Kira Tespit Davası: 5 Yıl Şartı, 30 Gün Kuralı, Hakkaniyet İndirimi ve Emsal Kira 2026
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, ev sahibi ile kiracı arasında kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda anlaşmazlık yaşanması halinde, kiranın mahkeme tarafından emsal bedellere ve hakkaniyete göre güncellenmesi için açılan davadır (TBK md. 344/3). Davanın açılabilmesi için kira sözleşmesinin 5 yılını doldurmuş olması gerekir; 5 yıldan kısa sözleşmelerde yasal TÜFE sınırları aşılamaz.
Dava, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk (Eylül 2023 sonrası) tamamlanmalıdır. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı ihtarname gönderilmesi halinde, mahkemece belirlenen yeni kira o dönemden itibaren geçerli olur. Dava genellikle 6-18 ay arasında sonuçlanır. Yargıtay, emsal bedel üzerinden eski kiracı lehine %10-20 hakkaniyet indirimi uygulanmasını yerleşik içtihat olarak kabul etmektedir.
“5 yılı dolan kiracıya en fazla ne kadar zam yapılabilir?”, “Kira tespit davası 30 gün önce açılmazsa ne olur?”, “Kira tespit davasında emsal kira nasıl belirlenir?” gibi sorular gayrimenkul hukukunun en çok merak edilen konularıdır. Bu kapsamlı rehber, 5 yıl şartını, 30 gün kuralını, hakkaniyet indirimini, arabuluculuk sürecini ve 2026 güncel uygulamalarını bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Dava Şartları (5 Yıl + 30 Gün)
- Kira Tespit ve Kira Uyarlama Farkı
- 30 Gün Kuralı ve İhtarname
- Emsal Kira Belirleme ve Hakkaniyet İndirimi
- Zorunlu Arabuluculuk
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Dava Süreci (Adım Adım)
- Ne Kadar Sürer? 2026 Masrafları
- Kira Farkının İcra Yoluyla Tahsili
- Pratik Hesaplama Örneği
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 343-346; 6100 sayılı HMK md. 4; 7445 sayılı Kanun (zorunlu arabuluculuk); Yargıtay 3. HD güncel içtihatları; 2026 yılı TÜFE oranları esas alınarak hazırlanmıştır.
Kira Tespit Davası Şartları
Kira Tespit Davası Şartları
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| 5 yıllık süre şartı (TBK 344/3) | Kira sözleşmesi 5 yılını doldurmuş olmalıdır. 5 yıldan kısa sözleşmelerde artış TÜFE ile sınırlıdır; hakim emsal belirleyemez |
| 30 gün kuralı (ihtar veya dava) | Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmalı veya ihtarname gönderilmelidir |
| Zorunlu arabuluculuk | Eylül 2023 sonrası dava açmadan önce arabuluculuk tamamlanmış olmalıdır |
| Konut veya çatılı işyeri kirası | TBK md. 339 kapsamında konut veya çatılı işyeri kirası olmalıdır |
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Farkı
| Kriter | Kira Tespit Davası | Kira Uyarlama Davası |
|---|---|---|
| Yasal dayanak | TBK md. 344/3 | TBK md. 138 (aşırı ifa güçlüğü) |
| 5 yıl şartı | Evet (zorunlu) | Hayır (her zaman açılabilir) |
| Açılma sebebi | 5 yılın dolması; TÜFE sınırını aşan emsal bedel talebi | Olağanüstü değişiklik (aşırı enflasyon, ekonomik kriz, pandemi) |
| 30 gün kuralı | Evet (ihtar veya dava) | Hayır |
| Geriye dönük etki | 30 gün kuralına uyulmuşsa yeni dönem başından geçerli | Dava tarihinden itibaren |
| Kimler açar? | Genellikle ev sahibi; kiracı da açabilir | Genellikle kiracı (kira düşürme); ev sahibi de açabilir |
30 Gün Kuralı ve İhtarname (Kritik Süre)
| Senaryo | Yeni Kira Ne Zaman Başlar? |
|---|---|
| Dava yeni dönemden 30+ gün önce açıldı | Yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli |
| İhtarname 30+ gün önce tebliğ edildi ve dava yeni dönem içinde açıldı | Yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli |
| 30 gün kuralına uyulmadı (ne dava ne ihtar) | Yeni kira ancak bir sonraki dönemden itibaren geçerli; o dönem kaybedilir |
Avukat Notu: 30 gün kuralı 1 gün bile kaçırılırsa o kira dönemi kaybedilir ve yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bu, ev sahibi için 1 yıllık kira farkı kaybı anlamına gelir. İhtarname, noter aracılığıyla gönderilmeli ve tebliğ tarihi esas alınır; gönderim tarihi değil. Dava açmayı planlıyorsanız, yeni dönemden en az 45-60 gün önce hazırlığa başlayın.
30 gün kuralını kaçırmamak ve kira farkınızı doğru hesaplamak için uzman avukat desteği alın.
Emsal Kira Belirleme ve Hakkaniyet İndirimi19
Emsal Kira Belirleme ve Hakkaniyet İndirimi (%10-20)
Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla çevredeki emsal kira sözleşmelerini (rayiç bedel) araştırır. Bilirkişi, benzer konumdaki, benzer büyüklük ve nitelikteki taşınmazların güncel kira bedellerini tespit eder. Ancak Yargıtay, kiracının eski kiracı (uzun süredir oturan) olmasını gözeterek emsal bedel üzerinden %10-20 hakkaniyet indirimi uygulanmasını yerleşik içtihat olarak kabul etmektedir.
Pratik Hesaplama Örneği
Mevcut kira: 8.000 TL/ay
Bilirkişi emsal tespiti: Bölgedeki benzer daireler 18.000 TL/ay kiralanıyor
Hakkaniyet indirimi (%15): 18.000 x 0,85 = 15.300 TL/ay
Mahkeme kararı: Yeni kira bedeli 15.300 TL/ay olarak belirlenir
Aylık fark: 15.300 – 8.000 = 7.300 TL/ay (yıllık 87.600 TL fark)
Zorunlu Arabuluculuk (2023 Sonrası Dava Şartı)
| Husus | Detay |
|---|---|
| Zorunlu mu? | Evet; Eylül 2023 sonrası kira uyuşmazlıklarında dava şartı |
| Süre | 3 hafta (+ 1 hafta uzatma) |
| Anlaşma sağlanamazsa | Son tutanak ile Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır |
| 30 gün kuralına etkisi | Arabuluculuk başvurusu 30 gün kuralı süresini durdurur |
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Husus | Detay |
|---|---|
| Görevli mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi |
| Harç türü | Nispi harç (talep edilen yıllık kira farkı üzerinden) |
Dava Süreci (Adım Adım)
| Adım | Açıklama | Süre |
|---|---|---|
| 1. İhtarname gönderme | Yeni dönemden 30+ gün önce noter ihtarı (opsiyonel ama güvence) | 1 gün |
| 2. Arabuluculuk | Zorunlu arabuluculuk başvurusu ve görüşme | 3-4 hafta |
| 3. Dava açma | Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe ve nispi harç ile başvuru | 30 gün kuralına uygun |
| 4. Bilirkişi/emsal tespiti | Bilirkişi çevredeki emsal kiraları araştırır ve rapor sunar | 2-4 ay |
| 5. Karar | Hakim, emsal bedel ve hakkaniyet indirimini uygulayarak yeni kirayı belirler | 1-3 ay |
| 6. Kesinleşme | İstinaf yapılmazsa veya sonuçlanırsa karar kesinleşir | 2-6 ay |
| Toplam | – | 6-18 ay |
Ne Kadar Sürer? 2026 Masrafları
| Masraf Kalemi | Yaklaşık Tutar (2026) |
|---|---|
| Başvuru harcı | ~450 TL |
| Nispi peşin harç | Yıllık kira farkı üzerinden (binde 68,31) |
| Gider avansı | ~2.000-4.000 TL |
| Bilirkişi ücreti | ~2.000-5.000 TL |
| Avukatlık ücreti | AAÜT + bölgesel |
Kira Farkının İcra Yoluyla Tahsili
Kira tespit kararı kesinleştikten sonra, dava tarihinden itibaren oluşan kira farkları icra takibi ile tahsil edilebilir. Kiracı dava süresince eski kirayı (veya TÜFE artışlı kirayı) ödemeye devam eder; karar kesinleşince fark toplu olarak istenir. Kiracı farkı ödemezse icra yoluyla tahsil edilir.
Kira tespit ve gayrimenkul hukuku konusunda profesyonel desteğe mi ihtiyacınız var?
Sık Sorulan Sorular (SSS)
5 yılı dolan kiracıya kira tespit davası ne zaman açılır?
5 yılın dolduğu tarihten sonraki yeni kira döneminden en az 30 gün önce. İhtarname gönderilmişse dava yeni dönem içinde de açılabilir.
Kira tespit davası açmak için ev sahibinin haklı sebebi olmalı mı?
Hayır. 5 yılın dolması tek başına yeterli sebeptir. Ayrıca haklı bir neden gösterme zorunluluğu yoktur.
5 yılı dolduran kiracıya en fazla ne kadar zam yapılır?
TÜFE sınırı kalkar; mahkeme emsal bedele göre belirler. Ancak Yargıtay, eski kiracı lehine %10-20 hakkaniyet indirimi uygular.
30 gün önce dava açılmazsa veya ihtar gönderilmezse ne olur?
O kira dönemi kaybedilir. Yeni bedel ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Ev sahibi 1 yıllık kira farkını kaybeder.
Kira tespit davası devam ederken kiracı ne kadar kira öder?
Mevcut kirayı veya sözleşmedeki TÜFE artışlı bedeli ödemeye devam eder. Karar kesinleşince fark toplu olarak tahsil edilir.
Ne kadar sürer ve masrafları ne kadardır?
6-18 ay. 2026 masrafları: nispi harç (kira farkı üzerinden) + gider avansı 2.000-4.000 TL + bilirkişi 2.000-5.000 TL.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi?
30 gün kuralına uyulmuşsa yeni dönem başından itibaren geçerli; geriye dönük (önceki dönem) tespit yapılamaz.
Kiracı kira tespit davası açabilir mi?
Evet. Kira bedeli emsalin çok üstündeyse kiracı da indirme amaçlı kira tespit davası açabilir.
İhtar şart mı?
Dava 30 gün önce açılıyorsa ihtar gerekmez. Dava 30 günden sonra açılacaksa önceden ihtar gönderilmiş olması şarttır.
Hakkaniyet indirimi ne kadar?
Yargıtay uygulamasında emsal bedel üzerinden %10-20. Kiracılık süresi uzadıkça indirim oranı yükselebilir.
Kira tespit davası sonrası icra takibi nasıl yapılır?
Karar kesinleştikten sonra dava tarihinden itibaren oluşan kira farkları icra takibi ile tahsil edilir.
Kira tespit ve kira uyarlama davası farkı?
Tespit: 5 yıl dolmuş + emsal bedele göre. Uyarlama: olağanüstü değişiklik (kriz, enflasyon) + süre şartı yok.
Kira Tespit Davası – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 344/3 |
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer |
| 5 Yıl Şartı | Zorunlu; 5 yıldan kısa sözleşmelerde TÜFE sınırı aşılamaz |
| 30 Gün Kuralı | Yeni dönemden 30 gün önce dava veya ihtar |
| Arabuluculuk | Zorunlu (Eylül 2023 sonrası) |
| Hakkaniyet İndirimi | Emsal bedelden %10-20 (eski kiracı) |
| Dava Süresi | 6-18 ay |
| İcra | Karar kesinleştikten sonra fark tahsili |
| Kiracı da Açabilir mi? | Evet (emsal üstü kirada indirme amaçlı) |
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kira tespit davası konusundaki somut durumunuz için Sivas’ta gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.