Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri: TBK md. 322, Yazılı İzin ve Tahliye 2026
Kiracının Evi Başkasına Devretmesi (Alt Kira) ve Kullanım Hakkının Devri
Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı iş yerlerinde kiracının evi başkasına kiralaması (alt kira) veya kullanım hakkını devretmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Yazılı izin olmadan yapılan alt kira sözleşmeleri hukuka aykırıdır ve ev sahibine tahliye davası açma hakkı verir. Sözlü izin geçerli değildir; ev sahibinin rızası mutlaka yazılı olmalıdır.
Alt kira kurulsa bile asıl kiracı değişmez, ev sahibine karşı kira bedeli ve diğer borçlardan sorumluluk devam eder. Alt kira sözleşmesinin süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz ve ana sözleşme bittiğinde alt kira da kendiliğinden sona erer. İzinsiz alt kira veya kullanım hakkı devri halinde ev sahibi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle fesih ve tahliye talep edebilir; alt kiracı evi yanlış biçimde kullanırsa ev sahibi doğrudan asıl kiracıya başvurur.
“Kiracı evi başkasına kiraya verebilir mi?”, “Alt kira sözleşmesi yasal mı?”, “İzinsiz alt kira tahliye sebebi mi?”, “Alt kirada asıl kiracının sorumluluğu nedir?”, “Kullanım hakkının devri ile alt kira arasındaki fark nedir?” gibi sorular hem ev sahipleri hem kiracılar tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, alt kira ve kullanım hakkının devri konusunu, yasal şartları, tahliye sürecini ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 316, 322, 323; Yargıtay 3. HD ve 6. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Konuyla bağlantılı genel tahliye yolları için Kiracı Nasıl Tahliye Edilebilir? yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yasal Dayanak: TBK md. 322
TBK md. 322/1 açık hüküm içerir: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz (alt kira) ya da kullanım hakkını devredemez. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu kural emredici niteliktedir; sözleşmeyle aksine hüküm konulamaz. İş yeri kiralarında ise kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça alt kira veya devir talebini reddedemez (TBK md. 322/2).
Alt Kira ve Kullanım Hakkı Devri Farkı
| Kriter | Alt Kira | Kullanım Hakkının Devri |
|---|---|---|
| Tanım | Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişiye kiralar | Kiracı, kira sözleşmesinden doğan tüm haklarını üçüncü kişiye devreder |
| Asıl kiracının durumu | Sözleşme tarafı olarak kalır; sorumluluğu devam eder | Sözleşmeden tamamen çıkar; yerine devralan geçer |
| Ev sahibi ile ilişki | Asıl kiracı muhatap olmaya devam eder | Devralan yeni kiracı olur; ev sahibinin muhatabı değişir |
| İzin şartı | Yazılı rıza zorunlu | Yazılı rıza zorunlu |
| Sorumluluk | Asıl kiracı kira borcu ve zarardan sorumlu | Devralan tüm borçları üstlenir; eski kiracı kurtulur |
Yazılı İzin Şartı: Sözlü İzin Geçersiz
| İzin Türü | Geçerli mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| Yazılı izin (imzalı belge) | Geçerli | Kiraya verenin imzaladığı yazılı onay; en güvenli yol |
| Sözleşmede alt kira izni | Geçerli | Kira sözleşmesinde “alt kira yapılabilir” hükmü yeterli |
| Sözlü izin | Geçersiz | Sözlü onay ispat edilemez; yazılı şekil zorunlu |
| SMS/WhatsApp ile onay | Tartışmalı | Yazılı delil olarak değerlendirilebilir; ancak imzalı belge tercih edilmeli |
| Zımni (sessiz kalma) onay | Tartışmalı | Yargıtay: uzun süre ses çıkarmama zımni onay sayılabilir; riskli |
Avukat Notu: Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, ev sahibinin alt kiradan haberdar olup uzun süre ses çıkarmamasıdır. Yargıtay bazı kararlarında bunu zımni onay olarak değerlendirmektedir. Ancak bu durum ev sahibi için risklidir, zımni onayın ispatı tartışmalıdır ve her zaman kabul edilmez. Ev sahibi alt kiradan haberdar olduğu anda derhal yazılı itiraz etmeli veya ihtarname çekmelidir.
Alt kira ve kira hukuku konusunda uzman avukat desteği alın.
Asıl Kiracının Sorumluluğu
| Sorumluluk Alanı | Açıklama |
|---|---|
| Kira bedeli | Asıl kiracı ev sahibine karşı kira borcundan sorumlu olmaya devam eder |
| Alt kiracının verdiği zarar | Asıl kiracı, alt kiracının mülke verdiği zarardan ev sahibine karşı sorumludur |
| Özen borcu | Kiralananın özenle kullanılmasından asıl kiracı sorumludur |
| Komşulara saygı | Alt kiracının komşulara verdiği rahatsızlıktan asıl kiracı sorumludur |
| Tahliye yükümlülüğü | Ana sözleşme sona erdiğinde alt kiracının tahliyesini sağlamak asıl kiracının görevidir |
Alt Kira Sözleşmesinin Süresi
Alt Kira Sözleşmesinin Süresi
Alt kira sözleşmesinin süresi, asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz. Ana sözleşme sona erdiğinde alt kira da kendiliğinden sona erer. Alt kiracı, asıl sözleşmeden bağımsız olarak kiracı sıfatıyla ev sahibinden hak talep edemez. Bu kural TBK md. 323 ile düzenlenmiştir.
Konut ve İş Yeri Ayrımı
| Kriter | Konut Kirası | Çatılı İş Yeri Kirası |
|---|---|---|
| Alt kira izni | Kiraya veren serbestçe reddedebilir | Haklı sebep olmadan reddedemez (TBK md. 322/2) |
| Kullanım hakkı devri | Kiraya verenin yazılı rızası zorunlu | Haklı sebep olmadan reddedemez |
| İzinsiz alt kira sonucu | Sözleşmeye aykırılık → tahliye | Sözleşmeye aykırılık → tahliye |
| Devir talebi reddi | Gerekçe gerekmez | Haklı sebep gösterilmeli; aksi halde kiracı hakimden izin isteyebilir |
Kira sözleşmesi türleri hakkında detaylı bilgi için Kira Sözleşmesi Nedir? yazımızı inceleyebilirsiniz.
İzinsiz Devrin Sonuçları
| Sonuç | Açıklama |
|---|---|
| Tahliye davası | Ev sahibi, sözleşmeye aykırılık (TBK md. 316) nedeniyle fesih ve tahliye talep edebilir |
| 30 günlük ihtar | Aykırılığın giderilmesi için kiracıya 30 günlük süre verilmeli (konut kirası) |
| Asıl kiracıya başvuru | Alt kiracı mülke zarar verirse ev sahibi doğrudan asıl kiracıya başvurur |
| Alt kira sözleşmesinin geçersizliği | İzinsiz alt kira sözleşmesi ev sahibine karşı ileri sürülemez |
| Tazminat | Ev sahibi, izinsiz kullanımdan doğan zararın tazminini isteyebilir |
İzinsiz Alt Kira Nedeniyle Tahliye Süreci
| Adım | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1 | İzinsiz alt kiranın tespiti (ilan, tanık, güvenlik kamerası) | – |
| 2 | Kiracıya noter ihtarnamesi (TBK md. 316: aykırılığın giderilmesi, 30 gün süre) | Tebliğ + 30 gün |
| 3 | Aykırılık devam ediyorsa zorunlu arabuluculuk başvurusu | 2-4 hafta |
| 4 | Sulh Hukuk Mahkemesi’nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası | 3-6 ay |
| 5 | Mahkeme kararı + icra ile tahliye | Karar sonrası |
İzinsiz alt kira ve tahliye süreci konusunda profesyonel destek alın.
İspat ve Deliller
| Delil | Güçlülük | Ne İspat Eder? |
|---|---|---|
| Airbnb/Booking/Sahibinden ilanı | Güçlü | Kiralananın üçüncü kişilere sunulduğunu |
| Alt kira sözleşmesi | Güçlü | Yazılı alt kira ilişkisinin varlığını |
| Apartman yönetimi tutanakları | Güçlü | Farklı kişilerin ikamet ettiğini |
| Güvenlik kamerası kayıtları | Güçlü | Sürekli farklı kişilerin giriş-çıkışını |
| Komşu tanık beyanları | Güçlü | Kiracıdan başka kişilerin yaşadığını |
| Nüfus müdürlüğü adres kaydı | Destekleyici | Farklı kişilerin adres kaydı yaptığını |
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| Yazılı izin zorunluluğu | Sözlü izin geçersiz; rıza mutlaka yazılı olmalı |
| Zımni onay | Ev sahibi alt kiradan haberdar olup uzun süre ses çıkarmazsa zımni onay tartışması; her olay ayrı değerlendirilir |
| Asıl kiracı sorumluluğu | Alt kira kurulsa bile asıl kiracı ev sahibine karşı tüm borçlardan sorumlu |
| İş yeri kirası devri | Haklı sebep olmadan red yasak; kiracı hakimden izin isteyebilir |
| Alt kira süresi | Ana sözleşmeyi aşamaz; ana sözleşme bitince alt kira kendiliğinden sona erer |
| Airbnb = alt kira | Günlük kiralama platformları aracılığıyla üçüncü kişilere kullandırma alt kira niteliğinde |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı evi başkasına kiraya verebilir mi?
Ancak kiraya verenin yazılı rızası varsa evet. TBK md. 322 gereği yazılı izin olmadan alt kira yapılamaz. Sözlü izin geçersizdir. İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sebebidir.
Alt kira sözleşmesi yasal mıdır?
Kiraya verenin yazılı izni varsa yasaldır. İzin sözleşmede yer alabilir veya ayrı bir yazılı belgeyle verilebilir. İzinsiz yapılan alt kira sözleşmesi ev sahibine karşı ileri sürülemez.
İzinsiz alt kira tahliye sebebi midir?
Evet. TBK md. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle ev sahibi 30 günlük ihtarname çekip tahliye davası açabilir. Aykırılık 30 gün içinde giderilmezse tahliye hakkı doğar.
Alt kirada asıl kiracının sorumluluğu nedir?
Asıl kiracı ev sahibine karşı kira borcu, mülke verilen zarar, özen borcu ve komşulara saygı yükümlülüğünden sorumlu olmaya devam eder. Alt kiracının verdiği zarar da asıl kiracıya yüklenir.
Kullanım hakkının devri ile alt kira arasındaki fark nedir?
Alt kirada asıl kiracı sözleşme tarafı olarak kalır; devir durumunda ise kiracı sözleşmeden tamamen çıkar ve devralan kişi yeni kiracı olur. Her ikisinde de kiraya verenin yazılı rızası zorunludur.
İş yerinde alt kira yasak mıdır?
Konut kirasından farklı olarak, çatılı iş yeri kirasında kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça alt kira veya devir talebini reddedemez. Reddederse kiracı hakimden izin isteyebilir.
Ev sahibi izinsiz alt kiradan haberdarsa ne olur?
Yargıtay, ev sahibinin uzun süre ses çıkarmamasını bazı durumlarda zımni onay olarak değerlendirebilir. Ancak bu her zaman kabul edilmez. Ev sahibi haberdar olduğu anda derhal yazılı itiraz etmelidir.
Airbnb alt kira sayılır mı?
Evet. Yargıtay, günlük kiralama platformları aracılığıyla üçüncü kişilere kullandırmayı alt kira niteliğinde kabul etmektedir. Yazılı izin ve 7464 s.K. izin belgesi olmadan yapılamaz.
Alt kira sözleşmesi ne kadar süre geçerlidir?
Alt kira süresi asıl kira sözleşmesinin süresini aşamaz. Ana sözleşme sona erdiğinde alt kira kendiliğinden sona erer. Alt kiracı bağımsız olarak kiracılık hakkı iddia edemez.
30 günlük ihtar çekilmeden tahliye davası açılabilir mi?
Konut kirasında hayır; önce 30 günlük süre verilmelidir. İş yeri kirasında ise 30 gün süre verilmeden yapılan fesih geçersiz olabilir. İhtar zorunlu bir usul şartıdır.
Alt kiracı ev sahibinden hak talep edebilir mi?
Kural olarak hayır. Alt kiracının sözleşme ilişkisi asıl kiracıyladır, ev sahibiyle değil. Alt kiracı ev sahibine karşı kiracılık hakkı ileri süremez; talepler asıl kiracıya yöneltilir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
İhtarname tebliği (30 gün) + arabuluculuk (2-4 hafta) + dava (3-6 ay). Toplam süre ortalama 4-8 aydır.
Alt Kira ve Kullanım Hakkı Devri – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 316, 322, 323 |
| İzin Şartı | Kiraya verenin yazılı rızası zorunlu; sözlü izin geçersiz |
| Alt Kira | Asıl kiracı taraf olarak kalır; sorumluluk devam eder |
| Kullanım Devri | Kiracı sözleşmeden çıkar; devralan yeni kiracı olur |
| İzinsiz Alt Kira | Sözleşmeye aykırılık → 30 gün ihtar → arabuluculuk → tahliye |
| İş Yeri Farkı | Haklı sebep olmadan reddedemez; kiracı hakimden izin isteyebilir |
| Süre | Alt kira ana sözleşmeyi aşamaz; bitimde kendiliğinden sona erer |
| Airbnb | Alt kira niteliğinde; yazılı izin + 7464 s.K. izin belgesi zorunlu |
Alt kira ve kira hukuku konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Alt kira konusundaki somut durumunuz için kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.