İzale-i Şüyu Satışında Haciz ve İpotek: Bedel Paylaşımı, Sıra Kuralları ve Tapu İşlemleri 2026
Haciz veya İpotek Bulunan Taşınmazın İzale-i Şüyu ile Satışı
İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) satışında elde edilen tutar, masraflar düşüldükten sonra haciz ve ipotek gibi yükler için tapudaki hisse ve sıra kurallarına göre ödenir.
Satış bedelinin paylaştırılma sırası: (1) Satış masrafları (tellaliye, harç, satış giderleri), (2) varsa taşınmaz üzerindeki rüçhanlı (öncelikli) ipotek alacakları, (3) borçlu hissedarın hissesine düşen hacizler (satış tutarından hissesine isabet eden pay kadar kapatılır), (4) borçlar ödendikten sonra artan para paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır. Hissedarlardan birinin icralık olması diğer hissedarların paylarını etkilemez; haciz ve ipotek yalnızca borçlu hissedarın payına isabet eden bedelden karşılanır.
“İzale-i şüyu satış sonrası para hangi bankalara yatırılır?”, “Hisseli tapuda bir hissedara icra gelirse ne olur?”, “İzale-i şüyu satışında tapu harcı ödenir mi?”, “Satış sonrası para ne zaman ödenir?”, “Satış memurluğuna gönderilme talebi nasıl yapılır?” gibi sorular gayrimenkul ve icra hukukunun en çok araştırılan konularındandır. Bu rehber, haciz veya ipotek bulunan hisseli taşınmazın izale-i şüyu ile satılması halinde bedel paylaşımını, sıra kurallarını, tapu işlemlerini ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak
- Satış Bedelinin Paylaştırılma Sırası
- Hissedarlardan Biri İcralık Olursa Ne Olur?
- İpotek Bulunan Taşınmazda Satış
- Satış Sonrası Para Nereye Yatar?
- Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?
- Tapu Harcı ve Satış Masrafları
- Değer Tespiti Nasıl Yapılır?
- Satış Sonrası Tapu İşlemleri
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 2004 sayılı İİK md. 121, 138, 140, 142; 4721 sayılı TMK md. 698-699; 492 sayılı Harçlar Kanunu; Yargıtay 14. HD, 12. HD ve 8. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davasının genel çerçevesi için Ortaklığın Giderilmesi Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yasal Dayanak
| Madde | Düzenleme | İzale-i Şüyuya Etkisi |
|---|---|---|
| İİK md. 138 | Satış bedelinden masrafların düşülmesi | Tellaliye, harç ve giderler öncelikle kesilir |
| İİK md. 140 | Sıra cetveli düzenlenmesi | Alacaklılar arasında ödeme sırası belirlenir |
| İİK md. 142 | Sıra cetveline itiraz | Alacaklılar 7 gün içinde sıra cetvelindeki sıraya itiraz edebilir |
| TMK md. 698-699 | Ortaklığın giderilmesi | Satış yoluyla paylaştırma; bedel hisselere göre dağıtılır |
| 492 s.K. | Harçlar Kanunu | İzale-i şüyu satışında tapu harcı binde 20 |
Satış Bedelinin Paylaştırılma Sırası
| Sıra | Kalem | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Satış masrafları | Tellaliye, harç ve satış giderleri ilk olarak kesilir |
| 2 | Rüçhanlı (öncelikli) ipotek alacakları | Taşınmaz üzerinde ipotek varsa ipotek alacaklısına öncelikle ödenir |
| 3 | Haciz ve diğer kesintiler | Borçlu hissedarın payına düşen tutardan hacizler sırasıyla kapatılır |
| 4 | Kalan tutar | Borçlar ödendikten sonra artan para paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır |
Pratik Hesaplama: Bedel Paylaşımı (2026)
Taşınmaz: 3 hissedarın (A, B, C) eşit payda ortak olduğu ev (her biri 1/3)
Satış bedeli: 3.000.000 TL
Satış masrafları: 60.000 TL (tellaliye + harç)
İpotek: 500.000 TL (taşınmaz üzerinde toplam ipotek)
A’nın hissesinde haciz: 200.000 TL
Hesaplama: 3.000.000 – 60.000 (masraf) = 2.940.000 TL. İpotek 500.000 TL kesilir = 2.440.000 TL. Her hissedara: 2.440.000 / 3 = 813.333 TL. A’nın payından haciz 200.000 TL kesilir = A’ya kalan: 613.333 TL. B ve C’ye: 813.333 TL.
Avukat Notu: Hissedarlardan birinin borcu (haciz) diğer hissedarların paylarını etkilemez. Haciz yalnızca borçlu hissedarın payına isabet eden bedelden kesilir. Ancak taşınmaz üzerindeki ipotek tüm hissedarları etkiler çünkü ipotek taşınmazın bütünü üzerindedir ve satış bedelinden öncelikle ödenir. Bu nedenle hissedarlar satış öncesinde ipotek durumunu mutlaka kontrol etmelidir.
Haciz ve ipotek bulunan taşınmazın satışı konusunda uzman avukat desteği alın.
Hissedarlardan Biri İcralık Olursa Ne Olur?
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Paylı mülkiyette haciz | Borçlunun hissesi doğrudan haczedilir ve icra yoluyla satılabilir |
| Elbirliği mülkiyetinde haciz | Doğrudan satış yapılamaz; alacaklı İİK m. 121 yetki belgesiyle ortaklığın giderilmesi davası açar |
| Satış sonrası borçlunun payı | Borçlu hissedarın payına düşen bedelden haciz tutarı kesilir; kalan borçluya ödenir |
| Diğer hissedarlar etkilenir mi? | Hayır; haciz yalnızca borçlu hissedarın payından kesilir; diğerlerinin payları aynen ödenir |
İpotek Bulunan Taşınmazda İzale-i Şüyu Satışı
İpotek Bulunan Taşınmazda İzale-i Şüyu Satışı
| Husus | Açıklama |
|---|---|
| İpotek satışa engel mi? | Hayır; ipotek bulunan taşınmaz izale-i şüyu ile satılabilir |
| İpotek kim tarafından ödenir? | Satış bedelinden öncelikle ipotek alacaklısına ödenir (rüçhan hakkı) |
| İpotek tüm hissedarları etkiler mi? | Evet; ipotek taşınmazın bütünü üzerinde olduğundan tüm hissedarların payından oransal olarak kesilir |
| İpotek tutarı satış bedelini aşarsa? | Taşınmaz ipotekli olarak satılır; alıcı ipoteği devralmak zorunda kalabilir veya satış gerçekleşmeyebilir |
| Kısmi ipotek (bir hissedar üzerinde) | Sadece o hissedarın payından kesilir; diğerlerinin payı etkilenmez |
Satış Sonrası Para Nereye Yatar?
| Durum | Paranın Yatırıldığı Yer |
|---|---|
| Satış memurluğunca yapılan satış | Satış memurluğu hesabı (mahkemenin görevlendirdiği icra dairesi veya satış memuru) |
| İcra dosyası bulunan hissedarın payı | Borçlu hissedarın payı icra dosyasına aktarılır; alacak kadar alacaklıya ödenir |
| Diğer hissedarların payları | Hissedarların IBAN numaralarına hisseleri oranında yatırılır |
| IBAN bildirmeyen hissedar | Para mahkeme veznesi/satış memurluğu hesabında bekletilir |
Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?
| Aşama | Süre |
|---|---|
| İhale kesinleşmesi | İhale tarihinden itibaren şikayet süresi (7 gün) beklenir |
| Tapu tescili | İhale kesinleştikten sonra alıcı adına tapu tescili yapılır |
| Bedel paylaşımı | Tescilden sonra satış memurluğu sıra cetvelini hazırlar ve bedeli dağıtır |
| Ortalama süre | İhaleden itibaren 1-3 ay içinde para hissedarların hesabına yatar |
İzale-i şüyu satışı ve bedel paylaşımı konusunda profesyonel destek alın.
Tapu Harcı ve Satış Masrafları
| Kalem | Oran/Tutar | Kim Öder? |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Binde 20 (satış bedeli üzerinden) | Alıcı ve satıcı (paydaşlar) eşit paylaşır veya mahkeme kararına göre |
| Tellaliye | Binde 11,38 (2026) | Satış bedelinden kesilir |
| KDV | %1 / %10 / %20 (taşınmaz türüne göre) | Alıcı öder |
| Damga vergisi | Binde 5,69 | Satış bedelinden kesilir |
| Bilirkişi ücreti | Değişken (mahkeme tarafından belirlenir) | Tüm paydaşlara hisse oranında yüklenir |
İzale-i Şüyu Davasında Değer Tespiti
| Adım | İşlem |
|---|---|
| 1 | Mahkeme bilirkişi heyeti görevlendirir (gayrimenkul değerleme uzmanı) |
| 2 | Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler (keşif) |
| 3 | Emsal satışlar, konum, imar durumu ve taşınmazın fiziki özellikleri değerlendirilir |
| 4 | Bilirkişi raporu mahkemeye sunulur; taraflar itiraz edebilir |
| 5 | Mahkeme kıymet takdirini belirler; satış bu değer üzerinden yapılır (muhammen bedel) |
Satış Sonrası Tapu İşlemleri
| Adım | İşlem |
|---|---|
| 1 | İhale kesinleşir (7 günlük şikayet süresi geçer) |
| 2 | Alıcı ihale bedelinin tamamını yatırır |
| 3 | Satış memurluğu tapu müdürlüğüne tescil yazısı gönderir |
| 4 | Tapu müdürlüğü alıcı adına tescil yapar; eski hissedarlar düşürülür |
| 5 | Haciz ve ipotek şerhleri terkin (silinir) edilir (ipotek ödenmişse) |
İhale bedelinin ödenmemesi halinde yaşanacak süreç hakkında detaylı bilgi için İhale Bedelinin Ödenmemesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Gayrimenkul hukuku ve icra satışı konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| Haciz sadece borçlu payından | Borçlu hissedarın haczi diğer hissedarların paylarından kesilemez; yalnızca borçlunun payına isabet eden bedelden karşılanır |
| İpotek rüçhan hakkı | İpotek alacaklısı satış bedelinden öncelikle alacağını tahsil eder; sıra cetveline göre ödeme yapılır |
| Satış memurluğunca paylaşım | Bedel dağıtımı satış memurluğu tarafından sıra cetveliyle yapılmalı; mahkemenin doğrudan dağıtım yapması bozma sebebi |
| Kıymet takdiri zorunlu | Satış öncesinde bilirkişi raporu ile değer tespiti zorunlu; muhammen bedelin altında satış yapılamaz |
| Hissedarlar arası satış önceliği | Tüm paydaşlar oy birliğiyle isterse ortaklar arası satış yapılabilir; açık artırma zorunlu değildir |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İzale-i şüyu satış sonrası para hangi bankalara yatırılır?
Para satış memurluğu hesabından hissedarların bildirdiği IBAN numaralarına yatırılır. Borçlu hissedarın payı icra dosyasına aktarılır. IBAN bildirmeyen hissedarın parası mahkeme veznesi veya satış memurluğu hesabında bekletilir.
Hisseli bir tapuda bir hissedara icra gelirse ne olur?
Paylı mülkiyette hisse doğrudan haczedilir ve icra yoluyla satılabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise alacaklı İİK m. 121 yetki belgesiyle ortaklığın giderilmesi davası açar. Her iki durumda da diğer hissedarların payları etkilenmez.
İzale-i şüyu satışında tapu harcı ödenir mi?
Evet. Tapu harcı binde 20 oranında satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ayrıca tellaliye, KDV ve damga vergisi gibi masraflar da satış bedelinden kesilir.
Hissedarlardan biri icralık olursa diğerleri etkilenir mi?
Hayır. Haciz yalnızca borçlu hissedarın payına isabet eden bedelden kesilir. Diğer hissedarlar kendi paylarını tam olarak alır. Ancak taşınmaz üzerindeki ipotek tüm hissedarları oransal olarak etkiler.
Satış sonrası para ne zaman ödenir?
İhale kesinleştikten (7 gün şikayet süresi), tapu tescili yapıldıktan ve sıra cetveli hazırlandıktan sonra ödenir. İhaleden itibaren ortalama 1-3 ay içinde para hissedarların hesabına yatar.
İzale-i şüyu satış prosedürü nasıl işler?
Mahkeme satış kararı verir, dosya satış memurluğuna gönderilir, bilirkişi kıymet takdiri yapar, açık artırma ilanı yayınlanır, ihale yapılır, kesinleşir, tapu tescili ve bedel paylaşımı yapılır.
İzale-i şüyu davasında değer tespiti nasıl yapılır?
Mahkeme bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişi yerinde keşif yapar, emsal satışları inceler, konum ve imar durumunu değerlendirir. Rapor mahkemeye sunulur; taraflar itiraz edebilir. Satış muhammen bedelin altında yapılamaz.
Hissedarlar arasında satış nasıl yapılır?
Tüm paydaşlar oy birliğiyle rıza gösterirse satış sadece hissedarlar arasında yapılabilir (TMK md. 699/3). Arabuluculuk tutanağında rıza geçirilebilir. Aksi halde herkese açık artırma yapılır.
İzale-i şüyu satışında hissedarların satış önceliği var mıdır?
Açık artırmada hissedarların yasal bir öncelik (ön alım) hakkı yoktur; en yüksek teklifi veren alır. Ancak hissedarlar oy birliğiyle ortaklar arası satış talep edebilir.
Satış memurluğuna gönderilme talebi nasıl yapılır?
Mahkeme satış kararını verdikten ve karar kesinleştikten sonra taraflardan biri (genellikle davacı) mahkemeye dilekçe vererek dosyanın satış memurluğuna gönderilmesini talep eder.
Hissemi satmak istemiyorsam ne yapabilirim?
Aynen taksim (bölünme) talep edebilirsiniz. Mahkeme öncelikle aynen taksimi araştırır. Satışa karar verilmişse açık artırmada en yüksek teklifi vererek kendi payınızı koruyabilirsiniz. Hissedarlar arası satışta oy birliği gerektiğinden rızanız olmadan hisseniz başka ortağa satılamaz.
Satış sonrası tapu işlemleri nasıl yapılır?
İhale kesinleşir, alıcı bedeli yatırır, satış memurluğu tapu müdürlüğüne tescil yazısı gönderir, alıcı adına tescil yapılır, eski hissedarlar düşürülür, haciz ve ipotek şerhleri ipotek ödenmişse terkin edilir.
Haciz ve İpotek – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | İİK md. 121, 138, 140, 142; TMK md. 698-699; 492 s.K. |
| Sıra | Masraflar → ipotek → haciz → kalan hisselere dağıtım |
| Haciz Etkisi | Yalnızca borçlu payından; diğer hissedarlar etkilenmez |
| İpotek Etkisi | Taşınmaz bütünü üzerinde; tüm hissedarları oransal etkiler |
| Para Nereye? | IBAN’lara; borçlu payı icra dosyasına; IBAN yoksa veznede bekler |
| Ne Zaman? | İhaleden itibaren ortalama 1-3 ay |
| Tapu Harcı | Binde 20 + tellaliye + KDV + damga vergisi |
| Tapu İşlemleri | Tescil yazısı → alıcı tescili → şerh terkini |
İcra hukuku ve gayrimenkul uyuşmazlığı konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Haciz ve ipotek bulunan taşınmazın satışı konusundaki somut durumunuz için icra ve gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.