026 | %33,98 | %33,98 |
Tablodan görüleceği üzere, enflasyondaki düşüş trendi kira artış oranlarına da yansımakta ve 2025 başından bu yana artış tavanı düzenli olarak gerilemektedir.
Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplanırken, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait TÜİK verilerindeki TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınır. Şubat 2026’da yenilenecek sözleşmeler için Ocak 2026’da açıklanan oran geçerlidir.
Kira Artışı Hesaplama Formülü
Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira x (1 + Artış Oranı / 100)
Artış Tutarı = Mevcut Kira x (Artış Oranı / 100)
Şubat 2026 için artış oranı %33,98 olduğuna göre; mevcut kiranız 10.000 TL ise yeni kira bedeli en fazla 10.000 x 1,3398 = 13.398 TL olabilir.
Konut Kira Artışı Hesaplama Örnekleri (Şubat 2026)
İşyeri (Dükkan, Ofis, Mağaza) Kira Artışı Hesaplama Örnekleri
İşyeri (Dükkan, Ofis, Mağaza) Kira Artışı Hesaplama Örnekleri
1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren işyeri kiralarında da artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamayı geçememektedir. Şubat 2026’da sözleşmesi yenilenen işyerleri için de tavan oran %33,98‘dir.
Kiracının Hakları
Kira artışı konusunda kiracının sahip olduğu temel haklar şunlardır:
Kiracı, yasal tavan oranın (%33,98) üzerindeki artışı kabul etmek zorunda değildir. Sözleşmede TÜFE’yi aşan bir artış oranı belirlenmiş olsa dahi bu hüküm, aşan kısım yönünden geçersiz sayılır. Kiracı, yasal oranın üzerinde ödeme yaptıysa fazla ödediği tutarı geri talep edebilir.
Ev sahibi, kira artışını sözleşme yenileme döneminde (yılda bir) yapabilir. Yıl içinde ikinci bir artış talep etme hakkı bulunmamaktadır. Maaşlara yapılan zamlar, kira artışı için gerekçe oluşturmaz. Kiracı, bu tür talepleri hukuki olarak reddetme hakkına sahiptir.
Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda kiracı, sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.
Ev Sahibinin Hakları
Ev sahibi, sözleşme yenileme döneminde TÜFE 12 aylık ortalamasına kadar kira artışı yapma hakkına sahiptir. Kiracının artışı kabul etmemesi durumunda ev sahibi, sulh hukuk mahkemesine başvurarak kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Kira ilişkisinin 5 yılı doldurduğu hallerde ev sahibi, TÜFE oranıyla bağlı kalmaksızın kira tespit davası açarak mahkemeden yeni bedel belirlemesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, emsal kira bedellerini, konutun durumunu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak karar verir.
Kira Tespit Davası ve 5 Yıl Kuralı
TBK m. 344/3 uyarınca kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması halinde, taraflardan her biri kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu davada hakim, TÜFE oranıyla sınırlı değildir ve emsal kira bedellerini, taşınmazın konumunu, niteliklerini ve güncel piyasa koşullarını dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk başvurusu dava şartı olarak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşamazsa mahkeme yoluna gidilebilir. Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Hakimin belirleyeceği yeni kira bedeli, en son ödenen kira bedeline TÜFE oranında yapılacak artırım sonucu elde edilen bedelden düşük olamaz. Ayrıca mahkeme, hakkaniyete göre genellikle %10 ile %20 arasında bir indirim uygulayarak yeni bedeli belirlemektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği almak, kira tespit sürecinde haklarınızı en iyi şekilde korumanızı sağlayacaktır.
Kira Artış Oranına İlişkin Yargıtay Kararları
Kira artış oranı ve kira tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda Yargıtay’ın verdiği kararlar, uygulamaya yön veren önemli içtihatlar oluşturmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8186, K. 2019/5897
Yargıtay bu kararında, kira tespit davasında benzer konutların kira bedellerinin araştırılması ve kira bedelini etkileyecek tüm sebeplerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Mahkeme, emsal kira bedellerini belirlerken taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü ve nitelikleri gibi unsurları dikkate almalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 16.03.2017, E. 2017/2781, K. 2017/3178
Bu kararda Yargıtay, kira tespit davasında %0 hakkaniyet indirimi uygulayan yerel mahkeme kararını hukuka aykırı bularak bozmuştur. Kararda, indirim oranının fahiş olduğu ve hakkaniyete uygun bir indirim yapılması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.01.2014, E. 2013/11710, K. 2014/905
Yargıtay, kiracının uzun süredir taşınmazda oturduğu gözetilerek kiracı lehine %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerektiğine hükmetmiştir. Bu karar, uzun süreli kiracılar açısından emsal niteliğindedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024 (Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirsizliği)
Kira sözleşmesinde artış oranının “TEFE veya TÜFE oranında” şeklinde belirsiz bırakılması halinde, artış şartının belirli ve belirlenebilir olmadığına hükmedilmiştir. Bu karara göre, sözleşmedeki artış oranının açık ve net olarak belirlenmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracının kabul ettiği ödeme miktarı esas alınmaktadır.
Not: Yargıtay kararlarına ilişkin detaylı dosya tarafımıza ulaştığında bu bölüm güncellenecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
Şubat 2026 kira artış oranı kaç?
Şubat 2026 kira artış oranı, TÜİK tarafından 3 Şubat 2026’da açıklanan Ocak ayı TÜFE verilerine göre %33,98 olarak kesinleşmiştir. Bu oran hem konut hem de işyeri kiraları için geçerli yasal tavan orandır.
Ev sahibi Şubat 2026’da kaç TL zam yapabilir?
Zam tutarı mevcut kira bedeline göre değişir. Mevcut kira 10.000 TL ise en fazla 3.398 TL, 20.000 TL ise en fazla 6.796 TL, 30.000 TL ise en fazla 10.194 TL zam yapılabilir. Tavan oran %33,98’dir.
Konut ve işyeri kira artış oranı farklı mı?
Hayır. Şubat 2026 itibarıyla hem konut hem de işyeri (dükkan, mağaza, ofis) kiraları için yasal tavan artış oranı aynı olup %33,98’dir. Her iki tür kira için de TÜFE 12 aylık ortalama esas alınmaktadır.
Ev sahibi %50 zam yapabilir mi?
Şubat 2026’da sözleşmesi yenilenen kiracılara %50 zam yapılması yasal olarak mümkün değildir. Yasal tavan oran %33,98’dir. Ancak kira ilişkisinin 5 yılını doldurduğu hallerde ev sahibi, kira tespit davası açarak mahkemeden yeni kira bedeli belirlemesini talep edebilir.
Kira artış oranı hangi endekse göre belirlenir?
Kira artış oranı, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Yİ-ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) kira artışlarında kullanılmaz. Yasal düzenleme yalnızca TÜFE üzerinden yapılmaktadır.
Sözleşmede %40 artış yazıyorsa ne olur?
Sözleşmede TÜFE oranını aşan bir artış oranı belirlenmiş olsa dahi, TÜFE’yi aşan kısım hukuken geçersizdir. Şubat 2026 için tavan oran %33,98 olduğundan, %40 artış yasal değildir. Kiracı yalnızca %33,98 oranında artış ödemekle yükümlüdür.
5 yıllık kiracıya ne kadar zam yapılabilir?
Kira sözleşmesinin 5 yılını doldurması halinde, ev sahibi kira tespit davası açarak TÜFE oranından bağımsız olarak yeni kira bedeli belirleyebilir. Bu durumda mahkeme, emsal kira bedelleri ve konutun özelliklerini inceleyerek karar verir. Dava öncesi arabuluculuk başvurusu zorunludur.
Kiracı yasal oranın üzerinde ödeme yaptıysa geri alabilir mi?
Evet. Kiracı, TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde ödeme yapmışsa, fazla ödediği tutarı ev sahibinden geri talep edebilir. Bu hak, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanmaktadır.
Kira Uyuşmazlığında Hukuki Destek
Kira artışı, kira tespit davası veya tahliye süreçlerinde profesyonel hukuki danışmanlık almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.