Kiracı Evi Göstermiyor: Ev Sahibinin Hakları, İhtarname ve Mahkeme Süreci 2026
Kiracı Evi Göstermeyi Reddederse Ev Sahibinin Hakları
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, mülkün satışı veya yeniden kiraya verilmesi için uygun zamanlarda evi göstermekle yükümlüdür. Kiracı evi göstermeyi reddederse ev sahibinin rızaen veya zorla eve girme hakkı yoktur. Ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname gönderebilir veya Sulh Hukuk Mahkemesi’nde evi göstermeye izin istemli dava açabilir.
Ev sahibi kiracı evi göstermiyor diye yedek anahtarla veya çilingirle eve girerse bu durum TCK kapsamında “konut dokunulmazlığının ihlali” suçunu oluşturur ve hapis cezası istemiyle dava açılabilir. Ev sahibinin izlemesi gereken yasal yol: uygun süre bildirimi, noter ihtarnamesi ve gerekirse mahkeme kararıdır.
“Kiracı evi göstermek zorunda mı?”, “Kiracı kapıyı açmazsa ne yapmalıyım?”, “Ev sahibi yedek anahtarla girebilir mi?”, “Kiracının evi gösterme yükümlülüğü hangi saatler?”, “İhtarname ne zaman çekilir?” gibi sorular hem ev sahipleri hem kiracılar hem emlakçılar tarafından en çok araştırılan konulardır. Bu rehber, kiracının evi gösterme yükümlülüğünü, ev sahibinin haklarını, yasal süreci ve kesinlikle yapılmaması gerekenleri bir avukatın kaleminden ele almaktadır.
İçindekiler
- Yasal Dayanak: TBK md. 319
- Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
- Ev Gösterme Kuralları ve Sınırları
- Kiracı Reddederse: Adım Adım Yasal Süreç
- Noter İhtarnamesi: Nasıl Çekilir?
- Sulh Hukuk Mahkemesi: Evi Göstermeye İzin Davası
- Kesinlikle Yapılmaması Gerekenler
- Kiracının Hakları: Konut Dokunulmazlığı
- Evi Göstermeme Tahliye Sebebi midir?
- Yargıtay Kararları
- Sık Sorulan Sorular
- Özet Tablosu
Hukuki Bilgilendirme
Bu makale, 6098 sayılı TBK md. 318, 319, 347; 5237 sayılı TCK md. 116 (konut dokunulmazlığının ihlali); Yargıtay 3. HD ve 6. HD yerleşik içtihatları esas alınarak hazırlanmıştır.
Yasal Dayanak: TBK md. 319
TBK md. 319 uyarınca kiracı, kiralananın gösterilmesi için zorunlu olan durumda, kiraya verenin veya onun belirlediği kişinin uygun zamanlarda kiralananı gezebilmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük özellikle mülkün satışa çıkarılması veya yeni kiracı aranması hallerinde geçerlidir. Kiracı bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren yasal yollara başvurabilir.
Kiracının Evi Gösterme Yükümlülüğü
| Durum | Kiracı Göstermekle Yükümlü mü? | Açıklama |
|---|---|---|
| Mülk satışa çıkarıldığında | Evet | Potansiyel alıcılara gösterilmesi için makul zamanlarda |
| Yeni kiracı arandığında | Evet | Kira sözleşmesi sona ermeden makul süre öncesinde |
| Zorunlu onarım/tadilat için | Evet | Acil ve zorunlu bakım/onarım kontrolü |
| Ekspertiz/değerleme için | Evet | Banka kredisi, sigorta veya resmi değerleme |
| Ev sahibinin kişisel merakı için | Hayır | Meşru bir gerekçe olmadan kontrol talebi reddedilebilir |
Ev Gösterme Kuralları ve Sınırları
| Kural | Açıklama |
|---|---|
| Önceden bildirim | Ziyaret için kiracıya önceden makul bir süre ve gün bildirmek zorunludur (en az 24-48 saat önceden) |
| Uygun saat | Ziyaretler kiracının günlük hayatını engellemeyecek şekilde, genellikle 10:00-18:00 arası düzenlenmeli |
| Makul sıklık | Her gün veya çok sık gösterim talebi hakkın kötüye kullanılması sayılır |
| Kiracının mahremiyet hakkı | Ev sahibi kiracının rızası olmadan eve giremez; ziyaret kiracının eşliğinde yapılır |
| Sözleşme hükmü | Kira sözleşmesinde gösterim saatleri ve koşulları ayrıca düzenlenebilir |
Avukat Notu: Uygulamada en sık yaşanan sorun uygun zamanın belirlenmesidir. Ev sahibi “yarın geliyorum” diyerek ani ziyaret talep edemez; kiracı da “hiçbir zaman uygun değil” diyerek süresiz engel koyamaz. Yargıtay, tarafların makul bir orta yol bulması gerektiğini, bulunamazsa mahkemenin gün ve saat belirleyeceğini kabul etmektedir. Genellikle haftada 2-3 gün, belirli saat aralıklarında (10:00-17:00) gösterim yapılması makul görülmektedir.
Kiracı evi göstermiyor sorunu için uzman avukat desteği alın.
Kiracı Reddederse: Adım Adım Yasal Süreç
| Adım | İşlem | Açıklama |
|---|---|---|
| 1 | Yazılı bildirim | Kiracıya SMS, e-posta veya mektupla gösterim talebi ve uygun gün/saat bildirilir |
| 2 | Uzlaşma girişimi | Kiracıyla iletişim kurularak uygun zaman belirlemeye çalışılır |
| 3 | Noter ihtarnamesi | Kiracı direniyorsa noter kanalıyla yazılı ihtar çekilerek TBK md. 319 hatırlatılır |
| 4 | Sulh Hukuk Mahkemesi | İhtara rağmen tutum değişmezse evin gösterilmesine izin davası açılır |
| 5 | Hakim kararı | Mahkeme gösterim için gün, saat ve koşulları belirler; kiracı uymak zorundadır |
Noter İhtarnamesi: Nasıl Çekilir?
İhtarnamede yer alması gereken unsurlar: kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi, mülkün satışa çıkarıldığı veya yeni kiracı arandığı bilgisi, TBK md. 319 referansı, gösterim için önerilen gün ve saat aralıkları, kiracının bu yükümlülüğü yerine getirmemesi halinde yasal yollara başvurulacağı ihtarı. İhtarname noter aracılığıyla tebliğ edilmelidir.
Sulh Hukuk Mahkemesi: Evi Göstermeye İzin Davası
İhtara rağmen kiracı evi göstermezse, ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak evin gösterilmesi için hakim kararı (gün ve saat tespiti) talep edebilir. Mahkeme, tarafların menfaatlerini dengeleyerek haftanın belirli günlerinde ve saatlerinde gösterime izin verir. Bu karar kesinleşince kiracı uymak zorundadır. Uymazsa mahkeme kararına muhalefet gündeme gelir.
Kesinlikle Yapılmaması Gerekenler
| Yanlış Davranış | Hukuki Sonuç |
|---|---|
| Yedek anahtarla eve girmek | TCK md. 116: konut dokunulmazlığının ihlali – 1-3 yıl hapis |
| Çilingirle kilit açtırmak | TCK md. 116: konut dokunulmazlığının ihlali – 1-3 yıl hapis |
| Kiracı evde yokken eve girmek | TCK md. 116: konut dokunulmazlığının ihlali + olası hırsızlık isnadı |
| Kiracıyı tehdit ederek evi göstermek | TCK md. 106: tehdit suçu – 6 ay – 2 yıl hapis |
| Su, elektrik, doğalgaz kestirmek | TBK md. 301: kiralananın kullanımını engellemek – tazminat + cezai sorumluluk |
| Kiracının eşyalarına dokunmak | TCK md. 151: mala zarar verme + tazminat |
Kiracının Hakları: Konut Dokunulmazlığı
Kiracının Hakları: Konut Dokunulmazlığı
Anayasa md. 21 konut dokunulmazlığını güvence altına alır. Kiracı, kiraladığı konutun zilyedidir ve ev sahibi dahil hiç kimse kiracının rızası olmadan eve giremez. Ev sahibi mülkün maliki olsa bile kiracının rızası veya mahkeme kararı olmadan konuta giremez. Bu kural kiracıyı ev sahibinin keyfi davranışlarından korur.
Evi Göstermeme Tek Başına Tahliye Sebebi midir?
| Durum | Tahliye Sebebi mi? | Açıklama |
|---|---|---|
| Tek başına evi göstermeme | Kural olarak hayır | TBK md. 352’deki tahliye sebepleri arasında sayılmamıştır |
| İhtarname + mahkeme kararına rağmen göstermeme | Tartışmalı | Kiracının sözleşmeye aykırı davranışı olarak değerlendirilebilir |
| Sürekli ve ısrarlı engelleme | Geçerli neden olabilir | Yargıtay: kiracının yükümlülüklerine aykırılık + iyi niyet kuralı ihlali |
Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarında profesyonel destek alın.
Yargıtay Kararları (Güncel İçtihat)
| İçtihat Konusu | Yargıtay Görüşü |
|---|---|
| Gösterim yükümlülüğü | TBK md. 319: kiracı uygun zamanlarda evi göstermekle yükümlü |
| Uygun zaman | Makul saat (10:00-17:00), önceden bildirim, kiracının günlük hayatını engellememe |
| İzinsiz giriş | Ev sahibi dahil hiç kimse kiracının rızası veya mahkeme kararı olmadan giremez |
| Konut dokunulmazlığı | Yedek anahtar/çilingir ile giriş: TCK md. 116 suçu |
| Tahliye ilişkisi | Tek başına evi göstermeme doğrudan tahliye sebebi değil; sürekli engelleme geçerli neden olabilir |
| Mahkeme kararı | Sulh Hukuk Mahkemesi gün ve saat belirleyebilir; kiracı karara uymak zorunda |
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı evi göstermek zorunda mı?
Evet. TBK md. 319 uyarınca kiracı, mülkün satışı veya yeniden kiraya verilmesi için uygun zamanlarda evi göstermekle yükümlüdür. Ancak gösterimler kiracının günlük hayatını engellemeyecek şekilde, önceden bildirimle yapılmalıdır.
Ev sahibi yedek anahtarla eve girebilir mi?
Kesinlikle hayır. Ev sahibi mülkün maliki olsa bile kiracının rızası veya mahkeme kararı olmadan eve giremez. Yedek anahtarla giriş TCK md. 116 kapsamında konut dokunulmazlığının ihlali suçudur ve 1-3 yıl hapis cezası gerektirir.
Kiracı kapıyı açmazsa ne yapmalıyım?
Sırasıyla: yazılı bildirimle uygun zaman teklif edin, uzlaşma girişiminde bulunun, noter ihtarnamesi çekin, ihtara rağmen sonuç alınamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde evi göstermeye izin davası açın.
Kiracıya ihtarname nasıl çekilir?
Noter aracılığıyla: kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri, taşınmaz adresi, mülkün satışa çıkarıldığı bilgisi, TBK md. 319 referansı, önerilen gün ve saat aralıkları ve yasal yollara başvurulacağı ihtarı yer almalıdır.
Hangi saatlerde ev gösterimi yapılabilir?
Yargıtay uygulamasında genellikle 10:00-17:00 veya 10:00-18:00 arası makul kabul edilmektedir. Sabah erken saatler, gece veya hafta sonu zorunlu değildir; ancak taraflar anlaşırsa her zaman olabilir.
Haftada kaç kez ev gösterilebilir?
Yasal sınır yoktur ancak Yargıtay makul sıklığı aramaktadır. Genellikle haftada 2-3 gün, belirli saat aralıklarında gösterim yapılması makul görülmektedir. Her gün gösterim talebi hakkın kötüye kullanılmasıdır.
Kiracı evi göstermezse tahliye edilebilir mi?
Tek başına evi göstermeme kural olarak tahliye sebebi değildir. Ancak ihtarname ve mahkeme kararına rağmen sürekli ve ısrarlı engelleme halinde kiracının yükümlülüklerine aykırılık olarak değerlendirilip tahliye gerekçesi oluşturabilir.
Ev sahibi su veya elektriği kesebilir mi?
Kesinlikle hayır. TBK md. 301 uyarınca kiralananın kullanımını engellemek yasaktır. Su, elektrik veya doğalgaz kestirmek hem tazminat yükümlülüğü hem cezai sorumluluk doğurur.
Emlakçı tek başına eve girebilir mi?
Hayır. Emlakçı da dahil hiç kimse kiracının rızası olmadan eve giremez. Gösterimler kiracının eşliğinde veya kiracının açıkça izin verdiği koşullarda yapılmalıdır.
Kira sözleşmesinde “her zaman gösterim yapılır” yazıyorsa?
Bu tür hükümler geçersiz sayılabilir. Kiracının konut dokunulmazlığı anayasal bir haktır ve sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz. Sözleşmedeki hüküm makul gün ve saat belirlemesiyle sınırlı olmalıdır.
Kiracı sadece belirli günlerde gösterime izin verirse?
Makul bir düzenleme ise kabul edilmelidir. Kiracının haftada 2-3 gün belirli saatlerde gösterime izin vermesi yükümlülüğünü yerine getirmesi olarak değerlendirilir.
Mahkeme süreci ne kadar sürer?
Sulh Hukuk Mahkemesi’nde evi göstermeye izin davası genellikle 2-4 ay içinde sonuçlanır. Acil durumlarda ihtiyati tedbir talebinde bulunularak süreç hızlandırılabilir.
Kiracı Evi Göstermezse – Özet Tablosu (2026)
| Konu | Detay |
|---|---|
| Yasal Dayanak | TBK md. 318, 319; TCK md. 116; Anayasa md. 21 |
| Kiracı Yükümlülüğü | Satış/yeniden kiralama için uygun zamanlarda evi göstermek |
| Uygun Zaman | Önceden bildirim + makul saat (10:00-17:00) + haftada 2-3 gün |
| Ev Sahibinin Yapması | Yazılı bildirim → uzlaşma → noter ihtarnamesi → Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Yapılmaması Gereken | Yedek anahtar/çilingir ile giriş = TCK 116 (1-3 yıl hapis) |
| Tahliye | Tek başına göstermeme tahliye sebebi değil; sürekli engelleme geçerli neden olabilir |
| Mahkeme Süresi | Sulh Hukuk: 2-4 ay; ihtiyati tedbir mümkün |
Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları konusunda profesyonel hukuki destek alın.
Bu makale bilgilendirme amaçlı hazırlanmış olup hukuki danışmanlık niteliği taşımamaktadır. Kiracı-ev sahibi uyuşmazlıkları konusundaki somut durumunuz için kira hukuku alanında deneyimli bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.