Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir? 2026
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası, miras veya başka yollarla paylı/elbirliği mülkiyetine konu taşınır-taşınmaz malların, ortaklar arasında paylaşılamaması durumunda mahkeme yoluyla satılarak veya aynen taksim edilerek ortaklığa son verilmesini sağlayan davadır. Tüm hissedarlara karşı açılan bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve satış açık artırma ile yapılır.
Dava nedeni, paydaşlar arasında malın kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşmazlık çıkmasıdır. Her paydaş, diğer tüm paydaşlara karşı bu davayı açabilir (zorunlu dava arkadaşlığı). Öncelikle taşınmazın aynen taksimi (bölünmesi) mümkünse bu yol seçilir; mümkün değilse malın satış suretiyle (açık artırma ile) satılarak bedelinin hissedarlara payları oranında dağıtılmasına karar verilir. Paydaşlar da satış ihalesine katılarak malı satın alabilir. Dava genellikle 12-18 ay arasında sürer. Masraflar tüm hissedarlara payları oranında paylaştırılır. 2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk dava şartıdır.
“Hissemi satmak istiyorum diğer paydaş istemiyor ne yapabilirim?”, “İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?”, “Miras kalan malın satışı nasıl yapılır?”, “İzale-i şuyu masraf hesaplama nasıl yapılır?” gibi sorular miras ve gayrimenkul hukukunun en çok merak edilen konularıdır. Ortaklığın giderilmesi davası, miras kalan veya ortak mülkiyetteki malların adil paylaşımını sağlayan temel hukuki yoldur. Bu kapsamlı rehber, davanın açılma şartlarını, satış sürecini, masraf hesabını, red sebeplerini, engelleme yollarını, dilekçe örneğini ve 2026 yılı güncel uygulamalarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
- Yasal Dayanak
- Davanın Şartları
- Kimler Dava Açabilir?
- Zorunlu Arabuluculuk (2023 Sonrası)
- Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
- Satış Süreci ve Prosedür
- Hissedarın Alış Önceliği (Şufa Hakkı)
- Davanın Red Sebepleri
- İzale-i Şuyu Engelleme Yolları
- Davanın Açılamayacağı Durumlar
- Masraf Hesaplama
- Dava Ne Kadar Sürer?
- İzale-i Şuyu Davası Dilekçe Örneği
- Pratik Örnekler
- Sık Sorulan Sorular
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 4721 sayılı TMK md. 698-703; 6100 sayılı HMK md. 4, 12; 7445 sayılı Kanun (zorunlu arabuluculuk); İİK md. 121; Yargıtay 14. HD ve HGK güncel içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.
İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
İzale-i şuyu, paylı mülkiyet (hisseli tapu) veya elbirliği mülkiyetine (miras ortaklığı) konu mallar üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi talebiyle açılan davadır. Ortaklığın giderilmesi, paydaşlığın giderilmesi veya şuyuun giderilmesi olarak da adlandırılır. Dava sonucunda taşınmaz üzerinde ortak mülkiyete son verilerek adil paylaşım sağlanır.
Yasal Dayanak
| Mevzuat | Düzenleme |
|---|---|
| TMK md. 698 | Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi; her paydaşın paylaşma isteme hakkı |
| TMK md. 699 | Aynen taksim (malın bölünerek paylaştırılması) |
| TMK md. 700-703 | Elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi; intifa ve irtifak hakları |
| HMK md. 4 | Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanı |
| HMK md. 12 | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili |
| 7445 sayılı Kanun | İzale-i şuyu davalarında zorunlu arabuluculuk (01.09.2023) |
Davanın Şartları
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Paylı veya elbirliği mülkiyeti | Mal üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunmalıdır |
| Paydaşlar arasında anlaşmazlık | Malın kullanımı veya paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamamış olmalıdır |
| Zorunlu arabuluculuk (2023 sonrası) | Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması gerekir |
| Tüm paydaşların taraf olması | Tüm hissedarlar davalı olarak gösterilmelidir (zorunlu dava arkadaşlığı) |
| Paylaşmayı engelleyen sözleşme olmamalı | Paydaşlar arasında paylaşmayı yasaklayan sözleşme (idame-i şuyu) bulunmamalıdır |
Kimler Dava Açabilir?
Her paydaş, hisse oranına bakılmaksızın diğer tüm paydaşlara karşı ortaklığın giderilmesi davası açabilir. En küçük hisse sahibi bile (%1 hisseli dahi olsa) dava açma hakkına sahiptir. Miras kalan mallarda tüm mirasçılar, paylı mülkiyette tüm hissedarlar taraftır. Davacı, diğer tüm paydaşları davalı olarak göstermek zorundadır; bir paydaş eksik bırakılırsa dava usulden reddedilebilir.
Zorunlu Arabuluculuk (2023 Sonrası)
7445 sayılı Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa (son tutanak düzenlenmesi ile) dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.
Ortaklığın giderilmesi davası ve arabuluculuk sürecinde profesyonel hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Sivas’ta miras ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat kadromuz yanınızda.
Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa hissesi oranında bağımsız parsel verilmesidir. Mahkeme öncelikle aynen taksimi değerlendirir; ancak taksim için taşınmazın bölünmeye elverişli olması, imar durumunun uygun olması ve bölünme sonrası değer kaybının aşırı olmaması gerekir.
| Aynen Taksim Şartı | Açıklama |
|---|---|
| Bölünmeye elverişlilik | Taşınmaz fiziksel olarak bölünebilir nitelikte olmalıdır |
| İmar durumu | Belediye imar planına göre bölünme mümkün olmalıdır (minimum parsel büyüklüğü) |
| Değer kaybı olmaması | Bölünme sonrası aşırı değer kaybı oluşmamalıdır |
| Her parçanın kullanılabilirliği | Bölünen her parsel bağımsız olarak kullanılabilir olmalıdır |
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim mümkün değilse veya taraflardan biri satışı talep ediyorsa, mahkeme malın satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, açık artırma usulüyle yapılır. Satış bedeli, hissedarlara payları oranında dağıtılır. Paydaşlar da satış ihalesine katılarak malı satın alabilir; üçüncü kişilerin de katılımına açıktır.
Satış Süreci ve Prosedür (İzale-i Şuyu Satış Prosedürü)
| Adım | Açıklama |
|---|---|
| 1. Mahkeme kararının kesinleşmesi | Satışa karar veren mahkeme kararı kesinleşir |
| 2. Satış memurluğuna başvuru | Kesinleşen karar ile satış memurluğuna (icra dairesi) başvurulur |
| 3. Kıymet takdiri (bilirkişi) | Bilirkişi taşınmazın güncel piyasa değerini belirler |
| 4. Satış ilanı | İhale tarihi, yeri ve koşulları gazetede ve resmi ilan portalında yayınlanır |
| 5. Birinci açık artırma | Taşınmaz, muhammen bedelin %50’si + satış masraflarından aşağı olmamak üzere satışa çıkarılır |
| 6. İkinci açık artırma | Birincide satılamazsa ikinci ihale yapılır (aynı koşullar) |
| 7. İhale bedeli tahsili | İhale bedeli alıcı tarafından ödenir |
| 8. Bedelin paylaştırılması | Satış masrafları düşüldükten sonra bedel hissedarlara payları oranında dağıtılır |
| 9. Tescil | Alıcı adına tapu tescili yapılır |
Hissedarın Alış Önceliği (Şufa Hakkı)
Ortaklığın giderilmesi davasında satış yapıldığında hissedarlara özel bir alış önceliği (şufa hakkı) tanınmaz; ihale herkese açıktır. Ancak paydaşlar da ihaleye katılarak malı satın alabilir. Şufa (ön alım) hakkı, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların aynı koşullarla o hisseyi satın alma hakkıdır (TMK md. 732). Bu hak, ortaklığın giderilmesi davasındaki ihale satışından farklıdır; ihale satışında şufa hakkı kullanılamaz.
Avukat Notu: Hissedarlar “hissemi satmak istiyorum ama diğer paydaş istemiyor” diyorsa, izale-i şuyu davası açarak ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep edebilir. Diğer paydaşın rızası gerekmez. Tek bir paydaşın talebi dava açmak için yeterlidir. Ancak dava sonunda yapılan ihalede diğer paydaş da katılıp malı satın alabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Red Sebepleri
| Red Sebebi | Açıklama |
|---|---|
| İdame-i şuyu sözleşmesi | Paydaşlar arasında en fazla 10 yıl süreli paylaşmayı yasaklayan sözleşme varsa dava reddedilir |
| Zorunlu arabuluculuk yapılmamış | 2023 sonrası arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir |
| Tüm paydaşlar taraf gösterilmemiş | Zorunlu dava arkadaşlığı ihlali; eksik taraf halinde usulden ret |
| Mülkiyet uyuşmazlığı | Taşınmaz üzerinde mülkiyet (hak sahipliği) uyuşmazlığı varsa önce bu çözülmelidir |
| Kanuni veya mahkeme kararıyla paylaşma yasağı | Kanun veya mahkeme kararı ile ortaklığın sürdürülmesi emredilmişse dava reddedilir |
| Uygun olmayan zamanlama | Paylaşmanın uygun olmayan zamanda istenmesi (TMK md. 698/2) |
İzale-i Şuyu Engelleme Yolları
| Engelleme Yolu | Açıklama | Süresi |
|---|---|---|
| İdame-i şuyu sözleşmesi | Paydaşlar arasında ortaklığın devamına ilişkin sözleşme yapılması | En fazla 10 yıl |
| Aynen taksim talebi | Satış yerine malın bölünerek paylaştırılmasını talep etme | Dava süresince |
| Arabuluculukta anlaşma | Arabuluculuk sürecinde kullanım veya paylaşım konusunda anlaşma | Arabuluculuk süresinde |
| Hisseyi satın alma | Davayı açan paydaşın hissesini satın alarak ortaklığı sona erdirme | Dava süresince |
Davanın Açılamayacağı Durumlar
| Durum | Açıklama |
|---|---|
| Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler | Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm zaten ayrı mülkiyettir; ortak alan için açılamaz |
| Paylı mülkiyete konu olmayan mallar | Tek bir kişiye ait mallar için ortaklık söz konusu değildir |
| Kanuni yasaklar | Özel kanunlarla paylaşılması yasaklanan mallar (orman, mera, yaylak vb.) |
| İdame-i şuyu sözleşmesi (10 yıl süreyle) | Sözleşme süresi dolana kadar dava açılamaz |
| Mirasın paylaşılması davası açılmışsa | Aynı mal için terekenin paylaşılması davası sürerken izale-i şuyu açılamaz |
Ortaklığın giderilmesi davası masrafları ve süreç hakkında detaylı bilgi almak ister misiniz?
İzale-i Şuyu Masraf Hesaplama (2026)
| Masraf Kalemi | Yaklaşık Tutar (2026) | Açıklama |
|---|---|---|
| Başvuru harcı | Maktu harç | Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir |
| Gider avansı | 2.000 – 4.000 TL | Tebligat, bilirkişi, keşif masrafları için peşin yatırılan tutar |
| Bilirkişi ücreti | 3.000 – 8.000 TL | Kıymet takdiri ve aynen taksim değerlendirmesi |
| Keşif masrafı | 2.000 – 5.000 TL | Mahkemenin taşınmazı yerinde incelemesi |
| Satış masrafları | İhale bedelinin %2’si (tellaliye) | Satış memurluğu masrafları ve ilan giderleri |
| Avukatlık ücreti | AAÜT’ye göre | Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir |
| Arabuluculuk ücreti | İlk 2 saat ücretsiz (Hazine) | Anlaşma sağlanamazsa taraflara maliyet yansımaz |
Avukat Notu: Ortaklığın giderilmesi davasında davayı açan kişi başlangıçta masrafları karşılar; ancak dava sonunda masraflar tüm hissedarlara payları oranında paylaştırılır. Davayı kaybetme riski yoktur; dava mutlaka sonuçlanır (ya aynen taksim ya satış). Masraflar hissedarlar arasında bölündüğünden tek bir kişiye ağır yük binmez.
İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?
İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?
| Aşama | Süre |
|---|---|
| Arabuluculuk süreci | 3 hafta (+ 1 hafta uzatma) |
| Dava açılması ve tensip | 1-2 ay |
| Bilirkişi raporu ve keşif | 3-6 ay |
| Duruşmalar ve karar | 3-6 ay |
| Kararın kesinleşmesi | 1-3 ay (istinaf yapılmazsa) |
| Satış süreci (ihale) | 3-6 ay |
| Toplam tahmini süre | 12-18 ay (ortalama) |
İzale-i Şuyu Davası Dilekçe Örneği (Taslak)
… SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI: [Ad Soyad – T.C. Kimlik No – Adres]
VEKİLİ: Av. [Avukat Ad Soyad – Baro Sicil No – Adres]
DAVALILAR:
1) [Paydaş 1 – T.C. Kimlik No – Adres]
2) [Paydaş 2 – T.C. Kimlik No – Adres]
3) [Diğer tüm paydaşlar]
DAVA KONUSU: … İli, … İlçesi, … Mahallesi, … Ada, … Parsel numaralı taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) talebidir.
AÇIKLAMALAR:
1. Müvekkilim, yukarıda belirtilen taşınmazda …/… hisse oranında paydaştır. Taşınmaz, [miras/satış/diğer] yoluyla paylı mülkiyete konu olmuştur.
2. Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı ve paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamamıştır. Taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığından satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekmektedir.
3. Zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulmuş olup anlaşma sağlanamamıştır. Arabuluculuk son tutanağı ekte sunulmaktadır.
HUKUKİ NEDENLER: TMK md. 698-699, HMK md. 4, 12; 7445 s.K. ve ilgili mevzuat.
DELİLLER: Tapu kayıtları, arabuluculuk son tutanağı, veraset ilamı, bilirkişi incelemesi, keşif, tanık ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE TALEP: Yukarıda açıklanan nedenlerle; dava konusu taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış suretiyle giderilmesine, satış bedelinin paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılmasına, yargılama giderlerinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [Tarih]
Davacı Vekili
Av. [Ad Soyad]
EKLER: 1) Vekaletname 2) Tapu kaydı 3) Veraset ilamı 4) Arabuluculuk son tutanağı 5) Nüfus kayıt örneği
Avukat Notu: Bu taslak genel bilgilendirme amaçlıdır. Her davanın kendine özgü koşulları vardır. Dilekçenin somut durumunuza uygun hazırlanması için mutlaka bir avukata danışın. Eksik veya hatalı dilekçe, davanın reddine veya uzamasına neden olabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası dilekçesi hazırlanması konusunda profesyonel desteğe mi ihtiyacınız var?
Pratik Örnekler
Örnek 1: Miras Kalan Evin Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Sivas’ta babalarından miras kalan evi 4 kardeş paylaşamamıştır. En küçük kardeş, diğer 3 kardeşe karşı izale-i şuyu davası açmıştır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamamıştır. Bilirkişi, evin aynen taksiminin mümkün olmadığını (bölünemeyeceğini) tespit etmiştir. Mahkeme satışa karar vermiş, açık artırmada ev 2.500.000 TL’ye satılmış ve bedel 4 kardeşe eşit paylaştırılmıştır.
Örnek 2: Aynen Taksim Kararı (Tarla)
40 dönüm tarlanın 3 paydaşı anlaşamamıştır. Bilirkişi, tarlanın bölünmeye elverişli olduğunu ve imar durumunun uygun olduğunu tespit etmiştir. Mahkeme, 3 ayrı parsel oluşturularak aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermiştir. Her paydaş hissesi oranında bağımsız parsel almıştır.
Örnek 3: Hissemi Satmak İstiyorum Diğer Paydaş İstemiyor
Ali Bey, miras kalan dairede %25 hissesini nakde çevirmek istemiş ancak diğer 3 paydaş satışı kabul etmemiştir. Ali Bey, izale-i şuyu davası açmıştır. Diğer paydaşların rızası gerekmediğinden mahkeme davayı kabul etmiştir. İhalede paydaşlardan biri daireyi satın almış ve Ali Bey hissesinin bedelini tahsil etmiştir.
Örnek 4: İdame-i Şuyu Sözleşmesi ile Engelleme
5 kardeş, miras kalan çiftlik evi için 8 yıllık idame-i şuyu (ortaklığın devamı) sözleşmesi yapmıştır. 3 yıl sonra bir kardeş izale-i şuyu davası açmıştır. Mahkeme, sözleşme süresi dolmadığından davayı reddetmiştir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası nedir?
Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu malların, paydaşlar arasında paylaşılamaması halinde mahkeme yoluyla satılarak veya aynen taksim edilerek ortaklığa son verilmesini sağlayan davadır.
İzale-i şuyu davası ne kadar sürer?
Ortalama 12-18 ay. Arabuluculuk (3 hafta), dava süreci (6-12 ay) ve satış (3-6 ay) dahil.
İzale-i şuyu masraf hesaplama nasıl yapılır?
Maktu harç + gider avansı (2.000-4.000 TL) + bilirkişi (3.000-8.000 TL) + keşif (2.000-5.000 TL) + avukatlık ücreti. Masraflar dava sonunda tüm hissedarlara payları oranında paylaştırılır.
Hissemi satmak istiyorum diğer paydaş istemiyor ne yapabilirim?
İzale-i şuyu davası açabilirsiniz. Diğer paydaşların rızası gerekmez. Tek bir paydaşın talebi dava açmak için yeterlidir.
Ortaklığın giderilmesi davasının red sebepleri nelerdir?
İdame-i şuyu sözleşmesi, arabuluculuk yapılmamış olması, tüm paydaşların taraf gösterilmemesi, mülkiyet uyuşmazlığı ve kanuni yasaklar.
İzale-i şuyu engellenebilir mi?
İdame-i şuyu sözleşmesi (10 yıl), aynen taksim talebi, arabuluculukta anlaşma veya hisseyi satın alma yoluyla engellenebilir.
İzale-i şuyu davada hissedarın alış önceliği var mı?
İhale satışında şufa (ön alım) hakkı kullanılamaz. Ancak paydaşlar ihaleye katılarak malı satın alabilir.
Zorunlu arabuluculuk var mı?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk dava şartıdır. Başvurulmadan dava açılırsa usulden reddedilir.
Aynen taksim nedir?
Taşınmazın fiziksel olarak bölünerek her paydaşa hissesi oranında bağımsız parsel verilmesidir. Mahkeme öncelikle aynen taksimi değerlendirir.
İzale-i şuyu davası ücret ne kadar?
Maktu harç + gider avansı + bilirkişi + keşif + avukatlık ücreti. Toplam 15.000-40.000 TL arası (avukatlık dahil, 2026 tahmini).
Davanın açılamayacağı durumlar nelerdir?
Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm, kanuni yasaklar (mera, orman), idame-i şuyu sözleşmesi, miras paylaşım davası açılmışsa.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi. Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki).
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davası konusundaki somut durumunuz için Sivas’ta miras ve gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.