Kira Sözleşmesinde Muacceliyet Şartı: TBK md. 346, Geçersizlik ve Ev Sahibinin Hakları 2026
Kira Sözleşmesinde Muacceliyet Şartı Nedir?
Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı, bir aylık kira ödenmezse yılın veya dönemin kalan tüm kira bedellerinin hemen istenebilir hale gelmesini öngören maddedir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bir kira ödenmediğinde tüm dönemin kirası bir anda istenemez, Türk Borçlar Kanunu’na göre bu şart kesin olarak geçersizdir.
TBK md. 346 kiracı aleyhine düzenleme yasağı getirir: sözleşmede yazılı olsa ve kiracı imzalansa bile muacceliyet kaydının hükmü yoktur. Ev sahibi yalnızca vadesi gelmiş (ödeme vakti geçmiş) kira borçlarını talep edebilir, ödenmeyen ay için gecikme faizi isteyebilir ve borç ödenmezse yasal ihtar veya icra takibi yoluyla tahliye sürecini başlatabilir.
“Muacceliyet şartı geçerli mi?”, “Bir kira ödenmezse tüm yıl istenebilir mi?”, “Kira sözleşmesinde cezai şart konulabilir mi?”, “Ev sahibi hangi kiraları talep edebilir?”, “Muacceliyet kaydı iş yeri kirasında geçerli mi?” gibi sorular hem ev sahipleri hem kiracılar tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, muacceliyet şartının hukuki durumunu, geçersizlik kapsamını, ev sahibinin yasal haklarını ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 315, 346, 347, 352; 2004 sayılı İİK md. 269; Yargıtay 3. HD, 6. HD ve 12. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Kira borcunun ödenmemesine bağlı tahliye süreci hakkında detaylı bilgi için Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Muacceliyet Şartı Nedir?
Muacceliyet, borcun vadesinden önce ödenmesi kuralıdır. Kira sözleşmesinde muacceliyet şartı (muacceliyet kaydı), kiracının bir aylık kira bedelini ödememesi halinde sözleşme süresinin kalan tamamındaki kira bedellerinin derhal muaccel (istenebilir) hale gelmesini öngörür. Örneğin 12 aylık sözleşmede Mart ayı kira borcu ödenmezse, Nisan-Aralık arasındaki 9 aylık kira da anında istenebilir olur. TBK md. 346, konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu şartı kesin olarak geçersiz saymaktadır.
Yasal Dayanak: TBK md. 346 (Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı)
| Madde | Düzenleme | Sonuç |
|---|---|---|
| TBK md. 346/1 | Kiracı aleyhine değişiklik yasağı | Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka ödeme yükümlülüğü getirilemez |
| TBK md. 346/2 | Muacceliyet kaydı yasağı | Bir ayın ödenmemesi halinde kalan kiraların muaccel olacağına dair kayıt geçersiz |
| TBK md. 346/3 | Cezai şart yasağı | Kiracı aleyhine cezai şart da geçersiz |
| TBK md. 346 niteliği | Emredici hüküm | Taraflar anlaşsa bile aksine hüküm konamaz; konulsa bile hükümsüz |
Muacceliyet Şartı Neden Geçersizdir?
| Gerekçe | Açıklama |
|---|---|
| Kiracıyı koruma ilkesi | Kiracı sözleşmenin zayıf tarafı; muacceliyet orantısız yük getirir |
| Emredici hüküm | TBK md. 346 kiracı aleyhine düzenleme yasağı getirir; taraflar anlaşsa bile geçersiz |
| İmzalanmış olması fark etmez | Sözleşmede yazılı olsa ve kiracı imzalasa bile hükmü yoktur |
| Orantısız yaptırım | Bir aylık gecikme için tüm dönemin parasının istenmesi hakkaniyete aykırı |
Avukat Notu: Uygulamada birçok kira sözleşmesinde muacceliyet kaydı hala yer almaktadır. Emlakçılar ve matbu sözleşmeler bu hükmü standart olarak içerebilir. Ancak bu kayıt yazılmamış sayılır. Mahkemede ileri sürülemez, icra takibine konu edilemez. Ev sahibi bu maddeye güvenerek tüm kiraları talep ederse kiracı itiraz edebilir ve mahkeme talebi reddeder.
Kira sözleşmesi ve muacceliyet şartı konusunda uzman avukat desteği alın.
Konut ve İş Yeri Ayrımı
| Kira Türü | Muacceliyet Geçerli mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| Konut kirası | Geçersiz | TBK md. 346 emredici; kesinlikle uygulanamaz |
| Çatılı iş yeri kirası | Geçersiz | TBK md. 346 konut ve çatılı iş yeri kiralarında geçerli |
| Çatısız iş yeri kirası (arsa, açık alan) | Geçerli olabilir | TBK md. 346 kapsamı dışında; genel hükümler uygulanır |
| Ürün kirası (tarla, hayvan) | Geçerli olabilir | TBK md. 346 uygulanmaz; sözleşme serbestisi geçerli |
Cezai Şart Yasağı ile İlişkisi
TBK md. 346/3 uyarınca kiracı aleyhine cezai şart da geçersizdir. Muacceliyet kaydı ve cezai şart yasağı aynı maddede düzenlenmiştir ve ikisi de kiracıyı koruma amacı taşır. Sözleşmede “kiracı sözleşmeyi erken feshederse 3 aylık kira cezai şart olarak ödenir” gibi hükümler de geçersizdir. Ancak kiracı lehine cezai şart konulabilir; yasak yalnızca kiracı aleyhine olanları kapsar.
Ev Sahibinin Yapabilecekleri
| Hak | Açıklama | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Vadesi gelen kirayı talep | Yalnızca ödeme vakti gelmiş (muaccel) kira borçlarını isteyebilir | TBK md. 313-314 |
| Gecikme faizi | Ödenmeyen ay için yasal gecikme faizi (%24/yıl) talep edilebilir | 3095 s.K. md. 1 |
| İcra takibi | Vadesi gelmiş borç için icra takibi başlatılabilir (ödeme emri) | İİK md. 269 |
| Tahliye (ödeme emri) | 30 günlük ödeme emrine rağmen ödenmezse tahliye davası açılabilir | İİK md. 269/a |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılında iki kez haklı ihtarla tahliye sebebi oluşturulabilir | TBK md. 352/2 |
İki haklı ihtar yoluyla tahliye konusunda detaylı bilgi için İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kira Ödenmezse: Yasal Süreç (Adım Adım)
Kira Ödenmezse: Yasal Süreç (Adım Adım)
| Adım | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1 | Kiracıya yazılı ihtar (noter veya icra ödeme emri) | – |
| 2 | Ödeme süresi tanıma | Konut: 30 gün / İş yeri: 30 gün |
| 3 | Süre dolmasına rağmen ödenmezse arabuluculuk başvurusu | 2-4 hafta |
| 4 | Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası | 3-6 ay |
| 5 | Alternatif: icra yoluyla tahliye (İİK md. 269) | Daha hızlı |
Kira borcu ve tahliye süreci konusunda profesyonel destek alın.
Gecikme Faizi Hesabı
Pratik Hesaplama: Gecikme Faizi (2026)
Aylık kira: 15.000 TL
Gecikme süresi: 3 ay (90 gün)
Yasal faiz oranı: %24/yıl
Gecikme faizi: 15.000 x 0,24 x (90/365) = ~887 TL
Toplam borç: 15.000 + 887 = 15.887 TL (tek aylık borç + faiz)
Pratik Örnek: Geçerli ve Geçersiz Sözleşme Maddeleri
| Sözleşme Maddesi | Geçerli mi? | Gerekçe |
|---|---|---|
| “Bir kira ödenmezse kalan tüm kiralar muaccel olur” | Geçersiz | TBK md. 346/2: muacceliyet kaydı yasak |
| “Kiracı sözleşmeyi erken feshederse 3 aylık cezai şart öder” | Geçersiz | TBK md. 346/3: kiracı aleyhine cezai şart yasak |
| “Kira her ayın 1’inde peşin ödenir” | Geçerli | Ödeme zamanı belirlemesi; kiracı aleyhine yasak kapsamında değil |
| “Geç ödeme halinde yasal faiz uygulanır” | Geçerli | Yasal faiz zaten kanundan doğar; sözleşmeye yazılması bilgilendirme |
| “Kiracı depozito olarak 2 aylık kira verir” | Geçerli | Depozito (güvence bedeli) 3 aylık kirayı aşmamak koşuluyla geçerli |
| “Ev sahibi sözleşmeyi erken feshederse 2 aylık ceza öder” | Geçerli | Kiracı lehine cezai şart yasak kapsamında değil |
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| Muacceliyet kaydı | Konut ve çatılı iş yerinde kesin geçersiz; sözleşmede yazılsa bile hükümsüz |
| İmza etkisi | Kiracı imzalamış olsa bile geçersizlik devam eder; emredici hüküm |
| Cezai şart | Kiracı aleyhine cezai şart geçersiz; kiracı lehine geçerli |
| Vadesi gelmiş alacak | Ev sahibi yalnızca ödeme vakti gelmiş kiraları talep edebilir |
| İcra takibinde muacceliyet | Vadesi gelmemiş kiralar için icra takibi başlatılamaz; başlatılırsa kiracı itiraz edebilir |
| Çatısız iş yeri | TBK md. 346 kapsamı dışında; muacceliyet kaydı geçerli olabilir |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Muacceliyet şartı geçerli midir?
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kesinlikle geçersizdir. TBK md. 346 emredici hükümdür. Sözleşmede yazılı olsa ve kiracı imzalasa bile hükmü yoktur. Ev sahibi bu maddeye dayanarak tüm kiraları talep edemez.
Bir kira ödenmezse tüm yıl istenebilir mi?
Hayır. Ev sahibi yalnızca vadesi gelmiş (ödeme vakti geçmiş) kira borçlarını talep edebilir. Gelecek aylara ait kiraları peşinen talep edemez. Muacceliyet kaydı bu durumu değiştirmez; geçersizdir.
Kira sözleşmesinde cezai şart konulabilir mi?
Kiracı aleyhine cezai şart konulamaz (TBK md. 346/3). Ancak kiracı lehine (ev sahibi aleyhine) cezai şart konulabilir. Yasak yalnızca kiracı aleyhine olan düzenlemeleri kapsar.
İmzalanmış muacceliyet maddesi geçerli midir?
Hayır. TBK md. 346 emredici hükümdür, taraflar anlaşsa ve kiracı imzalasa bile muacceliyet kaydı geçersizdir. Kiracı bu maddenin geçersizliğini her zaman ileri sürebilir.
Ev sahibi kira ödenmezse ne yapabilir?
Vadesi gelen kirayı talep edebilir, gecikme faizi isteyebilir, icra takibi başlatabilir, 30 günlük ödeme emrine rağmen ödenmezse tahliye davası açabilir veya iki haklı ihtar yoluyla tahliye sebebi oluşturabilir.
Gecikme faizi ne kadar?
Yasal gecikme faizi oranı yıllık %24’tür. Ödenmeyen her ay için bu oran üzerinden günlük hesaplama yapılır. Sözleşmede daha yüksek oran kararlaştırılabilir.
Muacceliyet iş yeri kirasında da geçersiz mi?
Çatılı iş yeri kirasında evet, geçersizdir. Ancak çatısız iş yeri (arsa, açık alan) ve ürün kirası gibi TBK md. 346 kapsamı dışındaki kira türlerinde muacceliyet kaydı geçerli olabilir.
Kiracı muacceliyet maddesine itiraz edebilir mi?
Evet. Kiracı icra takibinde veya davada bu maddenin TBK md. 346 gereği geçersiz olduğunu ileri sürebilir. Mahkeme bu itirazı kabul eder ve yalnızca vadesi gelmiş borçlara hükmeder.
İki haklı ihtar ile tahliye mümkün mü?
Evet. Bir kira yılında iki ayrı ayda kira borcunu ödemeyerek haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı TBK md. 352/2 gereği kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir.
Depozito muacceliyet yerine kullanılabilir mi?
Depozito (güvence bedeli) kiraya verenin alacağını güvence altına alır; 3 aylık kirayı aşamaz. Kiracı kira ödemezse ev sahibi depozitodan mahsup edebilir; ancak depozito muacceliyet şartının yerini almaz.
Matbu sözleşmelerdeki muacceliyet maddesi geçerli mi?
Hayır. Emlakçılar veya matbu formlar muacceliyet kaydı içerebilir; ancak bu maddeler TBK md. 346 gereği yazılmamış sayılır. Sözleşmenin diğer maddeleri geçerliliğini korur.
Kiracı aleyhine başka hangi şartlar yasaktır?
Kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya ek ödeme yükümlülüğü getiren tüm şartlar yasaktır: muacceliyet, cezai şart, kira bedelinden başka aidat/vergi yükleme, sözleşmeyle kiracının yasal haklarını kısıtlama gibi.
Muacceliyet Şartı – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 346 (emredici; aksine hüküm konamaz) |
| Muacceliyet Kaydı | Konut ve çatılı iş yerinde kesin geçersiz |
| İmza Etkisi | Sözleşmede yazılı ve imzalı olsa bile hükümsüz |
| Cezai Şart | Kiracı aleyhine geçersiz; kiracı lehine geçerli |
| Ev Sahibi Hakkı | Vadesi gelen kira + gecikme faizi + icra/tahliye |
| İstisna | Çatısız iş yeri ve ürün kirasında geçerli olabilir |
| Gecikme Faizi | Yıllık %24 yasal faiz |
| Tahliye Yolu | 30 gün ödeme emri + icra veya iki haklı ihtar |
Kira hukuku ve sözleşme incelemesi konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Muacceliyet şartı konusundaki somut durumunuz için kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.