Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir? 2026
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu) Nedir? (2026)
Ortaklığın giderilmesi davası (eski adıyla izale-i şuyu davası), bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti bulunan ortakların, kendi aralarında anlaşarak paylaşım yapamaması halinde mahkeme yoluyla ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür. TMK md. 698-699‘a dayanan bu davada mahkeme; malın aynen taksim (fiziken bölünme) yoluyla veya satış suretiyle (açık artırma ile satılıp bedelin paylaştırılması) ortaklığı giderir.
2026 yılı itibariyle ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması dava şartıdır (01.09.2023 tarihinden itibaren). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava süresi ortalama 1 ile 1,5 yıl arasında değişmekte olup, masraflar dava sonunda payları oranında tüm paydaşlara yükletilir.
Avukatlık mesleğinde en sık karşılaştığım dava türlerinden biri ortaklığın giderilmesi davasıdır. Özellikle mirastan kalan taşınmazlarda kardeşler arasında yaşanan anlaşmazlıklar, bu davayı kaçınılmaz hale getirir. “Babamızdan kalan evi kardeşim tek başına kullanıyor, ne yapabilirim?” sorusunu sıklıkla duyarım. İşte bu rehber, ortaklığın giderilmesi davasının A’dan Z’ye tüm aşamalarını, 2026 yılı güncel uygulamalarıyla birlikte anlaşılır bir dilde açıklamaktadır.
İçindekiler
- Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
- Yasal Dayanak ve Hukuki Temel
- Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı
- Dava Açma Şartları
- Zorunlu Arabuluculuk (2026 Güncel)
- Davayı Kimler Açabilir?
- Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Ortaklığın Giderilme Yöntemleri
- Aynen Taksim (Fiziken Bölme)
- Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
- Satış Nasıl Yapılır? (Açık Artırma Süreci)
- Dava Sonucunda Ne Olur?
- Dava Ne Kadar Sürer?
- Mahkeme Masraflarını Kim Öder?
- Muhdesat (Yapı) Sorunu
- Önalım (Şufa) Hakkı ve İlişkisi
- Davadan Feragat ve Çift Taraflı Dava Özelliği
- Özel Durumlar
- Dava Süreci Adım Adım
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698-699. maddeleri, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. ve 322. maddeleri, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk düzenlemesi ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi güncel içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır. Somut olayınız için mutlaka uzman bir avukata danışınız.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı veya elbirliği mülkiyetiyle sahip olduğu bir taşınır ya da taşınmaz mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek, her bir ortağın bireysel (ferdi) mülkiyete geçmesini veya malın satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlayan özel bir dava türüdür.
Bu dava, eski Medeni Kanun döneminde “izale-i şuyu davası” olarak adlandırılmaktaydı. “İzale” kelimesi giderme, “şuyu” ise ortaklık anlamına gelir. Günümüzde Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) “ortaklığın giderilmesi” ifadesini kullanmaktadır.
Uygulamada en sık miras yoluyla karşılaşılan bu dava, aslında miras dışında pek çok durumda da açılabilir. Birlikte satın alınan bir taşınmaz, boşanma sonrası paylaşılamayan ortak mal veya cebri satış yoluyla hissedar olunan bir gayrimenkul için de ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.
Avukat Notu: Ortaklığın giderilmesi davası, hukuki niteliği itibariyle çift taraflı (çift yönlü) bir davadır. Yani bu davada “kazanan” veya “kaybeden” taraf yoktur. Mahkemenin kararı, davacı ve davalı tüm paydaşları eşit şekilde etkiler. Bu özellik, davanın feragat, masraf paylaşımı gibi birçok konusunu doğrudan etkileyen kritik bir ayrıntıdır.
Yasal Dayanak ve Hukuki Temel
Ortaklığın giderilmesi davası, mevzuatta doğrudan bu isimle düzenlenmemiş olsa da kaynağını aşağıdaki temel düzenlemelerden alır:
| Mevzuat | Madde | Düzenleme Konusu |
|---|---|---|
| T.C. Anayasası | md. 35 | Mülkiyet hakkının güvencesi |
| 4721 sayılı TMK | md. 698 | Paylaşma istemi (paylı mülkiyetin sona ermesi) |
| 4721 sayılı TMK | md. 699 | Paylaşma biçimi (aynen taksim veya satış) |
| 4721 sayılı TMK | md. 642 | Miras ortaklığının paylaşılması |
| 4721 sayılı TMK | md. 634 | Paylı mülkiyetin tanımı ve esasları |
| 6100 sayılı HMK | md. 4 | Sulh hukuk mahkemesinin görevi |
| 6100 sayılı HMK | md. 12 | Taşınmaz davasında kesin yetki |
| 6325 sayılı HUAK | md. 18/B | Zorunlu arabuluculuk (7445 s.K. ile eklendi) |
| 2004 sayılı İİK | İlgili maddeler | Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde açık artırma usulü |
TMK md. 698 şöyle der: “Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.” Bu madde, ortaklığın giderilmesi davasının temel hukuki dayanağını oluşturur.
Miras kalan taşınmazınızda ortaklık sorunu mu yaşıyorsunuz?
Sivas’ta gayrimenkul ve miras hukuku alanında uzman avukat kadromuz size yol gösterebilir.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Farkı
Ortaklığın giderilmesi davasını doğru anlamak için önce iki temel mülkiyet türünü bilmek gerekir:
Paylı (Müşterek) Mülkiyet
Birden fazla kişinin bir mala belirli paylarla sahip olmasıdır.
Her paydaşın payı bellidir (ör. 1/3, 1/4 gibi).
Paydaş, kendi payını serbestçe devredebilir (önalım hakkı saklı).
Örnek: İki kardeşin 1/2’şer pay ile sahip olduğu arsa.
Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet
Birden fazla kişinin bir mala belirli payları olmaksızın birlikte sahip olmasıdır.
Her ortağın hakkı, malın tamamına yaygındır.
Ortak, tek başına payını devredemez.
Örnek: Miras kalan ev (mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti).
Her iki mülkiyet türünde de ortaklar arasında anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Miras nedeniyle oluşan elbirliği mülkiyetinde, mirasçılardan her biri TMK md. 642’ye göre mirasın paylaşılmasını isteyebilir.
Dava Açma Şartları
Ortaklığın giderilmesi davasının kabul edilmesi için aşağıdaki şartların mevcut olması gerekir:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Ortaklık ilişkisinin varlığı | Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınır ya da taşınmaz bulunmalıdır |
| Anlaşmazlığın varlığı | Ortaklar kendi aralarında paylaşım konusunda anlaşamamalıdır |
| Taraf teşkilinin sağlanması | Tüm paydaşlar/ortaklar davada taraf olarak yer almalıdır |
| Zorunlu arabuluculuk | 01.09.2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuğa başvurulmuş olmalıdır |
| Malın tapuya kayıtlı olması | Taşınmazlarda tapuya kayıtlı olma şartı aranır (tapusuz taşınmaz için önce tescil gerekir) |
| Devam ettirme yükümlülüğü olmaması | Paylı mülkiyetin sürekli bir amaca özgülenmemiş olması gerekir (TMK md. 698) |
| Uygun zamanda istenme | Paylaşma istemi dürüstlük kuralına uygun zamanda yapılmalıdır |
Dikkat: Kamu malı niteliğindeki taşınmazlar ortaklığın giderilmesi davasına konu olamaz. Ayrıca taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması halinde de bu dava açılamaz.
Zorunlu Arabuluculuk (2026 Güncel)
Zorunlu Arabuluculuk (2026 Güncel)
5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuğa başvurulmadan açılan ortaklığın giderilmesi davaları, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilmektedir.
| Arabuluculuk Detayı | Bilgi |
|---|---|
| Başvuru Yeri | Taşınmazın bulunduğu yer Arabuluculuk Bürosu (Sivas’ta Sivas Adliyesi Arabuluculuk Bürosu) |
| Süre | Başvurudan itibaren en fazla 3 hafta (zorunlu hallerde +1 hafta) |
| Ücret (Anlaşma sağlanamazsa) | 2 saate kadar olan görüşmeler Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır; 2 saati aşan kısımda taraf başı saatlik ücret alınır |
| Anlaşma Sağlanırsa | Arabulucu ücreti taraflarca eşit ödenir; icra edilebilirlik şerhi alınır |
| Anlaşma Sağlanamazsa | Son tutanak düzenlenir; bu tutanak dava dilekçesine eklenerek dava açılır |
Avukat Tavsiyesi: Arabuluculuğu sadece bir formalite olarak görmeyin. Sivas’ta gördüğüm birçok dosyada, arabuluculuk aşamasında kardeşlerden birinin diğerinin hissesini satın alması ile sorun mahkemeye gitmeden çözüme kavuşmuştur. Arabuluculuk, özellikle aile içi ilişkilerin korunması açısından büyük fırsat sunar.
Davayı Kimler Açabilir?
Ortaklığın giderilmesi davasını, paylı veya elbirliği mülkiyetinde pay sahibi olan herhangi bir paydaş/ortak tek başına açabilir. Birden fazla paydaşın birlikte davacı olması da mümkündür.
Dava açarken dikkat edilmesi gereken en önemli husus taraf teşkilidir. Davacı, kendisi dışındaki tüm paydaşları davalı olarak göstermek zorundadır. Herhangi bir paydaşın dava dışında bırakılması mümkün değildir. Paydaşlardan birinin ölmüş olması halinde, ölen kişinin mirasçıları tespit edilerek davaya dahil edilmelidir.
Önemli bir nokta: Taşınmaz üzerinde yalnızca mülkiyet hakkı olan kişiler dava açabilir. İntifa hakkı, oturma hakkı gibi sınırlı ayni hak sahipleri bu davayı açamaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
| Konu | Detay |
|---|---|
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi (HMK md. 4) |
| Yetkili Mahkeme (Taşınmaz) | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki – HMK md. 12) |
| Birden Fazla Taşınmaz | Taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir |
| Taşınır Mallarda | Davalının yerleşim yeri mahkemesi (genel yetki) |
| Yetki Anlaşması | Taşınmazlarda yetki kuralı kesin olduğundan, yetki anlaşması yapılamaz |
Sivas’ta bulunan bir taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası, Sivas Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılmalıdır. Sivas ilçelerindeki taşınmazlar için ise ilgili ilçe adliyesinin sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
Ortaklığın Giderilme Yöntemleri
TMK md. 699’a göre ortaklık iki temel yöntemle giderilir:
1. Aynen Taksim (Fiziken Bölme)
Malın, ortaklar arasında pay oranlarına göre fiziken bölünmesidir.
Mahkeme öncelikle bu yöntemi değerlendirir.
Bölünme mümkünse ve değer kaybı yaşanmayacaksa tercih edilir.
Parçaların değerleri denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
2. Satış Suretiyle Taksim
Malın açık artırma ile satılarak bedelinin pay oranında paylaştırılmasıdır.
Aynen taksim mümkün değilse veya mal önemli değer kaybına uğrayacaksa uygulanır.
Tüm paydaşların rızası varsa satış yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir.
Bir paydaş bile itiraz ederse satış herkese açık yapılır.
Önemli: Mahkeme, aynen taksimin mümkün olduğu hallerde satışa karar veremez. Örneğin, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş bir binanın bağımsız bölümleri paydaşlar arasında eşit paylaştırılabiliyorsa, mahkeme satış kararı veremez. Bu husus Yargıtay tarafından sıkı denetlenmektedir.
Aynen Taksim (Fiziken Bölme)
Aynen taksimde mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak taşınmazın fiziken bölünüp bölünemeyeceğini araştırır. Bu incelemede şu hususlar değerlendirilir:
- Taşınmazın yüzölçümü ve fiziksel yapısı
- Pay ve paydaş sayısı
- İmar mevzuatına uygunluk (bölünme sonrası imar durumu)
- Bölünme halinde değer kaybı olup olmayacağı
- Taşınmazın niteliği (arsa, tarla, bina, daire vb.)
Pratik Örnek: Kat Mülkiyeti Kurulabilecek Bina
Ahmet, Mehmet ve Ayşe kardeşler, babalarından 3 katlı bir bina miras almıştır. Her katta bağımsız bir daire bulunmaktadır. Bu durumda mahkeme, her kardeşe birer daire verilerek aynen taksim kararı verebilir. Dairelerin değerleri farklıysa, eksik değerdeki daireyi alan kardeşe diğerlerinden denkleştirme bedeli ödenir.
Pratik Örnek: Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Durum
Ali ve Veli kardeşler, babalarından Sivas’ta 80 m2’lik tek daireli bir evi miras almıştır. Bu daireyi ikiye bölmek fiziken mümkün olmadığından ve bölünme halinde ciddi değer kaybı oluşacağından, mahkeme satış suretiyle taksim kararı verecektir.
Taşınmazınız aynen taksime uygun mu, yoksa satışa mı çıkmalı?
Sivas’ta uzman avukatımız taşınmazınıza özel en doğru stratejiyi belirler.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksimin mümkün olmadığı veya malın bölünmesi halinde önemli değer kaybına uğrayacağı durumlarda mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma usulüyle yapılır.
Paydaşlara Özgü Satış ve Herkese Açık Satış
| Satış Türü | Şart | Açıklama |
|---|---|---|
| Paydaşlar Arası Satış | Tüm paydaşların rızası gerekir | Açık artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılır; üçüncü kişiler katılamaz |
| Herkese Açık Satış | Bir paydaşın bile itirazı yeterlidir | Paydaşlar dahil herkes açık artırmaya katılabilir |
Satış Nasıl Yapılır? (Açık Artırma Süreci)
Ortaklığın giderilmesi davasında satış kararı kesinleştikten sonra şu aşamalar izlenir:
Kararın Kesinleşmesi
Mahkeme kararının tüm taraflara tebliğ edilmesi ve itiraz sürelerinin dolması gerekir. İstinaf yoluna başvurulmuşsa kesinleşme beklenir. Kesinleşmeden satış işlemi başlatılamaz.
Satış Memuru Görevlendirilmesi
Mahkeme, satış işlemlerini yürütmek üzere bir satış memuru görevlendirir. Büyük şehirlerde Gayrimenkul Satış Müdürlükleri bu görevi üstlenmektedir.
Kıymet Takdiri
Satışa konu taşınmazın güncel piyasa değeri bilirkişi tarafından tespit edilir. Kıymet takdir raporuna itiraz mümkündür ve süresi içinde itiraz edilmelidir.
Satış İlanı
Satış ilanı, UYAP (e-satış) sistemi üzerinden elektronik ortamda yayınlanır. İlanlarda taşınmazın bilgileri, muhammen bedeli, ihale tarihi ve teminat miktarı yer alır.
Açık Artırma (İhale)
Birinci ihale, muhammen bedelin %50’si üzerinden başlar. Bu bedeli ve satış masraflarını karşılayan en yüksek teklif sahibine mal ihale edilir. Birinci ihalede şartlar sağlanamazsa ikinci ihale yapılır.
Bedelin Paylaştırılması
Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Avukat Uyarısı: Kıymet takdiri raporu geldiğinde vakit kaybetmeden incelenmeli ve gerekiyorsa süresi içinde itiraz edilmelidir. Düşük bir kıymet takdiri, taşınmazın piyasa değerinin çok altında satılmasına yol açabilir. Sivas’ta özellikle kırsal alandaki tarla ve arsalarda bu sorunla sıklıkla karşılaşmaktayız.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucunda Ne Olur?
Dava sonucunda mahkeme aşağıdaki kararlardan birini verir:
| Karar Türü | Sonuç |
|---|---|
| Aynen Taksim Kararı | Taşınmaz fiziken bölünerek her paydaşa payı oranında taşınmaz verilir. Değer farkı varsa para ile denkleştirme yapılır. Tapu kayıtları buna göre güncellenir. |
| Satış Suretiyle Taksim Kararı | Taşınmaz açık artırma ile satılır; satış bedeli masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır. |
| Davanın Reddi | Ortaklığın aynen taksimle giderilebileceği halde satış talep edilmişse veya dava şartları eksikse dava reddedilebilir; ortaklık devam eder. |
Her iki durumda da dava sonucunda birlikte mülkiyet sona erer ve bireysel mülkiyete geçilmiş olur. Aynen taksimde her paydaş kendi bölümünün tek maliki haline gelir. Satışta ise taşınmazın mülkiyeti ihale alıcısına geçer ve eski paydaşlar nakdi bedel alır.
Satış kararı kesinleştikten sonra 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde satış işleminin yapılması istenebilir (TBK md. 156/2). Bu süre içinde satış talep edilmezse karar icra edilemez hale gelir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Dava süresi, mahkemenin iş yoğunluğu, paydaş sayısı, bilirkişi incelemesi ve muhdesat gibi ek uyuşmazlıklara göre değişkenlik gösterir. 2026 yılı itibariyle ortalama süreler:
| Aşama | Ortalama Süre |
|---|---|
| Zorunlu Arabuluculuk | 3 – 4 hafta |
| Dava Açılması ve Dilekçeler Aşaması | 2 – 3 ay |
| Bilirkişi İncelemesi ve Keşif | 2 – 4 ay |
| Duruşmalar ve Karar | 3 – 6 ay |
| Kararın Kesinleşmesi | 1 – 3 ay (istinaf yoksa) |
| Satış Süreci (satış kararı verildiyse) | 3 – 6 ay |
| Toplam (Dava + Satış) | Ortalama 1 – 1,5 yıl |
İstinaf yoluna başvurulması halinde süreç 2 yıla kadar uzayabilir. Muhdesat (yapı aidiyeti) tartışması varsa dava süresinin daha da uzaması söz konusudur çünkü muhdesat aidiyetinin tespiti davası bekletici mesele yapılır.
Mahkeme Masraflarını Kim Öder?
Bu soru, müvekkillerimin en çok sorduğu konulardan biridir. Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı bir dava olduğundan, masraf paylaşımı normal davalardan farklıdır:
| Masraf Kalemi | Kim Öder? | Açıklama |
|---|---|---|
| Dava Açılış Harcı ve Gider Avansı | Davayı açan taraf (başlangıçta) | Dava açarken davacı tarafından yatırılır |
| Bilirkişi ve Keşif Giderleri | Davayı açan taraf (başlangıçta) | Süreç içinde davacı tarafından karşılanır |
| Dava Sonunda Tüm Masraflar | Tüm paydaşlar, payları oranında | Dava sonuçlandığında mahkeme, tüm yargılama giderlerini paydaşlara payları oranında yükletir |
| Avukatlık Ücreti | Her taraf kendi avukatına | Karşı vekalet ücreti de paylar oranında paylaştırılır |
| Satış Masrafları | Satış bedelinden düşülür | Açık artırma masrafları satış bedelinden mahsup edilir |
2026 Yılı Tahmini Dava Masrafları
| Masraf Kalemi | Tahmini Tutar (2026) |
|---|---|
| Başvuru Harcı | ~500 – 800 TL |
| Gider Avansı (tebligat, bilirkişi, keşif) | ~3.000 – 8.000 TL (paydaş sayısına göre) |
| Nisbi Karar Harcı (Aynen Taksim) | Taşınmaz değerinin binde 4,55’i |
| Nisbi Karar Harcı (Satış) | Bir paydaşın payına düşen bedelin binde 11,38’i |
| Arabuluculuk Ücreti (anlaşma sağlanamazsa) | Devlet karşılar (2 saate kadar); aşan kısım taraflarca ödenir |
Avukat Notu: Masrafları başta davacı ödese de dava sonunda bu tutarlar tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Yani masrafları yalnızca davayı açan değil, tüm ortaklar birlikte karşılar. Bu, davanın çift taraflı yapısının doğal bir sonucudur.
Muhdesat (Yapı) Sorunu
Muhdesat, taşınmaz üzerindeki ağaç, bina veya yapıları ifade eder. Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmaz üzerindeki yapının kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkması sık karşılaşılan bir durumdur.
Eğer muhdesatın kime ait olduğu tartışmalıysa, mahkeme ilgili paydaşa muhdesat aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar. Muhdesatın aidiyeti çözülmeden ortaklığın giderilmesi kararı verilemez.
Muhdesat paydaşlardan birine aitse, satış halinde arazi ve yapının değerleri ayrı ayrı hesaplanır ve satış bedelinin dağıtımında bu ayrım dikkate alınır.
Önalım (Şufa) Hakkı ve İlişkisi
Önalım hakkı (şufa hakkı), paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren haktır. Ancak ortaklığın giderilmesi davası açılması halinde, mahkeme kararıyla yapılan satışta önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü burada gönüllü bir satış değil, yargısal bir paylaşım söz konusudur.
Davadan Feragat ve Çift Taraflı Dava Özelliği
Ortaklığın giderilmesi davası, hukuk sistemimizde nadir görülen çift taraflı dava özelliğine sahiptir. Bu özelliğin en somut sonucu şudur:
Davacı davadan feragat etse bile, davalılardan herhangi biri “Ben ortaklığın giderilmesini istiyorum” derse dava devam eder. Davanın sonlandırılması için tüm paydaşların feragate katılması gerekir. Bu durum, davayı açtıktan sonra vazgeçmeyi düşünen müvekkillere her zaman hatırlattığım bir husustur.
Ayrıca davadan feragat kesin hüküm teşkil etmediğinden, feragat sonrası aynı konuda yeniden dava açılabilir.
Özel Durumlar
Zamanaşımı
Ortaklığın giderilmesi davası için herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Paydaşlardan her biri, ortaklık devam ettiği sürece her zaman bu davayı açabilir. Ancak TMK md. 698’e göre “uygun olmayan zamanda” paylaşma istenmesi dürüstlük kuralına aykırıdır.
Tapusuz Taşınmazlar
Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında ortaklığın giderilmesi kararı verilemez. Önce taşınmazın tapuya tescili sağlanmalı, ardından dava açılmalıdır.
Birden Fazla Taşınmaz
Aynı davada birden fazla taşınmaz için ortaklığın giderilmesi istenebilir. Her taşınmazın değeri ayrı ayrı tespit edilir. Bir kısım taşınmazlar için aynen taksim, diğerleri için satış kararı verilebilir.
Dava Sırasında Pay Devri
Dava açıldıktan sonra payını devreden paydaşın yerine yeni paydaş davaya devam edebilir. Bu durum taraf değişikliğine yol açar.
Kısmi Kamulaştırma
Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılmışsa, kalan kısımda ortaklığın giderilip giderilemeyeceği ve ifrazın mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında haklarınızı korumak mı istiyorsunuz?
Sivas’ta miras ve gayrimenkul hukuku alanında deneyimli avukatımız sürecin her aşamasında yanınızda.
Dava Süreci Adım Adım
Veraset İlamı ve Tapu Kaydının Alınması
Miras kaynaklı davalarda noter veya sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı (mirasçılık belgesi) alınır. Tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydı ve paydaş listesi temin edilir.
Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu
Taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurulur. 3-4 hafta içinde süreç tamamlanır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak alınır.
Dava Dilekçesinin Hazırlanması ve Dava Açılması
Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenerek sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Tüm paydaşlar davalı olarak gösterilir. Harç ve gider avansı yatırılır.
Dilekçeler Aşaması ve Ön İnceleme
Davalılara tebligat yapılır. 2 hafta içinde cevap dilekçesi sunulur. Mahkeme ön inceleme duruşması yapar.
Bilirkişi İncelemesi ve Keşif
Mahkeme bilirkişi görevlendirir. Taşınmaz üzerinde keşif yapılır. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı, taşınmazın değeri ve muhdesat durumu incelenir.
Mahkeme Kararı
Bilirkişi raporuna göre mahkeme, aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Karar tüm taraflara tebliğ edilir.
Kararın Kesinleşmesi ve İcra
İtiraz süreleri dolduktan sonra karar kesinleşir. Aynen taksimde tapu kayıtları güncellenir. Satış kararında ise açık artırma süreci başlatılır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ne olur?
Dava sonucunda mahkeme, taşınmazın aynen taksim (fiziken bölünerek paylaştırılması) veya satış suretiyle taksim (açık artırma ile satılıp bedelinin paylaştırılması) yöntemlerinden birine karar verir. Her iki durumda da birlikte mülkiyet sona erer ve bireysel mülkiyete geçilir. Aynen taksimde her paydaş kendi bölümünün tek maliki olur; satışta ise elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davasında satış nasıl olur?
Satış, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma usulüyle yapılır. Mahkeme kararı kesinleştikten sonra satış memuru görevlendirilir, kıymet takdiri yapılır ve UYAP e-satış sistemi üzerinden ilan verilir. Birinci ihale muhammen bedelin %50’si üzerinden başlar. Tüm paydaşların rızası varsa satış yalnızca paydaşlar arasında, tek bir paydaş bile itiraz ederse herkese açık yapılır. Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir.
Ortaklığın giderilmesi davası kaç yıl sürer?
Ortalama süre arabuluculuk dahil 1 ile 1,5 yıl arasındadır. Arabuluculuk 3-4 hafta, dava süreci 6-12 ay, satış kararı verilmişse satış süreci ek 3-6 ay sürer. İstinaf yoluna başvurulursa toplam süre 2 yıla kadar uzayabilir. Muhdesat aidiyeti davası varsa süre daha da uzar. Mahkemenin iş yoğunluğu, paydaş sayısı ve tebligat sorunları süreyi etkileyen başlıca faktörlerdir.
Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme masraflarını kim öder?
Dava açılırken harç ve gider avansını davacı yatırır. Ancak dava sonuçlandığında tüm yargılama giderleri paydaşlara payları oranında yükletilir. Çünkü dava çift taraflı nitelikte olup kazanan veya kaybeden taraf yoktur. Avukatlık ücretleri de aynı şekilde paylar oranında paylaştırılır. Satış kararı halinde satış masrafları satış bedelinden düşülür.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanun ile 01.09.2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan davalar, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilir. Arabuluculuk süreci en fazla 3 hafta (zorunlu hallerde 4 hafta) sürer.
Ortaklığın giderilmesi davasında zamanaşımı var mıdır?
Hayır, ortaklığın giderilmesi davasında herhangi bir zamanaşımı süresi yoktur. Ortaklık devam ettiği sürece paydaşlardan her biri bu davayı her zaman açabilir. Ancak TMK md. 698’e göre uygun olmayan zamanda paylaşım istenmesi mümkün değildir. Satış kararının kesinleşmesi halinde ise 10 yıl içinde satış istenebilir.
Davacı davadan feragat ederse ne olur?
Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı dava niteliğinde olduğundan, davacı feragat etse bile davalılardan herhangi biri davanın devamını isteyebilir. Davanın sona ermesi için tüm paydaşların feragate katılması gerekir. Ayrıca feragat kesin hüküm teşkil etmediğinden, aynı konuda yeniden dava açılabilir.
Miras kalan taşınmazda ortaklığın giderilmesi nasıl yapılır?
Önce noter veya sulh hukuk mahkemesinden veraset ilamı alınır. Mirasçılar kendi aralarında anlaşabiliyorsa miras taksim sözleşmesi yapılır. Anlaşma sağlanamıyorsa zorunlu arabuluculuğa başvurulur. Arabuluculukta da çözüm bulunamazsa sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Tüm mirasçılar davalı olarak gösterilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır, avukat tutmak zorunlu değildir. Ancak özellikle bilirkişi raporlarına itiraz, kıymet takdiri denetimi, ihale sürecinin takibi ve muhdesat iddialarının değerlendirilmesi gibi teknik konularda bir avukatın desteği büyük önem taşır. Satış aşamasında taşınmazın gerçek değerinin altında ihale edilmesini önlemek için profesyonel hukuki yardım alınması tavsiye edilir.
Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına engel teşkil edebilir. Aile konutu şerhi, eşlerin birlikte yaşadığı konutun korunmasına yönelik bir düzenlemedir. Şerh devam ettiği sürece bu taşınmazın satışa çıkarılması mümkün olmayabilir. Şerhin kaldırılması için ayrı bir dava açılması gerekebilir.
Hisseli tapuda bir paydaş evi tek başına kullanıyorsa ne yapılabilir?
Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması halinde, diğer paydaşlar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası açarak kullanım karşılığı bir bedel talep edebilir. Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi davası açarak taşınmazın paylaşılması veya satışı yoluyla sorunu kalıcı olarak çözmek mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz değerinin altında satılır mı?
Açık artırma ile yapılan satışlarda taşınmazın piyasa değerinin altında satılması riski mevcuttur. Birinci ihale, muhammen bedelin %50’sinden başlar. Bu nedenle kıymet takdiri raporunun doğru hazırlanması kritik önem taşır. Raporun düşük olduğu düşünülüyorsa süresi içinde mutlaka itiraz edilmelidir. Sivas gibi şehirlerde özellikle kırsal alanda bu risk daha belirgindir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TMK md. 698-699, md. 642; HMK md. 4, md. 12; İİK |
| Diğer Adı | İzale-i Şuyu Davası |
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın bulunduğu yer (kesin yetki) |
| Zorunlu Arabuluculuk | Evet (01.09.2023’ten itibaren dava şartı) |
| Arabuluculuk Süresi | En fazla 3 hafta (+1 hafta uzatma) |
| Davayı Kimler Açar? | Paydaş/ortak olan herkes (tek başına veya birlikte) |
| Zamanaşımı | Yoktur (her zaman açılabilir) |
| Dava Süresi | Ortalama 1 – 1,5 yıl (satış dahil) |
| Masraflar | Başta davacı öder; sonuçta paylar oranında tüm paydaşlara yükletilir |
| Giderilme Yöntemleri | Aynen taksim (fiziken bölme) veya satış suretiyle taksim |
| Satış Usulü | Açık artırma (İİK hükümlerine göre) |
| Satış Başlangıç Bedeli | Muhammen bedelin %50’si |
| Çift Taraflı Dava | Evet (kazanan-kaybeden taraf yoktur) |
| Feragat | Tek taraflı feragat davayı sonlandırmaz |
| Önalım Hakkı | Mahkeme kararıyla yapılan satışta kullanılamaz |
| Muhdesat Sorunu | Tartışma varsa bekletici mesele yapılır |
| Satış Kararı Zamanaşımı | Kesinleşmeden itibaren 10 yıl içinde icra edilmelidir |
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin somut durumunuz için Sivas’ta gayrimenkul ve miras hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.