Airbnb Nedeniyle Kiracı Tahliyesi: TBK md. 316, 30 Günlük İhtar ve 7464 Sayılı Kanun 2026
Kiralananın Airbnb Olarak Kullanılması Nedeniyle Tahliye
Kiracının mülk sahibinden izinsiz şekilde konutu Airbnb veya benzeri platformlar üzerinden günlük/kısa süreli kiraya vermesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık ve özen borcunun ihlali sayılır. Mülk sahibi, bu durumda noter aracılığıyla kiracıya en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar eder; süre sonunda aykırılık giderilmezse tahliye davası açabilir.
Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa veya mülk sahibinin yazılı onayı alınmamışsa, kiracının evi ticari amaçla üçüncü kişilere kullandırması hukuka aykırıdır. 7464 sayılı Kanun gereği 100 günden kısa turizm amaçlı kiralamalarda izin belgesi zorunludur. Mesken kiracısının izinsiz bu faaliyeti yürütmesi hem idari para cezalarına hem de mülk sahibi yönünden haklı tahliye sebeplerine temel oluşturur.
“Kiracı evi Airbnb olarak kiraya verebilir mi?”, “Airbnb yapan kiracı tahliye edilebilir mi?”, “Günlük kiralama için izin belgesi gerekli mi?”, “30 günlük ihtarname nasıl çekilir?”, “Kiracının alt kiraya vermesi yasal mı?” gibi sorular hem ev sahipleri hem kiracılar hem de gayrimenkul yöneticileri tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, kiralananın Airbnb olarak kullanılmasının hukuki sonuçlarını, tahliye sürecini, 7464 sayılı Kanun’u ve Yargıtay içtihatlarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Çerçeve: TBK md. 316 ve 322
- 7464 Sayılı Kanun: İzin Belgesi Zorunluluğu
- Sözleşmeye Aykırılık: Hangi Durumlar?
- 30 Günlük İhtarname: Nasıl Çekilir?
- Tahliye Davası Aşamaları
- İspat Yolları ve Deliller
- İdari Para Cezaları 2026
- Kiracının Savunma İmkanları
- Mülk Sahibinin Onayı Varsa
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 316, 322, 347; 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun; 634 sayılı KMK; Yargıtay 3. HD ve 6. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.
Yasal Çerçeve: TBK md. 316 ve 322
| Madde | Düzenleme | Airbnb Bağlantısı |
|---|---|---|
| TBK md. 316 | Kiracının özen borcu ve komşulara saygı yükümlülüğü | Sürekli misafir değişimi komşuluk huzurunu bozar; özen borcu ihlali |
| TBK md. 322 | Alt kira ve kullanım hakkının devri yasağı | Kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kira veya üçüncü kişiye kullandırma yasak |
| TBK md. 316/2 | 30 günlük süre içinde aykırılık giderilmezse fesih | İhtarname + süre + tahliye davası |
| 7464 s.K. | 100 günden kısa turizm amaçlı kiralama izin belgesi | İzinsiz günlük kiralama: idari ceza + tahliye gerekçesi |
7464 Sayılı Kanun: İzin Belgesi Zorunluluğu
7464 Sayılı Kanun: İzin Belgesi Zorunluluğu
7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun (2024) uyarınca, konutların 100 günden kısa süreli turizm amaçlı kiralanması için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi alınması zorunludur. Bu izin ancak mülk sahibi veya mülk sahibinin yetkilendirdiği kişi tarafından alınabilir, mesken kiracısının kendi adına izin belgesi alması mümkün değildir. İzinsiz faaliyet hem idari para cezası hem de mülk sahibi yönünden tahliye gerekçesi oluşturur.
Avukat Notu: 7464 sayılı Kanun, Airbnb tahliyesini büyük ölçüde kolaylaştırmıştır. Kanun öncesinde sözleşmeye aykırılık ispatı gerekliyken, artık izin belgesi yokluğu tek başına yeterli bir tahliye gerekçesidir. Kiracı izinsiz günlük kiralama yapıyorsa mülk sahibi hem TBK md. 316 (sözleşmeye aykırılık) hem de 7464 s.K. (izinsiz faaliyet) kapsamında iki ayrı hukuki gerekçeyle tahliye talep edebilir.
Airbnb tahliye ve kira hukuku konusunda uzman avukat desteği alın.
Sözleşmeye Aykırılık: Hangi Durumlar Tahliye Sebebi?
| Durum | Tahliye Sebebi mi? | Gerekçe |
|---|---|---|
| Sözleşmede yasak + mülk sahibi izni yok | Evet | TBK md. 316 + 322: açık sözleşme ihlali + izinsiz alt kira |
| Sözleşmede hüküm yok + izin yok | Evet | TBK md. 322: yazılı izin olmadan alt kira/kullandırma yasak |
| İzin belgesi olmadan günlük kiralama | Evet | 7464 s.K. ihlali + sözleşmeye aykırılık |
| Komşuların şikayeti + gürültü/huzursuzluk | Evet | TBK md. 316/1: özen borcu ve komşulara saygı ihlali |
| Mülk sahibinin yazılı onayı var + izin belgesi var | Hayır | Her iki koşul sağlanmışsa yasal |
30 Günlük İhtarname: Nasıl Çekilir?
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Taraflar | Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri, adresleri |
| Kiralanan | Taşınmazın adresi ve ada/parsel bilgisi |
| Aykırılık tespiti | “Kiralananı Airbnb/günlük kiralama platformları aracılığıyla izinsiz olarak üçüncü kişilere kullandırdığınız tespit edilmiştir” |
| Yasal referans | TBK md. 316, 322 ve 7464 sayılı Kanun referansı |
| 30 günlük süre | “İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde bu faaliyete son verilmesi” |
| Sonuç uyarısı | “Aksi halde tahliye davası açılacaktır” ihtarı |
| Tebliğ | Noter aracılığıyla tebliğ zorunlu |
Tahliye Davası Aşamaları
| Aşama | İşlem | Süre |
|---|---|---|
| 1. İhtarname tebliği | Kiracıya 30 günlük yasal süre içeren noter ihtarnamesi | Tebliğ + 30 gün bekleme |
| 2. Aykırılık kontrolü | 30 gün sonunda Airbnb ilanlarının devam edip etmediği kontrol | 30. günün ertesi |
| 3. Arabuluculuk | Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusu (dava şartı) | 2-4 hafta |
| 4. Tahliye davası | Sulh Hukuk Mahkemesi’nde sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye | 3-6 ay |
| 5. Karar ve icra | Mahkeme tahliyeye hükmederse icra dairesince tahliye | Karar + 10 gün (itiraz süresi) |
İspat Yolları ve Deliller
| Delil | Güçlülük | Ne İspat Eder? |
|---|---|---|
| Airbnb/Booking ilan ekran görüntüleri | Güçlü | Kiralananın platformda listelendiğini |
| Misafir yorumları ve puanlar | Güçlü | Fiilen günlük kiralama yapıldığını |
| Apartman yönetimi şikayet tutanakları | Güçlü | Sürekli misafir değişimi ve komşu şikayetleri |
| Güvenlik kamerası kayıtları | Güçlü | Farklı kişilerin sık aralıklarla giriş-çıkış yaptığını |
| Komşu tanık beyanları | Güçlü | Gürültü, huzursuzluk ve sürekli misafir değişimi |
| Anahtar kutusu (key box) fotoğrafı | Destekleyici | Kapıda şifreli anahtar kutusu: günlük kiralama göstergesi |
İdari Para Cezaları 2026
| İhlal | Ceza | Dayanağı |
|---|---|---|
| İzin belgesi olmadan günlük kiralama | Yüksek idari para cezası (her tespit için ayrı) | 7464 s.K. |
| İzin belgesiz ilan yayınlama | Platform ve ilan sahibine ayrı ceza | 7464 s.K. |
| Kat malikleri kararına aykırılık | KMK md. 33 uyarınca mahkemeye başvuru | 634 s.K. |
Kiracının Savunma İmkanları
| Savunma | Geçerli mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| “Mülk sahibi biliyordu / ses çıkarmadı” | Tartışmalı | Zımni onay tartışması; yazılı onay yoksa kural olarak geçersiz |
| “30 gün içinde faaliyeti durdurdum” | Geçerli | Aykırılık giderilmişse tahliye davası reddedilir |
| “Sadece birkaç kez yaptım” | Geçersiz | Tek seferlik bile olsa izinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık |
| “Arkadaşlarımı ağırladım, kira almadım” | Tartışmalı | Platform kaydı ve ödeme varsa ticari faaliyet ispatı kolay |
| “Sözleşmede açık yasak yok” | Geçersiz | TBK md. 322: yazılı izin olmadan kullandırma kural olarak yasak |
Airbnb tahliye süreci ve ihtarname konusunda profesyonel destek alın.
Mülk Sahibinin Onayı Varsa: Yasal Koşullar
Mülk sahibi kiracıya yazılı olarak günlük kiralama izni vermişse, sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye davası açılamaz. Ancak bu durumda bile 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi alınması zorunludur. İzin belgesi yalnızca mülk sahibi veya yetkilendirdiği kişi adına düzenlenir. Ayrıca kat malikleri kurulunun oy birliğiyle karar alması (KMK md. 24) gerekebilir, bir kat malikinin bile itirazı günlük kiralama faaliyetini engelleyebilir.
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| İzinsiz Airbnb = sözleşmeye aykırılık | Yazılı izin yoksa günlük kiralama TBK md. 316 + 322 ihlali; tahliye sebebi |
| 30 günlük süre | İhtarnamede en az 30 gün süre verilmeli; süre dolmadan dava açılamaz |
| Aykırılık giderilmişse | 30 gün içinde faaliyete son verilmişse tahliye davası reddedilir |
| Alt kira | TBK md. 322: kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kira yasak; Airbnb de alt kira niteliğinde |
| Özen borcu | Sürekli misafir değişimi komşu huzurunu bozar; özen borcu ihlali |
| Kat malikleri kararı | KMK kapsamında kat malikleri günlük kiralamaya itiraz edebilir |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı evi Airbnb olarak kiraya verebilir mi?
Mülk sahibinin yazılı onayı ve 7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi olmadan hayır. İzinsiz günlük kiralama sözleşmeye aykırılık (TBK md. 316, 322) oluşturur ve tahliye sebebidir.
Airbnb yapan kiracı tahliye edilebilir mi?
Evet. Mülk sahibi noter ihtarnamesiyle 30 gün süre verir; aykırılık giderilmezse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. 7464 s.K. kapsamında izin belgesi yokluğu ek gerekçe oluşturur.
30 günlük ihtarname nasıl çekilir?
Noter aracılığıyla: tarafların kimlik bilgileri, taşınmaz adresi, aykırılık tespiti (Airbnb faaliyeti), TBK md. 316 ve 322 referansı, 30 günlük süre ve tahliye davası uyarısı yer almalıdır.
Günlük kiralama için izin belgesi gerekli mi?
Evet. 7464 sayılı Kanun gereği 100 günden kısa turizm amaçlı kiralamalarda Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin belgesi zorunludur. Mesken kiracısı kendi adına izin belgesi alamaz.
Kiracının alt kiraya vermesi yasal mı?
Kiraya verenin yazılı izni olmadan hayır. TBK md. 322 açıktır: kiracı alt kira sözleşmesi yapamaz veya kiralananı üçüncü kişiye kullandıramaz. Airbnb de hukuken alt kira niteliğindedir.
Kiracı 30 gün içinde Airbnb’yi durdurursa ne olur?
Aykırılık giderilmiş sayılır ve tahliye davası reddedilir. Ancak kiracı tekrar başlarsa yeni ihtarname çekilir; bu sefer Yargıtay tekrar eden ihlali daha ağır değerlendirmektedir.
Sözleşmede günlük kiralama yasağı yoksa tahliye açılabilir mi?
Evet. TBK md. 322 gereği yazılı izin olmadan alt kira/kullandırma kural olarak yasaktır. Sözleşmede açık yasak olmaması tahliyeyi engellemez; yazılı izin olmaması yeterlidir.
Airbnb ilanı nasıl delil olarak kullanılır?
Platformdaki ilan sayfasının ekran görüntüleri, misafir yorumları, ödeme kayıtları ve anahtar kutusu fotoğrafı güçlü delillerdir. Noter onaylı ekran görüntüsü ispat gücünü artırır.
Kat malikleri Airbnb’ye itiraz edebilir mi?
Evet. KMK md. 24 uyarınca mesken nitelikli bağımsız bölümlerin ticari amaçla kullanılması kat malikleri kararına bağlıdır. Bir kat malikinin itirazı bile günlük kiralama faaliyetini engelleyebilir.
Mülk sahibi izin vermişse sorun var mı?
Yazılı onay varsa sözleşmeye aykırılık iddiası düşer. Ancak 7464 s.K. kapsamında izin belgesi ve kat malikleri onayı ayrıca gereklidir. Tüm koşullar sağlanmalıdır.
İdari para cezası ne kadar?
7464 sayılı Kanun kapsamında izin belgesi olmadan günlük kiralama yapanlara her tespit için ayrı ayrı yüksek idari para cezaları uygulanmaktadır. Tutarlar her yıl güncellenir.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Arabuluculuk (2-4 hafta) + Sulh Hukuk Mahkemesi (3-6 ay). Toplam süre ortalama 4-8 aydır. Mahkeme kararı kesinleşince icra dairesince tahliye yapılır.
Airbnb Nedeniyle Tahliye – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 316, 322; 7464 s.K.; KMK md. 24 |
| İhlal | İzinsiz günlük kiralama = sözleşmeye aykırılık + alt kira yasağı |
| İhtarname | Noter ile 30 günlük süre; aykırılığın giderilmesi talebi |
| Tahliye Süreci | İhtarname → 30 gün → arabuluculuk → Sulh Hukuk davası |
| İzin Belgesi | 7464 s.K.: 100 günden kısa kiralama için zorunlu; kiracı alamaz |
| İspat | Platform ilanı, yorumlar, güvenlik kamerası, komşu tanıklığı |
| Kiracı Savunması | 30 gün içinde durdurursa dava reddedilir; tekrarda ağır değerlendirme |
| Süre | Arabuluculuk (2-4 hafta) + dava (3-6 ay) = toplam 4-8 ay |
Kira hukuku ve tahliye davası konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Airbnb tahliye konusundaki somut durumunuz için kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.