İzale-i Şüyu İhalesinde Malın Değeri Nasıl Belirlenir? Kıymet Takdirine İtiraz Nasıl Yapılır?
İzale-i Şüyu İhalesinde Malın Değeri ve Kıymet Takdirine İtiraz
İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) ihalesinde malın değeri, mahkemenin veya satış memurluğunun görevlendirdiği uzman bilirkişiler aracılığıyla piyasa rayicine göre belirlenir. Bilirkişiler emsal satışları, malın konumunu, fiziki durumunu, yaşını ve yıpranma payını inceleyerek bir kıymet takdiri (değerleme) raporu hazırlar. Hazırlanan bu rapor, ihale başlangıç bedelinin hesaplanmasında temel alınır.
Kıymet takdiri raporuna itiraz süresi, raporun taraflara tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gündür. Bu süre hak düşürücüdür. İtiraz, satışa veya kıymet takdirine karar veren ortaklığın giderilmesi dosyasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne (veya satış memurluğu aracılığıyla ilgili mahkemeye) verilecek bir dilekçe ile yapılır. Süresinde yapılmayan itirazlar reddedilir ve düşük belirlenen bedellere itiraz edilmemesi hak kaybına yol açan en yaygın hatalardan biridir.
“İzale-i şüyu kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?”, “Değer tespiti nasıl yapılır?”, “İtiraz süresi ne kadardır?”, “İtiraz nereye yapılır?”, “İtiraz ücreti ne kadar?”, “Kıymet takdirine itiraz dilekçesi nasıl yazılır?” gibi sorular ortaklığın giderilmesi davalarında en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, kıymet takdiri sürecini, bilirkişi raporunun nasıl hazırlandığını, itiraz mekanizmasını ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Malın Değeri Nasıl Belirlenir?
- Bilirkişi İncelemesi ve Rapor İçeriği
- Değerleme Kriterleri
- Kıymet Takdirine İtiraz Nedir?
- İtiraz Süresi (7 Gün Kuralı)
- İtiraz Nereye Yapılır?
- İtirazda Davalı Kimdir?
- İtiraz Ücreti ve Masraflar
- İtiraz Dilekçesinde Bulunması Gerekenler
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 2004 sayılı İİK md. 128/a, 128, 129; 4721 sayılı TMK md. 699; Yargıtay 14. HD, 7. HD ve 12. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Ortaklığın giderilmesi davasının genel çerçevesi için Ortaklığın Giderilmesi Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Malın Değeri Nasıl Belirlenir?
| Aşama | İşlem | Kim Yapar? |
|---|---|---|
| 1. Bilirkişi görevlendirme | Mahkeme veya satış memurluğu, dava veya satış aşamasında malın değerini tespiti için bilirkişi heyeti görevlendirir | Sulh Hukuk Mahkemesi / Satış Memurluğu |
| 2. Mahallinde keşif | Bilirkişiler taşınmazın bulunduğu yere giderek fiziki durumu, konumu ve çevreyi inceler | Bilirkişi heyeti |
| 3. Piyasa araştırması | Emsal satışlar, bölge rayiç değerleri ve tapu kayıtları araştırılır | Bilirkişi (gayrimenkul değerleme uzmanı) |
| 4. Rapor hazırlama | Kıymet takdiri (değerleme) raporu hazırlanır; muhammen bedel belirlenir | Bilirkişi heyeti |
| 5. Tebliğ | Rapor taraflara (tüm paydaşlara) tebliğ edilir | Mahkeme / Satış Memurluğu |
Bilirkişi İncelemesi ve Rapor İçeriği
| Rapor İçeriği | Açıklama |
|---|---|
| Taşınmaz tanımı | Ada, parsel, yüzölçümü, kat, bağımsız bölüm bilgileri |
| Konum analizi | İl, ilçe, mahalle, ulaşım, sosyal donatı alanlarına yakınlık |
| İmar durumu | İmar planındaki kullanım amacı, kat izni, emsal (KAKS), TAKS |
| Fiziki durum | Yapı yaşı, yıpranma oranı, inşaat kalitesi, tadilat durumu |
| Emsal satışlar | Bölgede aynı nitelikte taşınmazların son dönem satış fiyatları |
| Muhammen bedel | Tüm kriterlerin değerlendirilmesiyle belirlenen tahmini satış değeri |
Değerleme Kriterleri: Bilirkişi Neye Bakar?
| Kriter | Etkisi | Örnek |
|---|---|---|
| Konum | Merkezi konum = yüksek değer | Şehir merkezi vs kırsal |
| Yüzölçümü | Büyüklük doğrudan etki eder | 100 m2 daire vs 200 m2 daire |
| İmar durumu | Kat izni ve kullanım amacı değeri belirler | Konut imar vs tarla |
| Yapı yaşı ve kalitesi | Yeni ve kaliteli yapı = yüksek değer | 5 yaş beton vs 30 yaş kerpiç |
| Emsal satışlar | Bölgedeki gerçek satış fiyatları | Son 6 ayda yapılan satışlar |
| Takyidatlar | İpotek, haciz, şerh varsa değer düşer | Üzerinde haciz olan taşınmaz |
Avukat Notu: Kıymet takdiri raporu ihale başlangıç bedelini doğrudan belirler. Düşük tespit edilen bir muhammen bedel, taşınmazınızın gerçek değerinin çok altında satılmasına yol açar. Raporun tebliğinden itibaren 7 günlük itiraz süresini kaçırmamak hayati önemdedir. İtiraz edilmezse rapor kesinleşir ve satış bu değer üzerinden yapılır. Uygulamada en sık yapılan hata, bilirkişi raporunun tebliğ edildiğinin farkına varılmaması veya sürenin kaçırılmasıdır.
Kıymet takdirine itiraz konusunda uzman avukat desteği alın.
Kıymet Takdirine İtiraz Nedir?
Kıymet Takdirine İtiraz Nedir?
Kıymet takdirine itiraz, bilirkişi tarafından belirlenen muhammen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmadığını düşünen tarafın, raporun yeniden incelenmesini veya yeni bilirkişi atanmasını talep etmesidir. İtiraz kabul edilirse mahkeme yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirir veya mevcut raporu düzelttirir. Kabul edilmezse rapordaki değer kesinleşir ve satış bu bedel üzerinden yapılır.
İtiraz Süresi (7 Gün Kuralı)
| Durum | Süre Başlangıcı | Süre |
|---|---|---|
| Rapor tebliğ edilmişse | Tebliğ tarihi | 7 gün (hak düşürücü) |
| Rapor duruşmada okunmuşsa | Duruşma tarihi | 7 gün |
| Tebliğ usulsüzse | Rapordan haberdar olma tarihi | 7 gün (ispat yükü itiraz edende) |
| Süre geçmişse | – | İtiraz reddedilir; rapor kesinleşir |
İtiraz Nereye Yapılır?
| Satış Aşaması | İtiraz Mercii | Açıklama |
|---|---|---|
| Dava aşamasında (satış öncesi) | Sulh Hukuk Mahkemesi (davaya bakan) | Bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesiyle; mahkeme yeni bilirkişi atayabilir |
| Satış memurluğu aşamasında | Satış memurluğu aracılığıyla Sulh Hukuk Mahkemesi | Satış memurluğunun yaptırdığı kıymet takdirine dilekçeyle itiraz |
| İcra dairesi satışında | İcra Hukuk Mahkemesi | İcra yoluyla satışta İİK md. 128/a uyarınca icra mahkemesine başvuru |
İtirazda Davalı Kimdir?
Kıymet takdirine itiraz teknik olarak bir “dava” değil şikayet/başvuru niteliğindedir; bu nedenle karşı taraf (davalı) belirlenmesi klasik dava usulünden farklıdır. İtiraz tüm paydaşlara tebliğ edilir; paydaşlar duruşmaya çağrılır ve görüşleri alınır. İcra yoluyla satışlarda itiraz icra müdürlüğüne yöneltilir ve icra mahkemesi karar verir. İhale bedelinin ödenmesi konusunda detaylı bilgi için İhale Bedelinin Ödenmemesi yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kıymet takdiri ve değer tespiti konusunda profesyonel destek alın.
İtiraz Ücreti ve Masraflar
| Masraf Kalemi | Açıklama | Kim Öder? |
|---|---|---|
| Bilirkişi ücreti | Yeni bilirkişi atanırsa bilirkişi ücreti yatırılmalı | İtiraz eden taraf (ön ödeme) |
| Keşif masrafı | Mahallinde yeniden keşif yapılırsa ulaşım ve keşif gideri | İtiraz eden taraf |
| Harç | Maktu başvuru harcı | İtiraz eden taraf |
| İtiraz kabul edilirse | Masraflar yargılama gideri olarak karşı tarafa yüklenebilir | Sonuca göre |
İtiraz Dilekçesinde Bulunması Gerekenler
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Dosya bilgileri | Dava esas numarası, satış dosya numarası |
| İtiraz eden bilgileri | Ad, soyad, TC, adres, paydaşlık durumu |
| Rapor bilgileri | Bilirkişi raporu tarihi, tebliğ tarihi, belirlenen muhammen bedel |
| İtiraz gerekçeleri | Neden değerin düşük/yüksek olduğu; emsal satışlar, imar durumu, eksik inceleme |
| Deliller | Emsal satış ilanları, bağımsız değerleme raporu, tapu kayıtları, imar belgesi |
| Talep | Yeni bilirkişi atanması veya raporun düzeltilmesi; kıymet takdirinin yenilenmesi |
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| 7 gün hak düşürücü | İtiraz süresi kesindir; geçirilirse rapor kesinleşir; ek süre verilmez |
| Emsal satış zorunluluğu | Bilirkişi raporunda emsal satışlara yer verilmemişse rapor yetersizdir |
| SPK lisanslı uzman | Gayrimenkul değerleme uzmanlarının raporlarına öncelik verilmeli |
| Kıymet takdiri geçerlilik süresi | Rapor tarihinden itibaren 2 yıl geçerli (İİK md. 128/a); süre dolmuşsa yenilenmeli |
| İtiraz incelenmeden satış | İtiraz karara bağlanmadan ihaleye çıkılması başlı başına ihalenin feshi sebebi |
| Düşük bedel = hak kaybı | Zamanında itiraz edilmemesi nedeniyle düşük bedelle satış hak kaybı yaratır |
Ortaklığın giderilmesi ve kıymet takdiri konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
İzale-i şüyu kıymet takdirine nasıl itiraz edilir?
Bilirkişi raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde, ortaklığın giderilmesi dosyasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçeyle itiraz edilir. Dilekçede itiraz gerekçeleri ve deliller belirtilmeli; yeni bilirkişi atanması talep edilmelidir.
İzale-i şüyu davasında değer tespiti nasıl yapılır?
Mahkeme bilirkişi heyeti görevlendirir; bilirkişiler mahallinde keşif yapar, emsal satışları inceler, konum, imar durumu, yapı yaşı ve kalitesini değerlendirir ve muhammen bedeli belirleyen bir kıymet takdiri raporu hazırlar.
Kıymet takdirine itiraz süresi ne kadardır?
Raporun tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gündür. Bu süre hak düşürücüdür; geçirilirse itiraz reddedilir ve rapor kesinleşir. Ek süre verilmez.
Kıymet takdirine itiraz nereye yapılır?
Dava aşamasında Sulh Hukuk Mahkemesi’ne, satış memurluğu aşamasında satış memurluğu aracılığıyla mahkemeye, icra yoluyla satışta ise İcra Hukuk Mahkemesi’ne yapılır.
Ortaklığın giderilmesi satış memurluğu kıymet takdirine itiraz nasıl yapılır?
Satış memurluğunun yaptırdığı kıymet takdirine, rapor tebliğinden itibaren 7 gün içinde satış memurluğu aracılığıyla Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dilekçeyle itiraz edilir.
Kıymet takdirine itiraz ücreti ne kadardır?
Maktu başvuru harcı + yeni bilirkişi atanırsa bilirkişi ücreti + keşif masrafı. İtiraz kabul edilirse masraflar karşı tarafa yüklenebilir.
Kıymet takdirine itiraz davasında davalı kimdir?
Kıymet takdirine itiraz teknik olarak dava değil şikayet/başvuru niteliğindedir. Tüm paydaşlara tebliğ edilir ve görüşleri alınır. İcra satışlarında itiraz icra müdürlüğüne yöneltilir.
Kıymet takdirine itiraz dilekçesinde ne yazılmalıdır?
Dosya bilgileri, rapor tarihi ve tebliğ tarihi, belirlenen muhammen bedel, itiraz gerekçeleri (düşük/yüksek bedel), emsal satış delilleri ve yeni bilirkişi atanması talebi yer almalıdır.
Kıymet takdiri raporunun geçerlilik süresi ne kadardır?
İİK md. 128/a uyarınca kıymet takdiri raporu tarihinden itibaren 2 yıl geçerlidir. Süre dolmuşsa satış öncesi yeni kıymet takdiri yapılması zorunludur.
İtiraz edilmezse ne olur?
Rapor kesinleşir ve satış bilirkişinin belirlediği muhammen bedel üzerinden yapılır. Düşük tespit edilen değere itiraz edilmemesi taşınmazın gerçek değerinin çok altında satılmasına yol açar; bu en yaygın hak kaybı nedenlerinden biridir.
İtiraz kabul edilirse ne olur?
Mahkeme yeni bir bilirkişi heyeti görevlendirir veya mevcut raporu düzelttirir. Yeni rapordaki muhammen bedel ihale başlangıç bedeli olarak esas alınır.
Kıymet takdirine itiraz satışı durdurur mu?
Kural olarak itiraz satışı durdurur; mahkeme itirazı karara bağlamadan satış yapılamaz. İtiraz incelenmeden ihaleye çıkılması başlı başına ihalenin feshi sebebidir.
Kıymet Takdiri ve İtiraz – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | İİK md. 128/a, 128, 129; TMK md. 699 |
| Değer Tespiti | Bilirkişi heyeti; keşif + emsal + imar + fiziki durum |
| Rapor İçeriği | Tanım, konum, imar, fiziki durum, emsal, muhammen bedel |
| İtiraz Süresi | Tebliğden itibaren 7 gün (hak düşürücü) |
| İtiraz Mercii | Sulh Hukuk / Satış Memurluğu aracılığıyla / İcra Mahkemesi |
| İtiraz Ücreti | Maktu harç + bilirkişi ücreti + keşif masrafı |
| Rapor Geçerliliği | 2 yıl (İİK md. 128/a) |
| İtiraz Satışı Durdurur mu? | Evet; itiraz karara bağlanmadan satış yapılamaz |
Gayrimenkul değerleme ve icra hukuku konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kıymet takdirine itiraz konusundaki somut durumunuz için gayrimenkul ve icra hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.