Ortaklığın Giderilmesi Satışlarında KDV ve Tapu Harcını Kim Öder? Muafiyet Şartları Nelerdir?
Ortaklığın Giderilmesi Satışlarında KDV ve Tapu Harcı
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları sonucunda mahkeme kararıyla yapılan icra/satış memurluğu satışlarında, Katma Değer Vergisi (KDV) ihale alıcısı öderken tapu harcı hem ihale alıcısı hem de hisseleri satılan ortaklar (hissedarlar) tarafından ayrı ayrı ödenir.
KDV ve tapu harcının hesaplanması ve paylaşımı, ihaleyi kazanan kişinin taşınmaza ortak olup olmamasına göre teknik olarak değişiklik gösterir. Alıcı dışarıdan 3. kişi ise KDV ihale bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Alıcı hissedarlardan biri ise kendi mülkiyet payı hariç, sadece satın aldığı diğer ortakların hisse tutarı üzerinden KDV öder. Tapu alım harcı da aynı mantıkla hesaplanır.
“İzale-i şüyu’da KDV’yi kim öder?”, “Ortaklığın giderilmesi satış masraflarını kim öder?”, “Hangi masraflar ödenir?”, “Tapu harcı ödenir mi?”, “KDV oranları nedir?”, “Satıştan sonra para ne zaman ödenir?” gibi sorular ortaklığın giderilmesi davalarında en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, satış sonrası vergi ve harç yükümlülüklerini, muafiyet koşullarını ve hesaplama yöntemlerini bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 3065 sayılı KDV Kanunu md. 1, 17; 492 sayılı Harçlar Kanunu Tapu ve Kadastro Harçları Tarifesi md. 4; 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu; 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu md. 7; 4706 sayılı Kanun; Yargıtay 14. HD, 12. HD ve Danıştay 9. Dairesi içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davasının genel çerçevesi için Ortaklığın Giderilmesi Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
KDV ve Tapu Harcını Kim, Nasıl Öder?
| Vergi / Harç Türü | Alıcı Dışarıdan 3. Kişi İse | Alıcı Hissedarlardan Biri İse |
|---|---|---|
| KDV | İhale bedelinin tamamı üzerinden belirlenen oranda KDV öder | Kendi mülkiyet payı hariç, sadece satın aldığı diğer ortakların hisse tutarı üzerinden KDV öder |
| Tapu alım harcı | İhale bedelinin tamamı üzerinden binde 20 (%%20) oranında ödeme yapar | Kendi payı hariç, satın aldığı payların değeri üzerinden binde 20 (%%20) oranında ödeme yapar |
| Tapu satım harcı | Hissedarlar öder. Alıcının ödediği toplam ihale bedelinden, hissedarların payları oranında binde 20 (%%20) kesinti yapılır | Diğer hissedarlar öder. Satış memurluğu, alıcı hissedarın dışındaki ortakların payına düşen bedelden binde 20 (%%20) keserek tapuya yatırır |
KDV Oranları (2026)
| Taşınmaz Niteliği | KDV Oranı | Koşul |
|---|---|---|
| Konut (net alanı 150 m2’nin altında) | %1 | Mesken niteliğindeki konut; net alanı 150 m2’nin altında |
| Konut (net alanı 150 m2 ve üzeri) | %10 | Mesken niteliğindeki konut; net alanı 150 m2 ve üzeri |
| İşyeri / ticari taşınmaz | %20 | Ticari nitelikli taşınmazlar |
| Arsa / tarla | %20 | Boş arsa veya tarım arazisi |
| Kentsel dönüşüm (6306 s.K.) | Muaf | Riskli yapı şerhi olan taşınmaz |
Pratik Hesaplama: Hissedar Alıcı (2026)
İhale bedeli: 5.000.000 TL
Alıcı hissedarın payı: %25 (1.250.000 TL)
Satın aldığı diğer paylar: %75 (3.750.000 TL)
KDV (%1 konut, 150 m2 altı): 3.750.000 x %1 = 37.500 TL
Tapu alım harcı: 3.750.000 x %%20 = 75.000 TL
Diğer hissedarların satım harcı: 3.750.000 x %%20 = 75.000 TL (satış bedelinden kesilir)
Avukat Notu: KDV oranı, satış ilanında yanlış gösterilirse potansiyel alıcıları caydıracağından bu durum başlı başına ihalenin feshi sebebidir. Örneğin gerçekte %1 KDV uygulanması gereken bir konutun satış ilanında %20 gösterilmesi Yargıtay tarafından fesih sebebi kabul edilmektedir. İhale öncesi KDV oranını mutlaka kontrol ettirin.
KDV ve tapu harcı hesaplaması konusunda uzman avukat desteği alın.
Tapu Alım ve Satım Harcı Detayları
Tapu Alım ve Satım Harcı Detayları
| Harç Türü | Oran | Kim Öder? | Matrah |
|---|---|---|---|
| Tapu alım harcı | Binde 20 (%%20) | İhale alıcısı | İhale bedeli (hissedar ise satın aldığı pay değeri) |
| Tapu satım harcı | Binde 20 (%%20) | Satıcı (hissedarlar) | Hisse oranına düşen ihale bedeli |
| Döner sermaye harcı | Maktu | Alıcı | Yıllık belirlenen maktu tutar |
Damga Vergisi
İhaledeki binde 5,69 oranındaki damga vergisi tamamen alıcının sorumluluğundadır. Damga vergisi ihale bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır ve alıcı hissedar olsa bile kendi payı dahil tüm bedel üzerinden ödenir.
Hissedar Alıcı vs Dışarıdan Alıcı: Tam Karşılaştırma
| Kriter | Dışarıdan 3. Kişi Alıcı | Hissedar Alıcı |
|---|---|---|
| KDV matrahı | Toplam ihale bedeli | Sadece satın aldığı diğer payların tutarı |
| Tapu alım harcı matrahı | Toplam ihale bedeli | Satın aldığı payların değeri (kendi payı hariç) |
| Tapu satım harcı | Tüm hissedarlar payları oranında | Diğer hissedarlar (alıcı hissedar kendi payından ödenmez) |
| Damga vergisi | Toplam ihale bedeli x binde 5,69 | Toplam ihale bedeli x binde 5,69 (kendi payı dahil) |
| Nakit ödeme | Toplam ihale bedelinin tamamı | Kendi payı mahsup; sadece diğer payların tutarı |
Muafiyet Şartları
| Muafiyet Türü | Koşul | Etki |
|---|---|---|
| 6306 Kentsel Dönüşüm Muafiyeti | Taşınmaz “riskli yapı” şerhine sahipse | Tapu harcından tam muaf; KDV muaf |
| Hazine hissesi (4706 s.K.) | Hissedarlardan biri Milli Emlak (Hazine) ise | Hazine hissesine isabet eden satış bedeli üzerinden KDV ve tapu harcı aranmaz |
| Tarım arazisi sınırdaşlık | Tarım arazisi + alıcı yan parsel (sınırdaş) sahibi | Tarım arazilerinin büyümesi amacıyla bazı harç kolaylıkları |
| KDV oranı avantajı | Konut niteliğinde, net alan 150 m2 altı | %20 yerine %1 KDV; ciddi maliyet düşüşü |
İzale-i şüyu satış masrafları ve muafiyet konusunda profesyonel destek alın.
Dava ve Satış Masrafları: Tamamını Kim Öder?
| Masraf Kalemi | Kim Öder? | Açıklama |
|---|---|---|
| Dava harcı | Davacı (başlangıçta); sonuçta tüm paydaşlar payları oranında | Maktu harç; dava sonunda hisselere oranla paylaştırılır |
| Avukatlık ücreti | Her paydaş kendi avukatını öder | Vekalet ücreti karşı tarafa yüklenemez (çekişmesiz dava) |
| Bilirkişi / keşif ücreti | Davacı (başlangıçta); sonuçta paylaşım | Kıymet takdiri bilirkişi ücreti + keşif masrafı |
| Satış memurluğu masrafları | İhale bedelinden kesinti | İlan giderleri, memurluğa ödenen masraflar |
| KDV + tapu harcı + damga vergisi | Yukarıdaki tablolara göre | Alıcı ve hissedarlar arasında paylaşılır |
Satış Sonrası Para Ne Zaman Ödenir?
| Aşama | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| İhale kesinleşmesi | İhaleden 7 gün sonra (ihalenin feshi süresi) | 7 gün içinde ihalenin feshi davası açılmazsa ihale kesinleşir |
| Alıcının bedeli yatırması | İhale kesinleştikten sonra 10 gün | Alıcı ihale bedelini icra/satış memurluğu hesabına yatırır |
| Kesintiler | Bedel yatırıldıktan sonra | KDV, tapu harcı, satış masrafları, damga vergisi kesilir |
| Hissedarlara ödeme | Kesintilerden sonra | Kalan tutar hissedarların payları oranında dağıtılır |
İhale bedelinin ödenmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar hakkında detaylı bilgi için İhale Bedelinin Ödenmemesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Satıştan Vazgeçme Mümkün mü?
Ortaklığın giderilmesi davası devam ederken davacı davadan feragat edebilir; bu durumda satış gerçekleşmez. Ancak mahkeme satışa karar verdikten ve ihale yapıldıktan sonra tek taraflı vazgeçme mümkün değildir. İhale kesinleştikten sonra alıcı bedeli yatırmazsa ihale feshedilir ve alıcı için para cezası uygulanır. Tüm paydaşlar birlikte anlaşırsa dava öncesi veya dava sırasında sulh yoluyla ortaklığı sona erdirme imkanı mevcuttur.
Ortaklığın giderilmesi ve satış masrafları konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| KDV yanlış yazılması | Satış ilanında KDV oranının yanlış gösterilmesi başlı başına ihalenin feshi sebebi |
| Hissedar alıcının KDV’si | Hissedar alıcı kendi payı hariç diğer paylar üzerinden KDV öder; kendi payı KDV’den muaf |
| Dava masrafları | Ortaklığın giderilmesi çekişmesiz yargı; masraflar payları oranında tüm paydaşlara yüklenir |
| Kentsel dönüşüm muafiyeti | 6306 s.K. kapsamında riskli yapı şerhi olan taşınmaz satışlarında tapu harcı ve KDV muafiyeti uygulanır |
| Satım harcı kesintisi | Satış memurluğu, hissedarların payına düşen satım harcını ihale bedelinden keserek tapuya yatırır |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İzale-i şüyu davasında KDV’yi kim öder?
KDV’yi ihale alıcısı öder. Alıcı dışarıdan 3. kişi ise ihale bedelinin tamamı üzerinden; alıcı hissedarlardan biri ise kendi payı hariç sadece satın aldığı diğer ortakların hisse tutarı üzerinden KDV hesaplanır.
Ortaklığın giderilmesi satış masraflarını kim öder?
Dava harcı ve bilirkişi ücreti başlangıçta davacı öder; dava sonunda tüm paydaşlar payları oranında paylaşır. KDV alıcıya, tapu satım harcı hissedarlara, satış memurluğu masrafları ihale bedelinden kesilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında hangi masraflar ödenir?
Dava harcı, bilirkişi/keşif ücreti, avukatlık ücreti (çekişmesiz yargı), satış memurluğu masrafları, KDV, tapu alım/satım harcı, damga vergisi ve döner sermaye harcı.
İzale-i şüyu satışında tapu harcı ödenir mi?
Evet. Alıcı binde 20 tapu alım harcı öder; hissedarlar binde 20 tapu satım harcı öder. Hissedarların satım harcı ihale bedelinden kesilerek tapuya yatırılır.
İzale-i şüyu KDV oranları nedir?
Konut (150 m2 altı): %1; konut (150 m2 üstü): %10; işyeri ve arsa: %20. Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı şerhi varsa KDV muafiyeti uygulanır.
Satış sonrası para ne zaman ödenir?
İhale kesinleştikten (7 gün fesih süresi geçtikten) sonra alıcı 10 gün içinde bedeli yatırır. KDV, tapu harcı ve masraflar kesildikten sonra kalan tutar hissedarlara payları oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi satış memurluğuna gönderilmesi nasıl talep edilir?
Mahkeme satışa karar verdikten sonra taraflardan biri satış memurluğuna gönderilmesini talep eder. Mahkeme dosyayı satış memurluğuna tevdi eder; satış memurluğu kıymet takdiri, ilan ve ihale işlemlerini yürütür.
İzale-i şüyu satış sonrası masraflar nelerdir?
KDV (oran taşınmaza göre değişir), tapu alım harcı (binde 20), tapu satım harcı (binde 20), damga vergisi (binde 5,69), döner sermaye harcı ve satış memurluğu masrafları.
Satıştan vazgeçme mümkün mü?
Dava sırasında davacı feragat edebilir. İhale yapıldıktan sonra tek taraflı vazgeçme mümkün değildir. Tüm paydaşlar birlikte sulh yoluyla anlaşabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?
Çekişmesiz yargı olduğundan masraflar tüm paydaşlara payları oranında yüklenir. Vekalet ücreti karşı tarafa yüklenemez; her paydaş kendi avukatını öder.
Hissedar ihaleyi kazanırsa ne kadar KDV öder?
Kendi mülkiyet payı hariç, sadece satın aldığı diğer ortakların hisse tutarı üzerinden KDV öder. Örneğin %25 paya sahip hissedar 5 milyon TL’lik ihalede 3.750.000 TL üzerinden KDV hesaplanır.
Kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi satışında muafiyet var mı?
Evet. Taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapı” şerhine sahipse tapu harcından tam muaf ve KDV muafiyeti uygulanır.
KDV ve Tapu Harcı – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| KDV | Alıcı öder; oran: %1 (konut 150 m2 altı), %10 (150 m2+), %20 (işyeri/arsa) |
| Tapu Alım Harcı | Alıcı; binde 20 |
| Tapu Satım Harcı | Hissedarlar; binde 20 (ihale bedelinden kesilir) |
| Damga Vergisi | Alıcı; binde 5,69 |
| Hissedar Alıcı Farkı | Kendi payı hariç; diğer paylar üzerinden KDV ve harç |
| Muafiyetler | Kentsel dönüşüm (6306), Hazine hissesi (4706), tarım sınırdaşlık |
| Dava Masrafları | Paydaşlara payları oranında; çekişmesiz yargı |
| Para Ödeme Süresi | İhale kesinleşme (7 gün) + alıcı yatırma (10 gün) + kesintiler |
İcra hukuku ve gayrimenkul vergi hesaplaması konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. KDV ve tapu harcı konusundaki somut durumunuz için gayrimenkul ve icra hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.