Ev Satılınca Kiracı Ne Zaman Çıkar: 1 Ay İhtar, 6 Ay Süre, Kiracı Hakları ve Yargıtay 2026
Ev Sahibi Evini Satarsa Kiracı Ne Zaman Çıkmalıdır?
Yeni ev sahibi, mülkü satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndermelidir. Bu bildirimin ardından kiracı, evi edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra veya mevcut kira sözleşmesinin sonuna kadar olan sürede evden çıkmalıdır. Satış kiracıyı otomatik olarak evden çıkarmaz, sözleşme aynı şartlarla devam eder.
Yeni malikin tahliye talep edebilmesi için konutu kendisi, eşi, çocukları veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma gereksinimi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan daha az bir süre kaldıysa, yeni malik doğrudan sözleşme bitiminde de tahliye talep edebilir. Her iki durumda da zorunlu arabuluculuk başvurusu dava şartıdır.
“Ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkmalıdır?”, “Satış kiracıyı otomatik çıkarır mı?”, “Yeni malik kiracıya ne kadar süre vermeli?”, “Kiracı satışa engel olabilir mi?”, “Kira sözleşmesi satıştan etkilenir mi?” gibi sorular hem yeni ev sahipleri hem kiracılar hem de emlakçılar tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, evin satılması halinde kiracının haklarını, yeni malikin yükümlülüklerini ve yasal süreleri bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak: TBK md. 310 ve 351
- Satış Kiracıyı Otomatik Çıkarır mı?
- 1 Ay İhtar + 6 Ay Bekleme Kuralı
- Alternatif: Sözleşme Bitiminde Tahliye
- Pratik Senaryolar ve Zaman Çizelgesi
- Kiracının Hakları: Satıştan Etkilenmez
- Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
- 3 Yıl Kısıtlama Kuralı (TBK md. 355)
- İhtarname Nasıl Çekilir?
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 310, 319, 347, 350, 351, 355; 7445 sayılı Kanun (zorunlu arabuluculuk); Yargıtay 3. HD ve 6. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Yeni malikin ihtiyaç tahliyesi konusunda detaylı bilgi için İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yasal Dayanak: TBK md. 310 ve 351
| Madde | Düzenleme | Kiracı İçin Anlamı |
|---|---|---|
| TBK md. 310 | Kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur | Sözleşme aynen devam eder; kira bedeli, süre ve şartlar değişmez |
| TBK md. 351 | Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye | 1 ay ihtar + 6 ay bekleme veya sözleşme bitiminde 1 ay içinde dava |
| TBK md. 350 | Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye | Kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü kişiler |
| TBK md. 355 | Yeniden kiralama yasağı (3 yıl) | Tahliye sonrası 3 yıl eski kiracıdan başkasına kiralanamaz |
Satış Kiracıyı Otomatik Çıkarır mı?
Kesinlikle hayır. TBK md. 310 uyarınca evin satılması kiracıyı otomatik olarak evden çıkarmaz. Mevcut kira sözleşmesi tüm şartlarıyla yeni malike geçer, yeni malik eski ev sahibinin yerine sözleşmenin tarafı olur. Kira bedeli, sözleşme süresi, depozito ve diğer tüm koşullar aynen devam eder. Kiracı, yeni malikin yasal süreçleri tamamlamadan evden çıkmak zorunda değildir.
1 Ay İhtar + 6 Ay Bekleme: Yasal Süreç
| Adım | Süre | İşlem |
|---|---|---|
| 1. Tapu devri | Gün 0 | Mülk tapuda yeni malike devredilir; kira sözleşmesi otomatik geçer |
| 2. Noter ihtarnamesi | 1 ay içinde | Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname gönderir |
| 3. Bekleme süresi | 6 ay | Edinme tarihinden itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açılabilir |
| 4. Arabuluculuk | 6. aydan sonra | Zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır (dava şartı) |
| 5. Tahliye davası | Arabuluculuk sonrası | Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası |
Avukat Notu: 1 aylık ihtar süresi hak düşürücüdür. Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde noter ihtarnamesi gönderilmezse TBK md. 351 kapsamındaki bu yol kullanılamaz. Ancak alternatif olarak kira sözleşmesinin bitim tarihinde dava açma hakkı devam eder. Uygulamada tapu devri yapıldığı gün ihtarnamenin hazırlanması ve en kısa sürede tebliğe çıkarılması tavsiye edilir.
Ev satışı sonrası kiracı tahliyesi konusunda uzman avukat desteği alın.
Alternatif: Sözleşme Bitiminde Tahliye
Yeni malik ihtar çekmek yerine kira sözleşmesinin bitim tarihinden başlayarak 1 ay içinde doğrudan tahliye davası açabilir. Sözleşme bitimine 6 aydan az süre kaldıysa bu yol daha pratiktir. Sözleşme bitim tarihi satın alma tarihinden önce veya sonra olabilir. Hangisi daha erken geliyorsa o yol değerlendirilmelidir.
Pratik Senaryolar ve Zaman Çizelgesi
| Senaryo | Tapu Devri | Sözleşme Bitimi | En Erken Dava | Tercih Edilen Yol |
|---|---|---|---|---|
| A | 01.03.2026 | 01.01.2027 | 01.09.2026 (6 ay) | 1 ay ihtar + 6 ay bekleme (daha erken) |
| B | 01.03.2026 | 01.06.2026 | 01.06.2026 (sözleşme bitimi) | Sözleşme bitiminde dava (daha erken) |
| C | 01.03.2026 | 01.09.2026 | 01.09.2026 (her ikisi aynı) | Her iki yol da aynı tarihe denk gelir |
| D | 01.03.2026 | Belirsiz uzama | 01.09.2026 (6 ay) | 1 ay ihtar + 6 ay bekleme (zorunlu) |
Kiracının Hakları: Satıştan Etkilenmez
| Hak | Satış Sonrası Durumu |
|---|---|
| Kira sözleşmesi | Aynen devam eder; yeni malik tüm şartlarla bağlıdır |
| Kira bedeli | Değişmez; yeni malik artış yapamaz (sözleşme dışında) |
| Depozito | Yeni malike geçer; sözleşme bitiminde yeni malik iade eder |
| Oturma hakkı | Yasal süreç tamamlanmadan tahliye istenemez |
| Satışa engel olma | Kiracı satışı engelleyemez; ancak satış kiracıyı etkilemez |
| Yeni malikin kira artışı | Sözleşmedeki artış oranıyla sınırlı; tek taraflı artış yapılamaz |
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
TBK md. 319 uyarınca kiracı, satış sürecinde mülkün potansiyel alıcılara gösterilmesine izin vermekle yükümlüdür. Gösterimler kiracının günlük hayatını engellemeyecek şekilde, önceden bildirimle ve uygun saatlerde yapılmalıdır. Kiracı evi göstermeyi reddederse ev sahibi noter ihtarnamesi çekebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nden gösterim izni talep edebilir. Bu konudaki detaylı haklar için Kiracı Hakları Nelerdir? yazımızı inceleyebilirsiniz.
3 Yıl Kısıtlama Kuralı (TBK md. 355)
| Kural | Açıklama |
|---|---|
| 3 yıl kiralama yasağı | İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez |
| Tazminat yaptırımı | Yasağa uyulmazsa eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tazminat ödenir |
| İstisnalar | Mülk satılırsa veya yeni malik bizzat kullanırsa kısıtlama uygulanmaz |
Ev satışı sonrası hukuki süreç konusunda profesyonel destek alın.
İhtarname Nasıl Çekilir? (Zorunlu Unsurlar)
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Taraflar | Yeni malikin ve kiracının kimlik bilgileri, adresleri |
| Tapu bilgisi | Taşınmaz adresi, ada/parsel, tapu devir tarihi ve yevmiye numarası |
| Gereksinim beyanı | “Konutu kendim/eşim/çocuğum için kullanma gereksinimim bulunmaktadır” |
| Yasal referans | TBK md. 351 ve gereksinim nedeniyle tahliye hakkı |
| Tahliye talebi | Kiracıdan konutu tahliye etmesi talebi |
| Tebliğ | Noter aracılığıyla (zorunlu); iadeli taahhütlü mektup yetersiz |
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| Satış = otomatik tahliye değil | Sözleşme yeni malike geçer; satış tek başına tahliye sebebi değil |
| 1 ay hak düşürücü | Tapu devir tarihinden 1 ay içinde ihtar zorunlu; geçerse bu yoldan hak düşer |
| Samimi gereksinim | Somut gerekçe aranır; başka konutu olmama, yetersizlik, iş yakınlığı |
| Yatırım amaçlı satın alma | Samimi ihtiyaç yoksa tahliye talebi reddedilir |
| 3 yıl kısıtlama | Tahliye sonrası 3 yıl başkasına kiralama yasak; ihlalde 1 yıllık kira tazminatı |
| Kira bedeli değişmez | Yeni malik sözleşmedeki bedel ve artış oranıyla bağlı; tek taraflı artış yapamaz |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkmalıdır?
Yeni malik tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde noter ihtarnamesi göndermeli, ardından en erken 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Kiracı ancak mahkeme kararıyla tahliye edilir; satış otomatik tahliye değildir.
Satış kiracıyı otomatik olarak evden çıkarır mı?
Kesinlikle hayır. TBK md. 310 uyarınca mevcut kira sözleşmesi tüm şartlarıyla yeni malike geçer. Kira bedeli, süre ve depozito dahil hiçbir koşul değişmez.
Yeni malik kiracıya ne kadar süre vermelidir?
En az 6 ay. Yeni malik tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekmeli ve en erken 6 ay sonra dava açabilir. Alternatif olarak kira sözleşmesinin bitiminde 1 ay içinde dava açılabilir.
Kiracı satışa engel olabilir mi?
Hayır. Kiracı mülkün satışını engelleyemez; ev sahibi mülkünü dilediğine satabilir. Ancak satış kiracının haklarını etkilemez; sözleşme aynen devam eder.
Kira sözleşmesi satıştan etkilenir mi?
Hayır. TBK md. 310 gereği sözleşme tüm şartlarıyla yeni malike geçer. Kira bedeli, artış oranı, süre, depozito ve diğer koşullar aynen devam eder.
1 ay içinde ihtar çekilmezse ne olur?
TBK md. 351 kapsamındaki 1 ay ihtar + 6 ay bekleme yolu kullanılamaz. Ancak kira sözleşmesi bitiminde 1 ay içinde dava açma hakkı devam eder.
Yeni malik kira bedelini artırabilir mi?
Sözleşmedeki artış oranıyla sınırlıdır. Yeni malik tek taraflı artış yapamaz. Sözleşme bitiminde yasal artış oranı (TÜFE) uygulanır.
Depozito ne olur?
Depozito yükümlülüğü yeni malike geçer. Sözleşme sona erdiğinde depozitoyu yeni malik iade eder. Eski malik ile yeni malik arasındaki depozito devri taraflar arasında çözülür.
Kiracı satış sırasında evi göstermek zorunda mı?
Evet. TBK md. 319 uyarınca kiracı, satış için uygun zamanlarda evi göstermekle yükümlüdür. Ancak gösterimler önceden bildirilerek, uygun saatlerde ve kiracının günlük hayatını engellemeyecek şekilde yapılmalıdır.
3 yıl kısıtlama kuralı nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen mülk, tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Aksi halde eski kiracıya en az 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödenir.
Zorunlu arabuluculuk gerekli mi?
Evet. 7445 sayılı Kanun uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur (dava şartı).
Tahliye davası ne kadar sürer?
1 ay ihtar + 6 ay bekleme + arabuluculuk (2-4 hafta) + yargılama (3-6 ay). Toplam süre tapu devrinden itibaren ortalama 10-14 aydır.
Ev Satılınca Kiracının Durumu – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 310, 319, 347, 350, 351, 355 |
| Satış = Tahliye mi? | Hayır; sözleşme aynen yeni malike geçer |
| İhtar Süresi | Tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde (hak düşürücü) |
| Bekleme Süresi | Edinme tarihinden itibaren en erken 6 ay sonra dava |
| Alternatif Yol | Sözleşme bitiminde 1 ay içinde dava |
| Gereksinim Şartı | Samimi konut ihtiyacı zorunlu; yatırım amaçlı reddedilir |
| Kiracı Hakları | Kira bedeli, depozito, süre, şartlar değişmez |
| 3 Yıl Kısıtlama | Tahliye sonrası 3 yıl başkasına kiralanamaz; aksi tazminat |
| Arabuluculuk | Zorunlu dava şartı |
Ev satışı ve kiracı hakları konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Ev satışı ve kiracı hakları konusundaki somut durumunuz için kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.